초급매물

초급매물(焦急賣物)은 서둘러 급히 팔아야 할 물건을 말한다.

개요

초급매물에서 초급(焦急)은 '초급하다'의 어근으로 원뜻은 '서둘다.' 내면의 불안감을 반영한 말로서 '다급하다'는 뜻이다. 개역개정판은 '초조하다', '조급(早急)하다'라고 한다. 매물(賣物)은 팔려고 내놓은 물건을 말한다. 매물이란 종목을 매매하면서 특정 종목을 보유한 투자자들이 언제든 시장에 매도하면 나올 수 있는 물량을 의미한다. 만약 거래가 많이 이루어지지 않은 종목이라면 매물은 많지 않을 것이며 반대로 거래가 많이 된 종목이라면 특정 가격대마다 매물이 많이 쌓여 있을 것이다. 물론 주가가 하락하는 중이 아니라 상승하는 중이라면 매도하는 물량보다는 매수하는 물량이 많을 것이기 때문에 매물이 나오는 것에 대해서 걱정할 것이 없지만 만약 본인이 차트상 고점에 물려서 손실 중이거나 단기간에 주가가 크게 하락하는 경험을 했다면 그때부터는 매물에 대해 걱정을 하게 된다. 그러므로 매물은 시장에 나올 수 있는 물량이라고 정의를 할 수 있다. 또 주가가 3일 연속 상한가를 때렸다면 일단 기분은 좋겠지만 확실한 이유 없이 주가가 상승했다면 다소 찜찜한 것은 사실이다. 그러므로 경계매물이란 주가의 상승에 다소 찜찜함을 느낀 사람들이 만약의 사태를 경계해서 주식을 파는 것을 말한다.

초급매물의 이유

시세보다 훨씬 싼 매물이 나왔는데 매입해도 좋을지에 생각하는 고객들로부터 자신이 거주하고 있는 인근에 싼 부동산이 나왔다며 지금 투자해도 좋을지 물어보는 경우가 늘어나고 있다. 정부의 부동산정책이 규제 완화에서 '중립' 양상으로 바뀌고 계절적 비수기까지 겹치면서 시중에는 시세보다 값싼 급매물들이 속속 출현하고 있다. 중·소형보다는 환금성이 떨어지는 대형 아파트나 주택, 다세대주택 등 비인기, 환금성이 떨어지는 종목이 주류를 이루지만 급매물이 많이 늘어나고 있는 게 사실이다. 부동산 거래현장에 있다 보면 시세보다 아주 싼 초급매물이란 그리 흔하지 않다. 특별한 경제 상황이었던 외환위기 이후를 제외하고는 시세보다 30~40% 싼 매물이 나온다. 부동산값이 안정세를 타는 상태에서 파는 사람이 굳이 시세보다 현저히 싼 값에 내놓을 이유가 없다. 다만, 턱없이 싼 매물에는 반드시 함정이 도사리고 있다고 봐야 한다. 급매물로 나왔을 때 환금성이 모자란다거나 규제강화가 예상된다든지 하는 물건의 제약이 있거나 숨겨진 권리상 하자가 있다고 보면 틀림없다.

예를 들어 지방에서 중소 유통업체를 경영하는 김 사장은 얼마 전 서울 성북구에 있는 시가 7억 원 하는 2층짜리 건물을 5억3000만 원에 매입했다. 건물주 부도로 경매 직전까지 몰린 건물로 전 가족이 이민 가기 전에 급히 처분하려는 매물이었다. 워낙 싸다는 판단이 선 김 사장은 서둘러 계약을 마쳤다. 그리고 등기를 하려고 등기부를 떼보니 전 소유자를 상대로 근저당과 임시압류가 추가로 설정돼 있었다. 매도자와 가족들 모두 잔금을 받고 바로 이민을 떠난 상태였다. 백방으로 이민 간 전 소유주를 찾아냈으나 '나 몰라라'하는 반응이었다. 김 사장은 소유권 행사를 위해 전 소유자 대신 1억 원이 넘는 채무를 갚았으며 결국 시가와 비슷한 가격에 매입한 셈이다.

또 상속·증여를 받은 지 얼마 되지 않아 급하게 매도하는 초급매 부동산도 의심해야 한다. 증여받지 않은 부동산이면서 멀쩡한 소유자의 인감과 서류를 위조해 불법으로 이전한 다음 급하게 되파는 경우가 종종 부동산 시장에 나오기도 한다. 이런 매물을 값싸다는 이유로 성급하게 매입한 경우 원인무효 소송으로 소유권을 뺏길 수 있어 주의 또 주의해야 한다. 급매물을 고를 땐 지급조건을 빨리하되 권리상 하자를 막기 위해 반드시 법률전문가와 상의하는 게 필수다. 아무 이유 없이 턱없이 싼 매물이거나 주인이 자주 바뀐 매물을 살 때는 무조건 의심해 볼 필요가 있다.

