선분양

선분양(先分讓)은 건물 따위가 완공되기 전에 이루어지는 분양 행위를 말한다.

개요

선분양제도는 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 이용하여 주택을 건설하도록 한 제도를 말한다. 주택가격의 80% 정도를 완공 이전에 납부하도록 하여 건설비용에 충당하는 제도이다. 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로, 주택건설자금을 용이하게 확보하여 주택공급을 원활하게 할 수 있게 하는 제도로써 1970~80년대에 주택대량공급 정책의 대안으로 채택하여 허용한 제도다. 반면에 주택사업자가 도산하면 입주자가 위험에 노출될 가능성이 높다. 또한 완성된 주택이 아닌 모델하우스를 보고 사전에 구입하는 문제점 때문에 실제 완공된 주택과 내용이 괴리가 발생하는 문제점이 있다. 이러한 선분양제의 문제를 보완할 수 있는 것이 후분양제이다. 현재는 주택분양보증을 받은 사업자만이 입주자를 모집할 수 있다. 주택건설회사가 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분하며 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트의 범위 안에서 받을 수 있다. 근거법은 주택공급에 관한 규칙이다.

선분양제도에서는 건설업 기업이 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산 등을 일반 사람들한테 공개 매각하고, 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양분이 된다. 대한민국과 대만, 홍콩, 일본에서는 주거용 부동산에 대해 선분양제도가 시행되고 있고, 미국과 유럽연합, 일본에서는 상업용 부동산(호텔, 오피스 빌딩, 리조트 개발사업 등)에 대해 선분양제도가 시행 중이다. 선분양사업들은 공통적으로, 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고 건설사들이 자금조달을 자체적으로나 리츠 등을 통해 조달하기 어려운 사업들이다. 한국, 대만, 홍콩은 주거용 부동산 역시 PF가 수천억 원 ~ 수조 원 단위에 해당이 될 정도로 대단지를 짓기 때문에, 건설사들이 자체 자본으로 짓기 어려워(건설사들이 프로젝트를 하는 물량은 한두 단지가 아니니까) 선분양으로 예비 입주자한테 돈을 받아서 짓는 것이다.

건축물의 분양에 관한 법률에 의해 규율된다. 건설업체가 재개발, 신규 택지, 재건축 등으로 취득한 부지에 대해 공개 매각을 하는데, 사람들은 건설업체가 제시한 모델하우스를 보고 분양에 청약을하게 된다. 이 분양 청약이 다 되면 분양대금을 계약금 → 중도금 → 잔금 형식으로 조달해서 건설업체가 금융회사에서 끌어다 쓴 부채나 자본과 더불어 건축물을 완공하게 된다. 아파트의 경우 금융결제원의 아파트투유를 통해 주택청약을 받았었다가 2020년 2월 3일부로 한국감정원의 청약Home으로 변경되었다. 상가의 경우 각 도,시 자체 공식사이트에 분양을 진행한다는 공지가 올라온다. 아파트와 분양 목적이 다르기에 수요자, 공급자 대부분 직접 발품 을 판다. 다만 사건 사고도 많다.

분양

분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.

아파트 분양

분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권'을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주할 수 있는 권리를 얻는다.

아파트 분양 종류

아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.

• 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에따라 입주자를 선정한다.
• 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는것을 말한다. 청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만 가점제가 있기때문에 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
• 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.

선분양과 후분양 차이점

선분양

대한민국 아파트의 대부분은 선분양이라고 해도 무리는 없을 것이다. 선분양이란 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 이용하여 주택을 건설하도록 한 제도이다. 선분양제도는 건설사의 금융비용을 절감시켜 주는 것으로 주택건설자금을 쉽게 확보하여 주택공급을 원활하게 할 수 있게 하는 제도로써 1970~1980년대에 주택 대량공급 정책의 대안으로 채택하여 허용한 제도이다. 선분양이란 말 그대로 주택(이하 아파트로 하겠습니다)이 지어지기도 전에 입주할 사람들을 모집하여 입주할 사람들에게 계약금, 중도금을 받아 아파트를 짓는 방식이다. 대부분 아파트가 선분양 방식으로 지어졌고, 지금도 지어지고 있다. 선분양의 장점으로는 후분양 대비 분양 시 초기 자금이 많지 않다는 것이다. 즉, 계약금과 중도금을 아파트가 지어지기 전 분할로 납부를 하므로 입주할 사람들은 미리미리 준비하여 조금씩 납부를 하면 된다는 것이다.

