아파트공급

아파트공급은 한 채의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조된 공동주택을 공급하는 것을 의미한다. 아파트분양이라고도 한다.

개요

아파트의 경우 기본적으로 공동 주택에 속한다. 여기서 공동 주택이란 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거 공간을 갖추고 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 공동으로 건물을 사용하되 독립된 주거 공간이 있는 주택이 공동 주택의 개념이다. 다만, 공동 주택의 개념에 따라 소유권과 관련된 부분이 문제가 있을 수 있으며 아파트 분양을 받게 되면 '구분소유권'을 취득하게 되는 것이다. 구분소유권은 같은 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미하는 것이며 즉, 아파트에서 독립된 주거 공간에 대한 소유권을 의미하는 것이다. 또 일정 규모 이상의 아파트는 법적으로 일정한 분양절차를 거치도록 법제화시켜놓고 있다. 아파트를 분양하려는 주체는 입주자모집 공고를 내고 일정 기간 청약을 받아 우선순위를 결정하는 기준을 적용하여 당첨자를 선정하여 공식적으로 발표해야 한다. 우리가 흔히 아파트 분양이라고 생각하는 과정들이 바로 이러한 과정들이지만 이러한 과정들이 생겨난 이유는 부동산 고유의 특성에 기인한다.

부동산이라는 것이 수요보다 공급이 제한될 수밖에 없는 특징을 가진다. 내일 당장 지어서 분양할 수 있는 게 아니고, 지역적 한계성을 가지고 있으니까 말이다. 결과적으로 수요와 공급에 대한 비대칭적인 상황이 발생하게 되기 때문에 이런 과정들을 거치게 되는 것이다. 아파트 분양권이란 아파트 분양의 과정을 거쳐 피분양자(분양을 받은 사람)가 보유하게 되는 권리를 의미한다. 이는 소유권과는 다른 개념으로 아파트 분양권은 아래의 개념 정도로 정리해 두면 된다. 즉, 입주자로 선정되어 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리, 자격, 지위를 가진다. 이러한 아파트 분양권을 불법적으로 거래하는 경우도 많아서 사회적 문제가 되기도 했다. 물론, 합법적으로 분양권 거래를 하는 예도 있지만, 과거에는 부동산 투기를 억제하기 위해 이러한 분양권 거래를 대부분 불법행위로 처벌하기도 했다. 인기 지역의 경우에는 분양권만으로 몇천만 원의 웃돈이 붙기도 했다.

아파트 특별공급이란 사회 계층 중 무주택자의 주택 마련을 지원하기 위해 일반공급에 앞서 주택 건설 물량의 일정 부분을 공급하는 것이다. 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 가구 등이 대표적이지만 장애인, 국가유공자, 장기복무 군인, 북한 이탈 주민 등도 기관추천 등을 통해 특별공급을 받을 수 있다. 공공분양이란 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다. 그리고 국민주택이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

• 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
• 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말한다. 이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말한다.

아파트 공급방법

공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있다.

• 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
• 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
• 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.

아파트 분양절차 확인

부동산 공급

토지의 물리적 공급곡선

토지의 경제적 공급곡선

부동산을 판매하고자 하는 욕구를 부동산 공급이라 하고, 판매하고자 하는 부동산의 수량을공급량이라고 한다. 이때 공급량은 주어진 가격수준에서 생산자가 판매하고자 하는 최대수량으로서 실제로 판매된 수량과는 구분된다. 주어진 가격 수준에서 실제로 판매하고자 하는 최대수량으로서 실제로 판매되어 시장에 영향을 미치게 되며 일정한 기간동안 판매하고자 하는 수량으로서 유량개념이다.

부동산 공급의 특징

• 토지의 부증성으로 물리적인 공급량은 한정되어있다.
• 토지의 용도전환, 개발 등을 통해 물리적 토지의 증감 없이 경제적인 면에서 공급량을 증대시킬 수 있다.
• 건물은 물리적인 공급량 증대와 용도전환을 통한 경제적인 공급도 가능하다.
• 시장에서 부동산을 통한 유동화(담보 대출 등)가 어려울수록 부동산의 공급은 증가한다.

부동산 공급법칙

부동산 공급의 법칙이란 가격과 수요량 사이의 정의 관계, 즉 가격이 하락할 때 공급량이 감소하고 가격이 상승하면 공급량이 증가하는 현상을 말한다. 그리고 공급의 법칙에서는 가격이 독립변수이고 공급량은 종속변수이다. 독립변수가 가격이므로 선행하여 움직이는 것이 가격이고 이에 영향을 받아 결정되는 것이 종속변수인 공급량이 된다.

부동산 공급 곡선

토지의 물리적 공급곡선

• 물리적인 토지 공급은 고정되어 있다.
• 물리적인 토지의 공급은 부증성으로 인해 증가시킬 수 없다.

토지의 경제적 공급곡선

토지의 경제적 공급은 수요증가에 대해 인위적인 용도변경이나 개발, 필지 분할 등을 통해 어느 정도의 공급이 이루어져 수요에 탄력적으로 대응이 가능하다. 따라서 공급곡선은 우상향으로 바뀐다. 단기적으로는 가격이 상승하여도 공급량이 많이 늘어나지 않으므로 기울기가 급하고 공급량 증대로 인한 가격 하락을 이루기가 어렵지만, 장기적으로는 택지개발 등을 통하여 공급량을 늘리게 되므로 공급곡선이 완만하게 된다. 이처럼 시장기구 내에서 수요와 공급 간의 조정이 원활하지 못한 특성으로 인해 정부의 시장 개입 원인을 제공한다.

부동산공급의 변화와 공급량의 변화

공급함수 S = f(가격, 기술혁신, 이자비용, 제품의 요소가격...)

• 부동산의 공급량에 영향을 미치는 여러 변수들의 함수를 말한다.

공급의 변화

• 가격 이외의 요인에 의하여 각각의 가격수준에서 공급량이 증감하는 것으로 공급곡선 자체의 이동으로 나타난다.
• 예를 들어 가격 이외에 기술혁신을 통해서 건축비 원가절감을 달성한 경우 부동산 공급은 모든가격 수준에서 증가할 것이다.

공급량의 변화

• 공급에 영향을 미치는 다른 요인들은 일정하다는 가정하에서 가격 변화에 따른 공급의 변동으로 주어진 공급 곡선상의 이동으로 표시된다. 예를 들어 부동산 가격이 상승함에 따라 공급이 증가한다.

공급의 변화 및 공급량의 변화 그래프

공급의 변화 및 공급량의 변화 그래프

부동산 공급의 결정변수

• 부동산공급증가변수

• 정부규제의 완화
• 금리인하(금융비용감소)
• 부동산 조세 인하, 감면
• 개발자의수증가
• 경제활황예상

• 부동산공급증가변수

• 정부규제 강화
• 금리인상(금융비용증가)
• 부동산 조세 강화
• 개발자수 감소
• 불황예상

참고자료

• 〈아파트 특별공급〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈아파트 분양의 이해 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈부동산의 경제적 측면(부동학산 개론6(경제))〉, 《부동학산개론》
• 하늘을 나는 종이비행기, 〈아파트 분양이란?〉, 《티스토리》, 2016-03-06

같이 보기

• 건물
• 공급
• 주택
• 공간
• 건축물
• 소유권
• 부동산
• 공동주택
• 특별공급

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