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2023년 4월 20일 (목) 11:32 판
관리비(管理費)는 시설이나 물건을 관리하는 데 드는 비용을 말한다.
목차
개요
아파트에 사는 사람은 아파트의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리 주체에 납부해야 한다. 관리비란 일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기 유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비(냉·난방시설의 청소비 포함), 위탁관리수수료 등의 월별금액의 합계액이다. 관리비는 크게 공용관리비와 개별사용료로 나뉜다. 관리사무소 직원의 인건비 등 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비 등 단지 관리를 위해 공동 부담해야 하는 항목이 공용관리비다. 승강기 유지비와 건물 유지·보수에 사용되는 수선유지비, 위탁관리에 따른 수수료 등도 여기에 포함된다. 개별사용료는 전기·난방·수도 등 가구별 사용량을 측정해 부과되는 금액이다. 많이 쓸수록 비용이 많이 청구된다. 생활폐기물 수수료와 정화조 오물 수수료, 입주자 대표회의 운영비, 선거관리위원회 운영비 등 단지 관리와 직접 연관이 없는 항목도 개별사용료로 분류된다.
장기수선충당금과 수선유지비는 입주자들이 가장 헷갈리는 항목이다. 두 항목 모두 각종 공용시설의 교체·보수에 쓰이는 비용이다. 그러나 수선유지비가 전구 교체나 냉난방시설 청소 등 소모성 지출이라면 장기수선충당금은 외벽 도색과 승강기 교체 등 시설 노후화에 대비해 중장기적으로 쌓아놓는 비용이다. 세입자면 임대 기간 만료 후 그간 지급해온 장기수선충당금을 집주인에게 받을 수 있지만, 수선유지비는 실거주자 부담 원칙에 따라 돌려받지 못한다. 통상 가구 수가 적거나 준공 연식이 오래된 단지의 관리비가 상대적으로 많이 나온다. 단지에 분수대나 보육 시설, 헬스장 등 커뮤니티 시설이 많을수록 관리비 부담이 가중된다.
관리비가 다른 집보다 많이 나오는 것 같다면 일단 '공동주택관리정보시스템'(www.k-apt.go.kr)에 접속해 사실관계를 확인해봐야 한다. 국토교통부 산하 한국감정원이 운영하는 이 사이트는 매달 단지별로 관리비 항목을 47개로 세분화해 공개한다. 별도의 회원 가입 없이도 관심 단지의 관리비 수준을 살펴볼 수 있다. 노후도·가구수·난방방식 등이 비슷한 유사 단지와 항목별 비교도 할 수 있다.
의무관리대상 아파트의 입주자·사용자는 그 아파트의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리 주체에게 납부해야 한다. 의무관리대상 아파트란 해당 아파트를 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하는 등 일정한 의무가 부과되는 아파트를 말하며, 그 범위는 다음과 같다.
- 1. 300세대 이상의 아파트
- 2. 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
- 3. 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역 난방방식을 포함)의 아파트
- 4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
- 5. 1.부터 4.까지에 해당하지 않는 공동주택 중 전체 입주자 등의 3분의 2 이상이 서면으로 동의하여 정하는 아파트
여기서 입주자는 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자와 직계존비속을 말하며 사용자는 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대 주택의 임차인은 제외) 등을 말한다. 관리 주체는 아파트를 관리하는 「공동주택관리법」 제6조 제1항에 따른 자치 관리기구의 대표자인 아파트의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조 제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업 주체, 주택관리업자와 임대사업자, 규제「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말한다.[1][2][3]
법률
공동주택관리법, 주택법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 : 집합건물법)
공동주택관리법 제23조 (관리비 등의 납부 및 공개 등)
- ① 의무관리대상 공동주택의 입주자 등은 그 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 관리 주체에게 내야 한다.
- ② 제1항에 따른 관리비의 내용 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
- ③ 제1항에 따른 관리 주체는 입주자들이 납부하는 대통령령으로 정하는 사용료 등을 입주자 등을 대행하여 그 사용료 등을 받을 자에게 납부할 수 있다.
