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부동산 사이클
사이클(Cycle)은 일반적으로 순환, 주기, 일주를 의미하는 영어 단어이다. 부동산에서 수요 공급의 기본적인 원칙에 부동산 요소를 더한 것을 부동산 사이클이라고 한다.
개요
부동산 투자자들 사이에서 "사이클을 들어라(Listen to the cycle)"라는 격언이 유행하고 있다. 월가에서 '가치투자의 대가'로 불리는 하워드 막스(Howard Marks)의 주장도 이와 일맥상통한다. 실제 한국 국내에서도 외환위기와 글로벌 금융위기 등 여러 위기론이 터졌지만, 결국 상승에 성공했다. 특히 사이클은 상승 이후 주춤하다가, 다시금 상승 물살을 타면 더 큰 반등을 이뤄냈다는 점에 주목할 만하다. 부동산 전문가에 따르면 상승과 하락 부동산 사이클이 이미 학습된 투자자들을 중심으로 안정적 투자처를 선점하려는 움직임이 일어나고 있으며 금리도 정점이 예고됐고, 특례 보금자리론 도입, 종부세 부담 완화 등으로 투자심리가 살아나면 결국 시장도 다시 오름세로 돌아설 여지가 충분하다. 이러한 위기 속에서 단연 주목받는 것은 새 아파트 분양이다. 부동산 시장 침체 우려가 나오고 있지만 새 아파트를 분양받는 것은 여전히 안전한 자산증식 방식이라는 평가가 이어지고 있어서다.
아파트는 시장 리스크에 기민하게 대응하면서 '단타'를 노리는 상품도 아니다. 5~6년을 재배해야 최고의 상품을 낼 수 있는 인삼처럼 인내심이 요구되는 투자상품이다. 예컨대 공공택지지구 내 아파트를 분양받으면 소유권 이전 등기일(입주 이후) 때까지 집을 팔 수 없다. 또한 비규제지역이라도 취득세, 중개수수료 등을 감안하면 당장 팔면 손해인 경우도 많다. 이러한 관점에서 보면 현재 분양권을 매수한 수요자가 현재 부동산 시장의 위험성을 논하는 것은 무의미하다. 매도를 통해 차익 실현이 가능한 3~4년 뒤 시장이 어떻게 될지를 예측해야 올바른 투자 사고다. 또한, 부동산 시장 침체기에 분양받은 사람이 장기적으로 아파트 투자에 성공했으니 현재로서는 공포 심리를 극복해야 한다. 정부가 공급 대책을 발표하면서 주택의 평균 보유기간을 약 10년이라고 밝힌 만큼 실제로도 단기간의 변동성에는 무관하게 부동산 투자해야 한다.[1]
특징
부동산이라는 재화도 다른 재화와 마찬가지로 수요와 공급으로 가격이 결정된다. 결정된 가격은 특정 원인으로 인해 상승과 하락을 반복하며 가격이 다시 형성된다. 전세가 상승부터 시작해, 단계별로 왜 이러한 움직임이 발생하는지 다음과 같다.
- 전세가 상승 : 전세 물량은 부족한데, 전세로 살고 싶어 하는 사람이 많아지면 일어나는 현상이다. 전세에 대한 수요는 실수요자의 수요라고도 해석할 수 있어, 향후 매매가의 추이와 더불어 해당 지역에 대한 선호도를 알 수 있다.
