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임대수익
임대수익(賃貸收益)은 토지나 건물 따위를 남에게 빌려주고 그 대가를 받아 얻는 이익을 말한다.
개요
부동산을 투자할 때는 투자방법에 따라 목적을 명확하게 해야 수익을 극대화 할 수 있다. 임대수익은 임차인에게 부동산을 일정 기간 사용하여 수익 또는 활용하게 하고 그 대가로 돈을 지급받는 것이다. 투자방법으로는 크게 2가지로 나뉘는데 첫 번째는 시세차익이고 두 번째는 임대수익을 얻는 것이다. 시세차익(매도가 - 매수가 = 시세차익)은 매수한 가격보다 매도가격을 비싸게 팔아서 그 차이를 이익으로 실현하는 것이다. 부동산 상승기 때 사용되던 투자기법으로 지금까지 한국 부동산에서 불패 신화로 여겨졌던 투자방법 중의 하나이다. 자고 일어나면 아파트 가격이 상승하던 시기에는 상대적으로 큰 자본이 투입되고 푼돈 받는 임대수익형보다는 시세차익이 주목받을 수밖에 없었다. 그리고 시세차익이 덩치가 크다 보니깐 더 큰 이익을 얻었다는 착각도 들게 한다. 그래서 시세차익보다 임대수익은 외면을 받았다. 하지만 지금과 같은 부동산 연착륙 시대에서 임대수익은 부동산 투자방법으로 주목받을 수밖에 없다. 왜냐면 임대료는 부동산 시세에 좌지우지되는 것보다 실물경기 및 실제 소득에 영향을 받기 때문이다.
부동산 가격이 하락하면 실물경기가 다운되는 등 아예 관련 없다고는 볼 수 없겠지만 부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 받지 않기 때문에 리스크가 줄어든다. 특히 요즘과 같은 저금리 시대에는 기대 임대수익률이 낮아짐에 따라 부동산 가치의 상승이 되고 시세차익까지 얻을 수 있는 효과를 얻기도 하여 이와 같은 수익형 부동산이 주목받고 있다. 임대수익도 대출을 통해 자본이 부족한 사람이 접근할 수 있지만, 시세차익처럼 리스크가 크지는 않다. 그 이유는 임대수익의 기대수익률이 대출이자보다 항상 높으므로 임차료만 제때 받으면 이자를 내는 것은 문제가 없기 때문이다.[1]
임대수익률
수익형 부동산의 대표 격이었던 오피스텔의 임대수익이 소폭 오른 것으로 나타났으며 높은 금리에 월세 선호 현상이 계속되고 있기 때문이다. 그러나 주택시장 한파 영향으로 거래는 줄어들고 매매가격도 내려가면서 상황을 반전시키기는 어려울 것으로 보인다. 보증금이 적고 대출 비중이 적은 일부 오피스텔 소유자만 수익률이 올랐을 뿐, 오히려 '역마진'을 유의해야 한다는 지적이 나온다. KB부동산에 따르면 2022년 12월 오피스텔 임대수익률은 서울과 수도권, 5개 광역시를 포함한 모든 지역에서 한 달 전보다 약간 올랐다. 대한민국 전국 기준 4.85%에서 4.87%, 수도권은 4.70%에서 4.73%, 서울은 4.32%에서 4.34%로 상승했다.
임대수익률은 현시점에서 오피스텔 매입 후 임대 시 기대되는 수익률을 뜻한다. 월세와 보증금, 매매 평균가격으로만 계산한다. 금리 인상에 대한 부담은 반영되지 않는다. 즉 보증금이 적고 월세가 높은 경우 수익률은 더 높을 수 있다는 의미다. 실제로 오피스텔 월세 가격 지수는 계속 오르고 있다. 그러나 임대수익률만으로 오피스텔 시장 분위기가 좋아질 것이라고 보기는 어렵다는 전망이 나온다. 거래 자체가 안 되고 있다는 점에서다. 부동산 시장 한파 영향으로 매매가격도 내림세며 이는 단연 금리 때문이다. 오피스텔의 경우 매매가격의 70%까지 대출이 나오기 때문에 소유자들의 대출 비중이 큰 편에 속한다. 다주택자 취득세 규제도 없고 분양권 거래도 가능하므로 한 때는 아파트 대체재로 '불장(Bull Market, 강세장)'으로 통했다. 매매 이후 잔금을 전세금으로 치루는 경우도 많았지만 최근 전셋값 자체도 하락하고 있어 이 방법 역시 쉽지 않다.
