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2023년 5월 25일 (목) 12:11 판
본등기(본등기)는 가등기나 예비 등기에 비하여 등기 본래의 효력을 완전하게 발생하게 하는 등기를 말한다. 내용에 따라 기입 등기·변경 등기·말소 등기·회복 등기로 나누며, 형식에 따라 주등기·부기 등기로 나눈다. 법률상 확정된 등기를 가등기(假登記)에 상대하여 이르는 말이다.
개요
본등기는 등기의 신청에 필요한 절차상의 요건이 구비된 경우에 하는 등기로 종국등기 즉, 확정된 등기이고 등기의 본래 효력인 대항력을 완전히 발생시키는 등기를 말한다. 가등기에 상대되는 개념으로 그 가등기에 의하여 순위를 보전받은 등기를 말하기도 한다(부동산등기법 제6조). 통상의 동기는 모두 이것에 속한다.
본등기는 종국등기라고도 한다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 그 내용에 따라 기입등기, 변경등기, 회복등기, 말소등기, 보존등기, 이전등기, 설정등기, 형식에 따라 주등기(신등기)와 부기등기가 있다. 단지 권리보전만 목적으로 하는 예비등기(가등기, 예고등기)에 대응하는 것이다. 그러므로 등기로서 완전한 효력을 가지는 보통의 등기를 본등기라 한다. 본등기는 그 내용에 따라 기입등기·변경등기·회복등기·말소등기의 네 가지로 분류된다. 또 가등기에 대하여 그 가등기에 의하여 순위가 보전된 등기를 의미하기도 한다.[1]
본등기의 주의사항
- 공동가등기담보권자의 지분 본등기 : 채권자들이 채권을 담보하기 위해 여러명의 채권자를 공동매수인으로 하는 1개의 매매예약을 체결하고 공동명의로 가등기를 마친 경우 매매예약의 해석상 채권자가 그 지분별로 매매예약완결권을 행사할 수 있는 것으로 인정되는 때에는 단독으로 자신의 지분에 관해 가등기담보권을 실행해 본등기 청구를 할 수 있다.
- 가등기에 기한 본등기와 가압류 등과의 관계 : 가등기에 의해 본등기를 하는 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르며(부동산등기법 제91조), 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 하므로(부동산등기법 제92조 제1항, 부동산등기규칙 제147조 제1항), 본건 가등기 이후 경료된 본건 가압류 등기는 본건 가등기에 기하여 본등기를 경료하는 경우, 본건 가등기 이후 본건 토지에 설정된 각종 가압류 및 압류 등기 등은 등기관이 직권으로 말소하게 된다.
- 본등기에 대한 가등기의 제척기간과 소멸시효 : 보통 매매예약에 의한 가등기완결권은 형성권의 성격을 가져 통상적인 제척기간은 10년인데, 소멸시효의 경우와 달리 시효중단의 문제가 없이 진행될 수 있다. 실무상 경우, 매매예약완결권이 행사되어 매매계약으로 전환된 뒤에 가등기권리자가 그 부동산을 계속하여 점유하고 있을 경우이다. 이 경우 가등기권리자의 권리는 매매예약완결권이 아닌 본등기 청구권(채권적 청구권)으로 전환되게 되어 10년의 소멸시효의 대상으로 바뀐다. 대법원은 소유권이전등기청구권자가 당해 부동산을 점유하고 있을 경우 본등기 청구권의 소멸시효가 중단된다고 해석한다.(대법원 1991. 3.22.선고 90다 9797호 판결) 따라서 이 경우에는 가등기에 기한 본등기 청구권은 소멸시효가 완성되지 않는다. 강변호사는 "이렇듯 가등기가 10년 이상 경과되었다고 해도 가등기권자가 부동산을 점유하고 있을 경우에는 시효중단에 의해 가등기가 여전히 유효할 수 있기 때문이다."[1]
본등기의 절차
본등기는 가등기에 상대되는 개념으로 종국등기 라고도 하는데 등기의 본래 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기이다. 본등기는 가등기(假登記)에 상대되는 개념으로 종국등기(終局登記)라고도 하는데 등기의 본래의 효력인 물권변동의 효력 또는 대항력을 발생하게 하는 등기이다. 본등기는 기재내용에 따라 기입등기·변경등기·말소등기·회복등기 등으로 구분되고, 그 형식에 따라서 주등기(主登記)·부등기(副登記)로 나누어진다. 납세의무자를 등기의무자로 하고 채무불이행을 정지조건으로 하는 대물변제(代物辨濟)의 예약에 기하여 권리이전의 청구권보전을 위한 가등기(가등록 포함), 기타 유사한 담보의 목적으로 가등기되어 있는 재산을 압류하는 경우에 당해 가등기에 기한 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다. 다만, 국세(國稅) 또는 가산금(加算金：그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대하여는 국세가 우선하지 못한다.
- 매매예약체결과 매매계약서 : 매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약이다.
- 토지, 건축물대장등본발급 : 등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산 소재지 관할 시·군청에서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본을 발급 받는다.
- 매매계약서 실거래신고 및 정부수입인지첨부 : 계약서 원본과 그 사본 2통을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 제출하여 실거래신고를 해야 한다.
- 소유권 이전등기 신청서 작성 : 매매로 인한 소유권이전등기는 매도인이 등기의무자이고 매수인이 등기 권리자입니다. 신청서의 기재사항을 요건에 맞게 기재해야 한다.
