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부동산 투기
부동산 투기(不動産投機)는 시세 변동을 이용하여 큰 이익을 얻으려는 목적으로 부동산을 사고파는 매매 거래를 말한다.
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개요[편집]
부동산 투기란 시세 변동을 이용해 큰 이익을 얻으려는 목적으로 부동산을 사고파는 거래행위를 말한다. 다만 부동산 투자 또한 시세 변동을 무시하는데 아닌 만큼 이에 대해서 어느 정도 주관적 요소가 섞여 있다. 사실 '투기냐 아니면 투자냐'는 코에 걸면 코걸이 귀에 걸면 귀걸이 수준으로 사람마다 생각이 달라 구분하기 힘들지만, 그렇다고 완전히 똑같은 개념은 아니다. 투자자는 미래 시장에서 특정 재화가 얼마에 거래될지는 관심을 두지 않고, 내재가치가 현재 시장가보다 높은지에만 관심이 있다. 이에 반해 투기는 영단어 "예측"에 기반한 경제활동이다. 투기꾼들은 현재 시장가와 미래의 시장가와의 차이에만 관심이 있다. 또한, 부동산 투기 억제에 관한 특별조치세란 1967년 11월 말부터 1974년 말까지에 부과·징수한 국세를 말한다. 보통 부동산투기억제세라고 불렸다. 부동산 투기를 억제할 목적으로 제정된 부동산투기 억제에 관한 특별조치세법에 의거하여, 토지를 양도한 자에게 그 토지의 양도로 인하여 생기는 차익(差益)을 과세표준으로 하여 부과하였다. 그러나 이 국세는 1974년 말 소득세법 개정으로 폐지되고 소득세법상의 양도소득세로 흡수되었다. 다음에 해당하는 토지에 대하여는 부동산투기억제세를 부과하지 않는다. 국공유지(국가, 지방자치단체와 시군조합이 소유하는 토지), 도시계획법의 규정에 의한 도시계획사업을 시행함에 있어서 환지(換地)로 인해 그 지목 및 지번이 변경된 토지, 주한외국공관이 소유하는 토지가 포함된다.[1][2][3]
투기 수법[편집]
부동산 투기 수법은 별의별 다양한 방법들이 동원된다. 여기서 언급하는 투기수법조차도 극히 일부에 불과하다.
나무 심기[편집]
토지 보상금을 받기 위해서 나무 묘목을 심는 투기 수법이다. 이유는 농지법에서 농지는 직접 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있고, 토지수용시 심어져있는 나무들에 대해서 보상금이 책정되기 때문. 나무 심기는 이 보상금을 따기 위한 투기 수법이다.
벌집[편집]
조립식 주택을 짓는 것이다. 패널을 조립해서 만드는 조립식인지라 길면 보름 짦게는 몇시간이면 지을 수 있는 주택이다. 제대로 된 주택도 아니고 당연히 보상을 위해서 짓는다. 택지계발 예상지구에서 쉽게 볼 수 있는 투기수법인데 이른바 "딱지"라고 불리는 이주자택지분양권을 노리는 투기이다. 투기를 위한 벌집인지 아닌지는 인근 주민들은 다 알고 있다. 사람이 살면 사람이 지나가거나 건물에 살아야 하는데 벌집만 덩그러니 방치되어있기 때문. 당연히 사람이 살면서 쓰지를 않으니 에어컨 실외기에는 잡초가 무성했고 LPG가스통은 아예 연결조차 되지 않았다. 전기계량기는 멈춰있는 상태이다. 밤에는 항상 불이 꺼져 있다.
맹지 매입[편집]
맹지란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅이다. 당연히 토지를 활용할 수 있는 방법이 전무하다시피 해서 쓸모없는 땅이다. 때문에 부동산에서도 맹지를 사지말라고 조언하는게 보통이다. 하지만 부동산 개발 정보를 알고 있다면 훌륭한 투기 대상으로 바뀐다. 때문에 이 맹지 구입만큼은 전문가들 태반이 투기 의혹과 함께 부동산 개발의 정보를 사전이 미리 알고있던 것이라고 의심한다. 투기가 아니고서는 맹지를 살 이유가 없기 때문이다. 한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건에서만 해도 LH 직원들이 일부 맹지를 당시 거래 가격보다 50% 정도는 비싸게 주고 구매해서 전문가들이 투기를 의심하였다.
