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경매배당
경매배당(競賣配當)은 채무자의 부동산을 경매로 팔아 그 매각대금으로 빚을 갚는 절차를 말한다.
개요
경매에서 배당이란 경매사건에서 낙찰된 금액으로 채권자들에게 돈을 우선순위에 따라 나누어주는 과정을 말한다. 만약에 낙찰금액이 모든 채권자의 채권액보다 많으면 배당하고 남은 금액을 채무자 겸 소유자에게 돌려준다. 현실적으로 총 채권액이 낙찰금액보다 크기 때문에 경매법원은 배당원칙과 배당순위에 의하여 배당금액을 정하여 나누어주게 된다. 여기서 나오는 개념이 바로 배당과 교부이다. 배당은 채권자의 채권액이 낙찰된 금액보다 큰 경우에 나누어주는 것을 말하지만, 교부는 반대의 상황을 말한다. 간혹 경매사건에서 보게 되는 교부청구가 여기에 해당된다. 경매절차는 대체로 압류, 현금화, 배당(만족)이라는 3단계의 절차로 진행된다. 따라서 절차가 제대로 시행되고 낙찰자가 매각대금을 지급하면 집행법원은 배당 절차를 밟아야 한다(민집법 145조). 그리고 배당을 쉽게 이해하기 위해서는 절차를 먼저 그려보는 게 좋다.
매각대금 납부 → 배당기일 지정 및 통지 → 채권계산서 제출 → 배당표 작성 및 교부 → 배당기일 → 배당표의 확정 → 배당의 실시 → 배당표에 대한 이의
배당기일 지정 및 통지의 경우 매각대금 반부일로부터 3일 내 지정하고 이해관계인과 채권자에게 배당기일 통지한다. 그래서 채권자를 포함한 이해관계인으로서는 배당기일 3일 전에 배당표의 수정 및 이의를 요청하기 위해 이 시기를 놓치지 말아야 한다. 권리분석의 핵심은 배당표의 작성이라는 말은 과언이 아니다. 그 이유는 배당순위에 따라 채권자나 임차인들의 배당액이 얼마인지 입찰전에 분석하는 것은 명도의 난이도 및 경매수익률에 직접적인 연관이 있기 때문이다. 그 예로 대항력은 없지만, 배당을 모두 받는 임차인과 미배당 임차인은 명도 시 저항 자체가 완전히 다르므로 점유를 회복하는데 시간과 비용이 많이 발생하게 된다. 입찰 전에 배당을 예상해 보고 경매물건의 입찰가나 시기를 결정하는데 핵심이 되는 것이 바로 배당이다.[1]
배당의 원칙
경매에서는 권리분석이 중요하며 권리분석을 할 때 각 채권자가 얼마를 배당받을지도 분석하면, 입찰 여부와 입찰가를 현명하게 결정할 수 있다. 경매 투자자가 아니더라도 배당의 원칙을 알아야 한다. 주변에 전세로 사는 집이 경매로 넘어가게 되었는데 보증금을 찾을 수 있을지 발을 구르는 경우를 자주 본다. 채무자가 돈을 갚지 않아 부득이하게 담보로 잡은 부동산을 경매 신청하는 때도 있다. 부동산 경매, 특히 배당에 관한 지식은 우리가 살아가는 데 필수적이다.
- 배당 1원칙 : 선 순위 채권자 우선
- 배당의 원칙은 단순하며 선 순위의 채권자를 우선으로 배려한다. 그렇다고 무조건 선순위 채권자부터 돈을 모두 돌려주는 것은 아니며, 물권은 물권의 본질대로, 채권은 채권의 본질대로 인정한다.
- 배당 2원칙 : 물권은 흡수배당
- 근저당권·전세권 등은 물권이다. 이 경우 다른 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받는 우선 변제권이 있다. 먼저 배당한 다음에 남은 돈을 후순위 채권에 배당이며 이를 '흡수배당'이라고 한다. 후 순위 채권자의 배당 몫까지 흡수하여 돈을 돌려받는다는 의미한다.
- 배당 3원칙 : 채권은 안분배당
- 안분배당이란 우선 변제권이 없는 모든 채권끼리 '채권자 평등의 원칙'에 따라 순위에 상관없이 평등하게 배당을 받는 것을 말한다. 여기서 평등이란 '똑같이'가 아니라 '공평하게'라는 의미이다. 각 채권액의 비율에 따라 고르게 나누는 것이다. 가령 A 씨의 채권은 100원, B 씨의 채권은 200원인데 전체 배당금이 90원밖에 없다면 채권액의 비율에 따라 A 씨에게는 30원, B 씨에게는 60원을 배당해 주는 것이 안분배당이다.[2]
실제 배당의 진행
배당할 금액의 확정
배당은 앞서 말한 바와 같이 채무자의 재산을 강제매각하여 현금화한 뒤 그 돈을 채권자들에게 나누어주는 '빚잔치'의 개념이라고 설명하였다. 배당금액의 재원은 단순히 경매로 매각되어 낙찰자가 납부한 금액이 아니다. 바로 아래와 같이 구성이 되어있다.
