유찰

유찰(流札)은 입찰 결과 낙찰(落札)이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다.

개요

유찰은 법원 경매 등 입찰에 있어서 유찰이란 입찰기일에 실시된 입찰에서 유효한 입찰자가 없어 최고가입찰자가 선정되지 못한 것을 의미한다. 유찰의 경우에는 최저경매가격을 통상 20%씩 낮추어 신경매를 실시한다. 입찰 불능 즉, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어 다음 경매에 넘어가게 되는 것으로 통상 다음 입찰 때는 20%~30%의 저감이 있다. 유찰이란 감정가 100,000,000원의 부동산이 단 1명도 입찰자가 없으면, 1회 유찰이 되고 통상 20％~30％ 저감 된 상태로 다음 회차에 가격이 결정된다. 그리고 100,000,000원인 부동산이 70,000,000원~80,000,000원에 유찰된다는 말이다. 물건마다 다르지만, 대부분 아파트는 감정가 및 1회 유찰된 상태에서 입찰하는 분들이 많으며 단, 대항력이 있는 물건은 2회 이상 유찰이 될 가능성도 있다. 또한, 노후 빌라는 2회 이상 유찰이 되어야 입찰자가 많고, 신축 빌라는 감정가 및 1회 유찰된 물건이 입찰자가 많다. 단, 대항력이 있는 물건은 2회 이상 유찰이 될 가능성도 있다.

현재 유료경매 사이트를 이용하시다 보면 감정가액이 나와 있다. 감정가액 100,000,000원에 올라온 매각물건이 감정평가사에 의하여 감정액이 측정된다. 하지만, 현장 시장 조사를 하시다 보면 감정액 1억원보다 시세가 현저하게 낮은 부동산도 있고, 또한 감정액보다 높은 시세에 나오는 부동산 물건도 있다. 감정액의 비하여 금액이 차이나는 이유는 경매 진행 절차에 의하여 기간이 상당히 길어지므로 인하여 매각기일의 입찰 당시에는 감정액의 금액이 차이가 날 수밖에 없다. 이러한 이유로 현장방문을 통하여 현장조사 및 부동산 중개소에 가셔서 시세를 재측정해야 한다. 또한, 유찰되는 이유는 현재의 감정 금액이 맞지 않고, 부동산의 하자 및 주변 위치에 따라 금액이 조금씩 차이가 날 수도 있고, 낙찰자와 투자자로서는 수익을 남기기 위하여 유찰된 이후에 입찰하는 때도 있다. 그리고 현재 시세보다 감정 금액이 저평가되어 있으면 유찰이 되지 않고 100% 이상 낙찰이 되는 예도 있다. 이로 인하여 법원 경매 사이트 및 유료경매 사이트에 나와 있는 감정평가액을 절대로 믿지 말고, 검색 및 부동산 중개소와 통화를 하셔서 시세에 대하여 도출을 하셔야 하며, 현장의 현장방문을 통하여 주변의 시세를 더욱 자세하게 알아봐야 한다.

법률

유찰의 의미

• 입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다.

※ 국가를 당사자로 하는 계약법 시행령 제20조

유찰의 사유

• 경쟁입찰에 있어서 2인 이상의 유효한 입찰자가 없을 경우
• 예정 가격 미달로써 낙찰자가 없는 경우

유찰시 복수예가 재설정 여부

• 당초 입찰시 복수예비가격을 모두 공개하였다면 재작성을 해야 하나, 공개되지 않았다면 변경 없이 그대로 사용이 가능

※ 국가를 당사자로 하는 계약법 시행규칙 제13조

유찰 후 수의계약

• 경쟁입찰을 실시하였으나 입찰자가 1인뿐인 경우로서 재공고 입찰을 실시하더라도 입찰참가자격을 갖춘 자가 1인밖에 없음이 명백하다고 인정되는 경우 수의계약으로 체결할 수 있음

※ 국가를 당사자로 하는 계약법 시행령 제27조

경매용어 종류

우선, 순서를 정해보면 "유찰"된 물건에 "입찰"이 들어가고 "개찰"한 결과 "패찰"되었는데 이번에는 드디어 "낙찰"을 받았다. '찰' 5형제에서 '찰'이 공통으로 들어가 있으니, 이 글자가 무엇인가 확인할 수 있다. 찰(札:편지 찰/뽑을 찰)은 편지, 패, 조각, 공문서(公文書)를 말한다.

