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2023년 10월 18일 (수) 15:16 판
일체성(一體性)은 한 몸이나 한 덩어리를 이루고 있는 성질을 의미한다. 즉, 일체를 이루고 있는 성질을 말한다.
전유부분과 대지사용권의 일체성
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 규정
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다. ④ 제3조제3항의 규정은 제2항 단서의 경우에 이를 준용한다.
일체성의 취지
공동주택분양자들이 공동주택과 그 대지의 소유권을 취득하기 이전에 주택사업자가 악의적으로 대지의 처분 등으로 공동주택 소유자가 피해를 입을 수 있다. 대지사용권 없는 건물을 철거하는 사회‧경제적 피해 예방이다.
일체성과 관련된 법적 쟁점
- 대지사용권을 취득하기 위해서는 일단 구분소유권이 성립해야 하므로 구분소유권 성립시기와 관련하여 분양계약 등의 구분 의사만으로 가능한지, 건축물대장에의 등록이나 구분등기가 추가적으로 필요한지 문제
- 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위의 효력과 분리처분금지로 대항할 수 없는 제3자의 의미
- 집합건물의 경매와 대지사용권취득 전 설정된 대지에 대한 근저당권의 소멸여부
구분소유권 성립요건, 시기
성립요건 : 1동의 건물의 존재, 구분된 건물부분의 구조상 및 이용상의 독립성, 구분소유자가 구분된 건물부분을 각각 구분소유의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다.
- 구분행위와 관련된 대법원 판결
다수 의견에서 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률 관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.
따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분 의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다. 종래의 판례는 건축물대장에의 등록시점에, 현재 판결은 건축허가신청, 분양계약 등의 구분의사가 표시되고 구분된 건물부분의 구조상이용상 독립성이 인정되는 시점에 구분소유권이 성립한다고 한다.
대지사용권 분리처분 금지의 의미 및 대항할 수 없는 선의의 제3자 범위
- 대지사용권과 전유부분의 일체성의 의미, 효력
집합건물법 제20조 제1항은 대지사용권의 전유부분에 대한 종속적 일체불가분성을 선언한 원칙규정이고, 제2항은 분리처분이 금지됨을 규정한 주의적 규정에 불과. 대지사용권만을 처분하는 것은 무효이지만 전유부분만을 처분하면 그 처분은 유효하고 대지사용권은 전유부분에 종속하여 이전되는 전유부분은 양수인이 대지사용권도 취득한다. (전유부분만을 처분하거나 대지사용권만을 처분는 행위는 모두 무효라는 분리처분금지적 일체성설도 있음)
규약이나 공정증서로써 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다.
한국수자원공사로부터 토지를 분양받은 집합건물의 건축주가 ○○아파트 및 상가를 신축하다가 부도를 내자 건축주의 채권자들이 건축의 마무리공사를 진행하고 신축건물에 관하여 건축주 명의의 소유권보존등기와수분양자들 명의의 이전등기를 마친 경우, 건축주가 한국수자원공사에 대하여가지는 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 압류 및 가압류는 필연적으로전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되어 효력이 없다고 한 사례가 있다.
- 종속성 : 전유부분에 관하여 물권변동이 생기는 경우 대지사용권에 대하여도 별도의 공시없이 당연히 물권변동이 생긴다.
- 분리처분금지 : 대지사용권만을 처분하는 행위는 허용되지 아니하면, 분리처분은 처분행위 이기 때문에 매매, 증여, 저당권의 설정 등의 법률행위를 의미, 상속, 수용, 시효취득 등의 법률의 규정에 의한 물권변동은 포함되지 않는다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거에 의하여 판시 사실을 인정한 다음, 이 ○○아파트는 2007. 7. 13.경(또는 늦어도 2007. 8. 16.경)에는 지하 1층부터 지상 9층까지의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 모두 이루어져 이 ○○아파트 내부의 각 전유부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추었고, 그보다 앞서 이 사건 조합이 사업계획을 승인받아 2005. 12. 28.경 그 내부의 전유부분 각각에 대하여 분양계약을 체결함으로써 구분의사를 외부에 표시하였으므로 구분행위의 존재도 인정된다고 보아, 이 사건 각 토지에 관하여 경료된 이 사건 각 근저당권설정등기 중 최초의 근저당권설정등기가 2007. 8. 23. 설정계약을 원인으로 하여 경료된 2007. 8. 23.경에는 이 ○○아파트의 각 전유부분에 관하여 이미 구분소유권이 성립하였으므로 그 이후에 이루어진 이 사건 각 근저당권설정등기는 집합건물법 제20조에 위반되어 무효이므로 모두 말소되어야 한다고 판단하였다.
- 분리처분금지를 대항할 수 없는 선의의 제3자 의미
- 판시사항 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 본문에 반하여 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우 그 효력(무효) 및 그 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 대항할 수 없는 같은 조 제3항에 정한 '선의'의 제3자의 의미
- 판결요지 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이다. 또한, 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서(같은 법 제2조 제6호) 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요치 않은 사정도 고려하면, "분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다"고 정한 같은 법 제20조 제3항의 '선의'의 제3자는, 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미한다.
집합건물의 경매와 대지사용권취득 전 설정된 대지에 대한 근저당권의 소멸여부
구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항 및 현행 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 집합건물의 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 경락되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 별도등기로 설정되어 있던 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸한다.[1]
동영상
각주
- ↑ 승용권, 〈구분소유의 성립 및 전유부분과 대지사용권의 일체성〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-21
참고자료
- 〈일체성〉, 《네이버 국어사전》
- 승용권, 〈구분소유의 성립 및 전유부분과 대지사용권의 일체성〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-21
같이 보기
