전매제한

전매제한(轉賣制限)은 양받은 주택에 당첨되었을 때, 규정된 기간 동안 산 주택을 다시 파는 것을 제한하는 제도를 말한다. 실수요자에 대한 주택의 수급 및 투기 억제를 위해 시행되었다.

개요

투기 목적으로 주택을 구입하는 것을 막기 위해 주택이나 그 주택의 입주자로 선정된 지위 등을 일정 기간 동안 다시 팔 수 없도록 제한하는 제도를 말한다. 즉, 전매제한은 투기 목적으로 주택을 구입하는 수요를 차단하기 위해 「주택법」에 따라 새로이 건설·공급되는 주택이나 그 주택의 입주자로 선정된 지위를 일정 기간 동안 되팔 수 없도록 제한하는 제도를 말한다. 전매란 사전적으로는 다른 사람이 산 것을 다시 사는 것을 말하며, 법령에서는 매매, 증여 등 상속을 제외한 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 의미한다. 또한, 주택전매제한은 분양에 당첨이 되어 주택의 입주자로 선정되면 정해진 전매제한기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하는 행위를 할 수 없는 제도를 말한다.

「주택법」에서 정하는 전매제한 대상은 다음과 같으며, 전매제한의 기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 10년 이내에서 지역별로 다르게 정한다.

• 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
• 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위(단, 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외)
• 분양가상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위(단, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 않거나 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설 · 공급되는 주택 및 입주자로 선정된 지위는 제외)
• 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위(단, 제57조제2항 각 호의 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 및 입주자로 선정된 지위는 제외)

이 같은 「주택법」에 의한 주택의 전매제한 외에도 「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업으로 조성·공급되는 택지에 대한 전매제한, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의한 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 100실 이상의 오피스텔의 전매제한이 시행되고 있다.

투기과열지구

주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고, 청약경쟁률 · 주택가격 · 주택보급률 · 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려할 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역으로서 「주택법 시행규칙」에서 정하는 기준을 충족하는 지역을 말한다.

국토교통부장관 또는 시 · 도지사는 주택가격의 안정을 위해 필요한 경우 해당 지역을 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정한다. 투기과열지구로 지정된 지역 안에서는 전매제한, 입주자 선정 시 가점제 등이 적용된다.

전매제한대상

• 사업 주체가 건설·공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말함)를 포함한다. 이하 같음으로써 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매, 증여, 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 상속 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

• 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택
• 조정대상지역에서 건설 ·공급되는 주택(다만, 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 제외)
• 분양가상한제 적용주택(다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외)
• 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택(다만, 다음에 해당하는 주택은 제외)

• 도시형 생활주택
• 경제자유구역으로 지정·고시된 지역에서 건설·공급하는 공동주택으로서 경제자유구역위원회에서 외자 유치 촉진과 관련이 있다고 인정하여 분양가격 제한을 적용하지 아니하기로 심의·의결한 경우
• 관광특구로 지정된 지역에서 건설·공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150ｍ 이상인 경우
• 한국토지주택공사 또는 지방공사가 다음의 정비사업의 시행자로 참여하고 전체 세대수의 10% 이상을 임대주택으로 건설·공급할 것 등의 공공성 요건을 충족하는 경우로서 해당 사업에서 건설·공급하는 주택

• 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호에 따른 정비사업으로서 정비구역 면적이 2만 제곱미터 미만이고, 해당 정비사업에서 건설·공급하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 사업
• 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호에 따른 소규모주택정비사업
• 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목 후단에 따른 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택
• 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 주거재생혁신지구에서 시행하는 혁신지구 재생사업 중 사업 시행면적이 1만 제곱미터 미만인 사업 또는 전체 세대수가 300세대 미만인 사업에서 건설·공급하는 주택

• 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택

• 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 공공재개발사업(분양가상한제 적용지역에 한정)에서 건설·공급하는 주택

※ 공공재개발사업의 사업성을 일부 보전할 수 있도록 해당 사업에서 건설·공급하는 주택에 대하여 분양가상한제 적용을 제외하되, 공공택지 외의 분양가상한제 적용지역에서 공공재개발 사업을 통해 건설·공급되는 주택에 대해서는 전매제한을 적용한다.

• 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택

• 전매제한 기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다.

전매제한 기간

• 투기과열지구에서 공급되는 주택의 전매제한 기간 : 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 경우에는 해당 주택(분양가상한제 적용주택 제외)의 소유권이전등기일까지의 기간동안 전매가 제한되고, 그 기간이 5년을 초과하면 5년 동안만 전매가 제한된다.
• 분양가상한제 적용주택의 전매제한 기간 : 분양가상한제 적용주택은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 각각 다음 표에 기재된 기간에 도달할 때까지 전매가 제한된다.

