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깡통전세
깡통전세는 담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유적으로 이르는 말이다.
개요[편집]
깡통전세는 전세 보증금보다 매매가가 싼 부동산이다. 즉, 전세 보증금이 매매가를 웃도는 집을 말한다. 현재 수년간 전셋값이 급등한 반면 연말부터 두드러진 거래 절벽으로 집값 상승세는 주춤하면서 깡통전세 피해를 우려하는 세입자가 늘고 있다. 이에 따라 2021년부터 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 세입자에게 대신 지급하는 일종의 보험상품인 전세반환 보증의 가입이 급증하고 있다.
집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택이다. 집주인이 집을 처분해도 세입자에게 돌려줄 보증금 마련이 어렵다는 문제를 가지고 있다. 통상 부채 비율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세로 분류한다. 깡통전세가 증가한 원인으로는 급락한 집값이 꼽힌다. 집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택이나 아파트를 사들였지만 주택시장 침체로 인해 주택 가격이 하락하면서 주택 구매자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 된다. 집주인이 부담을 이기지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다가 집이 경매로 넘어가면서 깡통전세 세입자들의 피해가 늘고 있다. 전세 보증금을 지키기 위해서는 보증 보험을 가입하는 것이 좋다.[1][2]
사례[편집]
집주인의 주택담보대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말이다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 본다. 2010년부터 집값은 떨어지는 데 반해 전세 대란으로 인해 전세금은 급등한 게 깡통 전세 급증의 이유로 꼽힌다.
2013년 3월 주택산업연구원이 조사한 자료에 따르면 집값은 하락하고 전세금만 오르는 상황이 지속되면 앞으로 2년 이내 깡통 전세로 내몰릴 수 있는 가구가 수도권에만 19만 가구에 달하는 것으로 나타났는데, 이보다 훨씬 많은 가구가 깡통 전세의 위험에 놓여 있다는 예측도 있다. 예컨대 2013년 11월 1일 한국은행은 깡통전세 주택이 전세를 낀 전체 주택의 9.7퍼센트라고 밝혔는데, 370만 전세 가구를 대입하면 약 36만 가구가 깡통전세로 전락한 것으로 추정할 수 있다는 것이다. 깡통전세의 급증으로 보증금을 떼이는 전·월세 세입자들도 크게 늘고 있다.
깡통 전세가 사회에 미치는 가장 큰 영향은 가계 부채의 급증이다. 전세금을 마련하기 위한 대출로 인해 세입자 가계가 빚에 짓눌리는 현상이 발생하고 있기 때문이다. 한국은행은 전셋값의 급등으로 2009년 말 33조 5,000억 원이던 전체 전세 자금 대출액이 2013년 6월 말 60조 원을 넘겨 2배 가까이 급증했다고 말했다.
깡통전세의 속출은 집값은 하락하고 전세금만 오르는 기형적인 현상 탓이지만, 금융권의 전세 자금 대출이 과도해 전세금을 끌어올리는 부작용을 낳고 있다는 지적도 있다. 공기업인 주택금융공사가 보증서를 발급해주기 때문에 대출에 따른 위험 부담이 거의 없어 은행이 경쟁적으로 대출을 해주고 있다는 것이다.
깡통 전세가 사회문제로 부상하면서 2013년 8월 정부는 전월세 대책으로 대출 확대를 독려했는데, 이를 두고 정부가 악성 가계부채를 키우고 있다는 비판이 제기되기도 했다. 깡통전세 문제를 해결하기 위해서는 단기적 처방과 장기적 처방을 병행해야 한다는 지적이다. 하지만 처방을 두고 정치권은 물론이고 사회적인 여론을 조율해야 할 언론들 사이에서도 입장 차이가 워낙 커 해법은 쉽게 마련되지 않을 것으로 예측되고 있다.
예컨대 단기 처방을 두고는 억지로 집값 안정에 집착하기보다 전월세 상한제 도입을 통해 당장 시급한 전세난을 해소해야 한다는 주장과 전세 수요를 매매 수요로 분산시킬 수 있는 방법을 고민해야 한다는 주장이 대립하고 있다. 장기 처방에서도 집값 거품을 서서히 제거해 나가는 정책을 펴야 한다는 주장과 임대 주택 공급을 확 늘려야 한다는 주장 등이 엇갈리고 있다.[3]
깡통전세 피하는 방법[편집]
깡통전세를 피하는 방법은 매우 기본적인 것을 지키는 것이다. 기본만 지킨다면 깡통전세의 많은 위험으로부터 상당 부분 벗어날 수 있으며 다음의 사항들을 꼭 지켜야 한다.
