지가

지가(地價, land price)는 토지의 가격을 의미한다.

개요

지가의 토지는 생산물이 아니라 자연적 산물이다. 그런데 상품경제가 발전함에 따라 토지가 생산을 위하여 사용됨으로써 상품으로 다루어져 매매대상이 되었다. 이러한 의미에서 지가는 주식 등과 같은 의제자본(擬制資本)이며, 지가는 그 토지가 결과하는 지대(地代)를 이자율에 의해 자본환원(資本還元)한 것이라 할 수 있다. 즉, 토지의 지대를 토지라는 자본이 낳는 이자로 생각함으로써 과실(果實)로서의 지대로부터 원본으로서의 지가가 산정된다. 그러나 현실의 지가변동은 타상품의 경우와 같이 토지의 공급과 수요의 관계 때문에 결정되는데, 토지는 재생산할 수 없고 감가상각이 필요가 없으며, 다시 그 이용 여하에 따라 장래의 경제적 이익을 예측할 수 있는 경우에 지가는 기대가격으로서의 성격을 갖게 된다. 즉, 기업의 장래에 대한 전망을 예측하는 데 따라 현실의 주가가 변동하듯이 지가도 그 토지의 경제적 이익의 장래예측 때문에 변동하며, 그 때문에 토지는 투자나 투기의 대상이 되기도 한다. 이 경우 지가는 이미 토지의 이용에서 얻어지는 수익으로 환원되는 원가로서의 성격에서 탈피하게 된다.

도시의 건축용지의 경우, 일반적으로 도시의 중심부를 정점으로 하여 그 주변으로 확산됨에 따라 점차 저하한다. 이 경우 철도·도로 등 교통기관의 정비도 또는 교통기관에의 근접도 등이 지가에 영향을 미친다. 따라서 인구의 증가, 핵가족화의 진행, 경제성장이나 공공투자의 증가 등으로 인해 교통시설·생활환경이 정비됨에 따라 지가는 상승추세를 보인다. 농지의 경우, 토지의 비옥도·위치·형상·면적 등의 차이에 따라 지가에 다소의 차이는 있으나 주거용 택지인 경우는 차이가 별로 없다. 그러나 도시 주변부의 농지같이 장차 택지나 공업용지로서의 전용이 기대되는 곳에서 지가는 건축용지로서의 변동을 나타내게 된다.

공시지가

공시지가(公示地價)는 법의 규정에 따라 국토교통부 장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 공시지가에는 표준지공시지가와 개별공시지가 두 가지가 있는데 보통 표준지공시지가를 뜻한다. 정부가 공시지가를 공시하는 것은 지가산정의 기준이 되게 하고, 적정한 가격이 형성되도록 하여 국토의 효율적 이용과 국민경제 발전에 이바지하기 위해서다. 표준지공시지가 자료를 분석하여 '비준표(比準表)'를 만들고, 이 대조표로 개별공시지가를 산정하여 과세 등의 자료로 이용한다. 개별공시지가는 소유자에게 통보하며 지가에 이의가 있는 자는 지정된 날짜 안에 행정청에 이의신청하여 수정을 받을 수 있다. 근거법은 부동산 가격공시에 관한 법률이다. 국토해양부가 매년 1월 1일을 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 정책의 일관성이나 형평성을 위해 1989년 7월 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률'을 근거로 도입됐다. 표준지공시지가는 국토해양부 장관이 조사·평가해 공시한 표준지의 단위면적(㎡)당 가격을 뜻한다. 개별공시지가는 개별 토지에 대해 인접한 표준지를 기준으로 시·군·구청장이 평가해 산정한 단위면적(㎡)당 가격이다. 표준지공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 전국의 대표성 있는 필지를 대상으로 조사 평가한 것이다. 개별공시지가의 산정자료로 이용되며 토지 보상금과 담보 경매가 산정 등 감정평가의 기준으로 활용된다. 한편 개별공시지가는 재산세, 종합부동산세, 부담금 등의 부과기준이 된다.

부동산공시법 제2장 지가의 조사·평가 및 공시

• 제4조 (지가의 공시)

• 건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제12조의 규정에 의한 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.
• 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정·공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
• 정부는 지가공시의 주요사항에 관한 보고서를 매년 정기국회의 개회전까지 국회에 제출하여야 한다.

• 제4조의2 (공시지가의 조사협조)

• 건설교통부장관은 표준지의 선정 또는 적정가격의 조사·평가를 위하여 필요한 경우에는 관계행정기관에 관련자료의 열람 또는 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 관계행정기관은 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

• 제5조 (조사·평가의 기준)

• 건설교통부장관이 제4조의 규정에 따라 표준지의 적정가격을 조사·평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격·임료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액등을 종합적으로 참작하여야 한다.
• 건설교통부장관이 제1항의 규정에 의하여 표준지의 적정가격을 조사·평가하고자 할 때에는 둘 이상의 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다.

