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전세
전세(傳貰)는 주택가격 일부를 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말한다. 이는 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다.[1]
목차
개요[편집]
전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 즉, 전세는 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 일을 말한다. 또는 그 돈이거나 부동산을 돌려줄 때는 맡긴 돈의 전액을 되돌려받는다. 그리고 전세를 받고 빌려주는 방이거나 전세를 주고 빌려 쓰는 방을 말한다. 즉, 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌려주고, 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어야 하는 돈을 말한다. 사는 집에만 쓰는 말이며, 상가나 빌딩 등에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달된 것으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다.
이것은 집이 있는 사람과 집을 살 능력이 부족한 사람 간에 상호 이익이 부합하여 관행이 된 것이다. 특히 산업화사회에 접어들어 농촌인구의 급격한 도시진입은 주택 부족문제를 발생시키고 수급의 불균형을 초래하였으며, 도시에서 집 살 능력이 부족한 농촌 사람들은 셋집을 얻어야 했으며, 전세는 지속적으로 관행이 되었다. 또 몫 돈의 전세금을 받는 사람은 금융권에서 대출받는 것이 어려웠으므로, 이것을 이용해 부족한 집 값을 채워 집을 사는데 활용하였다. 이처럼 이 거래관행은 세를 주는 자와 세를 얻는 자간에 자연스럽게 발전되었다. 이 전세관행은 집주인인 임대인과 세사는 임차인 모두에게 장점이 있다.
임대인 입장에서 전세관행은 자금조달 수단으로 활용된다. 앞에 말한 것처럼 집살 때 부족한 자금을 이 전세자금으로 충당할 수 있고, 사업자금으로 활용하거나 금융기관에 맡겨 이자를 받을 수 있다. 임차인 입자에서는 강제 저축수단이 된다. 셋집을 얻을 때는 목돈이 들기 때문에 어떻게든 아끼고 절약하여 전셋돈을 마련한다. 또 전세금으로 주고 나면 쓸 수도 없어서 돈이 낭비되지 않는다. 이처럼 강제 저축의 성격이 있는 이 자금은 나중에 내 집 마련자금으로 활용할 수 있다. 이러한 관행은 외환위기 이후 경제가 침체되면서 이자율이 낮아지자 셋 집주인들은 셋 돈을 활용하기 어려워 전세금을 보증금 일부, 월세 일부로 환산하여 받기 시작하였으며, 또 세입자도 목돈을 적게 들이는 이 방식을 받아들이게 되었다.
그래서 현재는 전세 관행이 보증금부 월세 관행으로 전이되는 과정에 있다. 또 서구나 일본처럼 보증금 없이 월세만 내고 임대차하는 관행도 나타나 이용되고 있다. 비제도권 주택 임차 유형은 이처럼 크게 전세, 보증금부 월세, 무보증금 월세라는 세 가지가 거래 관행으로 자리 잡아가고 있다.[2][3][4]
특징[편집]
전세 제도[편집]
전세 제도는 대한민국의 독특한 주택임대차 제도이다. 전세 제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 나타났다고 볼 수 있다. 집주인은 부족한 주택구매자금을 전세자금을 이용하여 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 반값 정도에서 주택을 임차하는 것이 득이 되기 때문이다. 자본의 관점에서는 주택을 매매가격의 절반 이하로 임대하는 것은 이윤추구의 목적에 부합하지 않는 것이다. 그러나 대한민국에서 전세 제도가 유지되고 있는 것은 그간 주택시장에서 가격상승이 이어져 왔기 때문이다.
주택가격이 상승하면 소유자는 주택매수에 필요한 자금 일부를 전세자금을 통하여 무이자로 빌리는 효과를 누릴 수 있으며, 이를 통해 가격상승에 따른 자본이득을 얻을 수 있었다. 반면, 주택가격이 상승하지 않는다면 주택소유자는 전세금에 대한 이자수익에 의존해야 한다. 이러면 현재와 같이 낮은 자금으로 주택을 임대하는 것은 수지타산이 맞지 않게 된다. 통상적으로 매매시장이 안정되면 전셋값이 상승하는 것으로 나타나고 있다.
