임대주택

임대주택(賃貸住宅)은 소유자가 거주자와 임대차계약을 맺어 집세를 받고 빌려주는 주택을 말한다. 또는 그런 목적으로 만든 주택을 말한다.

개요

임대주택법(민간임대주택법)은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. "전세 후 임대주택"이란 국가, 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 전세 계약의 방식으로 임차하여 공급하는 주택을 말한다. 국토교통부장관은 임대주택의 원활한 건설을 촉진하기 위하여 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금 중 대통령령으로 정하는 재원을 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있다. 또한, 제4조(임대주택의 우선 건설 등) 제1항에 따라 임대주택의 건설에 사용되는 주택도시기금은 대통령령으로 정하는 바에 따라 장기저리(低利)로 융자하여야 한다.

정부는 매년 예산의 범위에서 임대주택의 건설에 드는 자금을 세출예산에 계상하여야 한다. 다수의 구성원이 주택을 건설하거나 매입하여 이를 임대할 목적으로 임대주택조합(이하 "조합"이라 한다)을 설립하려면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 인가를 받아 설립된 조합을 해산하려는 경우에도 인가를 받아야 한다. 제7조(임대주택조합의 설립 등) 제1항에 따라 인가를 받는 조합의 설립 방법·절차, 조합 구성원의 자격 기준, 조합의 운영 및 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 조합은 「주택법」 제9조에 따른 등록사업자(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)와 공동으로 임대주택을 건설할 수 있다. 이 경우 조합과 등록사업자를 「주택법」 제10조에 따른 공동사업주체로 본다. 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우로서 임대사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

임대주택은 크게 정부에서 진행하는 공공임대와 민간이 진행하는 민간임대로 나눌 수 있다. 공공임대와 민간임대는 임대 기간, 시행기관, 공급방식 등에서 차이가 나는 경우가 많으므로 확인을 잘해봐야 한다. 공공임대와 민간임대의 차이점은 다음과 같다.

구분	공공임대	민간임대
사업시행사	정부(LH공사)	민간사업자
임대기간	최대10년	최대 8년
청약자격	주택청약종합저축통장 또는 청약저축이 있는 무주택자	없음
임대료 상한선	주변시세의 8~90%	제한없음
특징	5년 임대 후 분양받는 경우도 있음	임대이후 사업자 자율에 따라 분양 여부결정
초기 임대료	연 5%	연 5%
주택 종류	영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 공공임대주택, 전세임대주택, 행복주택	뉴스테이

공공임대의 종류

영구임대주택

영구임대주택은 생계급여 또는 의료급여 수급자, 국가유공자, 일본 위안부 피해자, 한부모가족, 장애인, 북한 이탈 주민 등 사회적 약자로 취급되는 계층에게 공급되는 임대주택으로 모집공고일 기준으로 무주택자여야 하며, 임대 기간은 최장 50년까지 가능하다. 임대료(보증금 +월세)는 시세의 30% 수준으로 낮다. 관련법은 국민 기초생활법 보장법, 국가유공자 등 예우에 관한 법률, 일제하 일본군위안부 피해자에 대한 생활 안정지원 및 기념사업 등에 관한 법률, 한부모가족지원법, 장애인복지법 등이다.

국민임대주택

국민임대주택은 정부가 국민주택기금을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택을 말한다. 무주택 저소득층을 위해 공급되는 임대주택으로 임대 기간은 최장 30년까지이며, 임대료는 시세의 6~80% 수준으로 책정한다. 무주택 서민에게 10~20평형대 아파트로 공급되며 그린벨트를 허물어 짓는 국민임대주택 단지뿐만 아니라 신도시 등 택지지구에서도 공급된다. 단 임대 기간이 끝난 후 분양전환은 되지 않는다. 국민임대주택의 임대조건은 시중 전세 시세의 55~83% 수준의 저렴한 편으로 입주가격은 전용면적 50㎡(약 15평) 미만 주택이면 무주택 가구주로서 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하이면 된다. 50㎡ 이상 60㎡ 미만(18평) 이하 주택은 월평균 소득이 전년도 월평균 소득의 70% 이하인 사람이면 된다.

