전월세전환

전월세전환(傳月貰轉換)은 기존 임대차계약 기간 중이거나 재계약 시 임대인이 전세를 월세로 또는 월세를 전세로 전환하는 경우를 말한다.

개요

전월세전환이란 부동산을 임대차한 상황에서, 보증금을 일부를 내리며 월세로 전환하는 경우를 말한다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 고려하여 상환선 이내에서만 조정이 가능하며, 이 방법 및 산정률 등은 전세를 월세로 전환하는 경우뿐만 아니라 월세를 전세로 전환하는 경우 등 다양한 경우에 같이 활용할 수 있다. 전월세 전환은 보증금에 따라 월세를 조정한다. 예를 들어 보증금 3,000만 원, 월세 40만 원 → 보증금 4,000만 원, 월세 30만 or 보증금 2,000만 원, 월세 20만 원이다. 전월세 전환율은 보증금에 따라 월세를 조정하는 비율이며 연이율로 표시한다.

• 월세 10만 원 * 12개월 = 120만 원, 120만 원/1,000만 원 = 12%
• 전월세 전환율 6% 시 보증금 1,000만 원인 경우 → 1,000만 원 * 6% = 60만 원, 60/12 = 월세 5만 원

일반적으로 세입자와 집주인의 목돈 여유 정도에 따라 조율한다. 세입자가 현금이 많다면 보증금을 늘리면서 월세를 낮추고자 하고, 집주인은 금리 상황에 따라 대출 이자를 줄이거나 월세 소득을 늘리는 선택을 한다. 요즘 같은 고금리 시대에는 대출 이자를 줄이는 편을 선택하는 경우가 많다. 흔히 은행 금리가 낮으면 예금 이자 수입이 낮으므로 월세를 선호하고, 은행 금리가 높으면 예금 이자 수입이 높으므로 보증금을 선호한다고 하지만, 항상 이런 공식을 따른다고 볼 수는 없다. 집주인이 차입이 있는 경우 원금을 반환해 대출 이자를 줄이는 편이 더 이득일 수 있다. 전월세전환율은 세입자와 집주인의 자산 상황에 따라 높은 것이 좋을 수도, 나쁠 수도 있다. 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 현행 10% 이상 전환할 수 없다. 단, 이는 계약 기간 한정이고 만료 후 재계약 시에는 제한이 적용되지 않는다.

전월세전환율

보증금과 월세로 상호 전환하는 비율을 의미한다. 즉 보증금을 줄이면서 월세를 올리거나 그 반대의 경우에 적용되는 비율이다. 즉, 전월세전환율이란 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율이며 보증금을 월세로 전환하거나 환산할 때 적용되는 조정 비율을 말한다. 보증금을 월세로 환산하는 비율은 주택임대차보호법 제7조의 2에서 규정하고 있는데, 이 제7조의 2 규정에 의하면 보증금을 월 임대료로 전환할 때는 일정한 방법으로 산출된 비율을 초과할 수 없다고 규정되어 있다.

주택임대차보호법

제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

예시

• 보증금을 2000만 원 줄이면서 월세를 10만 원 늘린다면 전월세전환률은 (10 × 12) ÷ 2000 × 100 = 6%이다. 주로 시장 금리가 낮을 수록 낮게 산정된다. 시장에서 일반적으로 통용되는 전월세전환률은 통계정보를 통해 확인할 수 있다.

• 지역별 전월세전환율

이런 시장 정보를 통해 임대인과 임차인이 협의하되, 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법을 적용받는 임대차의 경우 법에서 정한 상한선을 지켜야 한다. 비율을 정하였다면 전월세계산기를 통해 쉽게 계산할 수 있다.

• 부동산계산기 - 전월세전환 계산기
• 부동산계산기 - 월세 보증금 조정 계산기

2023년 전월세 전환율

주택·상가 임대차보호법에서 정해진 산정률에 따른 최대 전환률은 아래와 같다.

• 전세 → 월세

• 주택 : 5.5%
• 민특법 : 5.0%
• 상가 : 11.25%

• 월세 → 전세

• 주택 : 합의
• 민특법 : 5.0%
• 상가 : 합의

월차임 전환율

전월세 전환율은 '월차임 전환율'이라고도 하며, '전월세 상환율'이라고 부르는 사람도 있다.

