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주택수요
주택수요(住宅需要)는 주택의 소유나 임대에 대한 유효 수요를 말한다.
목차
개요
주택수요란 구매력이 동반된 중산층 이상의 유효수요에 의한 구매 욕구를 말한다. 적용원리는 시장경제 원리에 방임이며 대상은 중산층들에게 효율성 중시한다. 반면, 주택소요는 단순한 생존수단의 주거기능을 가진 정도의 사회적 주택 수준을 말한다. 적용원리는 시장경제 원리에 적극 개입이며 대상은 무주택 서민들에게 형평성 중시한다. 2042년까지 주택 수요가 지속적으로 증가하고, 재건축·재개발 등으로 인한 이주 수요도 2030년 전후로 급증할 전망이다. 주택산업연구원은 '서민주거안정을 위한 효율적인 주택공급 방안' 세미나에서 지속적인 주택공급 정책이 필요하다고 주장했다. 또 소규모 주택정비사업은 저렴하게 서민주택을 공급할 좋은 수단인 만큼 정부 주거 정책의 핵심 사업으로 추진해야 한다고 강조했다.
2042년까지 주택공급 전망
인구는 2032년부터 감소하지만 가구 수는 2042년까지 증가하며 주택은 가구 단위로 소비되기 때문에 인구가 감소하더라도 주택 수요는 늘어날 것으로 전망한다. 관계자에 따르면 통계청 자료를 바탕으로 한국 인구가 2031년 5296만 명을 정점으로 감소세에 접어들지만 가구 수는 2043년 2234만 가구까지 증가할 것으로 예상한다. 구를 기반으로 주택 수요를 계산하면 2020년까지 1770만 가구, 2042년엔 1917만 가구가 필요할 것으로 전망했다. 이는 인구를 토대로 계산할 때보다 203만 가구(2020년)~307만 가구(2042년) 많은 수준이다. 또 1~2인 가구 비율이 높아질수록 주택 수요 증가는 가속화될 가능성이 있으며 2015년부터 2045년까지 1~2인 가구는 577만 가구 늘어나는 데 비해 4인 이상 가구는 279만 가구 감소한다. 또한, 소형가구 증가가 신규 주택 수요의 핵심이 될 것으로 예상하며 소형가구가 늘어날수록 주거 사용면적이 증가한다고 강조했다. 2014년 주거실태조사에 따르면 1인 가구는 평균 71.4㎡의 면적을 주거에 사용하는 데 비해 4인 가구의 1인당 주거면적은 18.8㎡에 불과했다. 소형가구가 증가하면 1인당 주거면적이 증가해 수요 증가 요인이 된다는 설명이다. 노후주택이 절반을 넘는다는 점도 문제로 꼽았으며 통계청에 따르면 전국 주택(1669만2000가구) 중 20년 이상 된 주택이 45.7%(762만9000가구)에 달한다. 아파트만 보면 1003만 가구 가운데 362만6000가구가 지어진 지 20년 이상 되었으며 “2030년 전후로 노후주택 대체 수요도 급격히 증가할 전망이다. 그러므로 가구 단위로 주택 수요의 특성을 고려해 공급시스템을 구축해야 하고, 빅데이터 등을 통한 세부 수요를 파악하는 동시에 국민주택 규모를 합리적으로 조정하는 등 정상적인 주택공급을 위해 제도를 정비해야 하며 도시계획과 연계한 택지공급 등도 고려해야 한다.
소규모 주택정비사업 활성화
서울에서 소규모 주택정비를 통해 아파트를 공급하면 인근 평균 분양가보다 30% 가까이 싼 가격에 아파트를 공급할 수 있으며 이를 공공임대주택 공급 확대를 위한 핵심사업으로 삼아야 한다. 소규모 주택정비사업을 통해 아파트를 공급하면 사업지 주변 지역 일반 아파트 가격의 76~81% 수준, 서울의 평균 분양가와 비교하면 64~73% 수준으로 집을 공급할 수 있다는 얘기다. 소규모주택정비사업은 규모가 작아 자금 조달과 일반분양분 미분양 리스크 해소가 성공의 관건이 될 것으로 전망된다. 즉, 사업 활성화를 위해 사업비 기금 지원과 대출보증, 미분양 리스크 해소를 위한 대책이 필요하며 미분양분이나 준공공임대주택을 정부가 매입해 공공임대로 활용하는 것도 하나의 방법이다.[1]
주택 관련
주택 서비스의 개념
주택 서비스란 주택이 소유자, 이용자에게 제공하는 만족도를 말한다.
