계약률

계약률(契約率)은 사람이나 조직체 사이에 계약이 체결된 비율을 말한다. 계약율이라고도 한다.

개요

계약률은 부동산 용어에서 분양률과 같은 의미를 가지고 있다. 분양률(分讓率)은 토지나 건물 따위를 각각 나누어서 팔 때 그 비율을 말한다. 분양율이라고도 한다. 분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.

계약

계약(契約)은 사람이나 조직체 사이에서 지켜야 할 의무에 대한 글이나 말로 정한 것을 말한다. 사법상의 계약(私法上~ 契約)은 계약 중에서 사법적 효과의 발생을 목적으로 하는 계약이다. 대륙법계에 있어서 계약법은 로마법의 법언 "계약은 지켜져야 한다."에 기초하고 있다. 이러한 계약 준수의 원칙은 사적 자치를 계약법의 기반으로 삼고 있는 대부분의 법체계에서 받아들여지고 있는 원칙이다. 때로는 집을 구입하는 경우와 같이 서면 계약이 필요하기도 하나, 법률 서적을 사거나 커피를 사 마시는 것처럼 일상생활에서 대부분의 계약은 구두로 체결된다. 계약은 당사자 간의 의사표시 일치의 산물이다. 법률적인의 측면에서 무효계약, 철회계약, 효력 미정인 계약, 효력 미실효계약의 범위를 어떻게 확정할 것인지, 입법자의 의사표시 일치의 원칙·신의성실원칙·공서양속 원칙에 대한 태도를 암시하고, 법률의 상품거래에 대한 촉진과 제한의 역할이 반영되어 있다.

계약의 정의

영미법계에서는 계약은 약속이라고 정의를 내리며, 대륙법계인 독일·한국에서 계약은 합의라고 정의를 내리고 있다. 그러나 계약을 "약속"이라고 보던, "합의"라고 보던 실제의 큰 차이는 없다. 합의에는 항상 약속이 포함되어 있고 또한 약속은 보통 합의의 형식을 취하고 있기 때문이다. 중요한 점은 법적 의무를 발생시키지 않는 단순한 약속 또는 합의는 계약이 아니라는 것이다.

대륙 법계

대한민국, 일본, 독일 등의 대륙법계에서는 계약(契約, 독일어: Vertrag)에 관한 법정(法定)의 정의가 없다는 점이 공통되나, 넓은 의미에 있어서 계약이란 일정한 법률효과인 권리의 발생·변경·소멸(즉 권리의 변동)을 목적으로 서로 대립하는 2인 또는 그 이상의 법률 주체의 의사표시가 내용상 합치(독일어: Konsens)함으로써 이루어지는 법률행위로서 당사자 쌍방의 권리와 의무에 변동을 가져오는 법률요건이다. 일반적으로는 이러한 당사자의 대립하는 의사표시의 합치 때문에 계약이 성립하게 된다. 그러나 예외적으로 요물계약에서는 당사자 간의 의사 합치 이외에 일정한 급부가 있어야 계약이 성립한다.

다른 대륙법계 국가와 달리, 중국에서는 계약에 관한 정의 규정을 두고 있다. 즉, 중국 민법 통칙에서는 "계약은 당사자 간에 민사관계의 형성, 변경, 종료에 관한 합의"라고 규정하고 다시 계약법에서 "평등한 주체의 자연인, 법인, 기타의 조직 간에 민사 권리 의무 관계의 형성, 변경 및 종료에 관한 합의"라 정의하고 있다. 민법 통칙과 계약법의 규정이 대체로 일치하나, 계약법에서는 "민사 권리 의무 관계"라고 하는 것과 계약 주체에 관한 "기타 조직"이라는 개념이 추가되어 있다.