과거 대한민국의 사회경제적 상황은 전세가 확산할 수밖에 없는 분위기였다. 주택이 양적으로 부족했으며, 특히 도시지역의 주택 부족이 심각했고, 주택가격이 지속적으로 상승했지만 전세를 대체할 공공주택 재고도 절대적으로 부족했기 때문이다. 인구주택총조사에 따르면, 1975년 전체 가구의 17.3%에 불과하던 전세가구 비중이 1995년에는 29.7%로 증가하였다. 그러나 이후 월세 중이 드러나면서 전세가구가 감소하고 있다. 2000년 403만 9000가구에 이르던 전세가구는 2010년 376만 6000가구로 감소하였다. 비중도 21.7%에 불과한 상황이다.
연원 및 변천[편집]
대한민국 전세 제도의 기원은 1876년 강화도 조약 이후 비롯된 것으로 보인다. 당시 부산, 인천, 원산 등 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울의 인구가 급격히 늘면서 주택임대차 관계가 형성되었다. 조선 말기 전셋값은 기와집과 초가집에 따라 달랐으며, 보통 집값의 반 정도로 전셋값을 받았으며 비싼 곳은 집값의 7∼8할에 육박했다. 전세 기간은 통상 1년으로, 기간을 정하지 않는 예도 있었다. 이후 6·25전쟁과 산업화 과정에서 도시의 주택난이 심화하였고 이 과정에서 전세 제도가 완전히 자리 잡게 되었다. 물론 일각에서는 고려 시대의 전당제도(典當制度)가 조선 시대에 이르러 주택을 대상으로 하는 가사전당(家舍典當)으로 발전하면서 현대에 이르렀다는 시각도 있으나, 가사전당은 단순한 사금융의 한 형태로서 주택을 담보로 하는 금전대차 제도에 불과하여 전세 제도와는 엄격히 다른 것으로 판단된다.
의의와 평가[편집]
전세는 대한민국의 대표적인 주택임대차 유형으로써 무주택 서민들이 상대적으로 적은 금액으로 임차주택에 거주하고, 목돈을 만들어 내 집 마련을 쉽게 하는 기능을 수행해 왔다. 그러나 최근 들어 전세가 감소하고 있는데, 이는 무엇보다도 주택 부족이 상당 부분 해소되고 주택가격이 안정된 데다가 주택담보대출 시장의 확대로 사금융으로써의 필요성이 감소하였기 때문이다. 베이비붐 세대의 은퇴와 인구 고령화로 인해 집주인들이 전세보다는 매월 임대수익이 보장되는 월세나 보증부 월세를 선호하고 있어 전세의 감소세는 지속할 것으로 예상한다.[1]
전세와 월세의 차이점[편집]
전세는 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 것을 말한다. 그러면서 소유자(임대인, 집주인)에게 일정 금액을 맡기는 것이다. 이 금액을 우리는 전세보증금이라 한다. 전세보증금은 한 번에 내야 하고 집 매맷값에 어느 정도 비례하는 금액이기 때문에 큰 금액이 들어갑니다. 계약 기간은 보통 2년이다(오피스텔 같은 경우는 1년인 경우도 있음). 한번 계약을 하게 되면 2년간 거주할 수 있다. 집주인은 2년 동안 내가 준 보증금을 보관하고 있다가 또는 사용하고 있다가 계약 기간이 만기 되면 이 전세보증금을 고대로 돌려줘야 한다. 월세는 부동산을 일정 기간 빌려 쓴다는 것에 대해서는 전세와 같다. 하지만 월세는 전세와 다르게 보증금 + 다달이 월세를 내야 하며 전세보다는 적은 금액의 보증금이라 처음 시작할 때 부담이 덜하다. 그래서 대학생이나 사회초년생 같은 경우에는 전세보증금이 부담되기 때문에 월세로 많이 선택한다.
