위키원
가등기
가등기(假登記)는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 못하였을 경우, 본등기의 순위를 보전하기 위하여 임시로 하는 등기를 말한다.
개요
법학에서 본등기를 할 법적인 요건이 충분히 갖추어지지 못했을 때, 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미한다. 즉, 가등기는 본등기를 하는 데 필요한 형식적 요인이나 실질적 요건이 구비되지 않았을 때, 장차의 본등기의 순위보전을 위하여 미리 해두는 등기를 지칭한다. 가등기에는 후일에 할 본등기의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기를 본등기로 이전하게 되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기 원인은 자동으로 소멸된다. 매매 예약, 대물변제에 따른 취득 등으로 매입할 것을 약속했을 때 아직 소유권을 확보하지는 못했으나 미래에 그 권리를 주장할 필요가 있는 경우에 이용한다. 허나 가등기에 대한 취약한 점을 노린 범죄가 있는데 바로 미등기 전매이다.
가등기에는 담보가등기와 소유권이전 청구권 가등기의 두 가지가 있다. 담보가등기는 빚에 대한 담보를 위한 가등기로 근저당권과 같은 효력이 발생된다. 소유권이전청구권가등기란, 사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것이다. 즉 전형적인 예비등기이다. 소유권이전청구권가등기는 보통 매매계약, 또는 매매예약이 원인이 되어 이뤄진다. 계약금을 미리 지급하고, 1년 후에 잔금을 지급할 조건으로 계약을 하면서 가등기를 하는 것이 매매계약을 원인으로 하는 것이고, 매매예약은 아직 계약이 체결된 것은 아니지만 미래에 체결될 것을 예정하여 가등기를 하는 것이다.
가등기담보란 가등기의 형식을 갖춘 담보형태를 말한다. 가등기담보는 채권담보를 목적으로 하며, 채무자 또는 제3자 소유의 부동산이 목적물이 된다. 가등기담보는 채권자와 채무자 또는 제3자 사이에서 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자가 채무를 불이행하는 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전 청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 변칙담보를 말한다. 가등기담보는 소유권 이전의 형식을 취하는 담보방법으로서 가등기가 담보적 효력을 확보해 주므로 가등기담보라고 부른다. 가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있다.[1][2][3]
가등기의 효력
- 청구권 보전의 효력 : 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다.
- 순위보전의 효력 : 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효된다. 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다. 그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가진다.
- 소유권이전청구권 위한 가등기[3][1]
종류와 그 특징
일반적으로 가등기의 종류에는 "청구권 보전을 위한 가등기"와 "담보 가등기"가 있다.
청구권 보전을 위한 가등기
소유권 이전 청구권 가등기는 등기법에 적용되지만, 실체법상 효력이 아예 없으며 청구권 보전이 주목적이다. 그래서 등기부 등본에는 갑구에 기재 되는 것이다. 예를 들어, 시세가 7억 원인 건물을 매수하려는 매수인이 우선 계약금과 중도금으로 매도인에게 5억 원을 지급하고 나머지 잔금은 6개월 이후에 지급하기로 하는 계약을 체결하였다고 가정해보도록 하겠다. 이러면 고액의 건물을 매수한 자로서는 매도인의 경제 상황이 6개월 동안 갑자기 악화하여 매매대상 건물이 경매로 넘어가거나 다른 제3자에게 이중매매 될 수 있는 염려가 있을 수 있으므로 계약 내용으로 인해 당장 소유권이전등기를 경료할 수는 없지만, 그 순위를 보전할 수 있는 수단으로 소유권이전 청구권 보전의 가등기를 할 수 있는 것이다. 가등기를 설정하게 되면 다음과 같은 부동산등기법 규정에 따라 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르게 되는바, 결국 대항력의 순위가 가등기를 한 때로 소급하는 것이고 본등기보다 절차가 간단하기 때문에 가등기가 많이 활용되고 있다.
부동산등기법 제88조(가등기의 대상) : 가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(請求權)을 보전(保全)하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다. 부동산등기법 제91조(가등기에 의한 본등기의 순위) : 가등기에 의한 본등기(本登記)를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.
가등기 설정 이후에는 해당 건물이 제3자에게 이중으로 매매되는 불상사가 발생하더라도 가등기 이후에 이루어진 등기는 모두 효력이 없어지게 된다. 이는 바꾸어 말하면 매수인으로서도 부동산 매매계약을 체결할 때 가등기가 끝나 있는 부동산인지 아닌지에 대해 반드시 확인절차를 거쳐야 한다는 것이다. 가등기는 가등기 의무자(예를 들어, 매도인)의 승낙이 있을 때는 신청서에 그 승낙서를 첨부하여 가등기 권리자(예를 들어, 매수인)가 이를 등기소에 신청할 수 있고, 가등기 의무자의 승낙이 없을 때는 가등기 권리자가 가등기 원인을 소명하여 법원으로부터 가처분명령을 받아 이를 첨부함으로써 단독으로 신청할 수 있다. 즉, 가등기를 경료하고자 할 때 원칙적으로는 “공동신청주의”에 의해 당사자 쌍방의 협력이 필요하지만, 가등기 의무자가 신청에 동의 또는 협력하지 않을 때는 아래 부동산등기법 규정에 근거하여 법원에 가등기를 해야 한다는 취지의 가처분명령 신청을 하고, 그에 따라 법원으로부터 가처분명령이 떨어지면 이를 근거로 단독으로 가등기 경로가 가능한 것이다.