실제로 서울 주요 지역의 오피스텔에도 '마이너스 프리미엄'가 붙은 매물들이 심심찮게 보인다. 전문가들은 이처럼 임대수익률보다 시중금리가 더 높다는 점에서 오히려 '역마진'이 날 수 있다고 경고한다. 수익률만 보고 오피스텔은 상대적으로 '괜찮은 투자처'라고 보기에는 무리라는 지적이다. 임대수익률이 4%대라고 해도 최근 금리가 5%대까지도 나오는 상황이기 때문에 임대료를 받아도 손해가 날 수 있으며 아파트보다 오피스텔 가격은 충분히 하락했다고 보기 어려워 앞으로도 위험성이 있다.[2]
임대수익률 계산방법
수익형 부동산은 월세를 받기 위한 부동산이다. 집주인은 월세를 받아 은행에서 빌린 대출금의 이자를 내며 월세와 대출이자의 차액이 임대소득이다. 집주인이 투자한 돈과 집에서 나오는 돈의 비율은 임대수익률이다. 투자한 투자금이 적을수록, 집에서 나오는 월세가 많을수록 높은 수익률이 나오는 것이다. 임대수익률 계산방법, 정리하자면 다음과 같다. 이 계산법은 간단한 임대수익률 계산법이다. 관리비용, 보유하는 동안의 세금과 유지비용, 공실 기간 등을 고려하지 않으며 편의를 위한 간단한 계산법이다. 물론 내 돈 한 푼 없이도 임대수익을 얻을 수 있다. 예를 들어 집의 임대수익은 이자를 낸 후 월 약 26만 원, 임대수익률은 20%이다. 만약 대출을 1000만 원 더 받을 수 있으면 투자금이 1000만 원이 적어지기에 임대수익률은 46%로 껑충 올라간다.
- <(월임대료*12)-연은행이자> ÷(매매가-대출금-임대보증금+취금세등 비용) *100
- (600만-320만) / (1억-8천만-2천만+600만)*100 = 280/600 *100 =46%
만약 세입자에게 월세를 낮추고 보증금을 1000만 원을 더 받으면 내가 투자한 금액이 한 푼도 들지 않고 도리어 400만 원을 거슬러 받는다. 이것을 무피투자라고 한다. 무피투자란 실투자금이 들어가지 않는 투자를 말한다. 비용(fee)이 없는 투자, 즉 피 같은 내 돈이 들어가지 않는 투자를 뜻한다. 내 돈이 하나도 들어가지 않고 임대수익을 낼 수 있다는 것은 전세 품귀 현상인 요즘 상당히 매력적인 투자인 것처럼 보인다. 하지만, 무피투자가 마냥 좋기만 한 것은 아니다. 물건 하나에 대한 수입은 매우 적고, 임차인 관리는 일반 물건과 같이해야 하니 번거로울 수 있다. 저렴한 물건은 투자금이 100만 원만 차이가 나도 수익률은 크게 움직이며 투자금이 적으면 적을수록 수익률 폭의 움직임은 더 크다. 임대수익률은 임대물건이 적합한지를 판단할 때 필요하다.
물건을 판단할 때 도움이 되는 임대수익률 계산법
임대수익률 계산법은 투자할 물건을 선택할 때 도움이 된다. 매매가와 임대가의 조건이 다른 a물건과 b물건 중 어느 물건의 임대수익이 더 높을지 판단하기 어려울 때가 있다. 확하지 않은 수익을 임대수익률 계산 후 숫자로 나타내 보면 정확한 판단을 할 수 있다. 수익률 부동산의 임대수익률은 숫자에 불과할 뿐, 그 자체가 수익금을 나타내는 것은 아니다. 임대수익률 이외의 다른 요건도 함께 보아야 한다. 투자금이 많아 임대수익률이 낮아도 시세차익을 낼 수 있는 물건도 있고, 투자금이 들지 않아 무피투자가 되었지만 시세차익을 전혀 기대할 수 없는 물건도 있다. 이때 지역별로 투자방법이 달라질 수 있다. 대표적인 임대수익용 물건은 수도권, 인천, 지방 소도시에서 찾을 수 있지만, 울 등 대도시에서는 매매가와 임대가의 차이가 커서 투자금이 많이 들어가기에 임대수익률이 높지 않다.[3]
임대수익 올리기
기존 주택에서 임차인을 활용해 임대수익과 투자수익을 높이기
주택 또는 상가건물에 많은 임차인이 거주하고 있다면 입찰을 꺼리는 경향이 있다. 그중에서 대항력 있는 임차인이 많은 주택 등은 더욱 그렇다. 이러한 임차인을 잘 활용만 하면 즉 앞순위임차인 이 배당요구해서 전액 배당받거나 미배당 금이 소액이면, 배당요구를 하지 않더라도 인수금액을 정확하게 판단할 수만 있다면 그만큼 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있다.
어쨌든 임차인이 대항력이 있든 없든 간에 그러한 것이 중요한 것이 아니라 높은 임대수익이 발생할 수 있는 즉 임차인이 많이 거주하는 다가구주택이 경매로 매각되는 경우 임차인들은 몇 년 전의 임대차로 재임대 또는 새로운 임차인으로 교체하는 방법만으로도, 내 투자금이 없이도 사서 임대수익을 높이거나 매매차익을 올릴 수 있는 틈새시장이다.
