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거주목적
거주목적(居住目的) 또는 실거주 목적은 임대인 또는 그 직계비속, 직계존속이 해당 주택에 실거주하고자 하는 경우를 말한다. 즉, 해당 아파트나 빌라 등의 주택에 실제로 거주할 목적으로 주택을 구입하는 경우를 말한다. 반대말은 투자목적이다.
개요
주택임대차에서 가장 문제 되는 부분 중 하나가 바로 임차인의 갱신요구이다. 그런데 임대인은 임차인의 갱신요구에 대항하여 갱신거절을 할 수 있다. 임대인이 갱신거절을 할 수 있는 사유 중에서 가장 빈번하게 사용하는 사유가 바로 실거주 목적이다. 실거주 목적 갱신거절 사유에서 주택임대차보호법 제6조의 2 제1항 제8호는 이러한 경우에 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 하여 임대인이 자기 소유의 주택에 대한 재산권을 충분히 행사할 수 있도록 하고 있다. 그런데 만일 임대인이 실거주 목적으로 갱신거절을 하여 놓고서는 실제로는 실거주를 하지 아니하고 제3자에게 임대로 줄 때 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 규정에 따라 임차인은 임대인에 대하여 손해배상을 청구할 수 있도록 보호 규정을 마련해 놓고 있다. 임대인의 실거주 거짓말로 인한 손해를 청구할 수 있는 것이다. 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 따르면 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 즉 임차인이 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있도록 함으로써 임차인을 보호하고 있다.
그런데 위 규정을 자세히 살펴보면 "정당한 사유"가 없이 제3자에게 임대한 때에만 임차인의 손해배상 청구를 인정하고 있다는 사실을 알 수 있다. 그렇다면 여기서 말하는 "정당한 사유"란 구체적으로 어떠어떠한 사유로 특별히 규정되어 있는 것은 아니다. 그때그때 사안에 따라 정당한지 아닌지를 가리고 나서 정당한 사유로 인정이 된다. 예컨대 직장 출퇴근을 위해서 실거주를 하려고 하였으나 갑자기 해외로 파견되어 실거주할 수 없게 된 경우, 부모님이 실거주할 예정이었으나 부모님이 사망한 경우 등 합리적으로 판단했을 때 임대인에게 실거주를 강제하기에 곤란한 사유가 이에 해당한다. 이처럼 "정당한 사유"는 매우 다양하고 사안에 따라 정당한지 아닌지가 다르게 판단될 수 있다. 따라서 임대인이 실거주 목적으로 갱신거절을 하였다가 실제로 실거주를 하지 아니하여 임차인이 소송으로 손해배상을 청구하는 경우에는 바로 이러한 "정당한 사유"가 있는지가 매우 첨예한 쟁점으로 주목받을 수밖에 없다.
혹자는 하급심 판결에서 "실거주 목적"은 다른 갱신거절 사유들과 달리 보아야 한다거나(서울중앙지방법원 2020가합596477 판결), 임대인이 "실거주 목적"을 입증할 것이 아니라 임차인이 "실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유"를 입증하라고 한 사례(서울중앙지방법원 2021가단5013199 판결)가 있음을 이유로 위 "정당한 사유"도 임차인이 입증해야 한다고 말하기도 한다. 그러나 위 하급심 판례는 임대인의 갱신거절 사유로서 "실거주 목적"이 인정되기 위해서 임대인은 단지 "실거주 목적"을 주장만 하면 되고 자신에게 "실거주 목적"이 있는지를 구체적으로 입증할 필요까지는 없다는 취지에 불과하다. 따라서 갱신거절이 되고 나서 한참 후에 임대인이 실제 실거주를 하지 아니하여 발생하는 임차인의 손해배상청구권에까지 적용할 수 있는 성질의 판례는 아니라고 생각된다. 그런데 이러한 입증의 문제는 이론적인 것이고 실제 소송에서는 양측 모두 증거가 부족하여 매우 혼란한 상황에서 재판이 진행되는 경우가 허다하다. 이럴 때는 부족한 증거들 중에서 가장 증거력이 강한 것을 위주로 하고 여기에 다른 약한 증거들을 순차적으로 보강하여 설득력 있는 주장을 이어나가는 것이 매우 중요하다.[1]
신축빌라 거주목적
실거주 관점에서 신축빌라 분양 시 주의사항에는 사실 실거주 목적으로 하시는 분들은 오랫동안 그 집에서 거주하려는 목적이 크기 때문에 살기 편한지를 꼼꼼히 봐야 한다.
