물딱지

물딱지는 입주권이 생기지 않는 주택 등을 말한다.

개요

물딱지란 주로 지역 주택 사업 물(water)과 딱지의 합성어이다. 딱지는 아파트 입주권이 생기지만 '물'자가 붙으면 아파트 입주권이 사라진다. 즉, 입주권이 생기지 않는 주택이라고 이해하면 쉽다. 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해서는 보상책으로 입주권(일명 '딱지')이 주어지게 된다. 하지만, 집이 헐린다고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니며 일부는 현금 청산만을 통해 강제 수용되기도 하는데, 이런 주택(입주권이 생기지 않는 주택)을 가리켜 '물딱지'라고 한다. 우리가 재개발에 투자하는 이유는 입주권이 나오고 신축 아파트를 받아 거주하거나 프리미엄을 받고 매도하기 위함인데, 입주권을 받을 수 없다면 굉장한 손실이 아닐 수 없다. 입주권이 나오지 않을 경우 매매계약을 해제할 수 있다는 등의 특약 조차 없다면 나중에 입주권이 나오지 않는다는 것을 알게 되더라도 구제받을 수가 없다.

물건이 물딱지가 되는 경우는 크게 두 가지이다. 첫째는 매도인이 같은 재개발 구역에 여러 개의 주택 등을 가지고 있다가 그중 하나를 판 경우이고, 둘째는 매도인의 세대원이 같은 재개발 구역 내에 다른 주택을 가지고 있는 경우이다.

• 첫 번째 경우에 대해 자세히 말하자면 A라는 사람이 조합설립 인가 전에 B에게 주택을 매도하였다면 A와 B 모두 입주권을 각각 받을 수 있다. 하지만, 조합설립 인가 이후에 매매가 이뤄졌다면 도정법에 따라 한 명의 조합원으로만 보게 되어 있다. 즉, A와 B는 하나의 입주권을 공유하게 되는 것이다. 여기서 만약 A가 관리처분계획 인가 이후에 B에게 주택을 팔 때 B는 아예 입주권을 받지 못하게 되며 가장 많은 경우의 수가 이의 경우이다.
• 두 번째 경우는 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 경우 세대별로 하나의 입주권만 받을 수 있다. 부부라면 세대가 분리되어 있어서 1세대이므로 하나의 입주권만 인정된다. 따라서 조합원 입주권을 취득하기 위해 매매계약을 체결하려 할 때는 반드시 매도인과 매도인 세대원의 다른 주택 소유 여부를 확인하는 절차를 거치는 것이 좋다.

물딱지의 주의사항

사실상 관리처분계획 인가 후라면 입주권 상태로 변했기 때문에, 조합에 확인만 하면 권리관계를 확인할 수 있다. 다만 최소한의 안전장치 마련을 위해 매매계약 시 가급적 특약사항을 삽입하는 것이 좋습니다. 특약 문구 예를 들면 아래와 같다.

• 본 계약은 매수인이 XX 재개발 구역 내에서 단독으로 분양받을 수 있는 입주권 취득을 목적으로 하는 계약임을 확인한다.
• 매도인은 본인을 포함한 전 세대원이 동일 구역 내에 다른 주택 또는 토지를 소유하지 않았음을 확인한다.
• 매도인은 본인을 포함한 전 세대원이 투기과열지구의 정비 사업 조합원/일반분양에 당첨한 사실이 없음을 확인한다.
• 매도인의 결격사유로 입주권이 나오지 않는 경우, 본 계약은 무효로 하며, 매도인은 본 계약으로 발생한 모든 비용과 함께 매매가에 대한 기회비용 등을 계산한 위약금을 매수인에게 지급하기로 한다.

위에서 반영한 핵심 내용은 매수인은 노후 주택 취득 목적이 아니라 입주권의 취득을 목적으로 한다는 것을 명시하고, 매도인이 물딱지 리스크에 대한 귀책 사유를 인지하며, 귀책 사유로 사고가 나면 계약 취소 및 위약금 지급을 해야 한다는 것이다. 그러므로 재개발 구역 내에서 매수 시에는 일반 매매보다 조금 더 신중하게 점검하여 거래해야 한다.

아파트 물딱지

아파트 물딱지란 개발 예정지 철거민과 원주민에 보상대책으로 취득하는 아파트 입주권을 말한다. 재개발에서 아파트 물딱지는 기존 주택을 취득함으로 입주권을 얻는 게 보통이다.

재개발에서 물딱지

재개발·재건축에서 물딱지는 분양받을 수 있는 물딱지가 있고 분양받지 못하는 청산대상(현금보상) 물딱지가 있다. 그러니 계약 전 아파트 입주권이 있는지 반드시 확인해야 한다. 재개발은 2009년 8월경 정부에서 다주택자에 대한 현금 청산을 원칙으로 하는 법률이 시행되었다. 1주택자만 조합원 지위를 받을 수 있으며 2주택자는 조합원이 될 수 없다. 이유는 투기 방지와 조합원 수 증가를 막기 위함이다. 재개발의 예를 들면 도심 노후 단독주택 밀집 지역 등을 재개발하여 아파트 등을 지어 공급했다. 재건축의 예를 들면 도심에 아파트 일정 내구연도가 지나 재건축이 필요하여 기존 아파트를 부숴서 다시 신축아파트를 공급하는 것이다.

