주택매매

주택매매(住宅賣買)는 살고 있는 주택을 사거나 파는 행위를 말한다.

개요

주택매매는 자신이 살 집을 다른 사람으로부터 구매하는 것을 의미하며 반대로 다른 사람은 자신에게 집을 파는 것을 의미한다. 매매할 때 청약통장이 필요없으며 돈만 있으면 누구든 거래할 수 있다. 분양은 가장 처음 내가 집주인이 되는 것이고, 매매는 이미 주인이 있는 집을 구매하는 것이다. 우선 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정한다. 부동산을 선정하여 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인한다. 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부한다. 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 한다.

부동산 매매

부동산의 매매란 부동산의 매도인과 매수인이 그 소유권의 변동을 목적으로 하는 매매계약을 체결·이행하여 소유권이전등기를 하는 것을 말한다. 매매계약을 하기 전에 부동산을 선정하는 방법, 부동산중개업체의 선정, 부동산 구입 자금 준비에서부터 매매계약 시 부동산 권리 확인, 매매계약서 작성 및 매매대금 준비 등의 유의사항에 대한 정보를 제공한다. 이 외에도 매매계약을 체결 후 소유권이전등기, 전입신고 및 자동차 주소지의 변경 등 각종 신고와 각종 세금 납부에 대한 절차를 안내한다.

부동산 매매 절차

매매계약 체결 전 준비절차

• 매매계약의 목적물인 부동산의 시세 및 그 주변을 조사하여 부동산을 선정한다.
• 매매계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 부동산 중개수수료 등을 살펴보고 부동산중개업체를 선정하여 부동산중개 계약을 체결한다.
• 부동산 구입 자금이 부족한 경우 구입 자금의 대출 종류 및 대출기준을 살펴보고 본인에게 적절한 대출방식을 선택한다.
• 일정한 경우에는 부동산 매매계약을 하기 전에 행정청의 허가를 받아야 한다.

매매계약체결 절차

• 부동산 매매계약을 체결하는 경우 매매당사자가 부동산 소유권자인지 또는 대리인이 대리권을 가졌는지 확인하고, 부동산등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인한다.
• 매매계약체결 시 매매계약서를 작성하고 매매계약금을 내준다.

매매계약 후 처리절차

• 부동산 매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해서는 부동산등기부에 등기해야 한다.
• 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산 거래를 신고해야 하며, 매수한 주택으로 거주지를 이동하여 전입신고 및 자동차 주소지를 변경해야 한다.
• 부동산 매매계약 후에 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 한다.

주택매매계약서

주택매매계약서(住宅賣買契約書, home sales contract)는 주택매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서를 말한다. 매매계약이란 특정 재산의 소유권을 타인에게 이전하고, 이전에 관한 대가를 지급받을 것을 약정하는 내용의 계약을 말한다. 주택매매계약서는 주택매매에 필요한 계약서로 대금 및 지급 시기, 소유권 이전, 제한권 소멸, 제세공과금, 부동산의 인도, 계약의 해제에 관한 사항을 약정하는 문서다. 일반적으로는 시중에서 판매하는 인쇄된 계약서 용지나 부동산중개업자가 준비하고 있는 매매계약서 용지를 사용하고 있으나 그 용지나 기재사항의 순서와는 관계없이 일정한 약정사항을 기재하면 된다. 매매목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후 누락이나 오자 등의 여부를 확인하고 이를 수정·보완하여 기명·날인하면 된다.

단독주택매매계약서

단독주택매매계약서(團束住宅賣買契約書)란 단독 주택 매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서이다. 단독주택은 한 채씩 따로 지은 집을 의미하며, 단독주택매매계약서는 단독주택 매매에 필요한 계약서로 대금 및 지급시기, 소유권 이전, 제한권 소멸, 제세공과금, 부동산의 인도, 계약의 해제에 관한 사항을 약정하는 문서다. 일반적으로는 시중에서 판매하는 인쇄된 계약서 용지나 부동산 중개업자가 준비하고 있는 매매계약서 용지를 사용하고 있으나 그 용지나 기재사항의 순서와는 관계없이 일정한 약정사항을 기재하면 된다. 매매목적물의 확인 및 계약의 요지를 확인한 후 누락이나 오자 등의 여부를 확인하고 서명을 날인한다. 계약서에는 반드시 명확한 내용만이 기재되어야 한다. 그러므로 계약서를 작성한 후 서명을 날인하기 전에, 계약당사자는 반드시 계약의 내용이 자신의 이해와 정확히 일치하는지 다시 한번 확인하는 것이 바람직하다.

공동주택매매계약서

공동주택매매계약서는 공동주택매매계약을 체결하고 매도인과 매수인 간에 이를 증명하기 위해 주고받는 문서이다. 공동주택 매매란 당사자 일방의 재산권인 공동주택을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그에 따른 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 공동주택의 소유권이전등기를 행하는 것을 의미하며, 공동주택이란 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 기숙사 등을 말한다. 일반적으로 계약은 구두나 서면이든 당사자 간 의사의 합치만 있으면 성립하는 것이나 차후 분쟁예방 등을 위해 서면으로 하는 것이 좋다. 특히, 부동산이나 기타 재산적 가치가 높은 것은 통상 서면에 의한 계약을 진행한다.

주택 매매계약서의 구성항목은 그 종류나 조건에 따라 다르게 구성될 수 있으나, 일반적으로 아래 항목으로 구성된다.

