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2023년 3월 16일 (목) 14:13 판
현금청산(現金淸算)은 조합원이 되지 못하고 현금으로 청산되는 것을 말한다. 이 방식은 재건축·재개발사업에 많이 적용된다.
개요
현금청산이란 사업 시행을 위하여 재개발 사업구역의 토지 또는 건물을 소유하고 있는 자가 본인의 소유권을 시행자에게 이전하고, 그에 따르는 금전으로 대체하여 보상받는 방법을 의미한다. 재개발이 이루어진다면 조합원과 소유자는 분양권을 받게 되는데 그 분양권을 활용하여 재개발사업이 시행된 후 새롭게 건축된 건물에 입주하는 방법도 있지만, 분양권을 포기하고 소유권을 청산하여 보상받는 현금청산의 방식도 존재하기 때문이다. 재개발사업 시행 인가 고시가 있게 된다면, 분양공고의 통지일로부터 30일 이내에 분양권을 신청하는 절차가 진행된다. 만약 분양권을 받는 것을 원치 않거나, 여건상 분양권을 받는 것이 여의찮은 상황이라면 현금청산을 선택할 수 있다. 현금청산의 방법을 이용하기 위해서는 구역 내에 부동산 소유자이며 사업에 참여할 의사가 없는 사람만 가능하다.
- 분양권을 포기하고 재개발 사업에 참여하지 않는다는 의사의 표시를 한 경우
- 구역 내에 20㎡ 미만의 토지만을 소유하고 있는 자
- 분양권을 받기로 되어있더라도 조합원 분양계약 기간 내에 신청을 철회하는 경우
해당 자격에 부합하여 현금청산을 진행하게 된다면, 조합과 사업의 시행자 측에서는 기존 주택 및 토지의 가치를 금원으로 환산하는 과정을 거친다. 이후 소유자와의 협의를 진행하여 보상금을 지급하고, 소유권을 이전받아 사업을 진행하게 되는 것이다. 청산의 절차는 우선적으로 양측의 합의를 통해 진행된다. 조합에서는 공익사업을 위한 토지보상법을 준용하여 감정평가를 진행하게 되며, 그 내용을 기반으로 하여 해당 부동산의 시세 내용과 개발에 따른 가치 상승분 등의 내용을 종합적으로 고려하여 청산금을 산정한 뒤, 소유자와의 합의를 진행하게 되는 것이다. 만일 조합에서 자신이 받아들이기 어려운 금액을 제시하는 경우라면 수용재결, 이의재결, 행정소송의 절차를 통해 원하는 금액의 현금을 청산받을 수 있다. 그러나 이러한 절차를 진행하기 위해선 미리 준비를 해두는 것이 좋다.[1]
현금청산의 발생 원인
도시정비법에 의한 사업진행 절차
도시정비법에 의한 사업진행과정에서 언제 현금청산이 발생하는 지에 관하여 간단히 진행절차도를 보면 아래와 같다.
분양신청, 분양계약 시기에 일반적으로 발생
- 현금청산은 분양신청이나 분양계약과 관련된 경우와 주택재건축사업의 경우 조합원 지위 양도제한에 위반된 경우에 발생하게 된다.
- 먼저 첫 번째로 분양신청, 분양계약과 관련된 경우를 보면, 위 진행절차를 볼 때에 사업시행인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청을 받게 된다.
- 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하면 현금청산대상자가 된다.
- 이 단계를 지나서 관리처분계획인가를 받은 뒤에 동·호수 추첨 후 분양계약을 체결하게 되는데 분양계약 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 관리처분계획에 의하여 현금청산대상자가 된다.
- 따라서 사업시행인가를 받은 뒤에 조합원 분양신청 단계 이후부터 현금청산 대상자가 발생하게 된다고 생각하시면 된다.
조합원 지위 양도 제한 위반시 발생
- 두 번째로 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업의 경우에는 관리처분계획인가 후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외한다.)한 자는 조합원이 될 수 없다.
- 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 지위를 양수할 수 있도록 도시정비법 제35조제2항 단서에 규정해 두었다.
- 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
- 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
- 법 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 <신설 2021. 4. 13.>
- 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 <신설 2021. 4. 13.>
- 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
- 제37조(조합원) 법 제39조 제2항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유 기간 및 거주기간을 합산한다.
- 소유기간 : 10년
- 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다) : 5년[2]
재개발 현금청산 합의
합의가 이루어지지 않은 경우, 현금청산자가 재결을 청구하게 된다면 상대방은 청구받은 날로부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청해야 한다. 만약 재결신청을 하지 않을 때 지연된 기간에 대하여 15%의 가산금이 부과된다는 것도 참고하여 알아둬야 한다. 절차의 완료까지 원만하게 진행하기 위해선, 상대방과의 합의나 소송이 진행되는 상황에서 자신이 주장하고자 하는 내용이 논리 정연하게 정리된 자료가 필요하다. 또한, 이를 뒷받침할 근거도 존재해야 한다. 책정 절차에서는 감정평가의 내용을 기반으로 절차가 진행되며 납득이 어려운 상황이 반복되지 않기 위해선, 자신의 주장에 난점이 없도록 감정평가를 다시금 받는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 만일 제시된 보상의 내용을 받아들이기가 어려워 퇴거하지 않고 지속적으로 부동산을 점유한다면, 법원의 명령에 따라서 강제적으로 퇴거의 조치가 이루어질 수도 있다.