여기서 요즘에는 반전세라는 것도 있는데, 이것은 전세보단 보증금이 싸고, 다달이 내는 금액도 월세보다 싼 것이고, 전세와 월세를 절충해서 만든 것이다. 전세금에서 2000~3000만 원 정도 낮은 보증금에 월세를 추가해서 내는 방식을 말한다. 거주 목적의 집이 아닌 상가나 사무실들은 대부분 월세로 계약을 한다. 임대인 처지에서 보면 전세 또는 월세를 포함한 이러한 결정을 집주인이 하게 된다. 집주인이 목돈이 필요하면 전세로 내놓는 것이고, 다달이 수입이 발생하는 걸 원한다면 월세로 내놓게 되는 것이다. 예전에는 전세보증금을 받아서 은행에 넣어두면 이자를 꽤 많이 받았었다. 그리고 급한 일이 발생했을 때 사용을 할 수 있었기 때문에 대부분 전세로 거래가 많이 이루어졌으며 전세금을 받아서 다른 부동산을 사기도 하고 말이다.
하지만 요즘에는 금리가 너무 낮아서 전세보증금을 받아서 은행에 맡겨도 큰 이자를 받을 수 없고, 부동산 규제도 심해져서 또 다른 부동산 투자도 하기 힘든 상황이다. 전세보증금이 집주인 돈이 아니고 나중에 돌려줘야 하는 부채이기에 전세보증금을 많이 받아서 좋은 그것만은 아니기에 요즘엔 월세 거래가 많아지고 있습니다. 해외에서는 이미 주일 단위로 세를 낸 지가 오래됐으며 월급을 주급으로 받듯이 말이다. 세입자로서는 자금 사정에 따라 전세로 할지 월세로 할지 선택하게 된다. 어느 정도 목돈이 있고, 은행에서 대출이 가능한 상황이라면 조금 대출을 받아서 전세금이 채워진다면 전세를 선택하면 되지만 큰 목돈은 없지만, 다달이 월세를 낼 수입은 있고, 매달이 정도는 집을 위해 돈을 써도 된다고 하는 분들, 또는 목돈을 하고 있지만 이 돈을 2년 동안 투자하지 못하고 전세보증금으로 묶어놔야 하는 것이 싫다 하시는 분들은 월세를 선택하게 된다.
전세와 월세의 금액 비교[편집]
전세와 월세의 금액은 공식처럼 규정되어 있는 것은 아니다. 네이버 부동산을 참고하면 매매 4억/전세 3억/월세 보증금 3000/월세 110만 원/월세 보증금 5000/월세 100만 원이다. 예를 들어 전세 3억의 경우 2억5000 대출을 받는다고 가정하며 연 이자율이 4%라 했을 때 한 달 이자만 약 83만 원을 내야 한다. 결국, 5000만 원의 현금을 가지고 있고, 2억5000만 원을 대출받아서 월에 83만 원 이자를 내니까 보증금 5000만 원에 월세 83만 원이라고 해도 무방하다. 따라서 월세 보증금 5000만 원에 월세 100만 원 내는 것보다는 유리한 상황이며 보증금을 좀 더 높이는 방법도 있다. 임대차보호법 제7조의2에 의하면 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환할 때는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 원타임의 범위를 초과할 수 없다.
- 월세로 전환할 보증금액 X (한국은행 공시한 기준금리 + 연3.5%)
이렇게 공식으로 대충 계산을 해보면 보증금 1억에 월세 40만 원이 적정하다고 생각한다. 월세를 40만 원을 낮추려면 보증금을 1억을 더 높여야 한다. 현재 사는 집에 월세를 낮추고 싶다 하신다면 위의 공식대로 계산을 해보고 집주인과 협의를 해보는 것도 방법의 하나일 듯하다. 세입자는 월세를 낮추는 것이 이득이다. 보증금이 올라가더라도 은행에서 도움을 받으면 되니까 월세를 내는 것보다는 은행에 대출 이자를 내는 것이 더 유리할 수 있으니 집주인과 협의를 잘해야 한다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈전세〉, 《나무위키》
- 〈전세(傳貰)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- 〈전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세〉, 《부동산용어사전》
- 부자엄마림림, 〈전세와 월세의 차이점과 장단점 어떤 것이 유리할까?〉, 《부자로 성큼성큼 재테크하는 엄마》, 2020-05-19
같이 보기[편집]
