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분양률
분양률(分讓率)은 토지나 건물 따위를 각각 나누어서 팔 때 그 비율을 말한다. 분양율이라고도 한다.
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분양
분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.[1][2]
아파트 분양
분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권' 을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주 할수 있는 권리를 얻는다.
아파트 분양 종류
아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.
- 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에따라 입주자를 선정한다.
- 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는것을 말한다. 청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만 가점제가 있기때문에 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
- 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.[3]
아파트 분양방법
공급방법
공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있다.
- 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
- 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
- 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.[4]
아파트 분양절차
초기분양률
초기분양률은 분양 개시일 이후 경과 기간이 3개월 초과~6개월 이하인 사업장에서 총 분양 가구 수 대비 계약 체결 가구 수를 집계한 비율을 말한다. 2022년 4분기 서울 신규 분양 아파트 10가구 중 8가구는 6개월 안에 계약이 이뤄지지 않은 셈이다. 현재 서울 아파트 초기분양률이 역대 최저 수준으로 떨어진 것으로 나타났다. 전국으로 번지고 있는 분양시장 한파가 서울 지역에도 본격 상륙한 것으로 풀이된다. 2023년 2월 주택도시보증공사(HUG)의 '민간아파트 초기분양률 동향'을 보면, 지난해 4분기 서울 지역 민간아파트 평균 초기분양률은 20.8%로 전 분기(92.7%)에 견줘 71.9%포인트 하락했다. 관련 통계가 발표된 2015년 3분기 이후 역대 최저다. 서울 아파트 초기분양률은 2020년 1분기 100%에 이른 뒤 2021년 2분기 한 차례 99.9%를 기록한 것을 제외하고는 2022년 2분기까지 100%를 유지해왔다.
이후 2022년 3분기 92.7%로 2년 반 이어진 '분양 완판' 기록이 깨졌고 이후 불과 3개월 만에 20% 수준으로 곤두박질쳤다. 인천과 경기의 초기분양률도 100%에서 82.2%, 91.8%에서 73.3%로 각각 하락하면서 수도권도 93.1%에서 75.1%로 하락했다. 전국도 같은 기간 82.3%에서 58.7%로 하락해 역대 최저치를 기록했다. 전년 같은 기간(93.8%)과 비교하면 35.1%포인트 떨어진 것이다. 시·도별로 살펴보면, 부산은 79.0%에서 31.1%로 하락했고 전분기 분양이 없었던 대구는 26.4%를 기록했다. 울산은 초기분양률이 66.3%에서 3.4%로 주저앉았다. 대전은 전분기 100%에서 4분기 60.2%로 떨어졌고, 강원(100% → 62.8%), 충남(100% → 55.7%), 전북(100% → 44.9%), 경남(85.5% → 46.3%), 제주(66.3% → 15.1%)도 하락했다. 반면 충북(77.1% → 84.5%)과 전남(67.3% → 94.9%), 경북(38.0% → 46.7%)은 초기분양률이 상승했다.[5]
아파트의 분양률, 청약률, 계약률
아파트 분양은 청약통장 가입자에게 우선 공급한다. 이때 청약통장 가입자의 선호도를 알 수 있는 게 바로 청약경쟁률(이하 청약률)이다. 청약률에서도 1순위 청약률이 중요하다. 1~2위 순위에 미달했는데 청약통장이 필요 없는 3순위에 청약자가 몰려 청약률이 과대포장 되는 경우가 많기 때문이다.
추첨제 1순위 청약률이 중요하다
1순위 청약률 중에서도 추첨제 1순위 청약률이 매우 중요하다. 2016년까지 민영주택 전용면적 85㎡ 이하일 경우 전체 공급물량의 40%는 가점제로, 60%는 추첨제로 분양된다. 가점제는 동일 순위(청약 1,2순위)내에서 경쟁할 경우 무주택기간(32점), 부양가족수(35점) 및 청약통장 가입기간(17점)을 기준으로 산정한 가점점수가 높은 순으로 당첨자를 선정한다. 과거 무주택 우선 공급과 비슷하다고 보면 된다. 추첨제 1순위 청약률이 중요한 이유는 구매력 있는 실수요와 투자수요가 가세하기 때문이다. 추첨제 1순위 청양률만으로도 아파트 미래가치가 얼마나 있는지를 가늠할 수 있다. 청약률은 금융결제원 아파트투유(apt2you.com)에서 확인할 수 있다.
초기 분양률이 70% 넘어야 프리미엄 붙는다
청약률보다 더 중요한 게 바로 분양률이다. 계약률과 같은 말이다. 소비자 입장에서는 초기 분양률은 해당 아파트 미래가치를 거의 정확하게 알 수 있는 척도가 된다. 초기 분양률이 높다는 것은 아파트 미래가치가 높다는 것을 의미한다. 추첨제 1순위 청약률이 20대 1이 넘으면 초기 분양률은 통상 70%가 넘는다. 초기 분양률은 정당계약 시점 이후 3개월간 계약률로 보면 된다. 하지만 건설사가 공개하지 않아 일반인이 초기 분양률을 알기는 매우 힘들다. 다만 대한주택보증(대주보)이 2014년 3분기부터 한국의 30가구 이상 분양 단지 중, 대주보로부터 분양보증을 받고 입주자 모집을 시작한 민간 아파트를 대상으로 초기 분양률(청약 등 분양개시일 이후 3개월 초과~6개월 미만)을 제한적으로 공개하고 있다. 모델하우스에 분양대행사 영업직원이 있다면 미분양 물량이 30% 이상 남아있는 것으로 보면 된다.[6]
동영상
각주
- ↑ 〈분양〉, 《나무위키》
- ↑ 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- ↑ 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 최종훈 기자, 〈서울 아파트 10채 중 8채 안 팔려…초기분양률 역대 최저〉, 《한겨레》, 2023-02-01
- ↑ 닥터 아파트, 〈아파트 등에서 청약률, 분양률, 계약률의 의미〉, 《티스토리》, 2015-10-27
참고자료
- 〈분양률〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양〉, 《나무위키》
- 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- 최종훈 기자, 〈서울 아파트 10채 중 8채 안 팔려…초기분양률 역대 최저〉, 《한겨레》, 2023-02-01
- 닥터 아파트, 〈아파트 등에서 청약률, 분양률, 계약률의 의미〉, 《티스토리》, 2015-10-27
같이 보기