이점을 유념하여 자신이 만족할 수 있는 보상을 받을 수 있도록 법률 대리인과의 상담을 통해 가장 효과적인 방법을 모색해야 한다. 한 단계씩 꼼꼼하게 진행하게 된다면, 결국 원하는 결과를 손에 쥘 수 있을 것이다. 상황에 따라 청산을 원하는 경우라면, 손해를 입지 않도록 적절한 보상금액을 책정받아야 할 것이며 지급까지 완벽하게 받아야만 관련 절차가 끝났다고 할 수 있다. 이와 같은 현금청산의 경우 전문적인 자료를 기반으로 이루어지기 때문에, 부동산 현금청산과 관련한 사건의 경험이 많은 법률 대리인의 조력을 받는 것이 좋다. 또한, 자신의 소유권을 처분해야 하는 상황이라면, 만족스러운 결과를 위하여 법률 대리인과의 상담을 시작으로 한 단계씩 진행해야 한다.[1]
부동산 시장의 현금청산
정부의 2·4 대책 이후 '현금청산' 공포로 부동산 시장이 시끄럽다. 정부는 83만 가구 공급대책 발표일인 2021년 2월 4일 이후 사업구역에 집을 살 때 우선 공급권(입주권)을 주지 않고 돈으로 정산(현금청산)하기로 했다. 이번 대책을 호재로 삼아 투기꾼들이 몰려들 것을 막기 위해서이다. 모르고 사도, 실거주 목적이라도, 다음에 공공 주도 정비사업 구역으로 지정되면 현금청산 대상이다. 시장의 시름이 깊으며 자칫하면 산 가격보다 적은 가격을 받고 쫓겨날 수 있다는 생각에 수요자들의 발길이 뚝 끊겼기 때문이다. 정부는 서울 시내 우선 개발 후보지 222곳을 선정했지만, 구체적인 입지는 공개하지 않고 있다. 이에 정비구역이 정해지지 않았는데도 현금청산 방침을 고수하는 것은 과도한 재산권 침해란 반발이 거세다.
현금청산은 새로운 제도가 아니며 이전부터 도시정비사업에서 시행되던 보상 방법의 하나다. 입주권·분양권을 포기하는 대신 주택·토지의 가치를 돈으로 환산해 받고 소유권을 넘기는 것을 뜻한다. 분양대상 자격이 없거나 분양신청을 하지 않은 경우, 분양신청을 했다가 철회한 경우 등이 현금청산 대상자가 되는데 현금청산을 할 땐 시세가 아닌 감정평가액을 토대로 사업 주체와 소유자가 보상액을 협의한다. 재개발·재건축 사업이 잘되면 좋겠지만, 공사 기간이 10년을 훌쩍 넘거나 중간에 사업이 어그러지는 경우도 꽤 있다. 이 때문에 사업의 불확실성을 우려하거나 분담금이 부담스러웠던 조합원들이 종종 현금청산 방식을 택했다.
조합원이 자발적으로 현금청산을 신청하는 것 외에도, 조합원 자격 자체가 주어지지 않아 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 되는 예도 있다. 예를 들어 재건축 조합설립인가 이후, 재개발 관리처분계획인가 이후 매수자는 조합원 자격이 주어지지 않는다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트에서는 조합원 지위가 있더라도 2년 이상 거주 의무를 지키지 않으면 현금청산 대상이 된다. 한 사업구역 내에 주택 여러 채를 가진 경우에도 원칙상 입주권은 1개만 나오고 나머지는 현금청산이다. 다른 정비사업에서 조합원 분양신청을 하고 5년이 지나지 않은 경우도 우선 공급권이 나오지 않는다.[3]
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 한지은 변호사, 〈재개발현금청산, 손해를 예방하기 위해서는?〉, 《로톡》
- ↑ 김조영 변호사, 〈현금청산은 언제 발생하는가? 조합원지위 양도제한은?〉, 《위클리한국주택경제신문》, 2022-01-14
- ↑ 박승희 기자, 〈부동산 시장 얼린 '현금청산' 뭐길래?〉, 《뉴스1》, 2021-02-20
참고자료
- 한지은 변호사, 〈재개발현금청산, 손해를 예방하기 위해서는?〉, 《로톡》
- 김조영 변호사, 〈현금청산은 언제 발생하는가? 조합원지위 양도제한은?〉, 《위클리한국주택경제신문》, 2022-01-14
- 박승희 기자, 〈부동산 시장 얼린 '현금청산' 뭐길래?〉, 《뉴스1》, 2021-02-20
같이 보기
