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경공매
경공매는 경매와 공매를 포함한 두 가지 방식을 의미한다.
경매와 공매
공매
공매는 세금이 체납되어 정부 기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것을 말한다. 공공기관인 한국자산관리공사(KAMCO)에서 주관하고 있으며 경매가 개인 간 채무 관계로 발생하는 것이라면 공매는 공공기관과 관계있다고 생각하시면 편하다. 일반적으로 세금체납자들의 물건들이 나오는 경우를 생각하시면 될 것 같다.
공매로 나오는 자산의 종류
공매는 크게 수탁자산, 압류재산, 유입자산, 국유자산(대부자산) 4가지 종류가 나오게 된다.
- 수탁자산 : 금융기관이나 기업이 가지고 있는 부동산을 한국자산관리공사에 매각을 위임해서 일반인에게 매각하는 것이다.
- 압류재산 : 일반적으로 알고 있는 세금을 내지 못해 국가기관이 체납자의 재산을 압류해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하는 것으로 수익이 가장 많다고 한다.
- 유입자산 : 금융기관의 구조개선을 위해 한국자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산이나 부실징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인들에게 매각하는 것이다.
- 국유자산(대부자산) : 국가 소유 잡종재산을 위임받아 관리와 처분하는 것으로 일반인들에게 매각 및 임대하는 것이다.
공매의 장점
- 컴퓨터나 모바일(앱)을 통해 입찰이 진행되어 절차가 간단하다.
- 공신력이 있는 한국자산관리 공사에서 주관하기 때문에 신뢰도가 높으며 정보를 얻기 용이하다.
- 경매보다 공매는 참여자가 적어 경쟁률이 낮은 편이다.
- 수탁재산이나 유입재산의 경우 명도절차가 없어 권리의 하자가 없다.(일부 예외 있음)
- 매매대금의 전부를 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능한 예도 있다.
- 매매대금을 분할납부가 가능하기도 하다.
- 때에 따라 잔금을 치르기 전에 다른 사람에게 되팔거나 사용할 수 있다.
공매의 단점
- 압류자산을 공매로 받으면 명도를 부담해야 한다.
- 매입부동산이 토지일 경우 토지거래허가대상인 토지에 해당된다면 반드시 관할관청으로부터 토지거래허가를 받아야 한다.
- 주거용 부동산일 경우 임차금을 필요할 수 있다.
- 말소되지 않은 권리가 있을 수 있다.(등기부 등본 사전체크)
- 경매보다 평균적으로 가격이 비싼 편이다.[1]
경매
경매(競賣)란 빌려 간 돈을 제날짜에 갚지 못해서 담보로 가지고 있던 부동산(혹은 동산)에 대한 강제 집행을 하는 것을 말한다. 또 물품을 판매하는 방법의 하나로, 상품의 가격을 판매자가 미리 정하지 않고, 구매 희망자(입찰자)들이 희망하는 가격을 적어내면 그중 최고가를 적은 입찰자에게 판매(낙찰)하는 방식이다. 상품의 본질적 가치 외에도 희소성, 입찰자의 구매욕 등에 따라 가격이 결정되기 때문에, 상품 가치 이상의 가격이 매겨질 수도 있다. 판매자는 물품의 희소성이나 입찰자의 구매욕을 정확히 알 수 없으므로, 정보 경제학적으로 최고의 선택을 하기 위해 경매라는 메커니즘을 사용하게 된다. 자칫 잘못하여 입찰자가 없거나 적으면 턱없이 낮은 값에 낙찰되는 경우도 발생한다. 이것을 악용하여 경매 참가자끼리 밀약하여 높은 가격을 부르지 않는 예도 있고, 반대로 경매장 쪽에서 사람을 풀어서 높은 가격을 부르게 하는 예도 있다.
현대에는 미술품 및 골동품, 부동산, 사업권 등 매우 다양한 분야에서 경매를 도입 중이며, 세금 체납 또는 채무 등으로 인해 압류를 당하여 빨간 딱지가 붙은 물건들을 법원경매로 처리하고 있다. 대한민국에서는 크게 일상화된 거래 방식은 아니며, 대개 국내에서 방송이나 신문, 길거리에서 '경매'라는 표현은 십중팔구 위의 법원경매를 뜻한다. 공공기관의 물건을 경매 방식으로 판매하는 것은 '공매'라고 한다. 또한, 공동으로 입찰할 때는 공동입찰신고서를 입찰표와 같이 제출해야 한다. 대한민국의 법원경매는 담보권 실행을 위한 경매와 강제경매로 나뉜다. 법원경매를 하려면 최소한 본인이 권리관계를 해석할 수 있는 능력을 갖추고 있어야 했으나 그러할 여력이 안 된다면 공인중개사에게 중개보수를 주고 대신 경매시킬 수 있다.(매수신청 대리) 가장 비싼 값을 제시하는 사람에게 판다는 뜻으로만 쓰이는 일이 거의 100%라서 인식은 너무나도 없지만 가장 비싼 값을 제시하는 사람에게 판다는 뜻으로만 쓰이는 일이 거의 100%라서 인식은 너무나도 없지만, 경매(競買)라는 단어도 존재는 한다. 경매(競賣)와는 반대로, 판매 희망자가 여러 명일 때 가장 낮은 값을 제시하는 사람으로부터 사는 것이다.[2]
경·공매 동시 진행
경매와 공매는 상호 불간섭이 원칙이다. 경매와 공매가 동시에 진행되더라도 근거 법률과 집행 절차가 다르므로 서로의 관계를 떠나 각자가 진행하는 것을 기본으로 하고 있다. 민사집행법상의 경매와 국세징수법상의 공매에 대해 이해를 하고 있고 입찰 날짜가 비슷하게 진행된다면 각 제도의 특징을 최대한 활용하여 특별한 투자도 가능하다. 현재 경매는 기일입찰에 진행하고, 공매는 온비드 사이트를 통한 월~수요일 기간입찰로 진행하고 있다. 입찰 발표는 경매는 매각기일(입찰) 당일에 하고, 공매는 다음 날(통상 목요일) 11시경에 한다. 매각결정은 경매는 1주일 후에 하고, 공매는 다음 주(통상 월요일) 10시경에 한다. 쉽게 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우 잔금을 먼저 납부한 입찰자가 소유권을 취득하게 된다. 경매의 경우 잔금을 내려면 규정을 떠나 실무적으로 1주일의 매각허가결정 기간과 1주일의 항고기간이 지나야 납부할 수 있지만, 공매의 경우 매각결정 후 다음날 납부가 가능하다.
