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거주요건
거주요건(居住要件)은 일정한 곳에 머무는 것에 대한 필요한 조건을 말한다.
개요
1세대가 보유한 1주택을 양도하여 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않는다. 다만 1세대 1주택이라고 하더라도 해당 주택에서 2년을 실제로 거주한 경우에만 비과세를 적용받을 수 있다. 거주요건은 납세자가 직접 실제 거주한 사실을 입증한 내용을 토대로 관할 세무서장이 실제 거주 여부를 판단하게 된다. 즉, 납세자가 직접 2년 거주요건에 대해 실제로 거주하였다는 사실을 증명해야 한다. 확인 서류는 주민등록등본 등이며 취학, 근무상 형편, 질병의 치료 및 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우와 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우 등은 각각 1년 및 2년 이상 거주하여야 비과세를 받을 수 있다. 거주요건은 세법상 정해진 바가 없고, 사실상의 거주 내용과 주민등록상 내용이 다를 경우 사실상 거주한 사실을 입증할 수 있는 자료라면 어느 것이든 가능하며 다음과 같은 예시를 참고할 수 있다.
- 실제 거주를 주장하는 주택의 전기료 및 수도료, 도시가스 비용 부담 내역
- 자동차 주행 기록 혹은 교통카드 사용 내역
- 아파트의 입주자 관리 카드
- 이삿짐센터 확인서 혹은 영수증
- 케이블 tv 등 고정 임대료의 설치 및 사용요금 명세서
- 거주자 우선 주차지역 사용 영수증
- 공공요금 및 관리비 납부영수증
1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건을 증명하기 위해서는 정해진 요건이 있는 것이 아니라 위의 예시 등을 종합하여 거주한 사실을 입증할 수 있으면 된다.[1][2]
다음은 전세값을 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생임대인에게 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 실거주 요건(2년)이 면제된다. 2022년 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율이 100%에서 60%로 인하된다. 기획재정부는 2022년 7월 26일 열린 국무회의에서 이런 내용을 담은 종합부동산세법·소득세법·법인세법·개별소비세법 시행령 일부개정령안을 심의·의결했다고 밝혔다.[3]
거주요건 관련
2년 거주요건
양도소득세에서 최대의 절세는 단연 1세대 1주택 비과세 일 것이다. 비과세 여부에 따라 세액이 크게 차이가 나므로 비과세 요건을 꼼꼼히 검토해야 한다. 상담하다 보면 간혹 안타까운 사연을 접하게 된다. 1세대 1주택 비과세의 기본요건은 2년 보유 2년 거주요건이다. 단 며칠이 모자라서 과세가 되는 경우도 있고, 거주요건이 없는 줄 알고 양도했는데 2년 거주요건을 충족해야 하는 경우라면 난감함을 넘어 경제적으로 큰 손실을 피할 수 없다. 그중에 2년 거주요건에 대해 자세히 알아보겠다. 거주요건이 필요한 주택과 거주하지 않아도 되는 주택을 먼저 명확히 구분해야 한다. 또한 임대사업자등록을 하는 경우에는 거주요건의 예외를 두기도 하며 거주기간의 기산일도 민감한 문제이다.
1세대 1주택 비과세는 다른 요건을 충족했다면 원칙적으로 2년 보유하기만 하면 된다. 즉, 거주요건이 없다. 하지만 지난 2017년 8.2부동산 대책에서 2년 거주요건이 새롭게 추가되었다. 소득세법 시행령 154조 1항에 따르면 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간에 2년 거주요건을 충족해야 1가구 1주택 비과세 대상이 된다. 취득 당시 조정대상지역 내 주택이 아니라면 지금도 여전히 2년 거주하지 않아도 비과세할 수 있다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이거나 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택인 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것이 입증될 때는 취득 당시 조정대상지역 내 주택일지라도 종전 규정대로 거주요건이 없다. 또한, 양도 당시 조정대상지역일지라도 취득 당시 조정대상지역 내 취득한 주택이 아니면 2년 거주요건이 없다.
다음은 예외적으로 취득 당시 조정대상지역 내 주택일지라도 거주요건이 없는 주택을 정리했다.
- 원칙 : 취득 당시 조정대상지역 내 주택이라면 2년 거주해야 1주택 비과세할 수 있다.
- 예외 : 다음 중 어느 하나의 경우에는 조정 대상 내 취득일지라도 2년 거주하지 않아도 된다.