알박기[편집]
개발 예정지의 땅을 미리 사들여 건물을 올리거나 나무를 심었다가 사업자에게 고가의 바가지를 씌우고 빠져나오는 투기 수법이다. 특정 지역에서 중요한 부분의 지극히 일부만 사들인 뒤 거기다 농막 같은 것을 대충 짓고 자기 집이라 우기면서 버티는 행위도 포함된다. 개발하는 사람의 입장에서는 개발 토지의 심장 같은 부분인지라 면적이 문제가 아니라 매우 중요한데 그런 곳에 이런 사실상의 행패를 부리며 엄청난 보상금을 갈취하는 행위이다. 농지법에 의해 보상을 받느냐 아니면 사업자와 매매로 파느냐의 차이이다.
지분 쪼개기[편집]
개발 대상지 안에 주인 없는 무덤, 무연분묘를 가족의 묘인 것처럼 속여 보상금을 타내는 수법이다. 이 경우 보상금뿐 아니라 분묘 이전비와 보조비도 함께 타낼 수 있는데, 이 금액이 최대 수억 원에 이를 수 있다. 실제로 2012년 이를 악용하기 위한 움직임에 LH 직원이 협조, 브로커에게 무연분묘 81기의 위치를 브로커에게 넘기고 그 대가로 2600만원을 받아 실형이 선고되었다. 이후 브로커는 LH 직원에게서 받은 무연분묘 정보를 악용, 가짜 유족들을 불러모아 3억5000만원의 이전 보상금을 받아냈다. 2021년 의혹이 불거진 광명·시흥 신도시 지역에서도 일부 공인중개사들이 묘지로 가득 찬 토지를 쪼개 판매했다고 한다. 돈앞에서는 수단과 방법을 가리지 않는 심지어 사망한 고인이 안치되어 있는 무덤조차도 보상금을 받아내기 위해 악용하는 추악한 황금만능주의의 전형적인 모습이다.[1]
부동산 투기 근절 및 재발방지 대책[편집]
한국토지주택공사(LH) 직원의 땅 투기 논란이 불거지자 정부가 2021년 3월 마련한 대책으로 예방 대책, 적발 대책, 처벌 대책, 환수 대책 등으로 나뉜다. 여기에는 구입한 토지를 1년 내에 매각할 때는 시세차익의 70%를 양도소득세로 부과하고, 투기성 자금이 토지에 유입되지 못하도록 주택 이외의 부동산에도 담보대출 규제를 시행하는 내용 등이 담겼다. 정부가 2021년 3월 29일 열린 제7차 반부패정책협의회에서 발표한 대책으로, 3기 신도시 지정 전 한국토지주택공사(LH) 직원이 미공개 정보로 토지를 매입해 부동산 투기에 나선 것이 알려지면서 향후 이를 방지하기 위해 마련했다.
예방 대책[편집]
그동안 공직자의 재산등록은 정무직, 4급 이상 공무원 등 고위직 약 23만 명을 대상으로 해 왔으나, 이 대책에 따라 분야, 직책과 상관없이 9급 이상 전체 공직자가 재산을 등록하고 변동 사항을 주기적으로 신고해야 한다. 재산등록시스템 구축 기간을 고려해 1단계로 2021년 부동산(토지와 주택)만 등록하는 것으로 시작해 금융자산 등의 재산은 이후 등록을 추진한다. 부동산 업무를 하는 공직자는 소관 지역 내의 땅이나 집을 새로 사들이는 것이 원칙적으로 금지된다. 이들이 미공개 정보를 이용해 투기할 경우 해임, 파면의 중징계 처벌을 받게 된다. 또 단기간 보유한 토지를 팔아 시세차익을 얻을 경우 양도세율을 20%포인트 중과한다. 이에 따라 1년 미만 보유한 토지의 양도세율은 50%에서 70%로, 2년 미만 보유 토지는 40%에서 60%로 상향조정된다. 가계의 비주택담보대출에 대해서도 담보인정비율(LTV) 규제를 신설, 은행을 비롯한 전 금융권에 적용한다. 이 밖에도 일정 규모 이상의 토지 취득 시 지자체에 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 하며 향후 출범할 부동산거래분석원에도 이를 통보해야 한다. 또 농지취득제도가 땅 투기 수단으로 변질됨에 따라 농업진흥지역 토지는 주말농장 용도로도 살 수 없도록 하는 등 제한을 강화했다.[4]
적발·처벌·환수 대책[편집]
투기 사범의 철저한 색출을 위해 합동특별수사본부 규모를 2배 확대, 1500명 이상으로 편성한다. 또 전국 43개 검찰청에 부동산 투기 사범 전담수사팀을 편성, 500명 이상의 검사와 수사관을 투입하고, 100일 동안 부동산 투기 집중신고 기간을 운영한다. 부동산 투기 신고 포상금은 기존 1000만 원에서 10억 원으로 100배 확대한다. 불법전매를 알고도 분양권 판 매도자는 물론 매수자도 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금을 내도록 한다. 또 미공개 정보를 활용해 부동산 투기를 한 공직자는 최대 무기징역에 처해지며, 부동산 거래 질서를 심각히 훼손한 경우 부당이득액의 3~5배를 환수한다. 4대 영역(20대 과제)는 다음과 같다.
