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2023년 2월 23일 (목) 17:05 기준 최신판
개요[편집]
대한민국 아파트시장은 90년대까지 만성적인 공급 부족으로 공급자 우위의 시장이었다. 그러나 2000년대 들어서 커다란 변화를 겪게 되었다. IMF 관리체제 이후에도 한동안 호황을 누리던 아파트 공급업체가 정부의 각종 규제정책과 수요변화, 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기 등으로 부동산시장 환경이 급변하면서 건설사들은 자금난에 시달리며 구조조정 내지 퇴출대상으로 내몰리는 위기에 처해 있다. 주택공급이 부족하고 경기가 좋을 때에 건설업체는 분양물량 확보에만 급급하였고 분양가나 품질은 크게 상관없는 것이었다. 하지만 주택시장이 공급자 중심 시장에서 수요자 중심으로 이동하면서 건설업계는 안팎으로 변화하지 않으면 안 되는 시점에 이르렀다. 이러한 현실을 타개하고 돌파구를 마련하기 위한 건설사들의 부단한 노력과 다양한 마케팅전략이 있었지만, 전국에 걸쳐 미분양 아파트 물량은 넘쳐나고 있으며 부동산시장 환경은 수요자 우위의 시장으로 빠르게 변화하고 있다. 선분양 후시공의 패턴 상 아파트 분양전략이 중요하다. 그러나 그동안은 아파트 분양시장에서 공급 물량확보가 최우선이었고 분양 후 입주까지의 장기적인 마케팅 마인드가 부족했던 게 사실이다.
이러한 배경하에서 본 논문은 아파트 시장의 변화에 대응한 마케팅전략을 위해 다양한 소비자계층을 대상으로 설문 조사를 실시한 결과, 독신 가구가 늘어나고 가구당 가족 구성원 수도 2～3인 이하의 구성이 많이 늘어나는 등 구조적으로 변화하고 있으며, 아파트구매의 외적 요인으로 입지환경을, 내적 요인으로는 층수와 단지 배치를 가장 중시한다. 건설사마다 브랜드를 내세운 명품아파트 마케팅전략을 구사하지만, 내용 면에서 차별화가 구체적으로 드러나지 않는다는 것을 지적하였다. 그리고 아파트 분양시장에서 주택금융의 중요도와 필요성은 절대적이어서 마케팅 활용도가 높은 부문이며, 단순히 층수별로 로열층을 분류하는 것에서 개인별, 지역별, 단지별로 로열층에 대한 해석이 다양하게 나타나는 경향을 확인하였다.[1]
서울 아파트 시장의 현황[편집]
서울 아파트 시장에 변화의 조짐이 나타나고 있다. 매매 거래량이 살아나고 일부 단지에선 급매물이 해소되며 가격이 소폭 반등하는 사례도 등장했다. 시장에선 집값이 바닥을 다지는 신호라는 기대감이 나오고 있지만, 급매물을 중심으로 매수 심리가 붙은 일시적인 매물 소화 과정이라는 관측도 나온다. 2023년 2월 14일 서울 부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 2023년 1월 1108건을 기록했다. 거래량이 1000건을 넘어선 건 2022년 6월(1067건) 이후 7개월 만이다. 서울 아파트 거래량은 2022년 10월 559건까지 내려앉은 뒤 11월 733건, 12월 838건 등을 기록하며 3개월 연속 증가세다. 신고기한이 2주가량 남아 있으므로 1월 거래량은 더 늘어날 전망이다.
거래가 끊겼던 시장에 변화 조짐이 나타난 건 정부의 규제 완화 정책이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 정부는 2022년 12월 투기지역·투기과열지구 내 15억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 허용했다. 2023년에 들어선 1·3부동산대책을 통해 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제하고 세금·대출·청약 등에서 전방위적인 규제 완화에 나섰다. 여기에 총부채상환비율(DSR)이 적용되지 않는 특례보금자리론 출시로 9억 원 이하 시장에서 매수세 증가를 가져왔다고 분석한다. 급매물 물건들이 해소되면서 반등 거래도 등장했으며 2022년 12월 20억~24억 원대에 거래되던 강남구 개포동 '개포자이프레지던스' 전용면적 84㎡ 분양권은 지난달 말 이후 25억~26억 원에 팔렸다.
경매시장도 저가 매물을 중심으로 사람이 몰리는 분위기다. 법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트의 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 44%를 기록했다. 한 달 전보다 26.1% 포인트 오른 것이다. 다만 시장 반등을 논하기엔 이르다는 시선도 적지 않다. 매수세가 급매물에 한정돼 반등까지 한계가 있다고 분석한다. 실제로 매매 수급지수는 1월 첫째 주 계속 오르더니 6주 만에 다시 내림세로 돌아섰다. 한국부동산원에 따르면 2023년 2월 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트 매매 수급지수는 66.0으로 지난주(66.5)보다 0.5 포인트 하락했다. 매매 수급지수가 100 이하면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 집값도 최근 낙폭이 줄었지만, 여전히 하락세다.
