연세 (부동산)

연세(年貰)는 1년치 월세를 한꺼번에 내는 방식이다. 정 보증금에 추가로 1년 치 월세를 한 번에 낸다고 보면 되며 속칭은 '죽어지는 세'라고 불린다.

개요

제주형 주택임대차계약서 (출처: 제주도청)

연세는 월세 혹은 전세와는 달리 1년치 월세를 한꺼번에 내는 것으로, 제주도만의 독특한 주택임대차계약 형태이다. 이는 '신구간(新舊間)'을 기준으로 이사와 계약 등이 몰리는 제주도의 풍속에 따른 것이다. 제주도만의 독특한 주택 임대차계약으로, 월세 혹은 전세와는 달리 1년치 월세를 한꺼번에 내는 방식을 말한다. 전세는 목돈의 보증금을 내고 거주하는 것이고, 월세는 전세보다는 적은 금액의 보증금을 지불한 뒤 매달 일정금액을 납부하는 것인데, 연세는 월세 1년치를 한꺼번에 지불하는 것이라 할 수 있다. 이는 세입자 입장에서는 적지 않은 돈을 임대인에게 주고난 뒤 돈이 없어진다고 해 '죽는 세'라고도 불린다.

연세는 제주도에서만 볼 수 있는 '신구간(新舊間)' 풍속 때문에 생겨난 것으로, 신구간은 24절기의 마지막 절기인 대한(大寒) 이후 5일째부터 입춘(立春)이 되기 3일 전까지 일주일 동안을 일컫는 제주도의 세시풍속이다. 이 기간은 집안의 신들이 하늘로 올라가 비는 기간으로, 이때 사람들이 이사나 집수리 등을 행하면 신들로부터 노여움을 사지 않아 피해가 없다는 데서 유래한 것이다. 즉, '손 없는 날'과 비슷한 셈이다. 이에 자연히 1년에 1번 이 기간에 이사와 같은 집안일들이 집중되고 집 계약도 신구간을 기준으로 다음 신구간까지 이뤄지는 경우가 많다.

한편, 연세로 계약 시 일반적으로 사용하는 주택임대차계약서로 작성하게 되면 추후 문제가 발생할 수 있으므로 '제주형 주택임대차계약서'로 계약하는 것이 좋다. 제주도는 계약서에 차임 지급 기간 단위로 1기·2기와 같은 기준을 명시하는데, 주택은 2기, 상가는 3기의 차임 연체 시 계약을 해지할 수 있다. 계약서에 별다른 특약사항을 명시하지 않을 경우 1기는 1년이 되고, 1기 차임은 연세가 된다.

연세 계약시 주의점

보증금 반환과 관련해 분쟁이 일어나는 경우가 꽤 있다고 하는데 월세의 경우 연체가 2회(2달)에 달하면 계약을 해지할 수 있다. 그러나 제주에서 연세를 받을 경우, 임차인이 2회, 즉 2년 동안 임대료를 내지 못해도 법상으로 계약을 해지할 수 없어서 분쟁이 일어나는 경우가 있다. 그리고 연세와 보증금을 내고 나서 임차인이 6개월 정도만 살고 보증금 반환을 요구해 갈등이 발생하는 때도 있다고 한다. 따라서 계약을 할 때, 1기가 1개월인지, 1년인지 정확히 명시하는 것이 임대인과 임차인 모두에게 좋다.

사글세와 비슷한 개념

연세라는 것은 요즘에는 잘 사용하지 않는 사글세의 개념과 비슷하다. 사글세는 몇 개월 치의 월세를 미리 집주인에게 지급하고 해당 기간만큼 사용하는 것이다. 예전에 목돈을 마련하기 어렵거나, 단기간 집을 빌릴 때 사용하는 방식이었다. 현재 외국인이나 유학생들이 이 방식을 선호해서 다시 사글세 계약이 사용되고 있다고 한다. 월세에 비해 한 번에 돈을 받을 수 있으므로 임대인들에게도 꽤 괜찮은 방식의 계약인 것 같다. 월세에 비해 한 번에 돈을 받을 수 있으므로 임대인들에게도 꽤 괜찮은 방식의 계약인 것 같다. 그러나 금액 자체가 크지 않았기 때문에 이 방법을 굳이 원치 않는 임대인도 있다.

제주도의 연세 계약

제주도에서 연세가 많이 통용되는 이유는 가족이나 이웃에게 임대계약을 하는 사례가 많아 매달 임대료를 요구하기 껄끄럽다는 점과 신구간이라는 풍속과 섬 특성 때문으로 보고 있다. 신구간이란 24절기의 마지막 절기인 대한 이후 5일째부터 입춘이 되기 3일 전까지 일주일 동안을 일컫는 제주도의 세시풍속이라고 한다. 이 기간은 집안의 신들이 하늘로 올라가 비는 기간으로 이때 사람들이 이사나 집수리 등을 행하면 신들로부터 노여움을 사지 않아 피해가 없다는 데서 유래한 것이다. 그래서 제주도에서는 1년에 한 번, 신구간에 이사나 집 계약이 많이 이루어지게 되며 그래서 1년 단위로 계약이 많이 성립되는 것이다. 제주도에서 많이 사용되는 임대차계약이므로 혹시라도 제주도에서 장기간 체류할 계획이 있다면 알아두는 것이 좋다.