과세지가

과세지가는 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 발표하는 전국의 땅값을 말한다. 종래 땅값이 정책목표에 따라 여러 가지로 책정되어 있어 정책의 일관성이나 형평성이 문제가 됨에 따라 이를 시정하기 위해 1989년 7월 '지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률'을 근거로 도입됐다. 공시지가는 대표성을 지닌 전국의 45만 필지의 표준지를 대상으로 2인 이상의 감정평가사가 산정한 땅값이다. 이를 기준으로 비교표에 의해 산출하는 약 2천5백만 필지의 땅값은 개별공시지가라고 부른다. 공시지가는 토지초과이득세, 양도소득세, 상속증여세, 종합토지세개발부담금, 택지초과소유부담금 등의 산정에 이용된다. 또 국유재산 매매나 토지수용보상 등을 할 때도 공시지가를 기준으로 한다. 기준시가는 투기가 우려되는 특정 지역의 아파트, 각종 회원권, 자가용 등을 대상으로 국세청이 고시하며 양도세나 상속세의 기준으로 삼는 것, 과세지가는 내무부가 재산세, 취득세, 종합토지세 등 부과 근거로 삼고 있는 통상 '지표'라고 칭한다.

지가변동률

지가변동률(Fluctuation Rate of Land Price, 地價變動率)은 일반적인 지가 수준의 변동을 측정하기 위한 지표를 말한다. 지가변동률은 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제19조 및 같은 법 시행령 제17조의 규정에 따라 국토교통부 장관의 의뢰를 받은 한국감정원장이 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「지가변동률 조사․산정에 관한 규정」등을 준용하여 조사한 표본지의 산정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교 시점의 비율을 말한다. 즉, 지가변동률은 대한민국 전국의 지가변동상황을 조사하여 토지정책수행 및 감정평가 시 시점수정 등을 위한 자료로 활용하기 위하여 매월 한국감정원장이 조사한 표본지의 평가가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교 시점의 비율을 말한다. 지가변동률 통계는 일반적인 지가 수준의 변동을 측정하는 하나의 지표로서 특정 지역이나 개별 토지의 가격수준 및 가격변동을 측정하는 것은 아니다. 2016년 4월 말 현재 전국 252개 시·군·구 및 3,112개 기초구역(읍면동)의 70,000개 필지의 토지가 조사대상이 된다. 조사 기준시점은 해당하는 달의 다음 달 1일이고, 조사 실시 기간은 해당하는 달 24일경부터 다음 달 17일경까지이며, 공표 시기는 해당하는 달의 다음 달 25일경이다.

2017년 12월 기준, 대한민국 전국의 250개 시, 군, 구 및 읍, 면, 동을 기초구역으로 하며, 한국의 거래 대상 모든 토지를 모집단으로 하여 시, 군, 구별 및 읍, 면, 동별로 층화계통추출한 80,000필지를 조사대상 표본지로 한다. 지가변동률 조사, 산정은 매월 실시하며 조사 산정 기준일은 다음 달 1일이다. 지가변동률은 통계법 제17조의 규정에 따라 통계청장으로부터 '지정통계'로 승인된 정부 공식 통계로서 관련 책자(e-book) 제작, 배포 및 인터넷에 게재하는 등의 방법으로 공표하고 있다. 또한, 지가변동률은 통계법 제17조의 규정에 따라 통계청장으로부터 "지정통계"로 승인된 지가동향에 대한 정부공식통계로서 언론에 발표하고, 관련책자(e-book) 제작․배포 및 인터넷에 게재하는 등의 방법으로 공표하며, 한국감정원 홈페이지(http://www.kab..co.kr 또는 부동산통계정보시스템 (http://www.r-one.co.kr), 국가통계포털 (http://www.kosis.kr/), 국토교통 통계누리 (http://stat.mltm.go.kr/) 및 스마트폰 앱(어플)"부동산 시장정보" 등을 통해 확인할 수 있다.

참고자료

• 〈지가〉, 《위키백과》
• 〈지가〉, 《네이버 국어사전》
• 〈지가〉, 《두산백과》
• 〈공시지가〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈공시지가〉, 《부동산용어사전》
• 〈과세지가〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈지가변동률〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈지가변동률〉, 《두산백과》

같이 보기

• 토지
• 가격
• 주식
• 공시지가
• 지가변동률

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