어차피 경매 전쟁에서 살아남으려면 남들이 꺼리는 분야 또는 못하는 분야에서 철저히 싸움꾼이 돼야 한다. 임차인들이 많다는 것은 그만큼 기회의 땅이 될 수 있고, 그러한 다가구주택 등은 임차보증금이 3~4년 전의 보증금으로 낙찰받고 나서 약간의 집수리 과정을 거쳐서 보증금을 높여 재임대하면 임대수익률이 높아지고 그에 따라 제3자에게 매각 시에 높은 시세차익을 올릴 수 있는 틈새시장이다.
투자 대비 임대수익률
예를 들어 낙찰금액이 619,508,600원이고 필요 제 경비 포함 취득비용이 18,585,000원이라면 총 취득가는 638,093,600원이 된다. 그리고 낙찰금액에서 70%(433,656,020원)를 연 3%의 이자로 대출받았다면 현금투자는 204,437,580원이 된다.
다가구주택을 10개 호수의 원룸으로 리모델링하여 재임대하면
다가구주택을 지층을 원룸 3개 호수, 1층을 원룸 3개 호수, 2층을 원룸 3개 호수, 옥탑을 원룸 1개로 총 10개 호수의 원룸으로 리모델링하여 임대를 할 수 있다면 높은 임대수익이 기대되는 주택이다. 이때 리모델링 공사비로 8,000만 원이면 총 현금투자는 284,437,580원이 된다. 각 호수를 지층과 옥탑은 1,000만 원에 월 40만 원, 1~2층은 보증금 1,000만 원에 월 50만 원씩 임대하면 총 보증금 1억원에 매월 460만 원의 임대소득이 예상된다. 이 금액을 가지고 현금투자대비 임대수익 금액과 수익률을 계산하면 다음과 같이 된다. 연간 임대수익 금액 = 55,200,000원 - 13,009,681원(433,656,020원×3%)(연 대출이자) = 42,190,319원이다. 총 현금투자 = 284,437,580원 - 1억원(보증금의 합계) = 184,437,580원이다. 따라서 총 현금투자대비 임대수익률은 42,190,319원/184,437,580원 = 22.87%이다. 내가 184,437,580원을 투자해서 매월 3,515,860원의 임대소득이 발생한다.
재개발구역이므로 2층만 리모델링하여 기존 주택을 재임대하면
기존 주택이 지층이 투룸으로 2개 호수, 1층은 투룸으로 2개 호수, 옥탑은 원룸으로 1개 호수이고, 2층만 3개 호수로 리모델링하고 공사비로 3,000만 원이 소요되었다면 총 현금투자는 234,437,580원이 된다. 이 금액을 가지고 현금투자대비 임대수익 금액과 수익률을 계산하면, 지층은 1,000만 원에 50만 원(투룸 2개 호수), 옥탑은 1,000만 원에 40만 원, 1층은 1,000만 원에 60만 원(투룸 2개 호수), 2층은 1,000만 원에 50만 원(원룸 3개 호수)이므로 총 보증금은 8,000만 원에 월세 410만 원이 된다.
연간 임대수익 금액 = 49,200,000원 - 13,009,681원(433,656,020원×3%) (연 대출이자) = 36,190,319원이다. 총 현금투자 = 234,437,580원 - 8,000만 원(보증금의 합계) = 154,437,580원이다. 따라서 총 현금투자대비 임대수익률은 36,190,319원/154,437,580원 = 23.43%이다.
분양자격과 주택에 대한 리모델링 후 재임대 방법
이 주택은 재개발구역 내에 있어서 매수인은 분양자격을 취득할 수 있다. 따라서 재개발이 장기간 소요될 경우 고치어 임대수익을 증가시키는 방향도 좋겠으나 2~3년 이내에 진행되는 재개발이라면 일부 호수만 고치거나 기존 주택을 보수하는 차원에서 재임대를 해도 높은 임대수익이 기대되는 주택이다. [4]
동영상
각주
- ↑ 우아파파, 〈부동산 투자 시세차익 VS 임대수익〉, 《우아파파의 경제적 자유설계》, 2016-06-21
- ↑ 오은선 기자, 〈임대수익률은 오르는데 가격은 떨어지는 오피스텔… "역마진 가능성, 투자 신중해야"〉, 《조선비즈》, 2023-01-12
- ↑ 현대캐피탈, 〈월세 받고자 한다면 수익률 계산법부터 알자 - 인생선배의 경제조언〉, 《브런치 매거진》, 2021-05-12
- ↑ 〈다가구주택에서 선순위임차인을 활용해 임대수익 올리기〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
참고자료
- 〈임대수익〉, 《네이버 국어사전》
- 〈다가구주택에서 선순위임차인을 활용해 임대수익 올리기〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- 우아파파, 〈부동산 투자 시세차익 VS 임대수익〉, 《우아파파의 경제적 자유설계》, 2016-06-21
- 오은선 기자, 〈임대수익률은 오르는데 가격은 떨어지는 오피스텔… "역마진 가능성, 투자 신중해야"〉, 《조선비즈》, 2023-01-12
- 현대캐피탈, 〈월세 받고자 한다면 수익률 계산법부터 알자 - 인생선배의 경제조언〉, 《브런치 매거진》, 2021-05-12
같이 보기
