가격거품

가격거품은 가격이 실제 가치보다 지나치게 높이 오르는 현상을 의미한다. 즉, 어떤 제품의 가격이 실제 가치보다 지나치게 오르는 현상을 말한다.

가격거품 관련

거품

어떤 상품의 내재 가치와 상관없이, 상품의 시장 가격이 과열 상태로 상승하는 현상. 과거 일본의 부동산 시장에 거품이 형성되었다가 붕괴던 적이 있다. 내재 가치란 어떤 자산의 미래의 기대 수익을 현재 가치로 평가한 것이다. 그러나 과대평가된 가격은 거품(bubble)이 꺼지듯이 급격히 원상태로 돌아간다. 이러한 거품은 특히 투기의 대상이 되는 자산의 경우에 자주 나타난다. 즉, 이 자산의 내재 가치가 변하지 않았는데도 시장 가격이 급격히 상승하리란 기대 심리가 투기를 조장하는 것이다. 어떤 상품을 미리 산 사람이 많은 이익을 얻었다는 잘못된 정보가 형성되면 다른 사람들도 그 상품을 사기 위해 경쟁한다. 따라서 수요가 급증하면 이에 따라 가격도 급격히 오른다. 그러나 언젠가 거품이 터지면서 정상적인 상태로 돌아올 수밖에 없다. 이때 거품이 터지는 충격은 경제에 큰 영향을 미치기도 한다. 거품보다 약한 가격 상승 현상은 흔히 붐(boom)이라고 한다.

거품효과는 투기로 인해서 올라간 시장가격과 상품의 적정가격 간 차이를 거품이라 하며, 이렇게 적정가격보다 높아지는 현상을 말한다. 컵에 음료를 반쯤 채운 후 빨대로 거품을 일으킨 뒤 멀리서 보면 컵에 음료가 가득 차 있는 것처럼 보인다. 그러나 거품이 가라앉고 나면 음료가 원래 컵에 담겨져 있던 양으로 줄어드는 것처럼, 거품효과가 사라지고 나면 실수요만이 남게 되어 가격은 폭락할 우려가 있다.

거품경제

거품경제, 포말경제(泡沫經濟) 또는 버블경제(Economic bubble)란 시장에 자산이 전반적으로 과도하게 공급되거나, 특정 자산이 과도하게 공급되거나, 혹은 가치의 명목 수치가 실질가치보다 과도하게 평가 절상되어 있는 상태로 이와 관련해 발생한 경제적 부가가치의 상실 현상을 총칭하는 용어이다. 즉, 부동산이나 주식을 비롯한 시가 자산의 가격이 투기에 의해 상승하고 자산가격 상승이 유인되어 새로운 합작을 끌고 있는 상태의 경제를 말한다. 어원은 18세기 영국에서 남해회사 거품사태에서 기인한다. 거품경제는 실물 경제의 경제 성장 이상의 속도로 자산 가격이 상승하고 있는 상태이며, 지속 불가능한 합작에 의해 만들어 낸 경제 상황이다. 어원은 남해회사 거품 사태의 주식시장 과열 비유에서 유래했다. 자산에 대한 투기가 일어난 현상보다 자산이 과잉공급되었는가와 경기침체의 여부가 중요하며, 이와 관련되어 일어난 경제적 부가가치의 상실 현상을 말한다. 그리고 경기침체가 왔을 때 가장 먼저 침몰하는 것은 경제적 부가가치이며, 과잉공급된 자산가치와 자산의 고립성 및 산개성으로 인해 자산가격의 급격한 하락 혹은 자산시장의 붕괴를 수반한다.

단순히 사치라는 표현으로는 정확히 묘사가 되지 않는다. 대개 특급호텔의 가격이 호화롭고 비싸다고 해서 모두 거품인 것은 아니며 특급 호텔은 비싸지만 '제 값만 받는다'라는 특징이 있다. 따라서 가격이 지나치게 하향조절 될 확률이 매우 낮았지만, 쪽방촌이 투자 가치가 높은 대상으로 취급되어 자산이 몰리고 시중 가격이 크게 상승해 특급호텔 수준의 가격이 된다면, 이것은 명백하게 버블이라 볼 수 있다. 즉 '실제 가치보다 가격이 과도히 높게 매겨져 있다'와 같이 특정 상품의 가격이 실제 가치에 비해 높게 매겨지는 버블 현상이 보편화 된 상태에서 차후 경제침체 등 특정한 사유로 상품의 가격이 그 가치에 알맞게 하향 조정되면, 큰 재화를 들여 이 상품을 보유하고 있던 사람들은 하루아침에 막대한 손해를 입게 될 것이다. 바로 이것이 버블이 터졌다는 표현이 말하는 개념으로, 희소성에 의해 프리미엄이 붙은 한정판 제품을 겨우 구매하여 가격상승을 노리고 있었는데, 이 제품이 다시 양산되어 가격이 하락하는 경우를 생각해보면 이해가 쉬울 것이다.