재건축 물딱지

재건축은 2014년 3주택자까지 조합원 지위를 받을 수 있었으나 2018년에는 2017년 6·19 대책에 의해 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역 투기과역지구내 조합원을 원칙적 1가구1주택자로 강화하였다. 계약 전 필수로 입주권 대상인지 확인해야 한다.

일반분양 아파트 물딱지

대표적인 예를 들면 특별공급에서 동호수 지정 전 당첨권을 이야기한다. 특별공급 대상자는 국가유공자, 장애인, 다자녀, 신혼부부, 탈북주민 등을 위한 일정량의 아파트를 우선해 특별공급한다. 당첨만 되고 (1순위 청약 전날 미리 발표한다) 동호수 지정은 최종 발표일 날 자동지정 되는데 이때 지정일 전 미리 전매하는 것을 이야기한다. 계약 후 매매함이 원칙이며 장단점은 조금 싸게 구매할 수 있지만, 저층 걸린다고 하더라도 구매자(본인)이 감당하여야 한다.

딱지와 물딱지의 차이점

택지개발 예정지의 입주권을 미리 사두면 몇 년 후 아파트분양 시 큰 시세차익을 볼 수 있다는 이야기를 가끔 듣는다. 흔히 뜯는 딱지 거래를 말하는 것이다. '딱지'는 개발 예정지 내에서 도시계획이나 택지개발사업 등으로 집이 헐리게 된 철거민이나 원주민에 대해 보상책으로 주는 권리 즉 단독택지 입주권 또는 전용면적 85㎡(25.7 평) 이하 아파트에 입주할 수 있는 특별 입주권을 말한다. 이러한 특별 입주권 등을 얻기 위해서는 우선 택지개발이나 도로건설과 같은 도시계획으로 철거될 주거용 건물을 구입하는 방법, 이미 주택이 철거됐고 입주할 도시개발아파트까지 정해져 있는 입주권을 사는 방법 등이 있다. 첫 번째 방법은 정상적인 부동산 거래이기 때문에 문제가 될 것은 없다. 그러나 물량이 많지 않고 가격도 비싸다는 단점이 있으며 두 번째 경우는 현재 빈번하게 이루어지는 형태이긴 하지만 현행법상 불법이며 이러한 두 번째의 경우를 딱지 거래라 한다. 딱지 거래는 입주권자(매도인)가 추후 아파트 등에 당첨되어 분양권이 생긴다는 것을 전제로 향후 당첨자 명의로 분양계약을 체결한 후 그 분양권을 매수인에게 넘기겠다는 약속으로 분양계약 전에 거래되는 것이 일반적이다.

등기가 되지 않기 때문에 거래 당사자는 채권, 채무 당사자로서 공증을 받아 법원에 입주권에 대한 임시처분 금치처분을 신청하게 된다. 입주권 구매자는 임시처분을 근거로 입주 후에 등기하는 것이 일반적이다. 입주권은 일종의 당첨 프리미엄이기 때문에 아파트분양 대금은 따로 내야 한다. 하지만 SH공사(구 도시개발공사아파트)가 보통 시세보다 저렴하게 분양되기 때문에 시세차익이 나는 경우가 많아 불법임에도 불구하고 거래가 빈번한 것이다. 2003년 초 3억 원에 거래되던 판교 일대 딱지값이 2004년 초 현재 3억 7000만 원 정도에 거래되고 있다. 그러나 택지개발사업 과정이나 도시계획사업 시행지구 내 철거민으로부터 매입한 정당한 입주권이라도 아파트 공급 시점에 원매자가 부적격적자로 판명되면 당첨된 입주권자라도 입주자격이 박탈되기 때문에 입주권 매매 시 피해가 있을 수 있다. 그리고 철거민이라고 해서 모두 입주권을 받는 것은 아니므로 입주권이 생기지 않는 곳의 철거주택 등에 대한 권리를 사면서 입주권을 보장한다는 조건으로 매매계약을 맺으면 이른바 "물딱지" 거래가 되는 것이다. 따라서 딱지를 통해 개발지구에서 내 집 마련을 하려는 경우에는 철거민이나 원주민이 보유 중인 입주권이 분양권으로 전환되는 시점에서 분양권을 사는 것이 안전하다.

참고자료

• 〈딱지〉, 《나무위키》
• 〈물딱지〉, 《증권용어사전》
• DG, 〈재개발 물딱지 거래와 투자 입주권 자격 - The Rich〉, 《티스토리》, 2021-07-06
• 열린하우스, 〈아파트 물딱지란〉, 《네이버 블로그》, 2018-04-12
• 장경철 객원기자, 〈딱지와 물딱지의 차이점은 뭘까?〉, 《프라임경제》, 2008-09-12

같이 보기

• 딱지
• 분양
• 입주권
• 아파트
• 철거민
• 원주민
• 부동산
• 매도인
• 재개발
• 재건축
• 소유자
• 매매계약

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