• 유찰 : 유찰은 입찰 결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어난다. 예를 들어 감정가 2억짜리 아파트가 있는데 이것이 경매에 처음 나오면 최저가 2억으로 나온다. 즉 2억이상의 금액을 써야 하는 것이다. 그런데 싸게 사려고 경매에 들어오는데 2억 그대로 쓰고 들어오는 사람은 거의 없다. 물론 주위 호재나 재개발 등등의 이유로 감정가보다 시세가 높은 경우, 감정가를 초과해서 들어오는 경우도 있다. 법원에서 "2억이상 쓰고 이 집 사가세요~" 라고 했는데, 2억 이하를 쓴 경우는 당연히 무효가 되므로 유찰이 된다. 그리고 아무도 이 경매에 참여하지 않은 경우, 유찰이 된다. 즉 2억짜리 아파트 1회차에는 2억이상을 써야한다면, 2회차에는 1억4천만 원(30% 인하 시) 또는 1억6천만 원(20% 인하 시) 이상을 써야 한다.
• 입찰 : 입찰은 상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자들에게 각자의 낙찰 희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일을 말한다. 위에 들어본 예로 다시 설명하면 2억짜리 아파트 2회차에 최저가 1억 6000만 원이다. "나는 1억 8000만 원에 경매 참가해야지!"라고 생각하던 중 TV에서 보던 경매장에서 손들어서 금액 외치는 걸 상상한다면 아니며 실제로 금액을 소리치는 사람 있다면 고성방가로 끌려나간다. 그러므로 입찰이란 서류(기일입찰표)를 작성하여 경매에 참여하는 것이다.
• 개찰 : 개찰은 입찰한 결과를 견주어 조사함을 의미한다. 여러 사람이 서류(기일입찰표)를 제출하게 되면 경매 집행관이 이를 취합하고 결과를 발표한다. 예를 들어 2억짜리 아파트, 2회차에 입찰하여 1억 8000만 원을 쓴 기일입찰표(서류)를 제출했다. 여러 사람의 서류를 모아서 결과를 집행관이 발표하며 이것이 개찰이다.
• 패찰 : 패찰이라는 단어는 사전을 찾아보아도 정확하게 나오지는 않지만 "실패했다"라고 생각하면 된다. 예를 들어 2억짜리 아파트 "1억 8000만 원에 도전!"했는데 그런데 나말고 다른 사람이 1억 8100만 원 썼다. 그러면 그 사람이 아파트를 사가는 것이며 처음 겪으면 매우 우울 모드로 빠질 수도 있지만, 이 또한 경험이 되고 왠지모를 실력이 쌓이는 느낌이 든다. 즉, 입찰한 사람중에 최고가를 쓴 1등만 이 아파트의 주인이 되므로 나머지 사람들은 실패했다고 하여 패찰했다고 말한다.
• 낙찰 : 낙찰은 경매나 경쟁 입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다. 희망자들이 매매의 견적(見積) 가격을 제출하도록 하여 매출할 때는 최고 가격, 매입할 때는 최저 가격으로 결정하며 도급(都給) 공사 때에는 예정 가격에 가장 근접하게 써낸 사람에게 돌아가도록 결정한다. 예를 들어 2억짜리 아파트 1억 8천만 원에 쓰고 입찰들어 갔는데 자신이 1등이며 나머지 사람들은 1억 7800만 원, 1억 7500만 원 이렇게 썼다. 즉, 경매시장의 경쟁에서 1등하면 '낙찰'되는 것이다. 이때 1등인 사람이 낙찰자가 되는 것이며 이 낙찰자를 조금더 길게 써보자면 "최고가매수신고인"이 된다.

참고자료

• 〈유찰〉, 《네이버 국어사전》
• 〈유찰(流札)〉, 《부동산용어사전》
• 〈유찰〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈유찰 - 알아두면 편리한 입찰정보〉, 《법제처 종합법령정보센터》
• dlxl1001, 〈유찰의 뜻, 유찰이 되는 이유〉, 《티스토리》, 2020-02-21
• 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12

같이 보기

• 입찰
• 낙찰
• 경매
• 패찰
• 개찰
• 입찰자
• 부동산
• 현장조사
• 감정가액
• 감정평가사
• 부동산 중개소

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