거품경제의 영향은 경제사상 학파 사이에서 토론되는데,일반적으로 유익한 것으로 간주되지는 않지만 그것의 형성과 파괴가 얼마나 해로운지에 관해 토론된다. 주류 경제학 내에서는 많은 학자들이 기포를 식별할수도,형성을 막을 수도 없으며,기포를 터뜨리는 행동만으로도 경제위기가 발생할 수 있다고 한다. 경제학자인 로버트 라이트(Robert E. Wright)는 거품이 확실하게 식별될 수 있다고 주장하고 있다. 또한, 일반적으로 거품 경제는 많은 부의 감소와 함께 지속적인 경제불황을 유발한다.이 내용은 특히 어빙 피셔(Irving Fisher)의 부채 축소(debt-deflation)이론과 관련이 깊으며 케인즈 경제학에서 자세하게 설명되어 있다.

여러 유형의 거품이 있으며, 주로 주식 거품, 부채 거품, 부동산 거품 등이 대표적이다.

• 주식 거품 : 주식 거품은 합법적인 시장을 만족하면서 실질적인 투자와 높은 수요를 충족시키려는 지속할 수 없는 욕구로 인해 발생한다. 이런 종류의 거품들은 높은 유동성, 유형 및 실제 자산의 가치를 높게 만드는 것이 특징이다. 주식 거품의 역사적 사례로 네덜란드의 튤립 버블과 닷컴 버블이 있다.
• 부채 거품 : 부채 거품은 존재하지 않는 수요를 충족하기 위해 신용을 기반으로 투자를 하는 것이 원인이다. 이러한 거품은 실제 자산이 뒷받침되지 않고 이익이나 보증을 돌려 받기 위해 높은 금액의 대출을 받는 것이 문제이다. 부채 거품은 일반적으로 정부가 더 이상 화폐를 유지할 수 없을 때 은행의 운영 또는 통화 위기를 발생시키는 부채 디플레이션으로 끝난다. 역사적 사례로는 대공황이 있다.
• 부동산 거품 : 부동산 거품(real estate bubble 또는 property bubble) 또는 주택 시장의 주택 거품(housing bubble)은 지역 또는 세계 부동산 시장에서 주기적으로 발생하며 일반적으로 토지 붐(land boom)에 이어지는 버블경제의 한 유형이다. 토지 붐은 주택과 같은 부동산의 시장가격이 지속 불가능한 수준까지 급격히 상승했다가 하락하는 것을 말한다. 급증부터 폭락(crash)까지의 기간을 거품(froth)이라고 부른다. 부동산 거품을 식별하고 이를 예방할 수 있는지, 그리고 이러한 현상이 더 폭넓은 거시경제적 중요성을 갖는지에 대한 설명은 경제학파마다 상이하다. 2007-2008년 세계 금융 위기는 2000년대 동안 여러 국가에서 시작되었던 부동산 거품이 터진 것과 관련이 있다.

거품이 경제에 미치는 해악

역사적으로 대표적인 거품 사례를 봤지만, 거품은 개인은 물론 국가경제에도 큰 해악을 끼친다. 정부나 중앙은행이 거품 발생 가능성을 수시로 경고하고 거품이 급격히 꺼지지 않도록 노력하는 것도 거품 해악이 그만큼 크기 때문이다. 사람들이 거품을 두려워하고 경계하는 이유는 다음과 같다.