- ① 매각대금(매수인의 매수보증금 포함)
- ② 재매각시 전 매수신청인이 낸 매수신청보증금(민집법 138조 제4항)
- ③ 재매각절차가 취소되었을 경우에 매수인이 대금지급기한부터 대금납입 당일까지 연 12%에 의해 지급한 지연이자(민집법 138조 3항)
- ④ 매각 허부에 대한 항고인의 기각 시 공탁한 보증금, (민집법 제137조 제6항)
- ⑤ 매각 허부에 대하여 채무자와 소유자 이외의 자가 항고를 제기하였다가 기각된 경우에는 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지 연 12%의 이율에 이하여 산정된 금액(민집법 제130조 제7항)
바로 이런 금액들이 포함되어서 배당이 되는 것이다. 여기서 경매초심자들이 조심해야 할 부분이 바로 ②번 항목이다. 권리분석을 잘못하여 낙찰 후 잔금납부를 포기하는 경우 입찰시 납부한 보증금은 반환되지 않고 배당재단에 귀속되어 채권자들에게 배당이 되는 것이다. 즉 입찰보증금을 몰수당하게 된다. 그래서 꼼꼼하고 전략적인 권리분석이 필요한 것이다. 자신의 채권을 만족시키기 위해 채권자들은 배당요구종기일까지 그 채권의 원금, 이자 비용 기타 부대채권 액수를 신고해야 한다. 배당요구종기까지 채권 신고를 하지 않은 경우에는 등기부등본과 집행시 기록된 서류와 증빙에 의해서 임의로 계산하게 된다.
이 경우 잘못 계산된 금액에 대해 채권자는 다시 채권액을 추가 하지 못하기 때문에 주의를 기울여야 한다(민집법 제84조 제4항, 제5항). 배당기일을 지정할때는 매각대금이 지급되면 3일안에 배당기일을 정하고 이해관계인들에게 통지를 하게 된다. 다만 채무자가 외국이거나 있는 곳이 불분명한 경우에는 통지하지 아니한다(민집법 제146조). 배당표는 각 채권자와 채무자가 쉽게 열람할 수 있도록 배당기일 3일 전까지 작성하여 그 원안을 법원에 비치하게 된다(민집법 149조 제1항). 배당표에는 매각대금, 각 채권자의 채권의 원금, 이자, 비용, 배당의 순위와 배당의 비율이 기재되어 있다. 그래서 이해관계자는 배당기일 3일 전까지 법원에 연락하여 배당 부분에 문제 있는지 확인하고 수정하는 절차를 거쳐야 한다.[1]
배당절차
배당의 의미
배당이란 매각허가결정이 확정된 경우에 매각된 부동산의 매각대금으로 경매절차에 참가한 각 채권자를 만족하게 할 수 없을 때 민법, 상법 기타 법률에 의하여 권리의 우선순위에 따라 매각대금을 나누어 주는 절차를 말한다.
매각대금으로부터 변제(배당)받을 채권자의 범위
- 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자
- 이중경매신청인(선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 채권자)
- 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
- 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자
- 저당권·전세권·임차권자 등 : 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하므로, 별도의 배당요구가 필요하다. 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우는 배당요구가 필요한지에 관하여 견해가 나뉘어져 있다.
- 체납처분에 의한 압류권자 : 첫 경매개시결정등기 후에 체납처분에 의한 압류등기(참가압류포함)가 된 경우에는 집행법원에 배당요구 종기까지 교부청구를 하여야 배당을 받을 수 있다.
- 종전 등기기록상의 권리자
- 재개발, 재건축사업시행결과 공급된 부동산에 대하여 경매할 때 종전 부동산등기기록에 기입되어 있던 부담등기의 권리자들은 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있다.
- 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있는 자
- 집행력 있는 정본을 가진 채권자 : 강제집행에 집행문이 필요한 것은 집행문을 부여받아야 하지만 집행문이 필요 없는 지급명령이나 이행권고결정, 배상명령 등은 집행문이 없어도 된다.
- 첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자 : 여기에는 단순히 가압류결정을 받은 채권자는 포함되지 않고 당해 매각부동산에 대하여 가압류 집행을 마친 가압류채권자를 말한다.
- 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
- 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법이 적용되는 임차권 중 등기 안 된 임차권자의 임대차보증금채권, 임금채권, 사용인의 우선변제권이 여기에 해당하고, 특히 주택이나 상가건물의 임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 별도로 배당요구해야 한다.
- 경매개시결정 이후에 등기된 저당권, 전세권, 등기된 임차권 등의 채권자
- 조세 기타 공과금 채권 : 배당요구의 종기까지 국세징수법상의 체납처분의 예에 따라 압류·참가압류 또는 교부청구를 하여야만 배당받을 수 있다.