아파트를 짓는 건설사 입장에서는 입주자들에게 받은 계약금과 중도금으로 공사대금을 확보할 수 있으므로 사업을 진행할 때 좀 더 수월하게 공사를 진행할 수 있다 보니, 주택공급이 원활하게 할 수 있다는 장점이 있다. 선분양을 공급자 중심의 주택공급제도라고 하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 선분양제도의 단점이라면 이미 완성된 아파트를 보고 결정을 하는 것이 아니라 모델하우스나 홍보관 같은 상태의 모습을 보고 계약을 하는 것이기 때문에 아파트가 완성된 후 모델하우스에서 보았던 모습과는 일부분이 다를 수 있다는 것이다. 또한, 만약 건설사가 부도가 날 때 이미 지급한 계약금과 중도금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있는 것이다. 이러한 단점 그 때문에 선분양하는 아파트를 선택할 때는 시공사를 잘 따져보아야 하며 우리가 흔히 알고 있는 1군 건설사인 삼성, 현대, 대우 등과 같이 재정이 튼튼한 회사인지를 확인하는 것이 좋다.

후분양

후분양이란 일정 수준 이상 주택 건설공사가 진행된 뒤 소비자가 지어진 집을 직접 확인하고 분양을 받는 제도로 시공 전에 계약금과 중도금을 납부한 후 입주 때 잔금을 치르는 선분양제도와 달리 건설업체의 부도 위험으로부터 수요자를 보호할 수 있고 공사비를 비교적 정확하게 산출할 수 있어 분양가를 적정선에서 정할 수 있는 제도이다. 즉, 후분양제도란 말 그대로 아파트를 다 지어놓은 상태에서 아파트를 보고 계약을 하는 것이다. 후분양제도의 가장 큰 장점은 이미 지어진 아파트를 보고 결정을 하는 것이기 때문에 하자 부분 등을 꼼꼼히 확인할 수 있고, 무엇보다도 분양가의 투명성을 높일 수 있다는 장점이 있다. 후분양제도의 단점은 건설사의 자본으로 아파트를 지어야 하므로 건설사의 금융비용에 대한 이자 등이 분양가에 반영되는 경우가 많아 선분양보다 상대적으로 분양가가 높고, 입주자로서는 선분양과 달리 한 번에 계약금+중도금+잔금 등 한 번에 많은 돈을 지급해야 하므로 부담을 느낄 수 있는 단점이 있다.

정리하면 선분양은 아파트를 짓기 전에 분양하는 것이고, 후분양은 아파트를 지어놓고 분양을 하는 것이며 그에 따라 계약금, 중도금, 잔금의 납부 시기도 차이가 날 수밖에 없는 것이 사실이다. 주변에서 보시면 대부분 선분양이 압도적으로 많을 것이지만 간혹 후분양도 있으므로 알아두면 좋다.

참고자료

• 〈선분양제도〉, 《네이버 국어사전》
• 〈선분양제도〉, 《부동산용어사전》
• 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
• 〈분양〉, 《나무위키》
• 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
• sunnyfunny, 〈선분양과 후분양이란 무엇이며, 차이점과 장단점에 대하여 (써니퍼니의 부동산 이야기)〉, 《티스토리》, 2022-09-26
• 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16

같이 보기

• 분양
• 제도
• 주택
• 건물
• 입주자
• 계약금
• 중도금
• 부동산
• 청약금
• 입주금
• 후분양

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