부동산등기법 제89조(가등기의 신청방법) : 가등기권리자는 제23조제1항에도 불구하고 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 때에는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 제90조(가등기를 명하는 가처분명령) ① 제89조의 가등기를 명하는 가처분명령은 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 가등기권리자의 신청으로 가등기 원인사실의 소명이 있는 경우에 할 수 있다. ② 제1항의 신청을 각하한 결정에 대하여는 즉시항고(卽時抗告)를 할 수 있다. ③ 제2항의 즉시항고에 관하여는 「비송사건절차법」을 준용한다.
담보가등기
담보가등기는 담보를 잡기 위한 가등기로 주로 국내외 금융기관이 주요 사용자이다. 이에 따른 수수료는 고객과 은행이 반반 부담하고 실체법상 효력이 발생하기 때문에 연체하거나 갚지 않으면 등기로 전환하기 때문에 저당권과 동일 효력을 갖는다. 등기부 등본에는 을구에 기재된다. 물론 실질적으로 가등기는 소유권 이전청구 보전보다는 이쪽의 용도로 훨씬 더 많이 쓰인다. 또한, 전자의 소유권 이전청구 보전을 위한 가등기와는 달리, 담보권 실행을 위한 경매가 진행될 경우 경매 신청 시 또는 환가가 완료될 경우 당연히 소멸된다.
담보가등기는 말 그대로 담보목적으로 설정하는 가등기로서는 저당권의 성격을 지니고 있다. 채권자가 채무자에게 금원을 대여해 준 후 이를 담보하기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정한 경우에는 추후 채무불이행 발생 시 이를 현금화시키기 위해 적지 않은 기간이 소요되는 임의 경매를 진행해야 하는 번거러움이 있다. 이러한 이유로 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 대신 가등기를 경료하는 방법을 활용하게 되는데 이를 "담보가등기"라 칭하는 것이다.
다만, 담보가등기의 경우 채권자가 채무자의 긴박한 사정을 악용하여 2억 원을 빌려주면서 4억 원 상당의 건물에 가등기를 경료해 놓은 다음 추후 본등기를 경료함으로써 해당 건물의 소유권을 완전하게 취득하여 폭리를 취하는 경우 등 부당한 사례들이 발생할 수 있는데, 이와 같은 채권자의 폭리로 인한 폐단을 막기 위해 "가등기담보 등에 관한 법률(가등기담보법)"이 제정되어 시행되고 있다. 가등기담보법에 따르면 채권자는 다음과 같은 법률 규정에 따른 청산절차를 거쳐서 정당한 청산금을 채무자에게 지급한 이후에라야 비로소 본등기 경료 또는 소유권을 취득할 수 있다.
가등기담보 등에 관한 법률 제3조(담보권 실행의 통지와 청산 기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산 기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다. ② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.
제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 채무자 등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적 부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다. ② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산 기간이 지난 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 담보목적 부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산 기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.[1][4]
요건
- 가등기를 할 수 있는 권리 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 등이 있다.
- 가등기를 할 수 있는 경우 : 위 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때, 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때, 그 청구권이 장래에 확정될 것인 때이다.[2]
필요 서류
- 부동산 매도자 : 인감증명서, 주민등록초본이나 주민등록등본, 등기권리증, 인감 도장
- 부동산 매수자 : 주민등록등본이나 초본, 도장
- 공통 서류 : 건축물 관리대장, 매매계약서, 부동산 거래신고서, 환경영향 평가서(단, 특례법이나 특수한 경우 등으로 인하여 제출 안 하는 경우와 주택 경우에만 제출 면제), 토지 대장, 등기필증, 신고필증, 수입인지부착용지, 기타 수수료 납부 비용[1]
절차
가등기도 가등기권리자와 가등기의무자의 공동신청에 의하는 것이 원칙이지만, 신청서에 가등기의무자의 승낙서 또는 가처분명령의 정본을 첨부하여 가등기권리자가 단독으로 신청할 수도 있다. 소유권 이전 본등기 신청 가등기 절차는 다음과 같다. 관할등기소 찾기 및 방문
비용
증지세 최저 9천 원부터 시작 등록세액은 매매대금의 0.2%, 교육세는 등록세액의 20% 법무사를 통해서 했을 적게는 0.5% 최고 20%[1]
가등기의 신청인
- 가등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같다.
- 등기의무자 : 가등기 설정자(소유주)
- 등기권리자 : 가등기권자
- 가등기권리자는 등기가 공동신청주의임에도 불구하고 다음과 같은 경우 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.
- 가등기의무자의 승낙이 있는 경우
- 가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 경우[3]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