- 주택을 물리적 측면에서 분석
- 개별적이고 대체적이며 이질적인 재화
- 다른 주택과 비교하기 어려움
- 주택시장은 불완전경쟁시장
- 주택시장을 주택 서비스 측면에서 분석
- 동질성을 가짐
- 비교하기 용이
주택 구입은 물리적 주택 자체를 구입하는 것보다는 양질의 주택 서비스를 얻는 것이 목적이 된다. 따라서 주택 수요는 주택 서비스 수요에서 파생된 수요라 볼 수 있다. 쉽고 간단하게 예를 들어보면 각기 다른 구조를 가진 아파트 A와 B가 있다. 구조와 건축연도 등이 달라서 물리적 측면에서 개별적이기에 비교는 어렵다. 하지만 주택 서비스 측면에서 본다면 A와 B가 같은 학군이다. A는 호수전망이고 B는 앞이 막혀있으며 A는 건축된 지 20년이 넘어가고 B는 5년도 안 된 아파트이다. 또한, A는 지상주차장이라 주차난이 심하고 B는 지하주차장이 3개 층까지 있다는 등등으로 비교하기가 쉬워진다.
주택시장의 특징
- 주택은 고정되어 있고 주위 환경에 의해 외부효과 발생
- 주위 환경에 의해서 부의 외부효과, 정의 외부효과가 발생되며 여과작용도 있다.
- 주택은 여러 가지 주택 서비스를 제공
- 주택 서비스는 아래에 후술
- 주택 자체로 소비재, 투자재, 사회재
- 부동산 금융론, 부동산 투자론, 부동산 정책 등이 중요시되는 이유이다.
- 주택은 소유와 이용이 분리
- 주택의 매매시장과 임대차 시장이 형성되는 이유이다.
- 주택은 일물일가의 법칙 적용 안됨
- 감정평가의 필요성이 대두된다.
- 지출 항목 중 주택에 드는 비용이 상대적으로 많음
- 임장활동, 부동산 입지론, 부동산 투자론, 부동산 금융론 등 많은 내용이 필요로 하는 이유이다. 그만큼 공부도 많이 해야 한다.[2]
부동산 수요
부동산 수요와 수요량
소비자들이 어떤 재화나 서비스의 가격 수준에 대응하여 일정한 기간 동안 구매하고자 하는 욕구를 수요라고 한다. 따라서 수요란 어떤 재화나 서비스의 모든 가격 수준에서 구매하고자 의도하는 양(수요곡선 전체)을 말하고 수요량이란 어떤 재화나 서비스의 특정 가격 수준에서 구매하고자 의도하는 양(수요곡선상의 한 점)을 말한다. 부동산도 마찬가지로 소비자들이 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 욕구를 부동산 수요라고 한다. 따라서 부동산 수요란 부동산의 모든 가격 또는 임료 수준에서 구매 또는 임차하고자 의도하는 양(수요곡선 전체)을 말하고 부동산 수요량이란 부동산의 특정 가격 또는 임료 수준에서 구매 또는 임차하고자 의도하는 양(수요곡선의 한 점)을 말한다.
- 유량 수요와 저량 수요 : 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념을 유량이라고 하고 일정한 시점에서만 측정이 가능한 개념을 저량이라고 한다. 부동산 수요에는 유량 수요와 저량 수요가 있다. 유량 수요란 일정한 기간 동안의 수요를, 저량 수요란 일정한 시점에서의 수요를 말한다.
- 유효수요(실질적 수요) : 소비자의 구매욕구(구매의사)에 구매력(지불능력)이 뒷받침된 수요를 유효수요 또는 실질적 수요라고 한다. 구매력(지불능력)에는 현금뿐만 아니라 저축금이나 금융 대출금도 포함된다. 부동산 수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 뒷받침된 유효수요를 말한다. 따라서 부동산 수요량은 특정 가격 또는 임료 수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.
- 사전적 개념 : 수요란 소비자가 어떤 재화를 실제로 구매한 것이 아니라 주어진 가격 수준에 대해 구매하고자 하는 의도를 나타낸 것으로 사전적 개념이다. 부동산 수요도 이러한 사전적 개념이다.
- 최대수량 : 수요량이란 소비자가 어떤 재화의 가격 수준에 대응하여 구매하고자 하는 최대의 수량을 말한다. 부동산 수요량도 마찬가지로 부동산의 가격 또는 임료 수준에 대응하여 구매 또는 임차하고자 하는 최대의 수량을 말한다.
부동산 수요의 유형 및 특징
부동산 수요의 유형
- 실절적 수요(유효수요)와 잠재적 수요(예비수요)
- 실질적 수요 : 소비자의 구매욕구(구매의사)에 구매력(지불능력)이 뒷받침된 수요로 유효수요를 말한다. 부동산 수요란 이러한 유효수요를 의미한다.
- 잠재적 수요 : 현시점에서는 구매력이 부족하여 유효수요가 될 수 없으나 구매력만 갖추게 되면 유효수요가 될 수 있는 수요로 예비수요를 말한다.
- 본원적 수요(직접 수요)와 파생적 수요(간접 수요)
- 본원적 수요 : 최종 소비재나 최종 상품에 대한 수요를 말하며 직접 수요라고도 한다.
- 파생적 수요 : 다른 상품의 수요에서 파생되는 수요로 생산요소에 대한 수요를 말하며 간접 수요라고도 한다.