• 우선 거품이 생기는 과정에 뒤늦게 뛰어든 개인들은 엄청난 재산 손실을 볼 수 있다. 특히 '묻지마 투자' '부동산 불패' 등 잘못된 신념에 근거해 비정상적인 투자를 하거나 또는 정상 수준을 넘는 고수익을 기대하는 욕심을 부리면 그 가능성은 더욱 커질 수 있으므로 주의해야 할 것이다.
• 거품이 발생하면 국가적으로도 자원이 비효율적으로 쓰이게 된다. 생산적으로 쓰여야 할 자본이 투기에 동원된다면 국가적인 낭비라 할 수 있죠. 개인 손실 발생이 국가적인 소비 위축으로 연결될 수도 있고, 심할 때는 경기가 장기불황에 빠질 수도 있다는 사실은 미국과 일본 사례를 통해서도 알 수 있다.
• 마지막으로 거품이 만들어지고 꺼지는 과정에서 정보가 많은 사람과 그렇지 못한 사람 사이에 소득분배를 왜곡시키고 빈부격차를 심화시키는 요인으로 작용할 수 있다. 이로 인해 근로의욕이 떨어질 수도 있고 사회계층 간 갈등이 더욱 확대된다면 이 또한 거품의 큰 폐해라 아니할 수 없다.

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분양가의 가파른 상승으로 서민들이 분양시장에 진입하는 게 점점 어려워지면서, 가격거품을 제거한 실속형 아파트들의 열기가 뜨거워지고 있다. 2022년 12월 18일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 분양가 상승세가 계속되고 있다. 지난 10월 전국에 공급된 민간아파트들의 평균 분양가격은 3.3㎡당 1505만 원에 달했다. 이는 전년 같은 기간 1379만원 대비 9.1% 상승한 수치다. 특히 세종시를 포함한 5대 광역시의 상승세가 두드러졌다. 2022년 10월 평균 분양가는 3.3㎡당 1579만 원으로 전년 같은기간 1393만 원보다 13.4% 증가했다. 분양가 증가는 원자재값 상승과 고금리 기조가 이어지면서 당분간 분양가 상승은 불가피할 전망이다. 단군이래 최대 재건축사업으로 알려진 둔촌주공재건축 아파트 '올림픽파크 포레온'도 분양시장에서 참패했다. 2020년 당시 3.3㎡당 평균 2910만 원에 분양하려 했으나 조합원들의 반발로 무산됐고, 약 1000만 원 오른 가격(3.3㎡당 3829만 원)으로 이달 선보였으나 2순위 마감(예비당첨자 포함)도 실패하고 말았다. 서울 성북구 '장위자이레디언트'(장위4구역)도 1, 2순위 4.68대 1의 저조한 성적을 거뒀다. 반면 가격거품을 거둔 실속형 아파트는 주택소유자들의 손길이 이어지고 있다. 분양가가 저렴할수록 비용 절감뿐 아니라 향후 가격하락에 대한 부담도 덜 수 있기 때문에 부동산 시장의 호황기 때는 시세차익도 실현할 수 있다는 장점도 있다. 2022년 11월 대전 유성구 갑천지구에 분양한 대전 '갑천2 트리풀시티엘리프'는 1순위에서 474가구 모집에 4만7055명이 몰려 평균 99.3대 1의 치열한 경쟁률을 보였다. 이 아파트의 3.3㎡당 분양가는 평균 1362만 원(국민주택 기준)으로 전용면적 84㎡형 분양가가 평균 4억5600만 원이었다. 2022년 10월 대전 유성구 용계동에 분양했던 '도안 우미린트리쉐이트' 전용면적 84㎡형 분양가가 6억4800만~6억7400만 원이었던 점을 감안하면 2억 원가량 저렴하다. 단지는 도안신도시 생활권에 위치함에도 도안신도시 대비 합리적인 가격에 누릴 수 있다. 금융 혜택도 주어진다. 계약은 계약금 1차 1000만 원 정액제로 수요자 부담을 낮췄고, 중도금 60%는 전액 무이자 혜택이 주어진다.

참고자료

• 〈가격거품〉, 《네이버 국어사전》
• 〈가격거품〉, 《시사경제용어사전》
• 〈거품〉, 《학생백과》
• 〈거품효과〉, 《시사상식사전》
• 〈거품경제〉, 《위키백과》
• 〈거품경제〉, 《나무위키》
• 안형순 한국은행 경제교육센터 차장, 〈(쉽게 풀어쓴 경제사)거품가격은 왜 생기고 어떤 영향 미치나〉, 《매일경제》, 2007-12-26
• 홍찬선 기자, 〈분양가 '성패' 가른다…거품 걷힌 분양가 아파트 여전히 인기〉, 《뉴시스》, 2022-12-18

같이 보기

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