- 주차장 : 빌라는 아파트처럼 주차장이 넓지 않으며 세 대당 주차수가 1대 이상이 꼭 되는지 확인해야 한다. 그리고 주차장의 구조도 확인하며 차를 연달아 세워놓는 주차장의 경우 뒤차가 나갈 때 빼줘야 하는 번거로움이 있을 수 있다. 그리고 기계식 주차장을 사용하는 빌라가 있다. 기계식 주차의 경우 관리인이 있어야 하는데 이 부분을 어떻게 하게 될지 꼭 확인해야 한다. 관리인이 상주할 경우 월급을 줘야 하기에 관리비 부담이 많아질 수 있다. 이 부분은 안전관리의 부분이기 때문에 반드시 지켜져야 하는 부분이고, 아파트처럼 척척 관리인을 뽑아서 상주시키지 않는다. 입주민들이 모여 해결해야 하는 빌라의 경우 번거로움이 커진다.
- 자재 확인 : 양심적인 건축주들은 좋은 자재들로 공사하겠지만 그렇지 않은 예도 있다. 그러면 외관의 부식, 방수, 내부 인테리어의 노후화 속도가 빨라지고 수리하는 경우가 빈번하게 된다. 외관은 벽돌로 지어졌는지 확인하는 것이 좋고 옥상에 방수가 잘되어있는지 내부 마감 인테리어가 꼼꼼한지 (몰딩 실리콘 마감, 벽지, 장판 등등) 확인해야 한다. 집안 내부의 하자는 대부분 내가 해야 하는 경우가 많기 때문이다. 신축 빌라인데 1~2년 이내에 이런 하자가 발생하면 골치 아프며 빌라의 누수도 마찬가지다. 맨 꼭대기 층을 하시는 분들은 반드시 옥상 누수를 확인하시고 선택해야 한다.
- 창고, 팬트리 공간 : 살다 보면 짐이 많아져 수납공간이 부족하며 큰 짐들은 보관하기도 힘들다. 수납이 무척 중요한데 신축 빌라도 다니다 보면 이런 구조를 잘 빼놓은 빌라들이 있다. 15년 살던 곳의 빌라는 옥상 옆부분에 세대별 창고를 만들어놔서 그곳에 큰 짐들을 넣어놨다.
- 하자보수 비용 : 보통 빌라 입주 후 하자가 발생하면 건축주가 수리를 해줘야 하지만 그렇게 못 해줄 때 건축주에게 하자 보증금을 받아서 입주민들끼리 그 보증금으로 하자 업체를 섭외해 수리를 진행할 수 있다. 신축빌라 입주 후 모든 입주민들이 모여 이 부분을 어떻게 할 것인지 논의하고 진행해야 한다. 또한, 빌라는 아파트처럼 알아서 해주는 경우가 없기 때문에 내가 알아서 알아보고 행동해야 한다.
- 채광 확인 : 빌라들은 아파트들처럼 시원한 뷰를 찾아보기 힘들다. 높은 층수의 빌라는 그래도 시야가 확 트인 경우가 많지만, 저층들은 앞 건물에 가려져 답답한 경우가 많다. 이런 경우 약간의 빛이 들어올 수 있는 남향의 집을 선택하는 게 좋다. 채광은 무척 중요하며 집이 눅눅하지 않고 뽀송뽀송하게 해주는 게 채광이기 때문이다. 반드시 빛이 잘 들어오는지 통풍이 잘되는지를 확인하고 선택해야 한다. 위 내용을 포함하여 더욱 다양한 요소들을 꼼꼼히 확인해봐야 하며, 빌라는 아파트처럼 가격이 확 오른다거나 매도가 쉽거나 하지 않기 때문이다.[2]
관련 기사
- 건강보험 지역가입자의 주택 대출금에 관해 보험료 부담을 조금은 덜어주는 제도가 앞으로는 거주하던 주택구입을 위한 대출 또는 대환 대출에도 적용된다. 보건복지부는 건강보험의 주택금융부채 공제 적용 대상을 확대하는 내용 등을 포함한 국민건강보험법 시행령 일부 개정령안이 2022년 12월 20일 국무회의에서 통과됐다고 밝혔다. 주택금융부채 공제 제도는 공시가 또는 보증금이 5억 원 이하인 1세대 1주택이나 무주택 가구에 관해 건보료를 산정할 경우 실거주 목적의 주택담보 대출 또는 보증금 담보 대출 일부를 공제해주는 제도이다. 2022년 9월부터 시행됐는데, 소유권 취득일(임차일 경우 임대차계약서상 입주일)과 주민등록상 전입일 가운데 빠른 날을 기준 석 달 전후 대출일 경우에만 공제 대상으로 명시됐다. 이런 때문에 실제 거주를 목적으로 주택을 사들이거나 임차하기 위해 대출을 받았음에도 석 달 전후 규정에 걸려 공제를 적용받지 못하는 사례가 간헐적으로 발생했다. 가령 전세나 월세로 거주하던 주택을 매입하기 위해 뒤늦게 대출을 받은 경우, 또는 만기 연장 또는 저금리 갈아타기를 위한 대환 대출의 경우 취득일이나 전입 일과 대출일 사이의 간격이 석 달 넘게 벌어지기 때문에 공제 대상이 아니었다. 이 같은 허점을 보완하기 위해 이번 개정 시행령에는 지역가입자가 임차해 거주하던 주택의 소유권을 취득하고 지속적으로 해당 주택에 거주하는 경우엔 소유권 취득일 전후 석 달 이내에 받은 주택담보 대출을 공제받을 수 있게 했다. 