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집값
집값(房价)은 집을 짓는 데에 들어간 원가를 계산하여서 매긴 집의 값을 말한다. 또 집을 팔고 사는 값을 말한다.
집값 사례
10년 넘게 서울에 살던 직장인 36세 김모 씨는 2022년 3월 경기 부천시로 집을 옮겼다. 주택 구입은 고사하고 오르는 전세보증금조차 감당이 어려워지자 결국 서울을 떠난 것이다. 김 씨는 직장과의 거리나 향후 집값 상승 가능성 등을 고려하면 서울에 집을 구하는 게 맞지만 하루가 멀다고 폭등하는 집값을 보면서 이제는 서울살이는 힘들겠다는 생각을 했다. 또한, 주변에서도 주택 문제 등을 이유로 서울을 떠나 경기 외곽으로 이사하는 이들이 늘고 있었다.
무너진 '1000만 도시' 서울
'1000만 도시' 서울의 인구가 가파르게 줄고 있다. 2022년 6월 6일 행정안전부 주민등록통계에 따르면 2022년 5월 말 기준 서울의 주민등록 인구는 거주자와 거주 불명자, 재외국민 등을 포함해 949만6887명으로 집계됐다. 서울 인구는 2016년 1000만 명선이 무너진 데 이어 매년 감소하고 있다. 행안부 통계에 따르면 2015년 1002만2181명이던 서울시 인구는 이듬해 993만616명을 기록해 1000만 명선이 깨졌다. 이후 2018년 976만5623명, 2020년 966만8465명으로 줄었고 이번에 950만 명 밑으로 떨어진 것이다. 통계청은 저출산 상황이 현재와 같이 이어질 때 2050년엔 서울의 인구가 700만 명대로 줄어들 것으로 전망한다. 서울의 이 같은 인구감소는 현재 집값이 천정부지로 오르는 상황에서 수도권 주변 개발이 활발하게 이뤄지며 가속화된 것으로 추정된다. 매년 최저치를 경신하는 출산율과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)로 인한 외국인 인구감소 등도 영향을 미쳤다는 분석이 나온다.
경기도로 떠나는 서울 시민들
서울연구원 분석에 따르면 2020년 서울시민 8만 명가량이 '주택문제'를 이유로 서울을 떠난 것으로 나타났다. 서울을 떠난 사람들은 주로 경기 하남·화성·김포·시흥시 등으로 이주했다. 경기도로 집을 옮긴 사람 10명 중 6명은 주택 크기가 넓어진 것으로 나타나 집값과 함께 '주거환경 개선'도 이주의 주요 원인이 된 것으로 분석됐다. 몇 년 사이 신규주택 공급 부족 등 주택 문제로 서울을 떠나는 사람들이 눈에 띄게 늘고 있으며 주택공급 확대 등 맞춤형 대책 마련이 시급한 상황이다.
반대로 경기도 인구는 매년 증가하고 있다. 2015년 1252만 명이었던 경기도 인구는 2018년 1307만 명으로 늘었고 2020년엔 1342만 명까지 증가했다. 2021년엔 1356만 명을 기록해 이 추세대로라면 수년 내 1400만 명을 넘어설 것으로 보인다. 서울의 인구감소 문제는 앞으로 더 심화할 것으로 예상한다. 통계청은 2022년 5월 저출산 상황이 크게 나아지지 않는다는 '최악의 시나리오'를 가정해 한국의 총인구가 2020년 5184만 명에서 2050년 4736만 명으로 8.6% 줄어들 것으로 전망했다. 서울은 2020년 962만 명에서 2050년에는 720만 명으로 25.2% 감소할 것으로 추산했다. 같은 기간 서울시 인구의 중위연령은 42.8세에서 55.4세로 높아지면서 고령화 속도가 빨라져 ‘늙고 축소된 서울’이 될 것으로 예상했다.[1]
집값 상승의 문제점
집값 문제로 온 나라가 뜨겁다. 몇 년 사이 20평형 아파트값이 수억 원 올랐단다. 영혼까지 끌어모아 집을 사야 한다며 젊은 세대들도 '내 집 마련 전쟁'에 뛰어들고 있다. 정권의 위기라는 얘기까지 나올 지경이며 2020년 7월 10일 다주택자들에 대한 세금 강화 처방이 먼저 나왔고, 주택공급 방안들도 발표된다. 집값은 증후와 같으며 사람 몸의 체온이 올라 열이 나는 이유가 있듯 집값을 오르게 하는 원인이 있기에 집값이 오른다. 근본 원인을 밝혀내고 국토정책, 도시정책, 주택정책 같은 ‘정책’으로 풀어야 하며 가장 먼저 바로잡고 실행해야 할 게 '국토정책'이다.
