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무입주금
무입주금은 입주금(계약금, 보증금 등) 한 푼 없이 주택담보대출(주담대)과 전세 자금 대출 등을 통해 빌라를 매입할 수 있는 조건이다.[1]
목차
입주금
입주금(入住金)은 새에 들어가 사는 데 드는 돈을 말한다. 즉, 아파트를 분양받고 사업 주체와 주택분양계약을 체결하고 입주자가 지급하는 주택의 대가를 말한다. 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다. 청약금은 주택가격의 10%, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20%, 중도금을 주택가격의 60%의 범위에서 입주자가 사업 주체에게 납부한다. 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
입주금 납부 시기는 청약금은 입주자 모집 시, 계약금은 계약체결 시(계약체결은 입주자로 선정된 날부터 5일이 지난 후 3일 이상의 기간을 정하여 그 기간 내에 해야 함)에 내고, 중도금은 분양주택의 경우, 아파트는 전체 공사비(부지매입비를 제외)의 50% 이상이 투입된 때, 연립주택 및 단독주택의 경우에는 지붕의 구조가 완성된 때를 기준으로 그 전 후 각 2회 이상 분할해서 낸다. 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 내며, 잔금은 사용검사일 이후에 내면 된다. 근거법은 주택공급에 관한 규칙이다.[2]
입주금 관련 사례
현금 없이 대출 받는 방법
- 주택담보대출 + 신용대출
가장 일반적인 방식의 대출이다. 현재도 많이 사용되고 있는 방식이다. 신축 건물들은 처음에 은행이나 감정평가사에서 대출해줄 때 분양가와 거의 근접하거나 같이 이 집의 가치를 '탁감'하게 된다. 은행은 대출 전에, 자신들의 안전장치로 이 집에 어느 정도 돈을 빌려줄 때 나중에 이 대출을 받는 사람이 파산하거나 집이 경매에 넘어가도 돈을 안전하게 되돌려 받을 수 있을지를 가늠하게 된다. 이 탁감 금액에다 정부에서 제시하는 대출 기준인 LTV(Loan to Value)라고 하는, 집값에서 몇 %까지 대출이 가능하도록 제한하는 비율을 곱해서 대출을 해주게 된다. 예전에 광주는 집값의 70%까지 대출이 가능했지만 현재는 조정대상지역으로 바뀌어서 집값의 50%까지만 대출할 수 있다. 위에 (탁감 금액) X LTV %를 통해 주택담보대출을 최대한 받고, 나머지 부족한 금액은 신용도가 괜찮은 사람이라면 신용대출을 통해서 집을 구매할 수 있다. 그나마 가장 합법적인 선에서 대출을 받는 방식이라고 보시면 된다.
- UP 계약서 쓰기
이 방식은 불법이지만 지금도 계속 이러한 UP계약서들이 지방, 수도권, 서울 등에서 계속 작성이 되고 있다. 이 방식은 은행과 정부를 속이고 대출을 많이 받기 위해서, 집을 파는 분양회사와 집을 구매하는 매수자가 짜고서 사기를 치는 행위이다. 주택담보대출은 은행에 감정평가사가 나와서 '이 집은 주변 시세, 건물의 상태 및 여러 가지 부동산의 가격을 구성하는 요인들로 봤을 때 가격은 3억 정도라고 판단된다.'라는 식으로 감정가격을 매긴다. 이 감정가격에 LTV %를 곱해서 은행에서는 최대 대출 가능 금액을 대출받는 사람에게 제시하고, 그걸 받아들이면 대출을 받는 방식으로 진행되는 것이다. 하지만 UP계약서는 감정가격 X LTV% 라는 공식에서, 정부를 속이고 이 %를 올릴 수는 없으니 은행을 속이고 감정가격을 높이는 방식으로 대출 금액은 높다.
실제로 A라는 빌라의 실제 판매가격은 2억이라고 보면 매수인은 2억만 집주인에게 주면 집을 살 수 있는 것이다. 그런데 위에 주택담보대출로만 받게 되면 대출이 최대 받아도 1.2억 정도 밖에 못 받는 상황이다. 매수인은 현금이 없어서 2억을 다 대출받고 싶다면 이럴때 집주인과 매수인은 계약을 쓸 때, 매매 금액을 2.5억 또는 3억으로 올려서 계약을 진행하자고 짜고 심지어 집주인은 아는 은행이 있어서, 이 집의 감정가격을 2.5억, 3억으로 할 수 있는 상황까지 만들어 놨다. 이렇게 되면 매수인은 주택담보대출로만 2억을 받아서 집을 구매할 수 있다. 이 UP 계약서의 위험성은 여러분도 아시겠지만, 만약에 집을 파는 사람입장에서 이 집의 양도차익이 늘어가게 되므로 양도세가 늘어난다는 점과 실제 이 UP계약서를 쓴게 정부에 걸리면 벌금을 많이 내야 된다는 점이 있다. 공인중개사가 중간에 당연히 있었을테니 그 공인중개사는 자격증을 뺐길 수 도 있으며 이 방식은 불법이니 절대 하면 안 된다.