연세 혹은 전세 선택하는 법

제주도의 주택 임대 시장은 전세와 연세, 그리고 단기 임대인 월세로 나눌 수 있다. 전세는 2년 이상의 장기 거주에 적합한 방식이며, 연세는 제주도 1년 살기를 목적으로 하는 사람들에게 딱 맞는 임대 방법이다. 월세는 제주도 1달 살기에 가장 적합하다. 제주도 살기를 결심한 사람들은 2년 이상, 1년, 6개월, 1개월, 15일 등 각자마다 정한 기간이 다를 것이다. 따라서 각각 가격을 비교하는 것보다, 제주도 살이에서 가장 많은 사람이 선호하는 타운하우스 1년 살기 연세 기준으로 설명하고자 한다. 1년을 기준으로 각자에게 맞는 기간을 곱하거나, 나누면 대략적인 예산을 세우는 데 도움이 될 것이다. 예를 들어 연세 2,500만 원 이라고 가정하면 전세로는 4억 원~4.5억 원 수준, 월세(1달 살기)는 2,500만 원/12 X 1.2 월세에서 1.2를 곱한 이유는 연세보다 월세로 했을 경우, 대부분 20% 수준에서 더 비싼 가격이 책정되기 때문이다.

가격 정하기 첫번째, 연세 VS 전세

전세는 제주살이를 2년 이상 계획하고 있는 사람들에게 적당하다. 전세 계약은 보통 2년단위로 이루어지기 때문에 1년 정도 살고, 육지로 돌아갈 계획이라면, 다른 세입자를 구해주고 나가야 한다. 아파트의 경우 중간에 전세 세입자를 구해주고 나가는데 조금 수월할 수 있지만, 타운하우스나 단독주택과 같은 형태의 집들은 전세 수요가 그리 많지 않은 편이라, 자금 회수의 불확실성이 매우 큰 편이다. 또한 제주도는 신구간이라는 전통 이사 풍속에 따라 신구간 기간 전후로는 매물이 풍부하지만, 그 이외의 기간은 거래 자체가 활발하지 않다. 따라서 제주살이를 1년정도 계획하고 있다면, 연세가 가장 적합한 임대 방법이다.

만약 전세로 타운하우스를 구한다면, 해당 물건의 등기부 등본을 꼭 확인해야 할 필요가 있으며, 해당 주택이 감당할 수 없는 범위만큼 너무 넓은 근저당이 잡혀 있다면 피해야 한다. 그리고 아파트가 아닌 일반 주택의 특성상 전세자금대출이 많이 나오지 않는다. 대출을 받는 개인마다 상황은 다르겠지만, 만약 4억 원의 타운하우스에 전세로 들어가고자 한다면, 2억 원은 전세 자금을 대출받을 수 있지만, 나머지 2억 원은 본인의 여유자금 또는 은행의 개인신용대출 등을 이용해야 한다.

가격 정하기 두번째, 가격대별 특징

제주도의 주택 가격은 입지, 인프라, 환경, 교육, 집의 형태 등 다양한 요소들이 영향을 미친다. 이는 전국에 있는 모든 주택 및 부동산의 특징들과 같으며, 제주도 또한 이들과 다르지 않다. 제주도 타운하우스의 가격대는 연세를 기준으로 대략 1,000만 원대에서부터 5,000만 원 사이에서 분포하고 있다. 연세 1,000만원대, 월세 120만원대 지역으로는 제주시 중심지에서 벗어난 제주도의 모든 지역에서 찾을 수 있다. 농가주택(제주도의 전통 1층 돌담집 형태), 방2개의 20평형대의 타운하우스, 20평대의 아파트 등이 있다. 비교적 가격이 저렴한 편에 속하기 때문에, 입지, 인프라, 집의 컨디션, 환경, 교육 등 모든 것을 충족할 수 없다. 따라서 이 중 몇가지를 포기해야 한다. 본인이 선호하는 것들만 충족하면 생활하는 데는 지장이 없기 때문에 1,000만원대의 금액으로도 훌륭한 집을 구할 수 있다.

연세 2,000만 원대, 월세 240만 원대 지역으로는 제주도의 모든 지역에서 찾을 수 있다. 방 3개 30평형대의 타운하우스, 30평대의 아파트 등이 있다. 앞서 1,000만 원대에서 살펴봤던 농가 주택은 2,000만 원이 넘어가면 리모델링이 정말 고급스럽게 완료되어 있고, 바닷가 바로 앞에 있다거나, 입지 또는 환경적으로 매우 우수한 집들을 구할 수 있다. 하지만, 일반적으로 농가 주택보다는 타운하우스를 선호하는 편이다. 해당 금액대에서는 입지, 인프라, 집의 몸 상태, 환경, 교육 등 모든 것을 충족하는 집을 구할 수 있다. 도심의 편리한 인프라를 누리고 싶다면, 제주시 중심지에서 조금 떨어진 지역, 서귀포 중심지 지역에 집을 구할 수 있으며, 인프라보다 바다와 조금 더 가까운 위치를 원한다면, 많은 사람이 선호하는 애월읍 쪽으로 집을 구할 수도 있다.