예방 대책
- 재산등록 대상을 전 공직자로 확대
- 공직자 부동산 신규 취득 제한제 도입
- 공직자 이해충돌 방지 제도화
- 공공기관 공공성 및 윤리경영 강화
- 투기적 토지거래의 기대수익 축소
- 농지취득 심사 강화
- 토지 등 취득 시 자금조달 투명성 강화
적발 대책
- 부동산거래분석 전담조직 출범
- 상시 투기신고 + 내부정보 투기 100일 집중 단속
- 최대 10억 원 포상금 + 자진신고 시 처벌 감경 확대
- 공무원·공공기관 정기적 부동산 거래 조사 및 공표
- 대규모 택지지정 시 투기거래 사전조사 실시
- 기획부동산, 상습투기자, 불합리한 지분 쪼개기 등 완전 색출
처벌 대책
- 부동산 시장 4대 교란 행위에 대한 형사처벌 강화
- 4대 시장 교란행위 가담자 부동산 시장에서 퇴출
- 미공개정보 이용 관련 처벌 대상 확대 및 수위 강화
- 분양권 불법 전매 시 매수자도 처벌 대상에 포함
환수 대책
- 부당이득의 3~5배 환수
- 토지투기자의 토지 보상 시 불이익 부여
- 투기목적 농지 강제 처분 명령[5]
부동산 투자 및 투기[편집]
부동산 투자와 투기의 개념 규정은 어려우나, 투자 · 투기의 구별기준은 다음 사항이 포함된다. 일반적으로 보아 건물에 금전을 투입하는 행위는 투자이고, 미성숙 토지에 금전을 투입하는 것은 투기라 할 수 있으며, 이용 의사가 있으면 투자이고, 없으면 투기이며, 양이 많으면 투기인 경우가 많다. 투자행위는 다음과 같다.
- 실수요자의 행위이다.
- 임대 아파트·점포·빌딩 등 수익성 용도의 자산 중 경제부담력과 관리가능한 양(量)에 금전을 투입한다.
- 이용 관리할 의사(利用管理意思)가 있다.
- 예측 가능한(기대하는) 정당한 이익이 목적이다.
- 시장가격이 형성되며, 그것으로 거래한다.
- 충분한 기간 동안 소유한다.
- 단기적인 투기거래보다는 윤리적으로 고상하고 금융적으로 득이 된다.
- 시장을 조사하여 안전성·합리성을 추구한다.
- 대상 부동산이 자기나 타인에게 기여(利用)한다.
반면에 투기행위는 다음과 같다.
- 가수요자의 행위가 많다.
- 땅값이 낮은 미성숙지 등을 필요량 이상으로 구입한다.
- 이용·관리할 의사가 없다.
- 예측 불허하는(불합리한 기대심리) 양도차익(讓渡差益)이 목적이다.
- 투기가격(投機價格)으로 거래한다.
- 보유기간이 단기간이다.
- 전매로 이익을 실현시킨다.
- 시장조사를 하지만 모험적·도박적 금전 투입을 감행한다.
- 대상 부동산이 소유될 뿐 자기나 타인에게 기여하지 못한다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 〈부동산 투기〉, 《나무위키》
- ↑ 〈부동산투기 억제에 관한 특별조치세〉, 《두산백과》
- ↑ 〈부동산투기억제세의 비과세토지〉, 《용어해설》
- ↑ 〈부동산 투기 근절 및 재발방지 대책〉, 《시사상식사전》
- ↑ 〈부동산 투기 근절 및 재발방지 대책〉, 《시사상식사전》
- ↑ 〈부동산 투자 및 투기〉, 《부동산용어사전》
참고자료[편집]
- 〈부동산 투기〉, 《나무위키》
- 〈부동산 투기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈부동산투기 억제에 관한 특별조치세〉, 《두산백과》
- 〈부동산투기억제세의 비과세토지〉, 《용어해설》
- 〈부동산 투기 근절 및 재발방지 대책〉, 《시사상식사전》
- 〈부동산 투자 및 투기〉, 《부동산용어사전》
같이 보기[편집]