"초급급 매물도 넘쳐나"...주택 매수심리 또 역대 최저

정부의 잇따른 부동산 규제 완화에도 주택 매수심리가 바닥으로 치닫고 있다. 매수세가 실종되면서 서울 아파트값은 5주 연속 역대 최대 하락 폭을 경신했다. 2022년 12월 9일 한국부동산원에 따르면 대한민국 전국 아파트 매매 수급지수는 지난주(74.4)보다 하락한 73.1을 기록했다. 100보다 낮으면 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 그것을 뜻한다. 역대 최저를 찍은 지난주에 이어 한 주 만에 다시 종전 기록을 깨며 2주 연속 역대 최저를 경신한 것이다. 이번 주 서울 아파트 매매 수급지수는 지난주(66.8)보다 하락한 65.7을 기록, 4주 연속 60선을 맴돌고 있다. 조사를 시작한 2012년 7월 이후 역대 두 번째(역대 최저치는 58.3)로 낮은 수준이다. 경기는 이번 주 69.2를 기록해 지수 70선이 무너졌다. 인천도 69.5에서 68.5로 내려와 서울, 경기, 인천 수급지수가 모두 70 밑으로 떨어졌다. 매수심리가 가라앉자 아파트값 역시 역대 최대 하락 행진을 이어가고 있으며 이번 주 서울 아파트값은 지난주보다 0.59% 내려 또 역대 최대 하락 기록을 갈아치웠다.

서울에선 급급매도 비싸다는 인식이 생길 만큼 매수심리가 얼어붙자, 가격대를 대폭 낮췄다는 뜻의 '초급급매'로 이름 붙인 매물도 심심찮게 등장하고 있다. 2022년 초만 해도 저층 아파트가 22억 원 수준에 거래된 걸 감안하면 몸값이 6억 원 넘게 추락한 것이다. 급급매 수준의 매매가 잇따르자 최근 호가를 16억2,000만 원까지 낮춘 매물도 나왔다. 분양시장 분위기도 크게 꺾였다. 한국 최대 재건축 단지로 관심을 끈 둔촌주공은 2022년 12월 8일(2순위)까지 5.45대 1의 청약 경쟁률을 거뒀지만, 일부 유형은 순위 내 청약 마감에 실패했다. 인근 강남 지역 집값 급락으로 분양가와의 차이가 좁혀지면서 분양가 이점이 확 줄어든 탓이다. 서울 강남의 중개업소 관계자에 따르면 고금리 여파로 내년까지 집값이 내려갈 거라는 우려가 팽배하다 보니 가격을 아무리 낮춰도 찾는 이가 거의 없다고 한다.

초급매물 소진

서울 아파트값 하락 폭이 3주 연속 둔화했다. 하락세가 이어지고 있으나 낙폭은 완만히 줄어드는 모양새다. 2023년 3월 2일 한국부동산원에 따르면 이번 주(27일 기준) 서울 아파트값은 지난주 대비 0.24% 하락해 지난주(-0.32%)에 이어 3주 연속 낙폭이 감소했다. 강남4구가 있는 동남권 아파트값은 지난주 -0.18%에서 이번주 -0.11%로 하락폭이 줄었다. 특히 송파구는 지난주 -0.13%에서 이번주는 서울에서 가장 낮은 -0.02%로 낙폭이 줄여 보합권(0.0%)까지 다가갔다. 초급매물이 대부분 소진되면서 나타난 현상으로 해석된다. 용산구(-0.19%)와 마포구(-0.22%), 종로구(-0.20%), 도봉구(-0.33%), 강북구(-0.33%), 중랑구(-0.15%), 광진구(-0.37%) 등은 지난주보다 하락폭이 감소했다. 반면 노원구(-0.21%)와 구로구(-0.33%), 동작구(-0.495), 성동구(-0.26%) 등은 지난주보다 낙폭이 커졌다. 한국부동산원에 따르면 선호도 높은 주요 단지 중심으로 급매물이 소진되고 완만한 가격 상승세가 나타나나 매수‧매도 희망가격 간 격차가 여전히 좁혀지지 않고 급매물 위주의 거래가 진행되는 등 하락세는 지속되고 있다. 지방도 0.29% 하락해 지난주(-0.32%)보다 하락 폭이 감소했으며 한국 아파트값도 이번 주 -0.34%로 지난주(-0.38%)보다 하락 폭이 둔화했다. 전세 시장은 역전세난이 여전한 가운데 전셋값이 서울 0.70%, 전국 0.54% 각각 내려 지난주(-0.81%, -0.63%)보다는 낙폭이 완만해졌다.

참고자료

• 〈주식시세표 보는 방법 : 경계매물이란?〉, 《경제신문읽는법》
• 주식 칼럼/실전 투자자, 〈매물대를 이해하면 매도를 잘 할 수 있다 - 매물대〉, 《SOM`s의 주식투자》, 2021-11-19
• 윤재호 기자, 〈성공으로 이끄는 투자노하우 턱없이 값 싼 매물엔 함정 있다〉, 《한국경제》, 2010-01-28
• 김동욱 기자, 〈"초급급 매물도 넘쳐나"... 주택 매수심리 또 역대 최저〉, 《한국일보》, 2022-12-09
• 김택수 기자, 〈서울 아파트값 3주연속 낙폭 둔화...'초급매물 대부분 소진'〉, 《K그로우》, 2023-03-02

같이 보기

• 매매
• 매물
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• 매수
• 투자자
• 부동산
• 하락세

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