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공공임대아파트
공공임대아파트는 국가나 민간 업체 따위에서 청약 가입자들에게 일정 기간 저렴한 보증금과 월 임대료로 공급하는 아파트를 말한다.
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개요[편집]
공공임대아파트란 무주택 서민층을 위한 주거지원제도이다. 이를 주거 복지적 관점의 지원제도라고 이해하는 분들도 있지만, 사실 공공임대아파트를 그렇게 보기에는 힘들다. 주거 복지적 관점에서 저렴한 임대료의 이익을 주는 임대 형태는 국민임대와 영구임대이다. 공공임대아파트 청약 자격에서 알 수 있듯이(도시근로자 평균 소득의 100% 이하) 일반 국민에게 양질의 주거 선택지를 늘려주기 위해 공급하는 아파트라 봄이 타당하다. 공공임대 아파트에 대해 아직도 인식이 좋지 않은 시각이 있으나 공공임대에 사는 분들은 현명한 분들이라는 생각을 개인적으로는 한다. 여기서 주의해야 할 것이 하나 있는데, 공공임대아파트는 SH공사(또는 각 지역공사)에서 공급하는 것이 있고 LH공사에서 제공하는 것이 있다는 것이다. 개념적 측면에서 공공임대아파트는 같은 것이지만 공사별로 세부적인 공공임대아파트의 종류는 다소 달라진다. 서울지역에 공급하는 SH공사 물량의 경우 임대로만 거주할 수 있으며 2년 단위로 계약이 갱신된다. 반면 LH에서 공급하는 공공임대아파트는 5년 임대, 10년 임대, 분납 임대를 포함한 세 가지 종류가 있다.[1]
임대아파트[편집]
임대아파트란 임대주택의 일종으로서 정부와 주택기금의 자금을 이용해 건설한 아파트를 말한다. 임대아파트는 주로 저소득층의 주거 안정을 위해 소형 평수를 지어 임대 방식으로 거주할 수 있게 하는 아파트이다. 임대아파트 형태의 임대주택 건설은 소득 재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위한 것이 그 목적이다. 국민임대주택은 지자체나 한국토지주택공사 등에서 일정한 소득수준 이하의 저소득층을 배려해 시행하는 장기임대 주택으로, 공공임대주택과 달리 분양 전환이 되지 않는다. 여기서 말하는 임대주택이란 무주택 시민의 주거 생활 안정과 주거 수준의 향상을 뒷받침하기 위해 공공기관과 민간업체가 국민주택 규모 이하의 크기로 아파트를 건설해 저렴한 보증금과 임대료로 제공해주는 주택이다. 임대를 목적으로 건설하는 주택은 대개 14∼20평대이며 지방자치단체나 한국토지주택공사 외에 서울시 SH공사에서 주택을 건설하고 있다.
임대주택의 종류는 다양한데, 다가구 매입 임대는 도심 내 최저소득층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존의 다가구주택 등을 매입해 저렴하게 제공하는 형태이다. 재건축 임대주택은 재건축 사업에서 발생하는 임대주택을 국토교통부의 인수자 지정에 따라 한국토지주택공사가 매입해 임대주택으로 공급한다. 기존 주택 전세 임대는 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존 주택에 대해 전세 계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 것이다. 소년소녀가정 등 전세 주택 지원은 소년소녀가정과 교통사고 유자녀가정 등에 대해 국민주택기금으로 전세 주택을 마련해 지원함으로써 사회 취약계층 아동·청소년의 주거 생활 안정을 도모하는 것이다.
신혼부부 전세 임대는 도심 저소득계층 신혼부부가 안정적으로 현재 생활권에 거주할 수 있도록 기존 주택을 전세 계약으로 체결해 재임대하는 방식이다. 주거 취약계층 주거 지원은 쪽방·비닐하우스·고시원·여인숙에 거주하는 자와 범죄 피해자에 대해 주거환경 개선 및 자활의 기반을 마련할 수 있도록 매입임대주택, 전세 임대주택 또는 국민임대주택을 임대하는 사업이다. 공공임대 5년 임대주택은 5년의 임대 기간 종료 후 분양 전환하므로 소유권을 이전받을 수 있는 주택으로 전용면적 82.65㎡ 이하의 주택이 해당된다. 50년 공공임대주택은 분양으로 전환하지 않고 임대료만으로 거주할 수 있는 주택으로 2년(임대차기간) 단위로 계약이 갱신되어 50년까지 거주할 수 있는 제도이다.