- 매매가 상승 : 전세가가 오른 뒤, 매매가가 상승하는 이유는 자금이 부족해 전세로 살고 있던 사람이 이 정도면 차라리 전세 보증금에 조금 더 보태서 집을 아예 사는 게 좋다고 생각하여 전세에 있던 사람들이 매매로 넘어가기 때문이다. 주택은 1채인데 전세나 매매로 사려는 사람들, 즉 수요가 1명이 아니라 10명, 100명이라고 한다면 희소성에 의해 가격이 자연스럽게 상승하게 된다. 매매가는 투자자의 수요로 인해 상승할 수도 있는데요. 투자자들은 매매가와 전세가 간의 차이(gap)를 보고 들어오기 때문에 매매가가 투자자들로 인해 높아질 수도 있다. 예를 들어 매매로 1억 원, 전세로 6천만을 원하던 집이 실수요자의 수요 증가로 전세가가 8천만 원이 됐을 때, 투자자들은 실수요자의 수요가 많다는 것을 향후 매매가가 오를 거라고 판단해 적어진 2천만 원의 갭을 보고 들어오는 것이다.
- 입주 물량 증가 : 앞서 전세가와 매매가가 실수요자의 선호도로 인해 가격이 상승한 걸 본 건설사들은 이 지역에 건물을 지으면 꽤 잘 팔리겠다고 생각할 것이다. 건설사는 결국 돈을 벌기 위해 일하는 것이기 때문에 이러한 흐름이 형성되는 건 자본주의인 세상에선 너무나 당연한 결과이다.
- 전세가 하락 : 전세가의 하락은 전세로 사려는 사람보다 살 수 있는 주택의 수가 더 많을 때 보이게 되는 현상이다. 즉 수요보다 공급이 많다는 거죠. 수요가 건설사가 예상했던 것보다 적어서 공급한 주택이 다 안 팔렸거나, 어떤 특정 이유로 인해 수요자들의 관심이 떨어질 때 이러한 결과가 발생한다.
- 매매가 하락 : 매매가의 하락은 전세가의 하락에 뒤이어 나오게 되는 단계이다. 기존에 있던 아파트 옆에 새 아파트가 들어서게 될 때 주로 나오게 되는 현상이다. 특정 이유가 있지 않은 이상 사람들은 더 깨끗하고 새로운 곳을 선호하기 때문에 구축 아파트들의 가격은 점차 하락한다. 예를 들어 빵집에서 어제 만든 빵을 오늘 만든 빵보다 더 저렴하게 파는 것을 생각하면 쉽게 이해가 된다.
- 입주 물량 감소 : 앞서 건설사는 돈을 벌기 위해 주택을 짓는다고 말했는데, 건설사가 전세가도 떨어지고 매매가도 떨어지고 있는 지역에, 이전에 지었던 주택들도 다 안 팔린 상황이라면 해당 지역에 주택을 더 지으려고 하지 않는다. 그래서 입주 물량은 자연히 늘어나는 인구에 의해 서서히 감소하며 입주 물량이 감소하고 나면 다시 전세가의 상승으로 이어진다. 다시 전세가의 상승으로 이어지는 그 이유는 주택의 수는 공급의 중단으로 인해 멈춰져 있지만, 시간이 흐름에 따라 인구가 증가하고, 세대수가 증가해 자연스럽게 팔리지 않던 주택들의 빈자리들이 메꿔지게 되기 때문이다. 이에 따라 쌓였던 물량은 소진되거나 오히려 부족해지면서 수요가 공급을 앞지르는 현상이 발생한다.[2]
한국 부동산 싸이클의 흐름과 전망
모든 자산의 가격은 장기적으로 우상향하는데 일반적이라고 한다. 이 우상향 하는 과정에는 상승과 하락이 반복되면서 일정한 주기, 즉 싸이클을 형성하며 우상향한다는 것을 발견할 수 있다. 그러므로 부동산에도 싸이클이 있다. 대한민국의 부동산 싸이클은 10년을 단위로 하락·회복·상승기를 거치면서 활황과 침체를 반복한다는 것이 '10년 주기설'이다. 이는 특이하게도 10년을 주기로 4봉의 패턴을 보여주고 있는 전국 연령별 인구구성과 일맥상통한다는 것이 전문가들의 분석이다. 부동산 시장이 전국적인 상승 싸이클을 만들었던 시기는 1988년 올림픽 전후부터 2010년 중후반까지라 할 수 있으며 부동산 상승 싸이클과 인구 싸이클이 맞아서 떨어진다.