장기전세주택

장기전세주택은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공기업법에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세 계약의 방식으로 공급하는 임대주택이다. 현재 장기전세주택은 서울특별시에서만 운영, 공급하고 있으며 이에 따라 장기전세주택의 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하는 사람만 입주자격이 인정된다. 장기전세주택은 최장 20년까지 전세 기간이 보장되며 전세 계약의 방식을 적용하여 매월 임대료를 내지 않고 이를 전세금으로 환산하여 지급한다.

전세임대주택

전세임대주택은 기초생활 보장 수급자와 저소득층, 대학생 또는 취업준비생에게 저렴하게 재임대하는 주택이다. 즉 한국토지주택공사 또는 지방자치단체가 수요자가 원하는 주택에 대해 전세 계약을 체결한 후 기초생활 보장 수급자와 차상위계층 등 저소득층에 저렴하게 장기간 재임대하는 제도이다. 전세 임대는 '선입주자 선정, 후 주택마련'의 절차로 수요자의 취향에 맞는 주택을 선정하여 지원하는 제도로서 맞춤형 주거복지시책이라 할 수 있다. 도심 내 저소득층을 대상으로 맞춤형 주거복지서비스를 제공함으로써 서민 주거안정을 도모하기 위해 2005년에 도입하였다. 전세 임대주택의 대상은 기초생활 보장 수급자 등 영세민, 긴급 주거 지원 대상자, 부도 공공임대아파트 퇴거자, 보증거절자, 공동생활가정, 쪽방, 비닐하우스 거주자 등이다. 전용면적 85㎡ 이하(1인 가구의 경우 60㎡ 이하)로 공급되며 최초 임대 기간은 2년이고 자격을 유지할 시 9회까지 재계약이 가능하여 최장 20년까지 거주할 수 있다. 단 대학생과 취업준비생은 6년까지만 가능하다.

공공임대주택

공공임대주택은 의무임대기간 5년 또는 10년 동안 임대하면 이후 분양전환이 가능한 임대주택이다. 모집 공공일 기준으로 주택건설지역에 거주하는 청약통장이 있는 무주택자라면 신청할 수 있다. 공공기관 또는 민간이 재정 및 국민주택기금의 지원을 받아 전용면적 25.7평 이하로 건설하여 5년 이상 임대하는 모든 주택을 총칭하며, 영구임대주택, 국민임대주택, 50년 임대주택 및 5년 임대 공공임대주택 등이 있다. 소득 기준은 전년도 도시 근로자가구 당 월평균 소득의 100% 이하(생애 최초 구입 또는 홀벌이 신혼부부) 또는 120% 이하(노부모 부양, 다자녀, 배우자가 소득이 없는 신혼부부)만 신청할 수 있다. 임대료는 시세의 90% 수준이다.

행복주택

행복주택은 최대 6년(취업준비생은 최대 4년 0, 고령자 주거급여수급자는 최대 20년까지 임대가 가능한 주택이다. 임대료는 시세의 60~80% 수준으로 저렴하며 보증금 상승률은 6%, 하락률은 4% 제한하여 세입자의 부담이 적다. 예전에는 철도용지도 도심 유휴부지를 활용해 지어지는 반값 임대주택으로 원래 이름은 희망주택이었지만 국민 행복 시대란 박근혜 전 대통령의 국정 비정에 맞춰 행복주택이 되었다. 행복주택은 직장과 학교가 가까운 곳이나 대중교통이 편리한 곳에 지어 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등에게 공급되는 주택으로 대학생, 사회초년생 신혼부부, 산업 단지 근로자들에게 제공되고 있다.

행복주택의 입주자격은 다음과 같다.