보통법 법계

미국 등 보통법 법계에서는 계약을 기능적 측면으로 정의하여 "계약은 법적으로 강제되는 당사자 간의 약속이나 합의(legally enforceable agreement or promise)를 말한다." 여기에서 "약속이나 합의"는 적어도 두 당사자, 즉 약속자와 수락자의 존재를 필요로 하며, 약속에 포함되는 보증 또는 의사의 표명에 관한 공통의 목적 및 기대의 외적인 의사표시가 필요하다. 또한, 약속은 단순한 의도의 진술만으로는 부족하며, 약속에는 약속자가 수락자에 대하여 의무를 부담한다는 의사가 포함되어 있어야 한다. "법적으로 강제할 수 있음"은 계약의 일방 당사자가 합의 내용을 이행하지 않을 경우, 상대방 당사자의 청구에 따라 법원에 따라 법에 따른 제재가 가해짐을 의미한다.

아파트의 분양률, 청약률, 계약률

아파트 분양은 청약통장 가입자에게 우선 공급한다. 이때 청약통장 가입자의 선호도를 알 수 있는 게 바로 청약경쟁률(이하 청약률)이다. 청약률에서도 1순위 청약률이 중요하다. 1~2위 순위에 미달했는데 청약통장이 필요 없는 3순위에 청약자가 몰려 청약률이 과대포장 되는 경우가 많기 때문이다.

추첨제 1순위 청약률이 중요하다

1순위 청약률 중에서도 추첨제 1순위 청약률이 매우 중요하다. 2016년까지 민영주택 전용면적 85㎡ 이하일 경우 전체 공급물량의 40%는 가점제로, 60%는 추첨제로 분양된다. 가점제는 동일 순위(청약 1,2순위)내에서 경쟁할 경우 무주택기간(32점), 부양가족수(35점) 및 청약통장 가입기간(17점)을 기준으로 산정한 가점점수가 높은 순으로 당첨자를 선정한다. 과거 무주택 우선 공급과 비슷하다고 보면 된다. 추첨제 1순위 청약률이 중요한 이유는 구매력 있는 실수요와 투자수요가 가세하기 때문이다. 추첨제 1순위 청양률만으로도 아파트 미래가치가 얼마나 있는지를 가늠할 수 있다. 청약률은 금융결제원 아파트투유(apt2you.com)에서 확인할 수 있다.

초기 분양률이 70% 넘어야 프리미엄 붙는다

청약률보다 더 중요한 게 바로 분양률이다. 계약률과 같은 말이다. 소비자 입장에서는 초기 분양률은 해당 아파트 미래가치를 거의 정확하게 알 수 있는 척도가 된다. 초기 분양률이 높다는 것은 아파트 미래가치가 높다는 것을 의미한다. 추첨제 1순위 청약률이 20대 1이 넘으면 초기 분양률은 통상 70%가 넘는다. 초기 분양률은 정당계약 시점 이후 3개월간 계약률로 보면 된다. 하지만 건설사가 공개하지 않아 일반인이 초기 분양률을 알기는 매우 힘들다. 다만 대한주택보증(대주보)이 2014년 3분기부터 한국의 30가구 이상 분양 단지 중, 대주보로부터 분양보증을 받고 입주자 모집을 시작한 민간 아파트를 대상으로 초기 분양률(청약 등 분양개시일 이후 3개월 초과~6개월 미만)을 제한적으로 공개하고 있다. 모델하우스에 분양대행사 영업직원이 있다면 미분양 물량이 30% 이상 남아있는 것으로 보면 된다.

참고자료

• 〈계약률〉, 《네이버 국어사전》
• 〈분양률〉, 《네이버 국어사전》
• 〈분양〉, 《나무위키》
• 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈계약〉, 《위키백과》
• 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
• 닥터 아파트, 〈아파트 등에서 청약률, 분양률, 계약률의 의미〉, 《티스토리》, 2015-10-27

같이 보기

• 계약
• 비율
• 분양
• 주택
• 청약
• 분양률
• 분양권
• 아파트
• 청약률
• 부동산
• 청약통장

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