국토정책 - 균형과 분권을 최우선으로, 사람과 권한을 지방으로
집값 상승의 근본 원인은 수도권 과밀이며 극심한 편중과 불균형 때문이다. 1975년 당시 수도권에는 전체 인구의 약 31.5%가 살았고, 비수도권 기초지방자치단체 인구는 대부분 5만 명 이상이었다. 2019년 말 수도권 인구는 전체 인구의 과반을 넘겼고, 인구 5만 명도 안 되는 기초지자체 수도 크게 늘었다. 특별시와 광역시의 자치구를 뺀 전국 기초지자체 152곳 가운데 51곳(33.5%)이 인구 5만 명 미만으로 인구가 점점 더 줄고 있다. 지방소멸 위기가 코앞으로 다가오면서 수도권에는 사람이 너무 많아 주택 문제 등 도시문제가 가중되고, 지방은 사람이 너무 없어 소멸을 앞두고 있다. 대한민국 국토를 사람 몸에 비유한다면 머리는 너무 커져 터지기 직전인 데 반해, 손끝 발끝에는 피가 돌지 않아 괴사 직전인 셈이다. 대한민국의 가장 엄중한 과제는 지방소멸을 막고 국토의 균형발전을 단단히 다지는 일이다. 국가가 모든 권한을 독점하고 줄을 세우는 중앙집권 시대를 끝내고 진정한 자치와 분권 시대를 열어야 한다. 사람과 권한을 지방에 되돌려주기 위해 지금 할 수 있는 모든 노력을 기울여야 하며 고도비만과 영양실조의 양극단 불균형을 바로잡지 않으면 공멸뿐이다.
도시정책 - 집값 잡으려 기존 정책 뒤엎기 안 된다
집값이 뛰는 게 공급 부족 때문이라며 온갖 공급론들이 난무한다. 다행히 논란이 되었던 그린벨트 해제는 접었지만, 역세권 초고밀도 개발, 재개발·재건축 규제 완화, 국공유지 고밀 개발 등이 논의 중이었으며 문제는 집값을 잡겠다며 도시정책들을 뒤엎는 일이다. 이는 용적률과 높이규제와 용도규제를 풀어서라도 공급해야 한다는 것이다. 도시정책과 도시계획은 도시의 현재뿐만 아니라 지속 가능한 미래를 보장하기 위한 최소한의 제어장치이며 개발시대를 지나오면서 도시들은 본연의 아름다움과 생태적 건강성을 크게 잃는다. 개발시대 관성에서 벗어나 '친환경·저탄소·생태 중심'의 재생시대로 전환해야 할 시점이다.
주택정책 - 중과세와 공공주택 확대가 핵심
'주택정책'도 중요하며 '집값 대책'이 아닌 '주택정책'이어야 한다. 대한민국 주택정책의 가장 아쉬운 점은 불로소득을 보장해주는 느슨한 부동산 세제와 공공주택의 부족이다. 다주택자들이 벌어드린 소득만큼 꼬박꼬박 중과세하고 거둬들인 세금은 공공주택 비율을 키우는 데 써야 한다. 세계 어느 나라나 다르지 않지만 모든 국민이 다 자기 집을 보유하지는 않는다. 국민 가운데 자기 집을 가진 사람의 비율을 뜻하는 '자가보유율'은 평균 60~70% 정도이고 한국도 이미 61%를 넘겼다. 청년과 신혼부부와 서민들에게는 평생 안심하고 살 수 있는 공공임대주택을 충분히 줘야 하는데 그렇지 못한 게 문제다. 선진국들의 공공주택 비율이 20~30%이고, 싱가포르는 80%에 이른 데 반해 대한민국은 8%에 불과하다. 지금 주택정책의 핵심과제는 공공주택을 획기적으로 늘리는 일이다. 다주택자들에게서 거둬들인 세금으로 신혼부부들에게 '다신공(다자녀 연계 신혼부부 공공임대주택)'을 제공하면 모든 신혼부부들이 다신공에서 살 수 있도록 해주되, 자녀 수에 비례해 임대 기간을 늘려주고 주택 규모를 키워준다면 집 걱정 때문에 결혼과 출산을 피하는 일은 줄어들 것이다. 결혼하지 않은 청년들과 집 없는 서민들에게도 평생 살 수 있는 양질의 공공임대주택을 제공한다면 집값 전쟁에 굳이 뛰어들지 않는 사람들이 늘 것이고 과열 경쟁도 가라앉을 것이다.