연세 3,000만 원대, 월세 360만 원대 지역으로는 2,000만 원대와 마찬가지로 제주도의 모든 지역에서 집을 구할 수 있으며, 금액이 4,000만 원, 5,000만 원대로 올라가면 입지나, 집 컨디션, 인프라 등 모든 면에서 우수한 최고급 타운하우스, 아파트, 빌라를 구할 수 있으며 해당 매물은 서귀포시 대정읍에 있는 영어교육 도시 인근에 많이 분포하고 있다. 단점으로는 관리비(기본 시설 관리비, 전기세, 가스비 등)가 비싼 경우가 많다.

위에서 살펴본 가격대별 특징은 제주도의 주택의 대략적인 가이드를 알려드리고자 구분한 것이며, 세부적인 내용은 개별 주택의 상황에 따라서 많은 부분이 달라진다. 따라서 본인의 경제 상황 등 요소들을 고려해서 금액대를 정한 뒤, 개별 주택 매물을 본다면, 집을 구하는데 훨씬 더 수월할 것이다.

1년 살이 풀옵션과 노옵션의 선택

풀옵션과 노옵션은 대략 500만 원정도 차이가 난다. 제주살이를 목적으로 육지에서 제주도로 1년 살이를 하는 사람들이 많아지면서, 연세 주택(아파트, 빌라, 타운하우스)들이 풀옵션을 제공하는 경우가 많아졌다. 풀옵션은 본인이 필요한 짐들과 몸만 들어가서 살면 될 정도로 모든 가전, 가구, 주방용품 등 모든 것들을 제공하는 것을 의미한다. 하지만, 이 풀옵션이 그냥 공짜는 아니며 모든 것은 내 임대료에 다 포함되어있다. 물론 옵션이 어떤 것인지에 따라서 달라지겠지만, 연세 2,000만 원에서 3,000만 원대의 주택이라면 이 정도 금액이라고 생각하면 된다. 따라서, 본인의 상황에 따라, 풀옵션 또는 노옵션을 선택해서 집을 구하도록 해야 한다.

전세, 월세, 사글세, 연세 차이

부동산 용어들의 구분표 (출처: 통계표준용어집)

사글세는 1년이든 몇 개월이든 월세 기간 총액을 미리 선납하고 사는 것을 말한다. '연세는 보통 보증금이 있는 사글세' 정도로 관행적으로 통용되는데 사실 꼭 그렇지 않다. 연세는 '기간이 1년인 사글세'로 보는 것이 가장 정확하다. '연세'라는 말이 유행하게 된 계기는 '제주도 살아보기'가 유행처럼 번지면서 시작된 말에 가깝다. '사글세'라는 표현이 국민정서상 좋지 않은 이미지를 가지고 있다 보니 제주도에만 주로 있는 '1년짜리 사글세'가 '연세' 용어로 서울 등 수도권 지역에 퍼지면서 요즘 많이 사용되는 용어가 되었다. 연세가 보증금 있는 사글세를 뜻하는 것처럼 관행이 된 것도 제주도에서는 1년 살아보기 위해 계약을 할 때 보증금도 내고, 1년 치 월세도 내기 때문이다.

월세와 연세의 차이는 월세는 매달 일정 금액을 납부하는 것이고, 연세는 월세를 1년 치를 한 번에 주는 것이다. 쉽게 이야기해서 월세는 보증금 천만 원에 30만 원이라고 하면 매달 30만 원씩을 내고 거주하는 것이고, 연세는 일년 치 360만 원을 한 번에 내고 거주하는 것이다. 연세로 계약을 할때는 일반적으로 사용하는 주택임대차계약서로 작성하시면 나중에 문제가 발생되기 때문에 제주형 주택임대차계약서로 계약하시는 것이 좋다.

참고자료

• 〈연세〉, 《시사상식사전》
• 콘택트, 〈제주도 연세 뜻과 주의할 점 (사글세 뜻)〉, 《리뷰노트》, 2020-08-27
• 홍코치, 〈전세, 월세, 사글세, 연세 무슨차이?〉, 《네이버 블로그》, 2017-08-05
• sunnyfunny, 〈제주도의 연세제도란?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2019-10-02
• 고포도, 〈06화 '제주살이' 연세 VS 전세 선택하는 법〉, 《브런치북》, 2021-10-29

같이 보기

• 월세
• 전세
• 계약
• 주택
• 연체
• 보증금
• 제주도
• 임대료
• 임대인
• 부동산
• 임차인

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