- ④ 제1항에 따른 관리 주체는 다음 각호의 내역(항목별 산출명세를 말하며, 세대별 부과명세는 제외)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지(인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷 포털을 통하여 관리 주체가 운영·통제하는 유사한 기능의 웹사이트 또는 관리사무소의 게시판을 말한다. 이하 같다) 및 동별 게시판(통로별 게시판이 설치된 경우에는 이를 포함한다. 이하 같다)과 제88조 제1항에 따라 국토교통부 장관이 구축·운영하는 공동주택관리정보시스템(이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에 공개하여야 한다. 다만, 공동주택관리정보시스템에 공개하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정할 때는 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지 및 동별 게시판에만 공개할 수 있다.[3]
관리비예치금
관리비예치금이란 아파트 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 말한다. 서울시 공동주택 관리규약 준칙 제62조 6항에 따르면 예비비는 예측할 수 없는 긴급사유 발생 시 예산 미책정 및 예산이 부족한 경우에 사용할 수 있다.
관리 주체는 해당 아파트 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비를 아파트 소유자로부터 징수할 수 있다. 예비비를 사용하기 위해서는 관리 주체가 관리비의 지출 비목·사유·금액 등을 작성해 입주자 대표회의 의결을 얻어야 한다. 예비비를 사용하고 난 뒤에는 그 금액을 관리비 부과명세서에 별도 기재하고 게시판이나 공동주택 관련 시스템에 공개해야 한다.
의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 아파트를 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결해야 한다. 관리계약에 따라 관리비예치금을 징수할 수 있다. 관리주체는 소유자가 아파트의 소유권을 상실한 경우에는 징수한 관리비예치금을 반환해야 한다. 소유자가 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.[3]
아파트 예비비 부당사용 사례
아파트 관리비 중에서도 자주 문제가 되는 것이 바로 관리비 예치금이다. 관리비 예치금 사용에 있어 규약과 집행 절차 준수 여부로 횡령죄 여부가 갈리기도 한다. 잡수입으로 아파트 관리사무소 직원 명절 선물을 구입했지만 대법원에서 무죄 판결을 받은 사건이 있는 반면 벌금형을 선고받은 사례도 있었다.
잡수입이란 아파트 관리비 외에 입주민에게 징수하는 모든 수입을 말한다. 즉 관리 외 수입 중 아파트 시설 또는 관리사무소의 노력 등에 의해 발생하게 되는 관리비 부과 외 수입을 말한다. 잡수입의 예로는 상가임대 수입, 어린이집 수입, 중계기 수입, 각종 광고 수입, 부대시설 이용료 수입, 주차장 이용료 수입 등이 있다.
공동주택의 잡수입은 관리비 등의 사업계획서 및 예산서에 편성해 입주자 대표 회의의 승인을 받거나 공동주택의 관리규약에 규정한 경우, 공동체 활성화에 관한 사항 등으로 입주자 대표 회의의 의결이 있는 경우 사용이 가능하다. 공동주택관리법령에서는 잡수입의 사용 용도를 규정하고 있지 않기 때문에 잡수입의 사용 용도 및 사용절차, 사용하고 남은 잡수입의 처리방안도 관리규약에 규정해 처리해야 한다.
무죄판결 사례
A씨는 잡수입으로 동대표, 관리사무소 직원 명절 선물을 구입하고 떡값과 하계 휴양비를 지원해 업무상 횡령죄로 기소됐다. A씨는 1심에서는 벌금형을 받았지만, 최종적으로 대법원에서 무죄를 선고한 2심 판결이 확정돼 무죄 판결을 받았다. 그 이유란 A씨는 "잡수입을 동대표들과 관리실 직원들을 위한 명절선물, 떡값, 하계 휴양비로 지출한 것은 주민자치활동 촉진을 위해 필요한 것이라 생각했기 때문"이라고 진술했다.
1심 법원은 관리규약에서 정하고 있는 잡수입의 목적 및 범위를 위반했다며 유죄를 선고했다. 반면 2심 법원은 △주민자치활동 촉진을 위해 필요하다고 생각한 점 △민원 등으로 입주민들이 동대표 되기를 꺼려하는 점 △관리실 직원들이 공동체 활동을 지원하는 역할도 상당부분 수행하는 점 등에 주목했다.
아울러 잡수입 중 일부를 예비비로 적립한다고 규정돼 있는 점도 고려했다. 규약에 따라 대표회장과 관리소장은 대표회의 의결을 거쳐 명절선물비 등으로 예비비를 지출했고 적절한 집행 절차도 거쳤다. 2심 법원은 잡수입을 명절선물비 등으로 지출한 것이 공동체 활성화와 주민자치활동을 촉진하기 위한 것에 해당한다고 볼 여지가 충분하다며 무죄 판결을 내렸다.