시간상으로 보면 1주일 정도의 차이가 생긴다는 것이다. 경매나 먼저 낙찰이 되더라도, 공매에서 1주일 이내에 낙찰이 된다면 공매 매수인이 유리할 수 있다. 공매 물건은 경매 물건에 비하면 부동산의 경우 10% 정도밖에 되지 않고 인도의 어려움이 있어서 경쟁률이나 참가자가 다소 낮기 때문에 공매물건을 위주로 접근하는 것도 하나의 방법이라 생각된다. 경매와 공매의 집행 비교 표에서 보듯이 근거법률, 기입등기, 현황조사, 물건명세서, 최저매각가, 차순위매수신고, 공유자우선매수신고, 전매수인의 입찰, 기록열람, 납부기한, 배당금액, 인도명령 등에 차이가 있음을 볼수 있다. 이중 공매에서는 차순위매수신고, 상계신청, 납부기한 경과 후 납부, 인도명령신청 등이 불가능하기 때문에 이를 감안하여 입찰해 참여하면 된다. 지지옥션 사이트(유료)에서는 경공매동시진행 검색 게시판이 있다.
이 검색을 통해 동일한 사건에 대해 여러 정보의 취득이 가능하고, 경매와 동매의 집행의 차이를 이용하여 장점을 최대한 살릴 수 있다. 경공매 동시진행을 검토하여 물건을 선정할 때에는 경매와 공매의 입찰일이 1주일 내에 있는 게 물건이 좋다. 경매의 경우 통상 30~40일을 기준으로 유찰이 되어 20~30%씩 저감이 되어 진행이 되고, 공매의 경우 1주일 마다 유찰이 되어 10%(50%이하 5%)씩 저감이 되어 진행이 되기 때문에 유사한 금액대과 입찰기간이 비슷한 물건을 투자의 대상으로 삼는 것이 좋다.[3]
구분 경매(법원) 공매(KAMCO) 근거법률 민사집행법 국세징수법 법률적 성격 채권·채무관계 조정 공법상의 행정처분 기입등기 경매개시결정 기입등기 압류 및 납세담보에 대한 공매공고의 부기등기 현황조사 집행관 세무공무원 물건명세서 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 공매재산명세서(현황조사 및 감정평가서 포함) 최저매각가 전차가격의 20~30% 감액 전차가격의 10% 감액(50% 이하시 5% 감액) 차순위매수신고 매각기일의 종결고지 전 없음 공유자 우선 매수 신고 매수신청 불가 매각결정 기일 전 전매수인의 입찰 기록열람 가능 매수신청 가능 기록열람 매각기일로부터 1주일 이내 배분관련 서류의 열람·복사 매각결정 매각기일의 종결고지 전 개찰일로부터 3일 이내 농지취득자격증명 매각결정기일 전까지 제출(미제출시 매각불허) 매각결정 전 제출 불필요(미제출시 소유권이전 불가) 상계여부 가능 불가능 납부기한 매각허가 결정일로부터 1월 이내 매각결정일로부터 7일 이내(30일 한도) 납부기한 경과시, 납부 가능여부 가능(재매각기일 3일 이전) 불가능 매수대금 지연이자 있음 없음 배당이의 절차 배당이의의 소 행정처분에 대한 불복 배당금액 매각대금, 지연이자, 항고 보증금, 전매수인의 보증금, 보증금 등 이자 매각대금 및 예치이차 잔금 미납시 입찰보증금 배당할 금액에 포함 체납액 충당, 잔여금액, 체납자 지급 인도명령 있음 없음
각주
참고자료
- 〈경매〉, 《나무위키》
- 〈경매〉, 《네이버 국어사전》
- 〈공매〉, 《네이버 국어사전》
- 〈경·공매 동시진행〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- 부자아빠의 부동산연구소, 〈공매란 무엇일까?(Feat. 공매의 개념과 장단점/경매와의 차이점)〉, 《티스토리》, 2020-04-21
같이 보기