한국부동산원에 따르면 2023년 2월 6일 기준 서울 아파트값은 37주 연속 내림세를 기록했다. 매매가격의 하방 지지 역할을 하는 전셋값도 내리막을 타고 있다. 서울 아파트 전셋값은 2023년에 들어 2.32% 내렸다. 아파트 매매가격 대비 전셋값의 비율을 나타내는 '전세가율'도 10년 8개월 만에 최저를 기록했다. 앞으로 전셋값이 더 떨어져 집값 하락 폭을 더 키울 것이란 우려가 나온다. 매수자와 매도자 사이의 가격 접점이 크게 벌어져 있는 만큼 급매물 해소 이후 이번 달 거래량을 살펴봐야 한다는 분석이 나온다. 급매물이 해소되며 거래량이 늘어난 것으로 풀이되며 이런 상황만으로 시장이 살아났다고 보기 어렵다. 가격이 반등하려면 급매물 소진 이후 추격 매수세가 붙어야 하는데 실수요자들이 본격적으로 움직이지 않는 분위기이며 전세가율이 낮아 갭 투자도 어려워 반등은 쉽지 않아 보인다.[2]
아파트 시장 전망[편집]
서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격 상승세가 지난해 연말부터 대출 규제 강화로 눈에 띄게 줄어들었다. 이에 아파트 시장에 대한 우려가 커지고 있지만, 부동산 업계는 2022년 아파트 시장에서 급격한 하락은 없을 것으로 예측하고 있다.
2022년 수도권 아파트 시장 연간전망
한국부동산원이 발표한 2022년 1월 전국 주택 동향 조사에 따르면 아파트 매매가격은 전월 대비 0.08% 올랐다. 지역별로는 수도권(0.02%)과 지방(0.13%)에서 상승했지만, 서울에서는 상승세가 멈춰 섰으며 실제로도 '아파트 거래량 급감', '서울 부동산 꺾였다'라는 내용의 뉴스와 기사들이 쏟아지고 있다. 우선 거래량이 급감한 것은 사실이나, 거래량 감소가 가격 하락을 유도하고 있지는 않다. 경제 논리에 의하면 거래량이 감소할 때 물건이 팔리지 않고 쌓이니 판매하는 사람들이 가격을 내리는 것이 맞다. 그러나 지금의 부동산 시장은 그렇지 않다는 것이 전문가들의 해석이다.
2021년 다양한 규제에도 불구하고 아파트 가격이 급등했던 이유로 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 수급 불균형은 올해도 해결되기 어려워 보이며, 오히려 심화할 것으로 예상하는 전문가들이 적지 않다. 특히 서울의 경우 대부분 재개발·재건축 등의 정비 사업을 거쳐 아파트가 공급되므로, 조합원을 제외하면 실질적 신규 공급이 많지 않다. 결국, 2022년에도 서울 아파트공급 부족 현상은 지속할 것으로 보인다. 주택산업연구원은 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 주택가격이 지난해보다는 낮아지지만, 상승세는 유지할 것으로 전망했다. 기준금리 인상은 부동산 수요를 위축시키는 요소로 해석되기 쉽지만 그렇지 않은 예도 있다. 인상 초기 단계인 2022년에는 부동산 매매수요를 진정시키기 어려울 것으로 업계는 보고 있다. 정부와 한국은행은 경제 주체들이 코로나19에 적응하면서 소비 회복세가 재개될 것으로 전망했다. 역대 최고치를 경신 중인 통화량과 높은 인플레이션율 또한 수도권 아파트 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 해석했다. 다만 여러 번에 걸쳐 지속적으로 금리가 인상되는 상황은 수요자 부담을 키우고 부동산 가격을 낮추는 요인으로 작용할 수 있기 때문에 지켜볼 필요는 있다.[3]
부동산 시장[편집]
부동산 시장 특성[편집]
시장이란 매수자와 매도자에 의해 재화의 교환이 자발적으로 이루어지는 곳을 말한다. 즉 어떤 재화나 서비스에 대한 수요와 공급이 지속적으로 이루어짐으로써 가격이 결정되는 기구를 말한다. 이러한 시장을 분류하는 방법도 다양한다.
- 전국적 시장과 지역적 시장 : 전국을 단위로 형성되는 시장을 전국적 시장, 지역을 단위로 형성되는 시장을 지역적 시장이라고 한다. 부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 일정 지역에 국한되는 지역적 시장이다.
- 구체적 시장과 추상적 시장 : 서울의 남대문시장이나 부산의 자갈치시장 등과 같이 특정한 장소를 통하여 교환이 이루어지는 시장을 구체적 시장이라고 하고 특정한 장소를 통하지 않고도 교환이 이루어지는 시장을 추상적 시장이라고 한다. 부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 이동이 불가능하므로 특정한 장소를 통하여 교환이 이루어질 수 없는 추상적 시장이다. 그러나 현실의 부동산 시장은 지역적 시장으로 존재하기 때문에 특정한 지역 내에서 교환이 이루어지는 구체적 시장이다. 따라서 부동산 시장은 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지닌다.
