투찰

투찰(投札)은 경매 따위에서 낙찰을 받으려고 하는 사람이 희망하는 낙찰 가격을 서면으로 제출하는 일을 말한다.

개요

투찰은 경쟁매매 시 입찰가격을 결정하여 입찰서를 제출하는 행위를 말한다. 즉, 투찰은 참가하여 가격을 써내는 행위를 말한다.

기타 경매용어

우선, 순서를 정해보면 "유찰"된 물건에 "입찰"이 들어가고 "개찰"한 결과 "패찰"되었는데 이번에는 드디어 "낙찰"을 받았다. '찰' 5형제에서 '찰'이 공통으로 들어가 있으니, 이 글자가 무엇인가 확인할 수 있다. 찰(札:편지 찰/뽑을 찰)은 편지, 패, 조각, 공문서(公文書)를 말한다.

• 유찰 : 유찰은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다. 예를 들어 감정가 2억짜리 아파트가 있는데 이것이 경매에 처음 나오면 최저가 2억으로 나온다. 즉 2억이상의 금액을 써야 하는 것이다. 그런데 싸게 사려고 경매에 들어오는데 2억 그대로 쓰고 들어오는 사람은 거의 없다. 물론 주위 호재나 재개발 등등의 이유로 감정가보다 시세가 높은 경우, 감정가를 초과해서 들어오는 경우도 있다. 법원에서 "2억이상 쓰고 이 집 사가세요~" 라고 했는데, 2억 이하를 쓴 경우는 당연히 무효가 되므로 유찰이 된다. 그리고 아무도 이 경매에 참여하지 않은 경우, 유찰이 된다. 즉 2억짜리 아파트 1회차에는 2억이상을 써야한다면, 2회차에는 1억4천만 원(30% 인하 시) 또는 1억6천만 원(20% 인하 시) 이상을 써야 한다.
• 입찰 : 입찰은 상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일을 말한다. 위에 들어본 예로 다시 설명하면 2억짜리 아파트 2회차에 최저가 1억 6000만 원이다. "나는 1억 8000만 원에 경매 참가해야지!"라고 생각하던 중 TV에서 보던 경매장에서 손들어서 금액 외치는 걸 상상한다면 아니며 실제로 금액을 소리치는 사람 있다면 고성방가로 끌려나간다. 그러므로 입찰이란 서류(기일입찰표)를 작성하여 경매에 참여하는 것이다.
• 개찰 : 개찰은 입찰한 결과를 견주어 조사함을 의미한다. 여러 사람이 서류(기일입찰표)를 제출하게 되면 경매 집행관이 이를 취합하고 결과를 발표한다. 예를 들어 2억짜리 아파트, 2회차에 입찰하여 1억 8000만 원을 쓴 기일입찰표(서류)를 제출했다. 여러 사람의 서류를 모아서 결과를 집행관이 발표하며 이것이 개찰이다.
• 패찰 : 패찰이라는 단어는 사전을 찾아보아도 정확하게 나오지는 않지만 "실패했다"라고 생각하면 된다. 예를 들어 2억짜리 아파트 "1억 8000만 원에 도전!"했는데 그런데 나말고 다른 사람이 1억 8100만 원 썼다. 그러면 그 사람이 아파트를 사가는 것이며 처음 겪으면 매우 우울 모드로 빠질 수도 있지만, 이 또한 경험이 되고 왠지모를 실력이 쌓이는 느낌이 든다. 즉, 입찰한 사람중에 최고가를 쓴 1등만 이 아파트의 주인이 되므로 나머지 사람들은 실패했다고 하여 패찰했다고 말한다.
• 낙찰 : 낙찰은 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다. 희망자들이 매매의 견적(見積) 가격을 제출하도록 하여 매출할 때는 최고 가격, 매입할 때는 최저 가격으로 결정하며 도급(都給) 공사 때에는 예정 가격에 가장 근접하게 써낸 사람에게 돌아가도록 결정한다. 예를 들어 2억짜리 아파트 1억 8천만 원에 쓰고 입찰들어 갔는데 자신이 1등이며 나머지 사람들은 1억 7800만 원, 1억 7500만 원 이렇게 썼다. 즉, 경매시장의 경쟁에서 1등하면 '낙찰'되는 것이다. 이때 1등인 사람이 낙찰자가 되는 것이며 이 낙찰자를 조금더 길게 써보자면 "최고가매수신고인"이 된다.

투찰금액

투찰금액 산정

투찰금액 산정은 A 값을 적용하지 않는 경우와 A 값을 적용하는 경우로 나누어진다. A 값이란 국민연금, 건강보험, 퇴직공제부금비, 노인장기요양보험, 산업안전보건관리비, 안전 관리비 합계액이다. 용역과 구매는 A 값이 적용되지 않고, 공사일 경우 A 값이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우가 있어 입찰자가 구분하여 참여해야 한다. A 값 적용 발주처에는 조달청, 한국농어촌공사, 한국공항공사, 한국도로공사, 한국수력원자력이 포함된다.