- 취득세 고지서 발급 및 납부 : 관할 시·군·구청 세무과에 가셔서 토지, 임야, 건축물대장사본 및 실거래신고서 등을 제시하면 취득세 납부고지서를 발급받을 수 있다.
- 제3자의 동의, 허가 또는 승낙 : 제 자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면이 없는 경우에 등기원인이 무효 또는 취소되는 경우가 있다. 이를 미연에 방지하기 위함이다.
- 농지취득자격증명 - 매매부동산이 농지인 경우 첨부
- 토지거래허가서 - 매매목적물인 토지가 토지거래 허가구역인 경우 첨부
- 국민주택채권매입(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우는 제외) 국민주택채권을 매입후 발급받은 영수증에서 국민주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재한다.
- 부동산 개수당 15,000원, 집합건물은 건물과 대지권을 합친개수당 14,000원어치의 대법원 수입증지를 등기신청서 을지하단에 첩부하여야 한다.
- 관할 등기소에 등기 신청서 제출
준비서류
등기의무자(매도인)
- 등기필증
- ※ 확인서면 (분실된 경우 매도인 신분등 사본과 함께 확인 서면란에 우무인을 날인하여야 합니다)
- 주민등록초본 1통(주소이력사항 포함)
- 부동산매도용 인감증명서 (부동산 매수자란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 기재요)
- 인감도장
- 공동주택가격확인서(공동주택일 경우)
등기권리자(매수인)
- 주민등록등본 1통
- 토지대장
- 건축물관리대장
- 개별주택가격확인서 (주택일 경우)
- 도장
- 국민주택채권매입 영수증 (주택채권발행번호 기재시 필요)
- 토지이용계획확인서(토지, 건물일 때)
- 토지거래허가증 또는 농지취득자격증명원
본등기와 가등기의 차이
본등기란 가등기에 대응되는 개념으로서 가등기에 의해 그 순위가 보존되는 종국등기를 말한다. 종국등기는 등기의 본래의 효력, 즉 물권변동의 효력을 발생시키는 등기를 말한다. 가등기란 부동산물권(「부동산등기법」 제3조)에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비로 하는 등기를 말한다(「부동산등기법」 제88조). 법학에서 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미한다. 즉, 가등기는 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다. 가등기에는 후일에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기 원인은 자동으로 소멸된다. 매매 예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용한다. 허나 가등기에 대한 취약한 점을 노린 범죄가 있는데 바로 미등기 전매이다.
가등기에는 담보가등기와 소유권이전 청구권 가등기의 두 가지가 있다. 담보가등기는 빚에 대한 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생된다. 소유권이전청구권가등기란, 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것이다. 즉 전형적인 예비등기이다. 소유권이전청구권가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 된다. 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말한다. 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부른다. 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있다.[4][5][6][7]
가등기 효력 vs 본등기 효력
가등기는 가등기로만 있을 때의 효력과 가등기에서 본등기로 됐을 때의 효력을 비교해 봐야 하는데 가등기만으로는 청구권 보전의 효력만을 있을 뿐, 본등기가 없으면 실체법상 효력은 없다. 가등기에서 본등기가 되면, 순위보전의 효력이 있다. 즉, 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다. 예를 들어 가등기가 2020년에 있었고, 본등기가 2022년에 있다고 하면 나중에 가등기에서 본등기를 하면, 가등기와 본등기 사이에 저촉되는 중간처분은 가등기에 저촉하는 범위에서 효력이 없어지거나 후순위로 밀리게 된다. 하지만, 이러한 가등기의 순위보전 효력은 물권변동 시기가 가등기를 한때로 소급한다는 의미는 아니다. 소유권 취득의 물권 변동의 효력은 당연히 본등기할 때 발생하는 거지 가등기할 때 소급하지 않는다. 즉 다시 정리하면, 본등기를 하면 가등기란에 본등기를 기재한다. 순위는 가등기 시기를 소급하지만, 소유자가 되는 시점은 이날이 아니며 소유권 취득시기(물권변동)는 본등기를 한 날이다.[8]
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 〈본등기〉, 《위키백과》
- ↑ 〈가등기/본등기〉, 《법무사진현태사무소》
- ↑ 〈가등기·본등기〉, 《법무사 이우룡사무소》
- ↑ 〈가등기〉, 《나무위키》
- ↑ 〈가등기〉, 《위키백과》
- ↑ 〈개념 및 신청인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 〈부동산 등기의 종류 - 가등기, 본등기, 소유권보존등기, 소유권이전등기, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권〉, 《법무법인 로직》, 2021-07-09
- ↑ 부동산 마인드맵, 〈가등기 본등기 효력 차이점과 주의사항 쉬운 설명 (순위보전, 물권변동)〉, 《부동산 지식 마인드맵》, 2022-03-31
참고자료
- 〈본등기〉, 《위키백과》
- 〈본등기〉, 《네이버 국어사전》
- 〈가등기/본등기〉, 《법무사진현태사무소》
- 〈가등기·본등기〉, 《법무사 이우룡사무소》
- 〈가등기〉, 《나무위키》
- 〈가등기〉, 《위키백과》
- 〈개념 및 신청인〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈부동산 등기의 종류 - 가등기, 본등기, 소유권보존등기, 소유권이전등기, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권〉, 《법무법인 로직》, 2021-07-09
- 부동산 마인드맵, 〈가등기 본등기 효력 차이점과 주의사항 쉬운 설명 (순위보전, 물권변동)〉, 《부동산 지식 마인드맵》, 2022-03-31
같이 보기