연원 및 변천[편집]
임대주택은 1962년 7월 1일 대한주택공사 설립 이후 본격적으로 진행되었다. 최초의 임대아파트는 1971년 한국토지주택공사가 개봉동에 건설한 아파트이다. 주택관리공단은 한국토지주택공사가 건설한 임대아파트에 대한 관리업무 위탁을 목적으로 설립되었다. 1998년 공단은 한국토지주택공사가 전액 출자해 설립했고, 임대주택 관리를 주 업무로 하는 기타 공공기관에 해당된다. 주택의 평수는 주로 10∼20평 사이가 많으며, 장기임대 방식으로 관리비가 저렴한 것이 특징이다. 2011년부터 제도가 변경되어서 장애인 단독 세대주에게 50㎡ 이하 국민임대주택이 공급되고 있다.
서울특별시에서 시행하는 장기전세주택은 2007년 초부터 새롭게 도입한 장기임대주택 프로그램이다. 이 제도는 주로 중대형 임대주택(59㎡, 85㎡, 115㎡)을 중산층과 실수요 무주택자를 대상으로 하며, 임대료의 납부방법은 보증부 월세가 아닌 장기간 전세이다. 임대주택을 공급받을 수 있는 대상자는 영구임대주택의 경우 수급권자, 저소득 국가유공자, 일본군 위안부, 저소득 모자가정, 북한 이탈 주민, 청약 저축 가입자이며, 공공임대주택은 일반 공급의 경우 청약 저축 가입자, 특별공급이면 도시계획사업, 시민 아파트 정리사업, 주거환경 개선사업 및 재개발사업으로 인해 철거되는 세입자로서 당해 사업실시 계획 인가일 또는 보상 공고일 기준 3개월 이상 거주하고 있는 무주택 세대주이다.[2]
공공임대아파트 특징[편집]
공공임대아파트 청약 자격[편집]
LH공사 기준으로 하자면 청약통장을 가지고 있는 무주택 세대주가 아닌 무주택세대 구성원이면 된다. 다른 청약과 마찬가지로 청약 기간과 누적 금액이 많은 순으로 당첨자가 결정된다.
무주택세대 구성원이라는 조건 외에도 소득 기준 및 자산 기준을 만족해야 하는데 그 기준은 아래와 같다.
소득 기준
- 전년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득 100% 이하인 자.
- 노부모부양, 3자녀 특별, 신혼부부(맞벌이 부부에 한함)의 경우 월평균 소득 120% 기준 적용.
- 생애 최초, 신혼부부(배우자 소득이 없는 경우), 일반 공급(공공주택 중 전용면적 60㎡ 이하)의 경우 월평균 소득 100% 기준 적용.
자산 기준
- 보유 부동산(건물+토지), 자동차 가액이 기준금액 이하인 자
- 부동산 : 215,500천 원 이하(2016년도 기준)
- 자동차 : 27,670천 원 이하(2016년도 기준)
소득 기준에서의 구체적인 금액은 당연히 매년 달라지고 자산 기준 역시 달라지기 때문에 구체적인 공공임대아파트 청약 자격은 개별 공고를 확인하는 게 가장 정확하다.
5년 및 10년 임대 공공임대아파트[편집]
공공임대 아파트는 의무임대 기한(5년, 10년) 동안 임대를 하고 난 다음에 이후에 분양전환하는 형태가 있다. 분양 전환할 때는 임차해서 사는 사람에게 우선권이 주어지고 만일 분양 전환을 하지 않으면 일반에게 분양 전환된다. 다른 조건이나 청약 자격 등은 5년 임대와 10년 임대가 같지만 향후 분양 전환 시 공급가격에서 차이가 있다.
- 5년 임대의 경우 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격을 공급가로 한다. 건설원가는 건설 당시 분양가에서 감가상각비를 뺀 금액이라 생각하면 되겠다.
- 10년 임대의 경우에는 이러한 복잡한 공급가 산정 절차 없이 그냥 감정평가 금액을 기준으로 공급한다.