시세를 파악하여 시세의 80% 이내의 금액에서 계약
현실적으로 어렵기는 하지만 최대한 "전세금액 + 융자금액"이 매매금액의 80% 이내인 물건을 구하는 것이 좋다. 그러나, 이미 선순위 근저당권이 설정되어 있는 물건들은 피하는 것이 좋다. 이 부분은 약간 이해하기 어려울 수 도 있는 내용이다. 최대한 쉽게 설명하면, 세입자가 전세 계약 후 "전입신고 + 확정일자" 등을 받기 전에 이미 선 순위 근저당권 등이 이미 설정이 되어있다면, 세입자는 대항력 없는 임차인이 된다. 좀 더 쉽게 풀어서 설명하면, 대항력이 있는 임차인은 추후에 혹시라도 경매가 진행되어 낙찰자가 해당 물건을 낙찰받는다면, 세입자는 낙찰자에게 대항하여 보증금 반환을 요구할 수 있다. 그러나, 대항력이 없는 임차인은 낙찰금액에서 배당을 받았을 때 보증금액 전액을 모두 회수하지 못하였다고 하더라도, 낙찰자에게 대항하지 못하고 집을 비워줘야 한다.
따라서, 전세가도 높은데 선 순위로 은행 근저당권 등이 있는 집이라면 시세의 80% 이내라고 하더라도 전세 계약을 피하는 것이 좋다. 즉, 전세 계약할 때는 선 순위 권리 등이 없는 깨끗한 집이 안전하다. 결론적으로 계약하고자 하는 물건과 비슷한 매물 5개 정도를 찾아서 그 물건들 시세의 평균값을 계산해야 하며 이렇게 찾은 시세 평균값의 80% 선을 전세금액의 마지노선으로 정하면 된다. 이렇게 전세금을 정하게 되면, 추후 경매가 진행되어 한 번 유찰된 상태에서 낙찰이 된다면, 대부분의 보증금을 회수할 확률이 높다.
반전세 형태로 계약하기
현실적으로 전세 물량이 너무 없다 보니 시세의 80% 이하 전세 물량을 찾는 것이 쉽지 않을 수 있다. 이럴 때는 일부 금액을 월세 형태로 돌린 반전세 형태로 계약해야 한다. 깡통전세로 사기 치는 집단이 아니라면, 반전세 형태로 월세 받는 것을 집주인이 마다할 이유는 거의 없다. 세입자는 월세 내는 것을 조금 아끼려다가 더 큰 보증금액 피해를 볼 수 있으니, 월세 아까워하지 마시고 반전세 형태로 계약해야 한다. 계약 만기 시에 전세 보증금 제대로 반환받지 못하게 된다면, 그 정신적·물리적 고통은 이루 말할 수 없다. 보증금 이외에 추가로 월세 내는 부분은 직장인이라면 '월세 세액공제' 또는 '월세 소득공제' 제도를 통해 연말정산 시에 세금으로 환급받을 수 있는 제도도 있으니, 해당 사항이 된다면 참고해서 활용해야 한다. (※ 해당 단어에 링크를 걸어드렸으니 클릭하시면 해당 글로 이동한다.)
등기부 등본(등기사항 전부증명서) 확인
등기부 등본 확인은 기본 중의 기본인데 이것을 확인할 때에도 함정이 있을 수 있다. 앞서 설명해 드린 대로 깡통전세를 만드는 사기 수법들이 매우 조직화·지능화·전문화되어 있다. 따라서, 등기부 등본 등을 미리 출력해 있는 것을 보여주는 경우가 있으며 물론 신분증 조작까지도 한다. 따라서, 등기부 등본은 계약 직전에 등기부 등본 열람 사이트에서 직접 확인하고 계약해야 한다. 등기부 등본에서 확인할 사항들은 다음과 같다. 현재 "주요 등기사항 요약표" 부분을 보면 전체적인 내용은 한눈에 쉽게 파악할 수 있지만, 세부적인 내용을 꼼꼼하게 모두 살펴보는 것이 좋다.
- 압류, 가압류, 근저당권
- 경매 또는 공매 이력이 있는지 확인
- 임차권 등기명령 이력이 있는지 확인
위의 내용을 등기부 등본을 통해 확인할 때 현재는 말소된 권리라도, 현재 소유자가 보유한 시점에 위와 같은 명세가 등기부에 기재가 된 적이 있다면, 집주인의 신용도에 문제가 있을 확률이 매우 높으므로 계약하지 않는 것이 좋다. 추가적으로, 등기부 등본 확인은 계약 시점뿐만 아니라, 잔금 치르기 직전에 확인하고, 입주 당일에 "전입신고+확정일자"를 받은 후, 그다음 날에도 다시 한번 등기부 등본을 확인하는 것이 좋다. 최소 3번 정도는 확인하는 것이 좋다. 은행은 근저당권을 잔금일에 등기하게 되므로 잔금일부터 효력이 발생하게 된다. 그러나 세입자는 우선변제권이 "전입신고 + 확정일자"를 받은 그 다음날 0시부터 효력이 발생하게 된다. 따라서, 이런 경우에는 은행 근저당권에 순위가 밀리게 되며 따라서, 입주 그 다음날에도 다시 한번 선순위 권리들이 없는지 확인하는 것이 좋다.