- 크로스 대출
이 방식은 약간의 예시가 필요하며 필요한 것은 집 2채와 매수인 2명이다. 예를 들어 타운하우스 한 채와 빌라 한 채를 사고 싶은 각각의 2명의 매수자가 있다면 이 두 매수자는 현금이 없다. 대출을 최대한 받아야만 하는 상황이라고 가정한다면 앞서 말한 대로 주택담보대출은 최대한 받아도 60~70%까지만 받을 수 있다. 이 상황에서 간단히 어떻게 대출을 받아야 하는 지 아래 수식으로 설명하면 다음과 같다.
- A라는 매수자 3억짜리 집 사려고 함
- -> 3억 = 주택담보대출 + 신용대출 = (300,000,000원 X 0.7) + 신용대출
여기서 A는 신용대출을 9000만 원이나 받아야 하는 상황이다. 이 떄 갑자기 B라는 매수자가 나타났다. 이 사람은 빌라를 사려고 한다.
- B라는 매수자 2.5억짜리 집 사려고 합.
- -> 2.5억 = 주택담보대출 + 신용대출 = (250,000,000원 X 0.7) + 신용대출
이 사람도 현금이 없어서 나머지 75,000,000원은 신용 대출을 받아야 하는 상황이다. 그런데 신용대출을 알아보니 이 정도 금액은 대출이 불가능하다고 하며 이때 포기하기 너무 아까운 분양회사 쪽은 대출 브로커를 한 명 섭외한다. 이 브로커의 대출 작업 방식은 A와 B가 주택담보대출을 받을 때 A는 B의 집에 전세대출을 받고, B는 A의 집에 전세대출을 받게 도와준다. 이것도 은행을 속이는 것이다. A는 자기의 3억짜리 집을 사기 전의 B의 2.5억짜리 집의 전세 계약을 쓴다. B도 동일하게 A라는 집의 담보대출을 받기 전에 A의 3억짜리 집의 자기가 필요한 만큼의 돈만 전세 계약을 맺는다. 이렇게 해서 먼저 전세로 신용 대출을 받으며 이제 그 후에 각자가 다시 A는 자기가 사려는 3억짜리로 필요한 만큼의 담보대출, B도 2.5억짜리 집에서 필요한 만큼의 담보대출을 받아서 집을 구매하는 방식이다. A라는 집에 살 끈대, 대출을 다른 집에서 전세 계약을 써서 추가 전세대출을 받고 대출 브로커는 이렇게 대출 알선을 해주고 몇백만 원을 받는다고 한다.
이 대출의 위험성은 전세 계약기간이 끝나고 문제가 생길 수도 있다. 보통 은행에서 전세대출은 2년간 해주며 2년 뒤에 갱신하거나, 대출 연장을 거부할 수도 있다. 은행에서 대출을 갚는 사람이 실제 사는지 체크해 볼 수도 있고, 대출 조건이 바뀌어서 대출 연장을 안 해줄 수도 있다. 그러면 은행에서는 대출금을 회수하려고 하겠죠. 이때 A와 B는 현재 돈이 없는 상태이다. 이후에 은행에서는 자신들이 사기당한 것을 알고, 은행에서 직접 소송을 걸 수도 있다. 그렇게 되면 이 A, B라는 사람은 바로 파산할 수도 있으며 마음 편하게 살려고, 저렴한 전세대출 이용하다가 오히려 망할 수도 있다.