- 대위변제자의 배당요구 : 피대위자가 배당받기 위하여 배당요구가 필요한 경우에는 대위할 범위에 관하여 대위권자만이 배당요구해도 되고, 피대위할 범위에 관하여 피대위자가 이미 배당요구하였거나 배당요구 없이도 당연히 배당받을 수 있는 경우에는 대위권자가 따로 배당요구하지 않아도 배당기일까지(배당표가 확정되기 전까지) 대위권자임을 소명하면 된다.
- 배당요구의 방식
- 서면신청
- 기재할 사항 : 채권의 원인과 액수를 기재해야 하고, 여기서 원금은 배당요구서 제출 당시의 원금을, 이자는 배당기일까지의 이자를 말하고, 배당기일이 정해지지 아니한 경우에는 이자율로 표시해도 된다. 그 외 비용과 부대채권을 기재할 수 있다.
- 배당요구할 수 있는 때
- 시기 : 압류의 효력 발생 시(채무자에 대한 경매개시결정 송달 시와 경매개시결정등기 중 먼저 도래한 때) 이후이고, 경매개시결정 후 압류효력 발생 전에 배당요구가 있으면 압류효력 발생 시에 배당요구의 효력이 발생한다.
- 종기 : 첫 매각기일 이전으로서 집행법원이 정한 때이다.
- 배당요구할 수 있는 채권
- 집행채무자에 대한 채권일 것
- 이행기가 도래한 채권일 것
- 배당요구의 효력 : 배당요구채권자는 매각대금으로부터 배당받을 권리가 있고, 그 외 집행법원으로부터 배당기일통지를 받을 권리, 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견을 진술할 권리가 있다. 배당요구는 민법 제168조 제2호의 압류에 준하는 것으로서 시효중단의 효력이 있다.
- 배당요구서 부제출(일부 배당요구)의 효과 : 배당요구 종기까지 배당요구하지 아니한 때에는 배당받을 수 없고, 채권의 일부 금액으로 압류 또는 배당요구한 경우 배당요구의 종기 후에는 그때까지 배당요구하지 아니한 채권을 추가하거나 확장할 수 없다.
- 배당요구의 철회 : 배당요구는 채권자가 자유롭게 철회할 수 있으나, 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.
계산서의 제출
- 계산서 제출의 최고 : 법원사무관 등은 각 채권자에 대하여 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주 안에 법원에 체줄할 것을 최고한다.
- 계산서의 방식 및 제출시기
- 계산서에 적어야 할 사항은 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용으로서 배당표에 적어야 할 사항과 동일하다.
- 원금은 채권신고서 제출 당시의 원금액 중 변제 등으로 소멸한 것이 있으면 감축할 수 있을 뿐, 배당요구의 종기까지 적법하게 추가배당요구를 한 경우가 아닌 한 채권신고서 제출 당시의 원금액을 초과하지 못한다.
- 이자에는 배당기일까지의 이자가 포함되고, 부대채권은 지연손해배상채권, 소송비용액확정절차에 의하여 확정된 본안소송비용 등을 말하며, 집행비용은 매각대금에서 우선변제받을 집행비용, 즉 공익비용을 말하는데, 계산서를 제출할 당시의 금액을 기재한다.
- 최고를 받은 채권자는 1주 안에 계산서를 제출하여야 하는데, 1주가 지난 후에 제출된 계산서도 무효가 되지는 않는다.
- 계산서 제출 및 부제출의 효과
- 배당받을 채권자의 채권에 관한 배당기일까지의 변동내용을 조사하여 현존채권액을 확인하려는 의미이므로, 계산서에 의하여 종전의 채권액을 확장할 수는 없고 단지 여기에 적힌 채권액이 종전의 채권액보다 감소된 액이라면 감소액을 기준으로 하여 배당표를 작성하게 된다.
- 계산서를 제출하지 않았다 하더라도 이에 의하여 채권자의 권리가 소멸하는 것은 아니고 신청서 등의 자료 외에 집행력있는 집행권원의 정본, 등기사항증명서 등 기록에 나타나 있는 자료에 의하여 계산하게 된다.[3]
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 ㈜디지털태인, 〈경매에서 배당의 의미/법원부동산경매사이트〉, 《부동산태인》
- ↑ 스마트북스, 〈누구나 꼭 알아야 할 부동산 경매 배당의 3원칙〉, 《네이버 포스트》, 2018-04-19
- ↑ 〈(민사집행-부동산) 배당절차〉, 《법무법인(유한) 동인》, 2021-02-19
참고자료
- ㈜디지털태인, 〈경매에서 배당의 의미/법원부동산경매사이트〉, 《부동산태인》
- 〈(민사집행-부동산) 배당절차〉, 《법무법인(유한) 동인》, 2021-02-19
- 스마트북스, 〈누구나 꼭 알아야 할 부동산 경매 배당의 3원칙〉, 《네이버 포스트》, 2018-04-19
같이 보기