유죄판결 사례
모 지역의 아파트 관리단 대표회장 B 씨는 관리비 중 예비비에서 관리단 임원진의 명절 선물비를 지출했다. 문제가 되자 B 씨는 예비비로 지출한 것이 자신의 독단적인 결정이 아니었으며 불필요한 용도로 소비한 것이 아니라며 항변했다. 법원은 세부 항목별로 사전의결을 얻거나 구체적인 지출명세에 대해 세부항목별로 설명한 후 사후 승인 등을 받을 필요가 있다고 보아 관리단 대표에게 유죄를 선고했다. 예비비는 예산이 책정되지 않은 예측할 수 없는 지출에 충당하는 비용이다. 전체 입주자들을 위한 명확한 경우가 아니라면 입주자들의 의사 반영 및 이익을 보호하기 위해 세부 항목별로 사전의결을 얻거나 구체적인 지출명세에 대해 세부항목별로 설명한 후 사후 승인 등을 받아야 한다.
각 아파트의 관리규약에 따라 잡수입의 사용처, 절차가 다르다. 잡수입을 명절 선물비로 사용할 수 있다는 대법원판결이 있다 해도 모든 아파트가 똑같이 복리후생비 예산 대신 잡수입을 사용 가능하다고 볼 수 없다. 무죄를 받은 사건의 경우, 잡수입 사용에 앞서 대표 회의를 거치는 등 집행 절차를 적법하게 거쳤다고 판단했다. 이 사건에서는 그러한 사전의결 없이 지출했다고 보아 유죄 판결을 받았다. 입주자와 사용자가 같이 적립한 잡수입을 어느 용도로 쓸 수 있는지 관리규약에 명시하고 대표회의 의결 등 집행 절차를 준수해야 업무상 횡령이나 배임의 고의로 비치지 않을 것이다.[3]
기타 관리비 사례
전주인이 아파트 관리비를 내지 않고 갔다면
C 씨는 최근 경매를 통해 마음에 드는 아파트를 싸게 샀다. 입주하려는데 C 씨는 "전에 살던 사람이 아파트 관리비 30개월 치를 내지 않았으니 체납한 관리비와 연체료를 내라"는 아파트 관리사무소의 통보를 받았다. 관리사무소에서는 '체납한 관리비 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수 있다'라는 아파트 관리규약을 근거로 제시했다. 돈을 내지 않으면 당장 단수·단전 조처하겠다고 엄포까지 놓았다. C 씨가 전에 살던 사람의 밀린 아파트 관리비를 다 갚아야 하는 것에서 다음과 같은 대법원의 판결이 나왔다.
대법원은 엘리베이터 전기료, 경비원 인건비 등 아파트 공용부분에 해당하는 체납관리비는 납부해야 한다고 판단했다. 주택법 제44조 3항에는 '관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대해서도 그 효력이 있다'라고 규정하고 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 1항은 '규약 및 관리단 집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대해서도 효력이 있다'라고 명시돼 있다.
특별승계인이란 상속이나 회사 합병 등 '포괄 승계'가 아닌 원인으로 매매나 증여 등으로 그 권리를 취득한 사람을 일컫는다. 이 조항들에 따르면 C 씨는 특별승계인이며 아파트 관리비를 부담해야 한다.
대법원은 '관리규약은 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'라는 집합건물법 제 28조 3항을 근거로 "아파트 관리규약에는 입주자의 지위를 승계한 사람이 체납관리비를 내게 돼 있더라도 특별승계인이 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 효력이 없다"라고 봤다.
하지만 "집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이기 때문에 공동으로 유지·관리해야 하고 이를 위해 들어가는 경비에 대한 공유자 사이의 채권은 특별히 보장할 필요가 있으므로 공유자의 특별승계인에게 이를 요구할 수 있다"라며 공용부분에 대한 관리비용은 C 씨가 지급해야 한다고 판단했다.[3]
동영상
각주
- ↑ 〈관리비 납부〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 이성희 기자, 〈'알쏭달쏭' 아파트 관리비, 똑똑히 알아야 호구 면한다〉, 《경향신문》, 2019-08-04
- ↑ 3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 〈아파트 관리비와 법〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
참고자료
- 〈관리비〉, 《네이버 국어사전》
- 〈관리비 납부〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈아파트 관리비와 법〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 이성희 기자, 〈'알쏭달쏭' 아파트 관리비, 똑똑히 알아야 호구 면한다〉, 《경향신문》, 2019-08-04
같이 보기