2021년 기준 전국에서 조정대상지역이 아닌 곳을 찾기가 더 어려워졌다. 지금도 곤지암, 경기도 이천은 조정대상지역이 아녀서 위에서 말씀드린 방식으로 신용대출만 조금 받으시면 실입주금 없이도 집을 구매할 수 있다. 이 동네에서는 사실 이렇게 대출받으셔도 크게 위험하지 않다. 경기도 광주, 분당이나 서울 쪽은 대출 규제가 엄청 심하며 집에 대한 수요는 당연히 비조정 대상 지역인 동네보다 훨씬 많다. 위치, 교통, 편의 시설들이 잘 갖춰져 있으며 이런 지역에서 집 살 때 오히려 조심해야 한다. 물론 현금의 여유가 있고, 대출도 적정히 받으시는 분들에게는 문제가 없다.[3]
실입주금과 무입주금의 차이
실입주금
실입주금이란 집을 분양받기에 필요한 최소한의 자기 자금을 의미한다. 빌라분양 가격은 대출을 받을 시 대출금(담보대출+신용대출) + 실입주금(현금)으로 이루어진다. 예를 들어 1억5천만 원짜리 신축빌라에서 1억2천만 원까지 대출이 나올 수 있다면 최소 실입주금은 3천만 원이 되는 것이다. 그러나 실입주금이 3천만 원에 설정되어 있다고 하더라도 아무 제약 없이 무조건 3천만 원에 집을 분양받을 수 있는 것은 아니다. 만약 매수자 본인이 예전에 다른 대출을 받은 것이 있다거나 연체기록 등이 있을 경우 실입주금은 더욱 올라갈 수 있기 때문이다. 또한 본인이 다른 대출이 없고 신용등급 혹은 소득수준이 평균 이상으로 높다고 하면 실입주금은 더욱 줄어들 수도 있다.
신축빌라 분양의 경우 과거 거래시세가 형성되어 있지 않은 새집이므로 실분양가보다 자체 감정가에 따라 그 한도와 금리가 결정되는 경향이 있다. 즉 분양가 대비 감정가가 높은 경우 다른 물건보다 높은 한도와 낮은 금리가 가능하기도 하다. 이렇게 되면 필요한 실입주금은 더 줄어들 수도 있는 것이다. 또 다른 경우를 가정해 보면 실입주금만 가지고 신축빌라를 분양받을 수 없는 예도 있다. 신축빌라 분양 시 실입주금이 적은 분들은 은행에서 담보비율만 보는 것이 아니라 대출을 상환할 능력이 있는지도 평가를 하기 때문이다. 만약 본인이 일정하게 들어오는 소득이 없다던가 혹은 급여가 너무 작아서 대출을 갚을 능력이 안 된다고 판단되면 실입주금만 가지고 신축빌라를 분양받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 것이다. 따라서 막연하게 허위광고나 현수막에 적혀있는 '실입주금 0원', '실입주금 500만 원'이라는 말을 믿으실 것이 아니라 지역이나 현장 상황에 맞는 시세 등을 고려한 정직한 전문가와 실입주금에 대한 상담을 진행하시는 것이 현명한 방법이다.[4]
무입주금
무입주금이란 실입주금과 의미가 비슷하며 집을 분양받기 위한 최소한의 현금이 실입주금인데 그조차 여의치가 않으면 무입주금이 진행되는 분양을 알아보게 된다. 무입주가 가능한 이유는 신축의 경우 실거래가로 거래하지 않고 해당 신규현장은 감정평가사에게 의뢰하여 감정가를 책정받고 총분양가 혹은 감정가에서 비례하여 담보대출 진행된다. 추가 필요한 금액은 후순위담보대출 혹은 신용대출로 진행하며 이렇게 해서 집값의 대부분 금액이 대출로 진행되는 방식이 무입주금 이라는 의미가 된다. 무입주로 진행 시 장단점이 있다. 장점은 초기부담금이 제로이기에 당장 급한 현실에서 선택할 수 있는 제일 나은 선택이 될 것이다. 쾌적한 환경, 신축의 편리함, 주거환경의 안락함 등등이다. 단점은 모든 분양가를 대출로만 진행하기에 월납입금에 부담이 있다. 이런 부담에서 최소화 할 수 있는 방법은 대출을 진행할 때의 방법에 있다.[5]
실입주금과 무입주금의 차이점
실입주금이 1000만 원이라는 집이라는 것은 집값이 1억5천만 원인데 융자가 1억4천만 원이 나온다는 의미이다. 그러면 결국 부족한 금액이 1천만 원이기 때문에 내 집을 소유할 수 있는 것이다. 무입주금은 말 그대로 입주할 수 있는 금액이 없어도 된다라는 것인데, 1억원의 집이 있다면 1억원의 융자가 다 나오기 때문에 내 돈을 보탤 필요 없이 그냥 내 집이 된다. 단, 신용등급이 나쁘지 않아야 하며 소득증빙이 되어야 한다. 신축빌라를 분양받는데 있어서 3가지 경우로 비교해보면 다음과 같다.