• 매도인, 매수인의 당사자 표시
• 목적물의 표시
• 매매대금(계약금, 중도금, 잔금)의 액과 그 지불방법과 시기
• 소유권이전등기의 시기
• 목적물의 명도시기
• 부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실, 훼손 등 매도인의 책임사항
• 특약사항

주택매매 시 3가지 확인사항

인생에서 가장 중요한 거래 중 하나가 부동산 계약일이며 계약 전 확인사항, 계약 시 주의사항, 대금지급 및 계약해지요건을 포함한 3가지 확인사항이 있다.

계약전 거래대상 물건확인

등기부상의 확인사항

• 첫째, 등기소에서 등기사항전부증명서 ((구)등기부등본) 상 소유자 확인

• 물건의 등기명의인과 매도인이 일치 여부 확인
• 등기명의인의 가족 등 대리인이 거래를 할 경우 명의인과 대리인의 관계를 정확히 확인

※ 매도인의 거래대상 물건에 대한 소유여부가 불확실한 경우, 거래를 진행하여 발생되는 피해는 법적인 보상을 받을 수 없다.

• 둘째, 등기부상의 권리 (가등기, 가처분, 지상권, 각종담보물건, 가압류 등)를 확인하고, 임대차관계는 계약기관과 임차금 등을 확인.

• 사실 확인이 필요한 4가지 경우는 다음과 같다.

• 짧은 기간 동안 소유주가 자주 바뀐 경우
• 상속의 경우 정당한 상속 여부
• 매도인이 법률상 행위능력을 가지고 있는지 여부
• 대리인과 계약 시 정당한 대리권을 가지고 있는지의 여부

건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서를 통한 확인사항

• 첫째, 건축물대장을 통해 구조와 면적을 확인하고 공부상 면적과 실제면적을 파악하여 추후 분쟁소지가 있는지 확인
• 둘째, 토지대장을 통해 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자의 성명, 토지의 고유번호, 토지의 등급 등을 확인
• 셋째, 토지이용계획확인원을 통해 이용과 개발에 관한 사항을 분석해야 한다. 지역, 지구, 구역에 따라 건물의 구조, 용도, 종류에 제한을 받기 때문에 구체적인 확인 필요

계약시 유의사항 및 계약서 작성요령

• 계약시 유의사항

• 첫째, 중개업자를 통해 계약 시 중개업자가 작성한 중개대상물건 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서를 확인한 후 실소유주(등기명의인)와 계약해야 함.
• 둘째, 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성 시 명의인의 위임장을 받아야 함

※ 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 해도 법적인 대리권이 없다.

※ 거래 전 확인방법

※ 본인이 나온 경우는 주민등록증으로 대조 확인

※ 대리인이 나온 경우는 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인

※ 소유자가 미성년자인 경우 법정대리인의 동의서 확인

• 준비서류
• 작성요령
• 계약서 내용 중 확인사항

• 계약당사자의 인적사항
• 매매금액 지급방법
• 계약위반시 배상문제
• 매매금액
• 매매부동산의 인도방법
• 계약년월일 등

• 특약사항에 명시할 사항

• 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금 지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
• 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
• 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
• 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
• 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

대금지급

중도금이나 잔금지급시 아래의 유의사항을 확인한다.

대금지급 시 유의사항

• 중도금이나 잔금을 지급 시 대금 지급 내용이 적힌 영수증을 반드시 받는다.
• 중도금이나 잔금 기일 직전에 반드시 등기사항전부증명서를 다시 한번 떼어 내용을 확인한다. 중도금을 받은 다음 이중으로 매도하는 사고가 생겨날 수 있기 때문이다.
• 당권, 임차권, 전세권 등을 인수할 경우에는 금융기관으로부터 해당 금액의 잔고증명을 받아 확인한다.
• 거래물건과 관련된 각종 세금 및 공과금 관련서류를 확인한다.
• 잔금지급과 동시에 모든 거래가 완료되므로 잔금 지급일에는 계약서 작성시 준비하였던 서류를 다시 한 번 준비한다.
• 부동산 중개업자에게 중개수수료를 지불한다.
• 매수인은 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 권리이전 서류를 받아 60일 이내에 관할 등기소에 이전등기 절차를 마쳐야 한다. 60일 이내에 등기 신청을 하지 않았을 경우 등기신청 해태에 따른 과태료를 내야 한다.
• 이전등기절차를 마친 다음 매수인은 등기사항전부증명서를 떼어서 이전등기가 확실히 되었는지 내용을 다시 한번 확인한다.

해약 및 해약금

계약은 양 당사자의 의사 합의에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다.

• 계약을 해지할 수 있는 3가지 경우

• 이런 경우엔 '계약을 해제 할 수 있다'라는 해지조건이 있는 경우에 해지 가능
• 계약금에 의한 해지로서 상대방이 계약의 이행 착수 전, 중도금을 지급하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 해지 가능
• 법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에 따른 해제

※ 그 외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능하다.

※ 실제거래에서 약정금, 보조금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었어도 해약 시 이 금액은 해약금으로 간주한다.

참고자료

• 〈주택매매계약서〉, 《예스폼 서식사전》
• 〈단독주택매매계약서〉, 《예스폼 서식사전》
• 〈부동산/임대차 - 부동산 매매 절차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈공동주택 매매계약서〉, 《예스폼 서식 이슈》
• 〈부동산 매매〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 아이꾸준, 〈부동산 용어 - 청약, 분양, 임대, 매매 무슨 뜻?〉, 《아이꾸준의 자동차 세상》, 2022-03-10
• 화수미제, 〈주택매매 시 3가지 확인사항〉, 《티스토리》, 2020-08-09

같이 보기

• 주택
• 매매
• 분양
• 소유권
• 매수인
• 매도인
• 부동산
• 대리인
• 매매계약
• 주택매매계약서

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