미달

미달(未達)은 어떤 한도에 이르거나 미치지 못함을 의미한다.

개요

미달은 부동산 시장이 상당히 안 좋은 상황이거나, 입지가 너무 안 좋거나, 상품성이 떨어지거나, 분양가가 말도 안 되는 수준을 말한다. 한마디로 분양 실패라고 볼 수 있으며 특히 청약 경쟁률이 1 : 0.5 이하라면 처참한 실패라고 볼 수 있다. 100세대 아파트에 100명 이상의 사람들이 청약하면 청약 경쟁률은 1:1 이상으로 나온다. 그런데 100명도 안 되는 사람들이 청약해서 경쟁률이 1:1 미만으로 나올 때 '미달'이라고 한다. 사실 청약의 첫 시작부터 미달이 났다는 것은 상당히 좋지 않은 시그널이다. 참고로 청약 신청 결과 미달이 났다면 청약 신청을 넣은 사람들은 100% 청약에 당첨이 된다.

정부의 '1·3 부동산 대책' 이후 서울을 포함한 수도권 부동산 시장 하락세는 조금씩 진정되는 기미가 보이고 있지만, 지방은 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 2023년 1월 9~11일 일반분양을 한 대구 동구 '힐스테이트 동대구 센트럴'은 478가구 모집에 28명이 신청하는 데 그쳐 0.06대1의 평균 경쟁률을 기록했다. 2023년 1월 26~28일 청약을 접수한 울산 '빌리브 리버런트' 역시 310가구 모집에 128명이 신청해 3분의 2 가까이 미달됐다. 이런 상황은 수치로도 확인되며 2023년 1월 16일 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과, 2022년 12월 대비 1월 주택사업경기전망지수는 55.8로 2022년 12월보다 3.5포인트 하락했다. 이 수치가 기준선인 100을 밑돌면 경기가 나빠질 것으로 보는 업체가 좋을 것으로 보는 업체보다 더 많다는 의미다. 수도권은 전체적으로 0.1포인트(46.7→46.8) 상승했다. 반면 지방 주택사업경기전망지수는 62.0에서 57.7로 4.3포인트가 떨어졌으며 특히 주요 지역의 하락세가 두드러졌다. 지방 주택 경기가 살아날 기미를 보이지 않으면서 올해 지방 신규 분양은 2010년 이후 최저 수준을 기록할 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 2023년 지방 일반 공급 물량은 8만4775가구로, 2022년 13만7072가구 대비 38.2%(5만2297가구) 감소할 것으로 보인다. 이는 2010년 이후 13년 만에 가장 적은 수치다.

미분양 아파트, 미계약, 미달 차이점

미분양 아파트, 미계약, 미달을 포함한 이 용어들의 차이를 정확하게 알아야 내 집 마련을 할 기회의 가능성이 더 올라간다고 생각한다. 그뿐만 아니라 아파트 청약을 하시는 분들은 필수적으로 알아야 하는 내용이라고 생각한다. 대한민국에서는 새 아파트를 분양할 때 청약이라는 제도를 활용한다. 여기에는 공공분양과 민간분양 등으로도 나뉘지만 이 정도까지 알아야 미분양을 알 수 있는 것은 아니다. 간단하게 공급세대를 청약하고, 그 이상의 사람들이 청약 신청 후 당첨, 계약하면 아무런 문제가 없으며 문제는 청약 신청 건수가 저조하거나, 계약을 안 했을 때 문제가 생긴다. 청약 경쟁률과 관련 100세대 아파트에 100명 이상의 사람들이 청약하면 청약 경쟁률은 1:1 이상으로 나오는데 100명도 안 되는 사람들이 청약해서 경쟁률이 1:1 미만으로 나올 때 '미달'이라고 한다.