HUG 및 SGI (보증보험) 가입이 가능한지 확인
"HUG 및 SGI"는 전세 기간이 만료되었는데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 보증회사에서 보증금을 지급하는 제도이다. 이 둘을 비교하면 다음과 같다.
구분 주택토시보증공사(HUG) 서울보증보험회사(SGI) 신청기한 신규계약 : 잔금지금일과 전입신고일 중 늦은 날 ~ 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전
갱신계약: 갱신 전 계약만료일 이전 1개월 ~ 갱신 후 전세계약기간 2분의 1이 경과하기 전
계약개시일로부터 10개월 이내 (계약기간 1년이면 5개월 이내)
보증대상 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 단독, 다가구, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택, 아파트 보증금액 보증한도(주택가격 - 선순위채권) 내에서 신청한 금액 - 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
임대차 계약서상 임차보증금 전액 - 아파트 제한 없음, 그 외 주택 10억 원 이내
보험요율 아파트 연 0.128%, 그 외 주택 0.154% 아파트 0.192%, 그 외 주택 0.218% 가입조건 계약기간이 1년 이상일 것 전세계약+전입신고+확정일자+점유 선순위채권 ≤ 주택가격의 60% (선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%
계약기간이 1년 이상일 것 전세계약 + 전입신고 + 확정일자 + 점유 선순위채권 ≤ 주택가격의 50% 선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격의 100% 전세보증금 ≤ 주택가격의 90%
위 두 가지는 신청기한 등 약간의 차이만 있을 뿐 거의 비슷하다. 다만, 단독, 다가구주택 등의 가입률이 낮다고 하며 그 이유는 가입절차가 조금 까다롭기 때문이다. 그중에서도 신청 시에 "타 전세 계약 확인 내역서"를 제출해야 하는데 현실적으로 이 부분에 협조해주는 건물주는 거의 없다고 보면 된다.
계약 전 직접 집주인 확인
중간에 대리인과 계약하게 되면 추후에 책임을 물을 때 애매한 상황이 올 수 있다. 집주인의 여러 가지 상황을 핑계로 직접 계약이 어렵다면 신분증 진위 여부를 확인하고, 최소한 영상통화를 하여 녹음 등을 해 놓는 것이 좋다. 하단에 대리인과 계약할 때 주의사항을 정리한 글을 꼭 확인해야 한다. 통상적으로 집주인보다는 대리인과 계약하는 경우가 많이 있다.
이사하는 날에 "전입신고 + 확정일자" 받기
세입자의 전세보증금을 보호받을 수 있는 강력한 권리인 대항력과 우선변제권 등의 권리르 획득하기 위해서는 반드시 "주택의 인도받기 + 전입신고 + 확정일자"를 꼭 받아야 한다. 입주하는 날에 이것보다 중요한 일은 없으므로 모든 일 제쳐두고 주민센터에 가서 '전입신고'와 '확정일자'를 꼭 받아야 한다. 주민센터에서 1분만 투자하면 가능한 일이다. 이렇게 기본 중에 기본인 조치도 하지 않아서 추후에 보증금 손실 보는 세입자들 생각보다 많이 있으며 꼭 이 부분은 챙겨야 한다.
전세 계약하고자 하는 지역의 추후 입주 물량 파악
요즘처럼 부동산시장이 어디로 튈지 모르는 시기에는 추가적으로 한 가지 더 계약 전에 확인한다면 깡통전세의 위험을 더욱 줄일 수 있다. 앞서 설명해 드렸듯이, 전세계약만기 시에 대규모 신규 아파트 등의 물량이 쏟아져 나온다면 세입자가 전세 계약으로 거주하고 있는 아파트 등의 매매가격 및 전셋값이 떨어질 수 있다고 한다. 따라서, 계약 전에는 본인이 2년만 거주할 것인지 아니면 임차인의 계약갱신청구권을 행사하여 4년 거주할 것인지를 파악하여, 해당 지역에 2년 뒤 혹은 4년 뒤 공급물량이 어떻게 될 것인지 미리 파악해서 전세 계약을 하는 것도 좋은 방법이다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈깡통전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈깡통전세〉, 《매일경제》
- 〈깡통전세〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈깡통전세〉, 《트렌드 지식사전 2》
- 지식살롱, 〈깡통전세 피하는 7가지 방법〉, 《지식살롱》, 2021-05-21
같이 보기[편집]