- 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
- 무주택 1세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우
- 취득 당시 조정대상지역이 아닌 경우
- 무주택가구가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약 체결을 체결하고 계약금을 지급한 경우
- 2019년 12월 16일 이전에 임대사업자(단기, 장기) 등록을 하고 요건을 갖춘 경우[4]
양도세와 주담대 거주요건 폐지
윤석열 정부의 첫 부동산 대책인 6·21 대책이 나왔다. 이전 문재인 정부에서도 첫 대책이 비슷한 시기에 나왔으며 2017년 6·19 대책이다. 정권을 막론하고 출범 초기부터 부동산이 당면 과제였다는 의미일 것이다. 우선 양도소득세의 비과세 조건 중 거주요건이 조건부로 없어진다. 정확히 말하자면 이른바 5%를 지킨 임대인에 대해 거주요건을 면제하는 것이며 상생임대인이란 개념이다. 과거의 임대사업자처럼 임대료 상승률을 5% 이내로 조정하는 대신 혜택을 주는 것이다. 종전엔 이런 상생임대인들에 대해서 비과세를 위한 거주기간 2년 가운데 1년을 인정해줬는데, 앞으론 2년을 모두 쳐주겠다는 게 이번 대책의 내용이다. 결국 시장에 임대주택을 공급하는 다주택자들의 역할을 인정하겠다는 의미이며 물론 이 같은 비과세는 1주택 상태일 때 가능하다. 만약 다주택자라면 현재 거주하는 집을 처분한 뒤 임대주택만 남았을 때, 해당 임대주택에 굳이 거주하지 않더라도 거주기간을 인정받아 비과세 매각이 가능해지는 것이다. 2024년 연말까지 한시적으로 적용되며 적용 범위에 대한 모호함이 다소 있고, 시장에 불필요한 신호를 줄 가능성도 있어 보인다. 또한, 주택담보대출의 전입 의무도 없어지며 지금까지는 대출받아 새로 산 집에 6개월 안에 입주해야 했는데 이게 폐지되는 것이다. 기존주택 처분시한은 6개월에서 2년으로 늘어난다. 앞서 양도세의 일시적 2주택 기간이 2년으로 환원되고, 취득세 또한 여기 맞춰 개정된 점에 미뤄보면 주담대 전입의무 폐지도 당연한 수순이긴 했다.
분양가 상한제 적용 주택의 거주의무도 개편되는데, 청약시장에 대한 파장이 클 것으로 보이며 상한제를 적용받는 집은 분양가 수준에 따라 집주인의 의무로 거주해야 하는 기간이 정해진다. 문제는 거주의무 시점이 최초 입주가능일, 즉 준공 직후부터라는 것으로 상한제 아파트는 전세입자를 들여 자금을 조달하는 시나리오가 불가능했다. 하지만 앞으론 최초 입주가능일이 아니라 언제 처분하든 그 전에만 거주의무를 채우면 된다. 당장 입주할 때 돈이 모자라다면 세입자를 들여 잔금을 냈다가, 해당 주택을 처분하기 전에만 거주의무를 충족하면 되는 것이다. 그런데 5년 뒤, 10년 뒤에 이행될지 모르는 의무를 어떻게 관리감독 할 것인지가 모호하다. 사실상 자금조달의 문제가 해결된 만큼 청약시장에 상당한 가수요가 인입될 가능성도 있다. 임대차 3법 결국 폐지가 아닌 조정 수순으로 가며 계속 나왔던 이야기이기도 하지만 만들어진 법을 없애는 게 이렇게 쉬운 일이 아니다. 임대차 3법의 핵심은 임대사업자에게만 적용되던 5%룰을 모든 임대인에게 적용하는 게 골자이다. 모두가 5%룰을 지키는 상황이라면 정부 입장에선 임대사업자가 필요하지 않으며 아파트 등록임대사업자가 없어진 이유이기도 하다. 임대차 3법이 남아있는 동안은 당연히 임대사업자 부활 논의도 힘을 받기 어려운 구조이다.
종합부동산세
종합부동산세는 추가공제를 다시금 공식화했는데 전년도 공시가격으로 종부세를 산정하는 것 외에도 1주택 단독명의에 대해 공시가격 14억 원까지 공제를 적용한다. 종부세법이 정한 공제액은 주택수와 관계없이 6억 원이다. 여기에 1주택 단독명의는 5억을 추가로 공제해주고(6억+5억=11억 공제), 이번에 다시 추가로 3억을 공제해 총 14억 원을 빼준다는 것이다. 다시 말하면 1주택 단독명의에 한해 공시가격 14억 원이 넘어야 종부세를 낸다는 이야기이며 다주택자들도 혜택을 본다. 공정시장 가액비율이 100%에서 60%로 완화되기 때문이며 공정시장 가액비율은 일종의 추가공제 개념이다. 이 숫자가 낮을수록 많이 공제되는데, 그동안은 점진적으로 없애왔지만 2022년부턴 오히려 확대하기로 했다. 물론 1주택자는 공정시장가액비율 조정으로 다주택보다 많은 세금을 줄일 수 있다. 중요한 건 종부세에도 일시적 2주택 개념이 적용되는데 주택수에서 빠지지만, 과세표준에 합산된다. 그러니까 일시적 2주택인 상황에선 다주택 중과세율이 아닌 1주택 일반세율을 적용받고, 과세표준은 두 주택의 공시가격을 더해서 구해야 한다는 것이다. 낯선 개념이기 때문에 많은 주의가 필요하다. 공급대책은 복잡하게 거론됐지만 사실상 정해진 게 없다고 봐야 하며 새 정부 출범 100일 안에 대책을 내겠다고 했는데, 결국 7~8월에 공급대책이 별도로 발표될 예정이다. 공언한 250만 가구 공급을 채우려면 지난 정부의 사업을 상당 부분 승계할 수밖에 없으며 짧은 시간 안에 혁신적인 공급방안이 나올 가능성은 크지 않아 보인다. 또한, 신도시는 이미 지정할 대로 지정했다.