• 전월세 전환율 = 월차임 전환율 = 전월세 상환율 = 보증금 월세 환산율

참고로 주택임대차보호법에서 보증금을 월차임으로 환산하여 월차임에 포함한 것을 '환산월차임'이라고 하고, 이와 유사한 개념으로 상가임대차보호법의 '환산보증금'이 있다.

• 환산보증금 정리 : 상가임대차보호법 환산보증금 – 5가지 주의사항

법정 전환율 VS. 시장 전환율

주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 보증금을 월세(월 임대료)로 환산(전환)할 때 조정되는 금액이 일정 금액을 초과할 수 없도록 제한하고 있다. 법정 전환율이란 전세보증금에서 월세로 환산할 때 적용되는 비율 중 법에서 정한 비율을 말하는데, 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위해 적용 비율의 최고 한도를 규정하고 있다. 법에서 정한 최고 한도는 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더해서 산출되는데, 현재 산출된 비율은 5.5%이다.

• 즉, 전세를 월세로 전환시 적용되는 비율은 5.5%를 초과할 수 없음

따라서 전세를 월세로 조정할 때는 5.5% 보다 낮은 비율을 적용하여 변경할 수는 있지만 5.5% 보다 더 높은 비율을 적용할 수는 없는 것이다. 반대로 월세에서 전세로 전환하는 경우, 즉 월세를 보증금으로 환산하는 경우에 대하여는 아무런 규정이 없으므로 집주인과 세입자는 합의하여 환산 비율을 정하면 된다. 보통은 비율을 합의할 때 참고자료로 지역별 시장전환율을 참고한다.

월차임 전환시 산정률 기준

주택임대차보호법 제7조의 2는 전월세 전환율(월차임 전환시 산정률)은 아래의 2가지 중에서 낮은 비율을 초과할 수 없다고 규정하고 있으므로 법정 전월세 전환율은 아래의 2가지(10% 또는 5.5%) 중 낮은 비율인 5.5%이다.

• 대출금리 등을 고려한 대통령령으로 정하는 비율 = 10%
• 한국은행 기준금리(3.5%)+대통령령으로 정하는 이율(2%) = 5.5%

여기서 1호의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율은 10%이고, 2호의 대통령령으로 정하는 이율은 2%이다.

전월세전환율 계산 사례

전월세 전환 계산식

전월세 전환율의 계산은 전월세 전환율 계산기 사이트에서 확인할 수도 있지만 계산기를 이용하기 전에 제가 말씀드리는 설명을 한번 읽어보시면 훨씬 빠르게 계산할 수 있다. 전환하려는 보증금에 전환 비율을 곱한 후 12로 나누면 된다.

• 월세 = 보증금 × 전환 비율 × 1/12

즉, 만약 전환율이 5%라면 %(백분율)이므로 곱할 때는 5가 아니라 0.05를 곱해야 하고, 연단위의 전세금을 월단위의 월세로 전환하는 것이므로 12개월로 나누어야 해서 12로 나누어야 한다.

보증금 월세 환산액 사례 – 임대인에게 유리

예를 들어 어떤 집주인이 전세를 반전세로 하고 싶은데, 전세금 5억 원 중 2억 원만 보증금으로 하고, 나머지 3억 원을 월세로 전환하여 받고 싶다면, 월세로 전환하려는 보증금 3억 원에 법정 전환율 5.5%(0.055)를 곱한 후 12로 나누면 된다. 즉 전환하기 전 임대료가 전세금 5억 원이었다면 반전세로 전환한 후 임대료는 보증금 2억 원에 월세 1,375,000원(=3억 원/12 X 0.055)이 될 것이다. 임대인에게 유리하려면 보증금을 월세로 환산할 때 최대한 높은 비율을 적용하면 임대인이야 좋겠지만, 주택임대차보호법은 세입자 보호를 위해 비율을 제한하고 있다. 따라서 임대인 입장에서는 법정 최고한도인 5.5%를 적용하는 것이 그나마 유리한 것이고, 이를 적용하여 월세보증금 2억원에 월세 1,375,000원으로 재계약하면 된다.