이어 대출 이자율을 줄이거나 대출 기간을 연장하기 위해 종전 대출과 같은 주택을 담보로 새로운 대출을 받고 종전 대출을 상환한 경우 최초 담보 대출을 받은 날을 기준 '전후 석 달 이내 대출' 요건을 적용하기로 했다. 이번 주택금융부채 공제 대상 확대는 연내 개정 시행령이 공포되는 대로 즉시 시행된다. 현재 대환 대출 6000명, 임차 후 취득 3000명가량이 공제를 신청한 상황인데 당장 이들부터 공제를 적용받아 보험료 부담을 덜게 된다. 개정령안엔 2022년 8월 결정된 2023년도 직장·지역가입자의 건강보험료율도 포함됐다. 직장가입자의 건강보험료율은 2022년 6.99%에서 2023년 7.09%로, 지역가입자의 보험료 부과 점수당 금액은 205.3원에서 208.4원으로 오다.[3]
- 세입자가 임대차 계약 갱신을 요구했더라도 바뀐 집주인은 계약 갱신 기간이 지나지 않았다면 실거주를 위해 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 신설된 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 관련한 대법원의 첫 판결이다. 대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 최근 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물 인도 소송을 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법에 돌려보냈다고 2022년 12월 19일 밝혔다. B씨는 2019년 4월부터 2년간 C씨 소유의 아파트에 대한 전세계약을 체결한 뒤 거주했다. B씨는 개정 임대차보호법에 따라 2020년 10월 C씨에게 임대차 계약 갱신을 요구했다. 그런데 3개월 전인 7월에 이미 집은 A씨에게 팔렸고 C씨는 A씨 측이 실거주를 해야 한다는 이유로 계약 갱신을 거절했다. 이어 A씨는 2020년 10월 아파트 소유권이전등기를 마친 뒤 B씨를 상대로 아파트 인도 소송을 냈다. 주택임대차보호법은 세입자가 계약 갱신을 요구하더라도 임대인이 직접 거주하려는 목적이 있으면 임대차 종료 2∼6개월 전에 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 재판 과정에서는 이미 계약 갱신을 요구한 상황에서 임대인이 변경된 경우 새 집주인이 계약갱신거절권을 가지는지가 쟁점이 됐다. 1, 2심은 엇갈린 판단을 내놓았다. 1심은 A씨의 손을 들어줬지만 2심은 "B씨가 계약 갱신을 요구할 당시 A씨는 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 임대인의 지위에 있지 않았다"며 B씨 승소로 판결했다. 대법원은 이를 다시 뒤집었다. 재판부는 "임대인의 지위를 승계한 사람이 주택에 실제 거주하려는 경우에는 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다"고 밝혔다. 대법원 관계자는 "임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신 거절 기간 내에 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다는 법리를 처음 명시적으로 설시한 판결"이라고 밝혔다.[4]
동영상
각주
- ↑ 법률사무소 휘, 〈임차인 손해배상청구권과 실거주 목적 갱신거절의 입증 관계〉, 《네이버 블로그》, 2022-06-23
- ↑ 공대녀, 〈신축빌라 분양 시 주의사항 실거주 관점〉, 《티스토리》, 2021-05-17
- ↑ 이승원 기자, 〈지역건보료 주택대출금 공제대상 확대…"거주하던 주택 대출도 적용"〉, 《글로벌경제신문》, 2022-12-20
- ↑ 박미영 기자, 〈대법 "계약갱신기간 바뀐 집주인 실거주한다면 세입자 방 빼줘야"〉, 《세계일보》, 2022-12-20
참고자료
- 법률사무소 휘, 〈임차인 손해배상청구권과 실거주 목적 갱신거절의 입증 관계〉, 《네이버 블로그》, 2022-06-23
- 공대녀, 〈신축빌라 분양 시 주의사항 실거주 관점〉, 《티스토리》, 2021-05-17
- 이승원 기자, 〈지역건보료 주택대출금 공제대상 확대…"거주하던 주택 대출도 적용"〉, 《글로벌경제신문》, 2022-12-20
- 박미영 기자, 〈대법 "계약갱신기간 바뀐 집주인 실거주한다면 세입자 방 빼줘야"〉, 《세계일보》, 2022-12-20
같이 보기