분양가 상한제
분양가 상한제도 개편되며 많은 정비사업 조합에서 기다린 소식이다. 상한제는 토지비와 건축 비, 가산비를 더해 분양가를 산정하는 방식이며 이들에 반영되는 항목을 골고루 다 올릴 수 있게 한 게 이번 대책의 내용이다. 토지비의 경우 해당 구역 내 표준지의 공시지가를 토대로 부동산원이 검증하는데, 이에 대한 논란이 있다 보니 검증기관을 추가한다는 계획이다. 건축비는 최근 급등한 원자재값이 반영되도록 장치를 마련하고, 가산비는 조합의 사업비용을 녹일 수 있게 할 예정이다. 둔촌주공 등 분양가 산정을 문제로 지연되고 있는 사업들이 혜택을 볼 수 있다. 그렇다고 해서 분양가를 마구 올릴 수 있는 것은 아니며 가격을 올릴 수 있는 상단이 정해져 있기 때문에 당장 눈에 띄는 공급을 이끌어내긴 어려울 것이란 관측이 많다. 그러나 정비사업은 속도전이며 나아진 여건을 수용해 분양을 서두르려는 조합이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 요지의 분양물량이 늘어나지만 가격은 오르기 때문에 상한제 개편과 맞물려 주택도시보증공사(HUG)의 고분양과 관리제도도 개선된다. 원자재값 상승을 반영하고, 인근 시세 산정을 되도록 10년 이내 신축으로 한다는 게 골자인데 건설사들의 이의신청을 받아주겠다고 처음으로 언급한 것도 눈에 띈다.
정부는 그동안 HUG를 통해 우회적으로 분양가를 관리해왔으며 HUG가 분양보증 사업을 한다는 점을 이용해서 말이다. 분양보증은 아파트를 짓는 사업자가 망할 경우 보증기관이 수분양자들에게 대신 돈을 돌려주는 개념이다. 선분양 사업장은 무조건 HUG의 분양보증을 받아야 분양에 나설 수 있으며 그래서 HUG가 보증을 대가로 분양가를 통제해올 수 있다. 지난 정부가 분양가 상한제를 민간택지에 도입하기 전까지 가격 관리를 해온 방법이다. 상한제 완화와 함께 HUG의 고분양가 심사도 완화된다면 새 아파트의 분양가는 오를 수밖에 없는데 변수는 부동산시장 분위기이다. 냉랭하게 식어 있는 상황에서 고분양가가 속출해 흥행에 참패한다면 시장 경색을 가속화할 수도 있다. 규제지역에서 해제되는 지역도 곧 나올 것이며 투기과열지구나 조정대상지역 해제 요건에 드는 지역이 꽤 많아 보인다. 현재 물가상승률을 감안하면 거의 대부분이 지역이 필수요건과 정량 요건을 갖춘 것으로 보인다. 다만 정부는 여기에 미분양주택 현황 등을 감안하겠다고 언급했는데 어딘지는 감이 올 것이다. 이달 말 열리는 심의에서 규제가 풀릴 가능성이 높아졌으며, 다만 섣부른 규제 해제가 부작용을 낳은 사례도 많았다. 몇 년 전 부산의 상황이 그랬으며 특히 조정대상지역으로 묶인 지역이 풀려 비규제지역이 된다면 청약시장에 대한 허들이 완전히 사라지는 셈이다. 분양권 전매 가능 시점 또한 앞당겨져가고 가라앉은 시장에 불필요한 자극을 줄 수 있기 때문에 신중한 결정이 요구된다.[5]
동영상
각주
- ↑ 세무회계 지원, 〈2년 거주요건의 증빙은?〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-13
- ↑ 〈알기 쉬운 양도소득세〉, 《국세청》
- ↑ 기획재정부, 〈상생임대인 2년 거주 면제·종부세 공정가액비율 60%로 하향〉, 《대한민국 정책브리핑》, 2022-07-26
- ↑ 변종화, 〈양도세 : 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 및 기산일〉, 《택스넷 POST》, 2021-04-05
- ↑ 집코노미, 〈양도세·주담대 거주요건 폐지〉, 《네이버 포스트》, 2022-06-22
참고자료
- 〈양도세거주요건〉, 《네이버 국어사전》
- 〈알기 쉬운 양도소득세〉, 《국세청》
- 세무회계 지원, 〈2년 거주요건의 증빙은?〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-13
- 변종화, 〈양도세 : 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 및 기산일〉, 《택스넷 POST》, 2021-04-05
- 집코노미, 〈양도세·주담대 거주요건 폐지〉, 《네이버 포스트》, 2022-06-22
- 기획재정부, 〈상생임대인 2년 거주 면제·종부세 공정가액비율 60%로 하향〉, 《대한민국 정책브리핑》, 2022-07-26
같이 보기