- 완전경쟁시장과 불완전경쟁시장 : 경제학에서는 시장을 완전경쟁시장, 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등으로 구분한다. 완전경쟁시장이 되지 못하면 불완전경쟁시장이 되므로 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등은 불완전경쟁시장의 유형이다.
- 완전경쟁시장 : 완전경쟁시장이 되기 위해서는 다음의 조건을 모두 충족시켜야 한다.
- 다수의 판매자(공급자)와 구매자(수요자)가 존재하여야 한다.
- 상품의 가격과 질이 동질적이어야 한다.
- 생산요소의 이동이 자유로워야 한다. 또한 기업의 시장으로의 진입과 퇴거가 자유로워야 한다.
- 시장에 대한 완전한 정보를 가지고 있어야 한다. 따라서 정보비용이 존재하지 않아야 한다.
- 이러한 조건 중 어느 하나라도 충족시키지 못하면 불완전경쟁시장이 된다. 완전경쟁시장에서 개별기업은 시장 가격에 전혀 영향을 미칠 수 없는 가격 순응자가 되고 일물일가의 법칙이 성립되므로 완전경쟁시장은 효율적인 시장이다.
- 불완전경쟁시장 : 불완전경쟁시장은 완전경쟁시장의 요건을 갖추지 못한 시장을 말한다. 현실의 시장은 불완전경쟁시장이고 완전경쟁시장은 이론적으로 상정된 학문적, 이상적인 시장이다. 부동산 시장도 부동산의 부동성, 부증성, 개별성 등 여러 특성으로 인하여 불완전경쟁시장이지만 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 중 어느 하나와 반드시 일치한다고 할 수는 없다.
부동산 시장의 기능[편집]
부동산 시장의 기능이란 부동산 시장이 존재함으로써 할 수 있는 일, 즉 부동산 시장의 역할을 말하는데 부동산 시장은 다음과 같은 기능을 수행한다.
- 교환 기능 : 부동산 시장은 매도자와 매수자의 합의에 의해 부동산과 현금이 교환되는 기능을 수행한다. 경우에 따라서는 부동산과 부동산, 소유권과 임차권 등이 교환되기도 한다.
- 공간 및 자원배분의 기능 : 부동산 시장은 화폐를 원하는 매도자와 공간을 원하는 매수자의 선호도에 따라 부동산의 소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 수행한다.
- 양과 질의 조정기능 : 인근에 새로운 도로가 개설되거나 지하철 역사, KTX 역사 등이 들어서면 주거지가 상업지로 바뀔 수 있다. 이에 따라 오피스텔의 수요가 증가하여 가격이 상승하면 오피스텔의 공급량은 증가하고 오피스텔 공급자들의 경쟁 과정에서 오피스텔의 품질은 향상된다. 이처럼 부동산 시장은 부동산의 양과 질을 조정하는 기능을 수행한다.
- 토지의 이용형태 결정 기능 : 토지의 이용은 대상 토지의 지대 지불능력에 따라 달라지므로 부동산 시장은 경제활동의 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 수행한다.
- 가격 창조의 기능 : 부동산은 일반 재화와 달리 일물일가의 법칙이 적용되지 않으므로 동일한 부동산이라 할지라도 거래 시마다 새로운 가격이 창조되고 창조된 가격은 다른 이유로 인해 파괴될 수 있다. 이처럼 부동산 시장은 가격 창조의 기능을 수행한다.
- 정보제공의 기능 : 부동산 시장 참여자들은 부동산 시장에서 필요한 정보를 수집하고 분석한다. 이러한 정보를 본인이 직접 이용하여 의사결정을 하기도 하고 타인에게 제공하기도 한다. 이처럼 부동산 시장은 정보제공의 기능을 수행한다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈부동산시장 환경변화에 따른 아파트 분양마케팅 전략에 관한 연구〉, 《사이언스온》
- ↑ 길해성 기자, 〈서울 아파트 시장 변화 조짐···"반등엔 한계"〉, 《시사저널e》, 2023-02-14
- ↑ 이희원 기자, 〈얼어붙은 아파트 시장 전망은?〉, 《브라보 마이 라이프》, 2022-03-10
- ↑ 차탄엄빠요, 〈부동산 시장의 의의 및 특성〉, 《티스토리》, 2021-10-01
참고자료[편집]
- 〈부동산시장 환경변화에 따른 아파트 분양마케팅 전략에 관한 연구〉, 《사이언스온》
- 길해성 기자, 〈서울 아파트 시장 변화 조짐···"반등엔 한계"〉, 《시사저널e》, 2023-02-14
- 이희원 기자, 〈얼어붙은 아파트 시장 전망은?〉, 《브라보 마이 라이프》, 2022-03-10
- 차탄엄빠요, 〈부동산 시장의 의의 및 특성〉, 《티스토리》, 2021-10-01
같이 보기[편집]