분납 공공임대아파트[편집]
5년 및 10년 임대의 경우에는 임대주택으로 사용하다가 분양 전환하는 것임에 반해 분납 임대는 애초에 소유권 취득을 목표로 주택 구입 금액을 나누어 내는 개념이라 보면 되겠다. 다만, 분납 임대라 하더라도 분양 전환이 완료되기 전까지는 임대주택이라 봐야 한다. 물론, 상대적으로 큰 금액을 내기 때문에 5년 및 10년 임대 공공임대아파트보다 임대료는 저렴하다. 분납은 계약 시, 4년, 8년, 분양 전환할 때 이렇게 4회가 이루어지며 분납률은 3 : 2 : 2 : 3 수준이다. 내 집 마련을 하고는 싶은데 목돈이 없을 때 활용하면 좋은 공공임대 아파트가 바로 분납 임대아파트이다. 또한, 분납 임대의 경우에는 최초 공급 시 공급가액이 정해지기 때문에 미래 분양 전환할 때 집값이 지나치게 오르는 것을 걱정할 필요가 없어서 좋다.[1]
공공임대아파트 입주 조건[편집]
공공임대아파트 입주자격[편집]
공공임대 입주자 선정순위
- 1순위
- 수도권 : 입주자저축(청약 저축, 주택청약종합저축)에 가입하여 1년이 지나간 자로서 매월 약정납부일에 월 납부금을 12회 이상 납입한 자
- 수도권 외 지역 : 입주자저축(청약 저축, 주택청약종합저축)에 가입하여 6개월이 지나간 자로서 매월 약정 납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입한 자
- 2순위
- 1순위에 해당하지 않는 자
특별공급 대상자 및 공급비율
- 3자녀 이상인 자 : 10%
- 노부모 부양자 : 5%
- 신혼부부 : 15%
- 생애 최초 주택구입자 : 20%
- 국가 유공자 : 10%
- 기관 추천자 : 10%
공공임대아파트 정보
- 주택규모 : 전용 85㎡ 이하 (50년 임대는 50㎡ 이하)
- 임대기간 : 2년 단위로 당해 임대차기간 종료시 입주자격 재확인 후 갱신계약 체결
- 임대조건 : 시중 전세 시세(보증금+임대료)의 90% 수준
공공임대아파트 신청방법[편집]
신청절차
- 입주자 모집공고 : 사업주체(한국토지주택공사, 지방공사 등)의 홈페이지 등을 통해 입주자 모집공고
- 신청 : 입주자저축(청약저축, 주택청약종합저축) 순위 및 자산·소득 등으로 정한 입주자 선정기준에 따라 입주대상자 선정
- 입주자 선정 및 확인 :
- 사업주체의 홈페이지, ARS(1661-7700)을 통해 당첨자 명단 발표
- 모집호수의 일정비율을 예비입주자로 선정
- 임대차 계약 체결 : 입주자격 검증 결과 적합한 자에 한하여 임대차 계약체결(예비당첨자는 당첨자의 미계약, 해지 등으로 공가 발생시 순차적으로 계약 체결)
- 입주 :
- 잔금납부 후 입주 가능하며, 입주개시일로부터 최초 관리비 수납시까지의 소요 운영자금을 충당하기 위하여 입주시 입주자들로부터 관리비 예치금을 수납(퇴거시 수납액 반환)
- 입주 이후 전입신고된 주민등록표등본을 확인하여 계약자 본인의 입주 여부를 확인
공공임대아파트 분양전환[편집]
분양전환 대상자
- 전용 85㎡ 이하: 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 주택에 거주한 무주택자인 임차인
- 전용 85㎡ 초과: 분양전환 당시 임차인
분양전환 시기
- 임대의무기간(5년, 10년) 종료 후
분양전환 가격
- 5년 임대주택: (건설원가+감정가격)/2
- 10년 임대주택 : 감정가격
- ※ 분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 산정[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 노을, 〈공공임대아파트란, 청약 자격은?〉, Better Life, 2017-07-08
- ↑ 〈임대아파트(賃貸아파트)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- ↑ 주택금융, 〈공공임대아파트 입주자격 및 분양전환, 신청방법〉, 《lh 임대아파트》
참고자료[편집]
- 〈임대아파트(賃貸아파트)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- 주택금융, 〈공공임대아파트 입주자격 및 분양전환, 신청방법〉, 《lh 임대아파트》
- 노을, 〈공공임대아파트란, 청약 자격은?〉, Better Life, 2017-07-08
같이 보기[편집]