노무현 정부 시절 부동산가격 급등으로 인해 각종 규제를 강화했었고, 이명박·박근혜 정부 중반까지는 부동산가격이 7년 연속 하락하며 각종 사회문제가 일어나기도 했다. 약 10년 전인 2011년. 뉴스에는 '하우스푸어', '깡통전세' 등이 가장 심각한 이슈로 등장하곤 했으나 이유는 집을 사면서 얻은 많은 대출 때문이었다. 규제가 완화되면서 집을 사기 쉬워졌지만, 다달이 갚아 나가는 대출원금과 이자, 하락하는 부동산가격에 집을 떠안고 사는 사람들, 이른바 하우스푸어들의 한숨은 갈수록 커져만 갔다. 1977년 2백여 가구를 모집하던 서울 강남의 한 아파트 청약에 3만 세대가 몰렸다. 이후 30여 년 동안 집은 최고의 돈벌이 수단이었다. 그러면서 자산 중 부동산 비중은 77%까지 높아졌다. 선진국의 두 배 수준이었다. 너도나도 빚을 내서 집을 샀으며 2008년 말 기준 가계 부채는 725조로 1998년 조사를 시작한 이래 10년 동안 3배나 증가했다. 하지만 2007년 이후 수도권을 중심으로 집값이 내려가면서 상황은 달라졌다. 2007년 이후 아파트를 매입한 사람의 경우 대부분이 집값 하락과 금융 부담 이중고에 시달리는 상황이었으며 결국 남은 것은 과도한 대출금뿐이다.
문재인 정부가 들어서면서 부동산가격이 급등함에 따라 또 각종 규제를 통해 강화하기 시작했다. 이에 따라 앞으로 최소 7년 동안은 부동산가격이 하락할 것이라는 전망이 이어지고 있다. 그렇게 되면 또다시 부동산에 가해진 각종 규제를 완화하게 될 것이며, 부동산가격 급등과 규제강화라는 반복 싸이클의 흐름이 되지 않을까 우려된다. 지금까지 대한민국 부동산 싸이클의 흐름은 진보정권의 부동산 무능력과 보수정권의 토건 경제부양책이 합작한 악순환이 거듭된 결과라는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 2030년 이후 한국은 본격적으로 고령화·저성장이 굳어질 것이며, 부동산 시장도 역동성을 잃어버릴 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 2000년생이 집을 구하기 시작하는 2025년부터 2030년, 우리나라 부동산 시장도 수요의 과도기를 맞게 될 것이라고 한다. 지금부터라도 단기, 중기, 장기 계획을 세우고 부동산 포트폴리오의 재정비가 필요할 것으로 보인다.[3]
동영상
각주
- ↑ 김동호 기자, 〈"부동산 사이클에 주목하라", 음성 등 하락장 위기 버티면 결국 오른다〉, 《서울경제》, 2023-01-18
- ↑ 너겟, 〈부동산 사이클 통해 부동산 공부하기〉, 《네이버 프리미엄콘텐츠》, 2022-02-02
- ↑ 김쌍주 기자, 〈국내 부동산 싸이클의 흐름과 전망〉, 《폴리스TV》, 2022-01-27
참고자료
- 〈사이클〉, 《나무위키》
- 〈사이클〉, 《위키백과》
- 김동호 기자, 〈"부동산 사이클에 주목하라", 음성 등 하락장 위기 버티면 결국 오른다〉, 《서울경제》, 2023-01-18
- 너겟, 〈부동산 사이클 통해 부동산 공부하기〉, 《네이버 프리미엄콘텐츠》, 2022-02-02
- 김쌍주 기자, 〈국내 부동산 싸이클의 흐름과 전망〉, 《폴리스TV》, 2022-01-27
- 차윤비, 〈사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다〉, 《꿀팁 블로그》, 2022-08-05
같이 보기