- 예를 들어 주택에 대한 수요는 본원적 수요이고 주거지로서 택지에 대한 수요는 파생적 수요이다.
- 표준적 수요와 유보적 수요
- 표준적 수요 : 상시적으로 요구되는 정도의 수요를 말한다.
- 유보적 수요 : 자산의 송자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 보유하려는 수요를 말한다.
- 가수요
- 시장에서 어떤 재화의 일시적 공급 중단이나 공급 부족 등으로 인하여 소비자들이 그 재화의 품귀현상이나 가격 상승을 예상함으로써 그 재화에 대한 수요가 급격히 증가하는 현상(매점매석, 사재기)을 말한다. 이러한 가수요는 소비자 개인의 입장에서는 합리적인 소비행태라고 할 수 있으나 사회 전체적인 측면에서는 바람직스럽지 못한 현상이라고 할 수 있다.
- 신규 수요와 교체 수요
- 신규 수요 : 부동산에 대한 구매력이 뒷받침되어 부동산을 처음으로 소유하고자 하는 유효수요를 말한다.
- 교체 수요 : 현재 소유하고 있는 부동산을 처분하여 다른 부동산으로 교체하고자 하는 유효 슈요를 말한다.
- 지가 수요와 차가 수요
- 지가 수요 : 소유권에 대한 수요로서 부동산을 소유할 목적으로 취득하는 수요를 말하고 자가수요 또는 매수 수요라고도 한다.
- 차가 수요 : 임차권에 대한 수요로서 부동산을 일정기간 임차하고자 하는 수요를 차가 수요라고 한다.
부동산 수요의 특징
일반 재화와 비교하여 볼 때 가격비중이 크므로 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구된다. 부동산은 가격의 고가성 때문에 공급자와 수요자는 각기 소량의 거래만을 위해서 행동한다. 수요 활동에 영향을 미치는 주안점은 수요 활동의 주체와 부동산 종류에 따라 현저한 차이가 있다. 구매 결정 시 검토하여야 할 사항이 일반 재화에 비해 전문적이고 복잡하다. 구매절차에 있어서도 일반상품에 비해 특수한 방법이 활용된다(생산자 - 중개업자 - 소비자, 수요자). 수요의 탄력성은 부동산에도 적용되나 크기는 종류와 기간에 따라 상이한 양상을 보이기도 한다. 예를 들어 투자용 부동산은 비탄력적이나 투기용 부동산은 탄력적이다.
투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 가격이 10% 하락한다고 가정할 경우 투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 수요량은 증가한다. 수요 법칙에 의하여 가격이 하락하면 수요량은 증가하기 때문이다. 그러나 수요량이 증가하는 크기는 투자용 부동산과 투기용 부동산이 다를 수 있다. 투기자들은 단기적인 양도차익을 추구하는 것을 목적으로 하기 때문에 투기용 부동산의 가격이 하락하면 가격 상승에 따른 양도차익을 얻기 위하여 살 수 있는 만큼 사려고 할 것이다. 따라서 수요량이 증가하더라도 많이 증가하므로 투기용 부동산은 투자용 부동산에 비해 수요의 가격탄력성은 탄력적이라고 할 수 있다. 부동성으로 인하여 국지적 시장을 형성하므로 일반 재화보다 수요의 이동이 자유롭지 못하며 부동산은 개별성으로 인하여 차별화된 수요 유형을 갖는다.[3]
수요법칙의 예외
- 베블렌효과 : 베블렌 효과는 재화 가격이 상승할 때 오히려 재화 수요량이 증가하는 것을 말한다. 즉 자신이 값비싼 재화를 소비할 능력이 있음을 다른 사람들에게 과시하기 위해 가격이 상승할수록 더 많이 구입하는 것을 말한다. 이런 베블렌 효과가 존재하면 가격이 상승할 때 그 재화 수요량이 증가하므로 수요곡선은 우상향하게 된다.[4]
동영상
각주
- ↑ 설지연 기자, 〈인구 줄어도 2042년까지 주택수요 계속 늘 것〉, 《한경닷컴》, 2017-10-17
- ↑ 늘픔, 〈주택 서비스란? 주택수요와 주택소요를 구분합시다〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-11
- ↑ 차탄엄빠요, 〈부동산 수요〉, 《티스토리》, 2021-10-06
- ↑ 재테크의신 동백, 〈부동산 수요와 수요량 저량수요 유량수요, 베블렌효과〉, 《티스토리》, 2018-03-09
참고자료
- 〈주택수요〉, 《네이버 국어사전》
- 설지연 기자, 〈인구 줄어도 2042년까지 주택수요 계속 늘 것〉, 《한경닷컴》, 2017-10-17
- 늘픔, 〈주택 서비스란? 주택수요와 주택소요를 구분합시다〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-11
- 차탄엄빠요, 〈부동산 수요〉, 《티스토리》, 2021-10-06
- 재테크의신 동백, 〈부동산 수요와 수요량 저량수요 유량수요, 베블렌효과〉, 《티스토리》, 2018-03-09
같이 보기