- 첫 번째 무입주금으로 진행될 때의 장점은 내 돈이 필요 없다. 단점 3가지 방법 중에서 가장 이자율이 높다. 적게는 1~2% 많게는 2~3%까지도 올라갈 수 있다. 대출 기관은 신탁 기관 또는 제2금융권이다. 꼭 알아야 할 점은 신용등급과 직장이 있어야 하며 소득이 있어야 한다.
- 두 번째 실입주금이 1~2천만 원일 때 현재 빌라나 아파트 월세를 거주하시는 분들이 가장 많은 경우이다. 대부분의 월세보증금액이기 때문이며 그래도 대부분은 월세를 내는 것보다는 이자를 내는 금액이 저렴하다는 것이 좋은 점이다. 대출 기관은 2금융권 또는 1금융권+신용대출 동시 진행이다. 2년마다 또는 1년마다 이사 다닐 일이 없으니 이사비용도 절약할 수 있다. 이사할 때마다 최소 100만 원 이상은 비용이 들어가기 때문에 이 돈도 만만치 않다.
- 세 번째 실입주금이 많을 때 많다는 기준이 모호할 수는 있지만, 금리가 가장 저렴하다는 장점이 있다. 1금융권에서 융자가 나오기 때문에 2% 후반대에서 3% 초반대이다. 은행 입장에는 안전하다고 판단되기 때문에 이자금리도 저렴하다.[6]
무입주금의 장단점
상황이 여의치 않지만 이사를 가야 되는 상황이라면 그래서 집을 알아보시다 보면 순간 혹 하는 단어 '무입주'일 것이다. 무입주금이란 실입주금과 의미가 비슷하다. 집을 분양받기 위한 최소한의 현금이 실입주금인데 그 조차 여의치가 않을 경우 무입주금이 진행되는 분양을 알아보게 된다. 무입주가 가능한 이유는 신축의 경우 실거래가로 거래하지 않고 해당 신규현장은 감정평가사에게 의뢰하여 감정가를 책정받고 총분양가 혹은 감정가에서 비례하여 담보 대출이 진행된다.
추가 필요한 금액은 후순위담보대출 혹은 신용대출로 진행드리며 이렇게 해서 집값의 대부분의 금액이 대출로 진행되는 방식이 무입주금 이라는 의미가 된다. 무입주로 진행시 장점과 단점이 있다. 장점은 초기부담금이 제로 이기에 당장 급한 현실에서 선택할 수 있는 최선의 선택이 될 것이다. 쾌적한 환경, 신축의 편리함, 주거환경의 안락함 등등이다. 단점은 모든 분양가를 대출로만 진행하기에 월납입금에 부담이 있다. 이런 부담에서 최소화 할 수 있는 방법은 대출을 진행할 때의 방법에 있다. 그러므로 신축빌라 전문 컨설턴트와 충분한 상담후 진행을 하시길 추천한다.[7]
동영상
각주
- ↑ 이상훈 기자, 〈비즈엠 현장고발·(1) - "돈 한푼 없이 신축빌라 매매"… 실입주금 '0'원 '빌라 스와핑' 성행〉, 《비즈엠》, 2020-06-24
- ↑ 〈입주금〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 이종호, 〈무입주금 분양! 실입주금 '0원' 이게 말이 되나요?〉, 《네이버 블로그》, 2021-01-03
- ↑ 〈실입주금이란 무엇일까요?〉, 《동부하우징》
- ↑ 〈부동산 소식 - 무입주금의 장점과단점〉, 《집바구니》, 2019-12-31
- ↑ 공아스달김장, 〈신축빌라 광고에서 입주금이란〉, 《네이버 블로그》, 2015-02-12
- ↑ 〈커뮤니티 - 무입주금의 장점과 단점〉, 《집바구니》, 2019-12-31
참고자료
- 〈입주금〉, 《부동산용어사전》
- 〈실입주금이란 무엇일까요?〉, 《동부하우징》
- 〈커뮤니티 - 무입주금의 장점과 단점〉, 《집바구니》, 2019-12-31
- 이종호, 〈무입주금 분양! 실입주금 '0원' 이게 말이 되나요?〉, 《네이버 블로그》, 2021-01-03
- 공아스달김장, 〈신축빌라 광고에서 입주금이란〉, 《네이버 블로그》, 2015-02-12
- 이상훈 기자, 〈비즈엠 현장고발·(1) - "돈 한푼 없이 신축빌라 매매"… 실입주금 '0'원 '빌라 스와핑' 성행〉, 《비즈엠》, 2020-06-24
같이 보기