• 대학생 : 인근 대학교에 재학 중인 미혼 무주택자로 본인과 부모 합계 소득이 평균 소득의 100% 이하이며 국민임대주택 자산 기준에 부합한 자이다.
• 사회초년생 : 인근 직장에 재직 중인 취업 5년 이내 미혼 무주택자로 본인 소득이 평균 소득 80% 이하이며, 5~10년 공공임대주택 자산 기준 부합한 자이다.
• 노년층 : 해당 지역에 거주하는 65세 이상 무주택가구 구성원으로 가구소득 평균 소득의 100% 이하이며 5~10년 공공임대주택 자산 기준 충족한 자이다.
• 신혼부부 : 인근 직장에 재직 중인 결혼 5년 이내 무주택가구 구성원으로 가구소득은 평균 소득의 100% 이하(맞벌이는 120% 이하)이며 5~10년 공공임대주택 자산 기준을 충족하는 자이다.
• 산업 단지 근로자 : 해당 지역 위 하차는 산업 단지에 근무하는 무주택가구 구성원으로 가서 고소득은 평균 소득의 100% 이하(맞벌이는 120% 이하)이며 5~10년 공공임대주택 자산 기준에 충족한 자이다.
• 취약계층 : 해당 지역 거주하는 주거급여 수급 대상자인 무주택가구 구성원으로 국민임대주택 자산 기준에 부합한 자이다.

임대주택 주의사항

임대주택의 임대 조건

• 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.
• 임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우(갱신 및 신규계약을 포함한다)에는 「주택임대차보호법」 제7조로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다.
• 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 공급하는 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다.
• 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 상호전환하고자 하는 경우에는 해당 주택의 건설을 위한 주택도시기금 융자금 및 저당권 등 담보물권 설정금액 등 대통령령으로 정하는 사항을 임차인에게 알려주어야 한다.
• 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 공급하는 임대주택의 임대보증금이 증액되는 경우 임차인은 임대보증금의 증액분을 분할하여 납부할 수 있다.
• 토지임대부 임대주택 임대사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 토지임대료 납부현황을 임차인에게 고지해야 한다.
• 제20조(임대주택의 임대 조건 등) 제4항에 따른 정보제공의 방법 및 제5항에 따른 분할납부를 위한 이율과 분할 회수, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

임대주택 거주자 실태조사

• 국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장은 다음 각 호의 사항을 확인하기 위하여 필요한 경우 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 해당 임대주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 임대사업자 및 임차인은 특별한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.

• 공공건설임대주택에 거주하는 임차인의 실제 거주 여부
• 제19조에 따른 임차권의 양도 및 임대주택의 전대 여부
• 오피스텔이 다른 용도로 사용되고 있는지 여부

• 국토교통부장관 또는 시장·군수·구청장(제38조 제1항에 따라 권한을 위탁받은 임대사업자를 포함한다)은 제1항의 실태조사를 위하여 필요한 경우 관계 행정기관 및 관련 단체 등에 필요한 서류의 열람·복사나 그 서류의 발급을 무료로 청구할 수 있다. 이 경우 서류의 열람 등을 청구받은 관계 행정기관 및 관련 단체 등은 특별한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.
• 제19조의2(임대주택 거주자 실태조사) 제1항에 따라 실태조사를 하는 자는 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 보여주어야 하며, 조사자의 이름·출입시간 및 출입목적 등이 표시된 문서를 관계인에게 주어야 한다.
• 제19조의2(임대주택 거주자 실태조사) 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 임대주택 거주자 실태조사의 구체적인 절차와 방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

참고자료

• 〈임대주택〉, 《네이버 국어사전》
• 〈임대주택법〉, 《국가법령정보센터》
• sunnyfunny, 〈임대주택이란?〉, 《써니퍼니의 부동산 이야기》, 2018-07-08

같이 보기

• 임대
• 주택
• 소유자
• 거주자
• 부동산
• 임대료
• 행복주택
• 주택사업
• 임대주택법
• 임대차계약
• 영구임대주택
• 국민임대주택
• 장기전세주택
• 전세임대주택
• 공공임대주택

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