투찰금액 산정 방법

1. A 값을 적용하지 않는 경우

= 기초금액 X (예상) 사정률 X 낙찰하한율

2. 값을 적용하는 경우

= ｛(기초금액 X (예상) 사정률) - A 값｝X 낙찰하한율 + A 값

3. 한국토지주택공사(LH)의 경우

= [｛(기초금액-A 값) X (예상) 사정률 + A 값｝- A값] X 낙찰하한율 + A 값

투찰금액 산정 예시

A 값을 적용하지 않는 경우 투찰금액

기초금액 × (예상)사정율 × 낙찰하한율​

= 기초금액 444,074,400 × (예상)사정율 99.39753% × 낙찰하한율 86.745%​

• = 382,891,550원(투찰금액)
• = 투찰금액 소수점 이하는 절상 처리

A 값을 적용하는 경우 투찰금액

{(기초금액×(예상)사정율)−A값}×낙찰하한율+A값

= {((444,074,400×99.39753%)−19,487,264)}×86.745%+19,487,264

= {(441,398,985−19,487,264)}×86.745%+19,487,264

= 421,911,721×86.745%+19,487,264​

= 365,987,323+19,487,264​

• = 385,474,587원(투찰금액)
• = 투찰금액 소수점 이하는 절상 처리

한국토지주택공사(LH)의 경우 투찰금액

[{(기초금액−A값)×(예상)사정율+A값}−A값]×낙찰하한율+A값

= [{(444,074,400−19,487,264)×99.39753%+19,487,264}−19,487,264]×86.745%+19,487,264​

= [{424,587,136×99.39753%+19,487,264}−19,487,264]×86.745%+19,487,264​

= (441,517,000−19,487,264)×86.745%+19,487,264 ​

※ 한국토지주택공사의 경우, 예정 가격 천원 이하 절상

= 422,029,736×86.745%+19,487,264​

• = 385,576,959원(투찰금액)
• = 투찰금액 소수점 이하는 절상 처리

투찰금액 QNA

• 투찰금액이 예정가격 보다 크면 안 되나요?

예가초과로 투찰해서는 절대 안된다. 대부분의 업체의 투찰금액은 예정가격보다 크지 않다. 하지만 만약에 투찰금액이 예정가격보다 크게 투찰하였다면 그 업체는 예가초과로 적격심사 순위에서 제외가 된다.

※ 예정가격 = 추첨된 복수예비가격의 산술평균금액 (4개 추첨)

• 낙찰하한선 미달이란 무슨 뜻인가요?

예정가격(4개의 복수예가 평균) × 낙찰하한율(투찰율)을 계산해서 나온 금액을 낙하한가라고 말한다. 자신이 투찰한 투찰금액이 낙찰하한가보다 작으면 낙찰하한선 미달이라고 한다. 즉, 나찰하한선 미달 업체는 낙찰이 절대 될 수 없다.

투찰율

투찰율은 예정가격을 기준으로 해서 내가 투찰한 금액의 비율을 말한다(=입찰가격 / 예정가격 x 100%). 즉, 예정가격을 기준으로 투찰금액을 얼마나 높게 또는 얼마나 낮게서는 지를 알 수 있는 비율을 말한다. 이를 정리하자면 아래와 같다.

• 적격심사 평가항목중 입찰가격산식에서 구할 수 있는값.
• 예정가격 대비 낙찰 받을 수 있는 최저가격을 정하는 백분율.

투찰율의 계산

공고문에 투찰하한율이 87.745%이고 예정가격이 10,000,000원 일때 나의 투찰 금액이 8,774,500원이면 투찰율은 87,745%가 된다. 이렇게 보면 결국 투찰율 = 투찰하한율이 같은 뜻이라고 말할 수 있다. 적격심사는 종합 평가방법이며 개찰결과 1순위자서부터 적격을 평가한다. 적격을 평가할때는 종합평점을 100점으로 기준으로 수행능력과 입찰가격을 나누어서 일정점수 이상의 점수 평가를 받아야 적격심사가 가능하고 계약을 할수 있게 된다. 따라서 적격심사시에 입찰가격으로 1순위가 되었다고해도, 수행능력평가점수가 낮게 나오면 가격점수와 합산하여 결국 적격심사를 통과하지 못하는 경우가 생기게 된다. 이런 경우에는 수행 능력에서 부족한 점수를 가격점수에서 보완해야 하며 보완하는 방법은 입찰가격을 높여주는 방법뿐이 없다. 흔히 공고문에 있는 투찰하한율(87.745%)를 그대로 적용할 시 개찰결과 상에서 투찰율(87.745)와 일치하게 되면 가격점수는 보완이 안되게 된다. 낙찰을 받기위해서 사정율을 분석하여 예정가격을 맞출 경우에는는 역으로 투찰율을 높여주어야 하며 투찰율을 높일수 있는 방법은 투찰하한율을 미리 계산하고 그값을 적용하여 주면 된다. 투찰하한율을 계산하는 방식은 적격심사 세부기준에 나와 있는 평점산식을 통하여 산출이 가능하다.

참고자료

• 〈투찰〉, 《네이버 국어사전》
• ChRiS, 〈(My Work) 입찰과 투찰 뜻, 차이〉, 《티스토리》, 2020-01-15
• 머니민트 재테크, 〈투찰 입찰 개찰 낙찰 :: 경매 법률 용어〉, 《티스토리》, 2014-04-29
• 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12
• okEMS, 〈입찰(투찰) 금액 산정하는 법〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-04
• 아이건설넷 전기넷, 〈투찰율 계산방법 알아보기/ 발주처별 투찰율 한눈에 보기〉, 《네이버 블로그》, 2020-01-13

같이 보기

• 경매
• 낙찰
• 입찰
• 유찰
• 개찰
• 패찰
• 입찰서
• 입찰가격

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