'재건축 대신 리모델링' 재생방식으로 전환
문제는 공공임대주택의 공급방식이다. 신개발, 재개발, 재건축처럼 단위를 키워 새로 짓는 '개발방식' 대신에 빈 곳을 채우고 있는 것들을 고쳐 지혜롭게 되살리는 '재생방식'으로 전환해야 한다. 민간 소유 다세대·다가구 주택을 국가나 지자체가 사들여 요즘 취향에 맞는 '공동체 주택' 방식으로 리모델링해서 제공한다면 젊은 부부들이 함께 아이들 키우며 행복하게 살 수 있을 것이다. 서울과 여러 도시에 이런 사례들이 늘어나는 추세이며 더욱 획기적으로 늘려야 한다. 오래된 아파트도 건물과 나무들과 동식물 서식처까지 다 없애고 새로 짓는 '재건축' 대신 '리모델링' 방식으로 재생하고, 중대형 아파트는 땅콩처럼 둘로 나눠 일부를 공공임대주택으로 활용한다면 집주인에게도 좋고 집을 얻는 이들에게도 좋은 일이 될 것이다. 신개발이나 재개발이 아닌 방식으로도 공공주택을 공급할 수 있으니 정부나 지자체에도 역시 좋은 상생의 해법이 될 것이다. 또 비어있는 원도심의 빈집과 가게와 사무실들도 쾌적하게 리모델링해서 공공임대주택으로 활용한다면 주택공급과 원도심 재생을 함께 이루는 일거양득 전략이 될 것이다.
2018년 기준 주택보급률 104.2%가 말해주듯 대한민국의 주택은 부족하지 않다. 문제는 편중이며 어디는 모자라고 어디는 남는 '결핍'과 '잉여'가 엇갈려 공존하고 있는 형국이다. 자꾸 새로 지을 게 아니라 빈 곳을 고치고 채울 때다. 신도시, 재개발·재건축, 뉴타운 같은 대단위 개발 프로젝트에는 참여할 엄두도 못 내던 작은 설계사무소, 작은 건설회사, 동네 자영업자 같은 경제적 약자들도 작게 고치고 채우는 수많은 재생 프로젝트에 참여해서 혜택을 함께 누릴 것이다. 지금은 재생시대로서 개발시대의 관행에서 벗어나 지혜로운 해법을 찾을 때이며 이러한 상식이면 충분하다. 그리고 필요한 거로 수도권과 대도시를 떠나 지방으로 중소도시로 농산어촌으로 돌아올 수 있도록 초대해야 한다. 국가 재정투자의 방향을 수도권에서 지방으로 돌리고, 개발투자에서 국민의 행복을 삶을 보살피는 생활 투자로 전환해야 한다.[2]
동영상
각주
- ↑ 강승현 기자, 〈"집값 폭등에…서울살이 힘들어 떠난다" 인구 950만 명도 깨져〉, 《동아일보》, 2022-06-06
- ↑ 송은미 기자, 〈집값문제, 대책이 아닌 정책으로 풀어야〉, 《한국일보》, 2020-07-29
참고자료
- 〈집값〉, 《네이버 국어사전》
- 강승현 기자, 〈"집값 폭등에…서울살이 힘들어 떠난다" 인구 950만 명도 깨져〉, 《동아일보》, 2022-06-06
- 송은미 기자, 〈집값문제, 대책이 아닌 정책으로 풀어야〉, 《한국일보》, 2020-07-29
같이 보기