• 수도권

• 공공택지에서 건설 공급되는 주택

• 가) 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 100% 이상이면 : 투기과열지구 5년, 투기과열지구 외의 지역 3년.
• 나) 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만이면 : 투기과열지구 8년, 투기과열지구 외의 지역 6년.
• 다) 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 80% 미만이면 : 투기과열지구 10년, 투기과열지구 외의 지역 8년.

• 공공택지에서 건설 공급되는 주택

• 가) 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 100% 이상이면 : 투기과열지구 5년, 투기과열지구 외의 지역 없음.
• 나) 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 80% 이상 100% 미만이면 : 투기과열지구 8년, 투기과열지구 외의 지역 없음.
• 다) 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 80% 미만이면 : 투기과열지구 10년, 투기과열지구 외의 지역 없음.

• 수도권 외의 지역

• 투기과열지구에서 건설 공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등 국토교통부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택: 5년(행정 중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급하는 주택의 경우에는 8년)
• 그 밖의 경우

• 가) 공공택지에서 건설 공급되는 주택 : 투기과열지구 4년, 투기과열지구 외의 지역 3년(다만, 행정 중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 특별공급하는 주택의 경우에는 5년).
• 나) 공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택 : 투기과열지구 3년, 투기과열지구 외의 지역 없음.

• 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간 : 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 각각 다음에 기재된 기간에 도달할 때까지 전매가 제한된다.

• 투기과열지구(수도권과 수도권 외의 지역 중 광역시로 한정)에서 건설·공급되는 주택으로서 장애인, 신혼부부 등 국토교통부령으로 정하는 사람에게 특별공급하는 주택: 5년
• 위에 해당하는 주택 외의 주택: 다음의 구분에 따른 기간

• 수도권

• 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 전매 행위 제한 기간은 소유권이전등기일까지(다만, 그 기간이 3년을 초과하면 3년).
• 「수도권정비계획법」 제6조 제1항 제3호에 따른 자연보전권역 : 전매 행위 제한 기간은 6개월.

• 수도권 외의 지역

• 광역시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 제1항 제1호에 따른 도시지역 : 전매 행위 제한 기간은 소유권이전등기일까지(다만, 그 기간이 3년을 초과하면 3년).
• 광역시 도시지역 외의 지역 : 전매 행위 제한 기간은 6개월
• 그 밖의 지역 : 전매 행위 제한 기간 없음.

분양권전매제한

분양권전매제한(分讓權轉賣制限)이란 주택을 분양받은 후 일정 기간 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제 제도를 말한다. 즉, 주택을 분양받은 후 일정 기간 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제 제도를 말한다. 주택건설 사업승인을 받은 주택을 분양받은 자가 해당 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 분양권 전매가 부동산 인기 지역에서 투기수단으로 활용되자, 주택시장 과열을 막기 위한 취지로 1981년에 도입되었다. 또한, 분양권전매제한은 주택건설 사업승인을 받아 분양하는 주택을 분양받은 후 일정 기간 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 제한을 말한다. 분양가 규제(예로 원가연동제)로 분양가가 시세보다 낮으면 분양받은 사람이 시세차익을 노리고 팔기 때문에 이것을 차단하기 위해 도입한 제도다. 투기과열지구로 지정한 지역의 입주자로 선정된 자의 지위나 주택(이른바 아파트 분양권)은 해당 주택에 대한 소유권이전등기일까지의 기간. 이 경우 그 기간이 5년을 초과하는 경우 전매 행위 제한 기간은 5년으로 전매를 제한하고, 전매의 알선도 할 수 없도록 제한한다. 관련법은 주택법이다.

주택법 제41조의 2에 의거 분양권전매제한에 해당하면 분양에 당첨되어 입주자로 선정된 자는 10년 이내의 범위에서 주택마다 정해진 전매제한 기간이 지나기 전에는 해당 주택 또는 그 지위를 매매, 증여, 또는 그 밖의 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 할 수 없다. 단, 상속의 경우는 제외된다. 분양권전매제한은 투기과열지구, 조정대상지역, 분양권 상한제 적용주택 등에 적용되며 공공택지, 수도권 및 광역시 해당 여부 등에 따라 구체적인 전매제한 기간이 규정된다. 투기과열지구와 조정대상지역의 경우 원칙적으로 소유권이전등기일까지 분양권전매제한이 적용된다. 그러나 전매제한 기간에 해당하더라도 생업 상의 사정이나 세대원 전원 해외 이주 등 전매가 불가피하다고 대통령령으로 인정하는 경우에는 사업 주체의 동의를 받아 전매할 수 있다.

참고자료

• 〈전매제한〉, 《네이버 국어사전》
• 〈전매제한〉, 《서울시 도시계획용어사전》
• 〈주택전매제한〉, 《매일경제》
• 〈전매제한 대상 및 기간 확인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈분양권전매제한〉, 《부동산용어사전》
• 〈분양권전매제한〉, 《두산백과》

같이 보기

• 전매
• 제한
• 전매금지
• 주택
• 당첨
• 제도
• 입주자
• 분양권
• 부동산
• 분양권전매제한

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