• 변경된 보증금 : 2억 원
• 월 임대료(보증금 월세 환산액) : 1,375,000원= 3억원 × 0.055/12

보증금 월세 환산액 사례 – 임차인에게 유리

세입자에게 유리하려면 보증금을 월세로 환산할 때 쌍방 합의되는 선에서 최대한 낮은 비율을 적용해야 한다. 예를 들어 보증금 월세 조정 비율을 1%로 적용하면 전세금 5억 원의 임대차계약은 월세보증금 2억 원에 월세 25만 원으로 재계약된다.

• 변경된 보증금 : 2억 원
• 월 임대료(보증금 월세 환산액) : 250,000원= 3억 원 × 0.01/12

산정률

법적 산정률

월세 = 보증금 ⃰ 산정률

• 이렇게 정해진 월세는 상한선이다. 상한선을 넘지 않는 선에서 지역별 전월세전환율 등을 적절히 활용할 수 있다.
• 산정률은 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 제12조(아래 문단 참고)에 따라 정해진다.

계산 예시

• 보증금이 4천만 원, 월세가 180만 원, 산정률이 11.25%인 경우
• 일부를 월세로 전환하고자 하면 180만 원 + 2천만 원 × 11.25% = 405만 원

• 보증금 2천만 원, 월세 405만 원을 받을 수 있음

• 월세만 받고자 하면 180만 원 + 4천만 원 × 11.25% = 630만 원까지 받을 수 있음

• 보증금 없이 월세 630만 원까지 받을 수 있음

주택 산정률

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
* 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
* 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)  

① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.

② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2%를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>

산정률 비교

• 1호. 1할 = 10%
• 2호. 한국은행 기준금리: 3. 0% (2022년 10월 기준)

• 3.00 + 2 = 5.0%

적용 전환율

• 5.0%

상가 산정률

법적 근거

상가임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
* 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
* 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

상가임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률) 

① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.

② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.

산정률 비교

• 1호. 1할2푼 = 12%
• 2호. 한국은행 기준금리: 2.50% (2022년 8월 기준)

• 2.50 * 4.5 = 11.25%

적용 전환율

• 11.25%

전월세 전환하는 방법

전세를 월세로 전환하는 계산방법

• 예시

• 기존 전세보증금 1억에서 보증금 1천만 원에 나머지 9,000만 원을 월세로 전환하고 싶은 경우(월세전환율 상한인 연 4.75%로 계산)

• 9,000만 원 x 4.75% = 4,275,000원 (1년 치 월세)
• 12개월로 나누면 월세는 356,250원
• 1억 전세 = 보증금 1,000만 원 / 월세 356,250원으로 전환

• 전·월세전환율 = {(월세x12개월) / (전세보증금-월세보증금)} x 100

​::* {(356,250x12)/9,000만 원} x 100 = 4.75%

월세를 전세로 전환하는 방법

• 예시

• 보증금 1천만 원/월세 50만 원을 전세로 전환하고 싶은 경우

• (50만 원 x 12개월) ÷ 4.75%(전월세전환율) = 약 126,315,000원에 기존 보증금 1천만 원을 더한다. 최종 전세금액은 136,315,000원이다.

• 전세보증금 = {(월세x12개월)/전월세전환율} x 100 + 월세보증금

​::* {(500,000x12개월)/4.75%} x 100 + 1천만 원 = 135,315,000원

참고자료

• 〈전월세 전환〉, 《부동산위키》
• 우리집 변호사, 〈전월세 전환율 계산법 2023(보증금 월세 환산액)〉, 《우리집 변호사》
• 시기, 〈전월세 전환율이란 무엇인가〉, 《시기의 기록》, 2022-11-08
• 링크에이스, 〈전월세전환율 (전세 월세 전환) 계산방법〉, 《네이버 블로그》, 2019-10-21

같이 보기

• 전환
• 전세
• 월세
• 계약
• 재계약
• 임대인
• 임대차
• 부동산
• 보증금
• 산정률
• 전월세전환율

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