• 미계약 : 미계약은 말 그대로 당첨자들이 계약하지 않은 것을 말한다. 그런데 이게 자발적으로 계약을 안 할 걸 수도 있고, 비자발적으로 못할 걸 수도 있다. 왜냐하면 당첨자 중에서는 항상 자격 부적격자가 나오기 때문이며 청약 당첨 후 당첨자들의 서류를 검토하면 무조건 부적격자가 항상 나오게 된다. 대략 10% 정도이며 이렇듯 미계약은 원해서 안 하는 사람, 부적격으로 아예 못하는 사람으로 나누어진다. 미계약 후 남은 물량은 청약 경쟁률이 미달이 아니라면, 예비당첨자들이 있을 거고, 그 예비당첨자들에게 기회가 돌아간다. 여기서 예비당첨으로 공급세대가 전부 계약될 수도 있고, 남을 수도 있다. 예비당첨 후에도 미계약분이 나오면 이제 무순위 청약으로 넘어가게 된다. 과거에는 모델하우스에서 선착순이나 추첨으로 돌리기도 하였지만, 지금은 청약홈에서 무순위 청약을 거쳐야 한다. 무순위 청약은 보통 청약통장을 안 쓰고, 해당 주소지 무주택자에게 신청 기회를 주며 대부분 추첨의 방법으로 당첨자가 선정된다. 정부에서 23년 1월부터 이 무순위 청약에서 지역 제한을 없앤다고 발표하였다. 기존에는 서울 미계약분 아파트는 주소지가 서울 사람들만 가능했는데 이 주소지 제한이 없어지는 것이다.
• 미분양 아파트 : 무순위 청약 후에도 계약이 안 된 세대가 나오게 되면 '미분양 아파트'라고 한다. 이게 정확한 미분양의 의미이다. 간혹 어떤 분들은 '미달'이 난 경우에도 미분양이라고 해버리는 경우가 있는데, 상당한 차이가 있다는 것을 이제 알게 될 수 있다. 실제 정부의 미분양 통계에서도 무순위 청약 후에도 남은 물량을 집계하고 있다. 먼저 입주 기간 전에는 건설사나 시행사에서 다양한 홍보하여 미분양을 처리하게 되며 광고 전화나 인터넷 광고 등으로 말이다. 사실 입주 기간까지 보통 2년 이상의 시간이 있기에 미분양이 나왔다고 해서 바로 엄청난 혜택을 주거나, 분양가 할인을 하지는 않는다. 그런데 입주 기간이 가까워지거나, 입주 기간을 넘긴 경우 건설사에서도 엄청난 타격을 입을 수 있다. 따라서 이 경우 분양가 할인, 확장비 지원 등의 실질적인 혜택으로 미분양을 없애려고 하는 것이다. 지금과 같이 부동산 시장이 좋지 않을 때 미분양 아파트가 있다면 오히려 기회가 될 수도 있다. 보통 분양가는 시세보다 저렴한데, 미분양의 경우 분양가 할인이나 다른 곳에서 더 저렴하게 새 아파트를 매수할 수도 있기 때문이다. 미분양 아파트가 꼭 입지가 안 좋거나, 상품성이 떨어진다기 보다는 시장 상황의 영향을 많이 받는 측면이 더 강하다.

미달 관련

미달계정

미달계정(ransit account, 未達計定)이란 지점이 독립회계제로 되어 있는 경우 본점과 지점 간의 미달사항을 정리하기 위한 계정을 말한다. 본점의 지점계정 잔고와 지점의 본점계정 잔고와는 대차(貸借)를 역으로 해서 일치되어 있어야 한다. 그러나 지리적 또는 시간적 제약 때문에 본점과 지점과의 거래내용이 어느 한편에만 기록되는 경우가 있어 결산하는 시점에서 양쪽 계정의 잔고가 일치하지 않을 때가 있다. 이러한 불일치는 미달계정을 이용하여 수정한다.

미달거래

본점 또는 지점 일방이 거래를 발생시켰으나 상대방에 그 거래 결과가 도달되지 않은 경우에는 전자는 이미 기장을 하고 후자는 아직 미기장하므로 인해 양계정은 일치하지 않는다. 이와 같이 어느 한 쪽이 거래를 일으키고 상대방에 도달하지 않은 거래를 결산일을 기준으로 해서 볼 때 미달거래(transit transaction)라고 한다.

미달납부세액

미달납부세액(미달세액)이란 납세의무자가 납부한 세액이 정부가 최종적으로 결정한 세액보다 부족한 경우 결정세액과 기납부세액과의 차기금액을 말한다. 즉, 납세의무자가 납부한 세액이 정부가 최종적으로 결정한 세액보다 부족한 경우를 미달납부세액이라고 한다. 미달납부세액은 신고 자체는 정확한 것이나 그 금액보다 적게 납부한 경우, 조세를 포탈할 목적으로 과소신고하여 세액을 납부하는 경우, 정부가 실지조사 또는 추계(推計) 등의 방법으로 최종확정한 세액보다 납세의무자가 신고납부한 세액이 적은 경우 등에 발생한다.

• 이성훈 기자, 〈아파트 분양 미달, 미달, 미달… 1·3대책 뒤에도 지방은 더 침체〉, 《조선일보》, 2023-01-18

참고자료

• 〈미달〉, 《네이버 국어사전》
• 〈미달계정〉, 《두산백과》
• 〈미달거래〉, 《회계·세무 용어사전》
• 〈미달납부세액 또는 미달세액〉, 《조세통람》
• 〈미달납부세액(미달세액)〉, 《회계·세무 용어사전》
• hootgoon, 〈미분양 아파트, 미계약, 미달 차이점 - HootGoon's Life〉, 《훗군's 라이프》, 2022-11-17

같이 보기

• 한도
• 분양
• 청약
• 분양가
• 아파트
• 미계약
• 미분양
• 부동산

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