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주택시장
주택시장(住宅市場)은 주택의 매매·임대가 이루어지거나 주택의 시세가 결정되는 시장을 말한다.
목차
개요
주택시장은 주택의 매매, 임대 등이 이루어지거나 시세가 결정되는 추상적인 영역을 말한다. 이는 주택시장분석, 주택의 특성, 부동성으로 국지적 시장, 주변 환경으로부터 큰 영향을 받는 동시에 영향을 미친다. 또 정부 정책의 영향을 받고, 개별성을 특징으로 하여 생산과정이 장기적이며 내구성이 강한 재화이다. 그러므로 주택공급은 장기적인 계획하에 이루어져야 한다. 고가성으로 인해 구매자금의 축적기란이 장기적이며 수료자에게 시장에의 진입을 어렵게 하여 주택시장을 불안하게 하는 원인이 된다. 다른 재화에 비해 거래 과정이 복잡하고 거래비용이 많이 요구되며 주택은 입주자 및 거주 경험자의 평가가 상품 및 기업 이미지 형성에 큰 영향을 미치는 재화이다. 하지만 주택은 경제적 재화 혹은 상품으로 취급된다.
주택저량
- 주택저량의 공릅량이란 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 물리적인 양
- 주택저량의 수요량이란 일정시점에 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양
주택유량
- 주택유량의 공급량이란 일정한 기간 동안에 공급자들이 공급하고자 하는 주택의 양
- 주택유량의 수요량이란 일정한 기간 동안에 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양
주택 서비스
주택 서비스란 주택이 소유자, 이용자에게 제공하는 만족도를 말한다. 즉, 주택이 소유자에게 제공하는 효용하는 것을 말한다. 주택수요는 주택 서비스를 얻기 위한 파생수요이기에 주택 서비스에 대한 수요가 증가하면 주택저량에 대한 수요도 증가한다. 또 주택저량시장은 기존주택시장(재고시장)을 말하고, 주택유량시장은 신규주택시장을 말한다.
- 주택을 물리적 측면에서 분석
- 개별적이고 대체적이며 이질적인 재화
- 다른 주택과 비교하기 어려움
- 주택시장은 불완전경쟁시장
- 주택시장을 주택 서비스 측면에서 분석
- 동질성을 가짐
- 비교하기 용이
주택 구입은 물리적 주택 자체를 구입하는 것보다는 양질의 주택 서비스를 얻는 것이 목적이 된다. 따라서 주택 수요는 주택 서비스 수요에서 파생된 수요라 볼 수 있다. 쉽고 간단하게 예를 들어보면 각기 다른 구조를 가진 아파트 A와 B가 있다. 구조와 건축연도 등이 달라서 물리적 측면에서 개별적이기에 비교는 어렵다. 하지만 주택 서비스 측면에서 본다면 A와 B가 같은 학군이다. A는 호수전망이고 B는 앞이 막혀있으며 A는 건축된 지 20년이 넘어가고 B는 5년도 안 된 아파트이다. 또한, A는 지상 주차장이라 주차난이 심하고 B는 지하주차장이 3개 층까지 있다는 등등으로 비교하기가 쉬워진다.[1][2][3]
주택시장의 특징
- 주택은 고정되어 있고 주위 환경에 의해 외부효과 발생
- 주위 환경에 의해서 부의 외부효과, 정의 외부효과가 발생되며 여과작용도 있다.
- 주택은 여러 가지 주택 서비스를 제공
- 주택 서비스는 아래에 후술
- 주택 자체로 소비재, 투자재, 사회재
- 부동산 금융론, 부동산 투자론, 부동산 정책 등이 중요시되는 이유이다.
- 주택은 소유와 이용이 분리
- 주택의 매매시장과 임대차 시장이 형성되는 이유이다.
- 주택은 일물일가의 법칙 적용 안됨
- 감정평가의 필요성이 대두된다.
- 지출 항목 중 주택에 드는 비용이 상대적으로 많음
- 임장활동, 부동산 입지론, 부동산 투자론, 부동산 금융론 등 많은 내용이 필요로 하는 이유이다. 그만큼 공부도 많이 해야 한다.[2]
주택공급
주택공급(住宅供給)은 주택 수요자에게 주택을 제공하는 일을 말한다. 예를 들어 분양이나 임대 따위가 있다. 즉, 주택공급이란 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다. 주택건설지역이란 이란 주택을 건설하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말한다. 이 경우 주택건설용지를 공급하기 위한 사업지구 등이 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시 또는 시·군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 같은 주택건설지역으로 본다. 또 주택공급면적이란 사업주체가 공급하는 주택의 바닥면적을 말한다.[4]
주택공급 목표
- 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택 공급부지 확보
- 수도권 약 61만호(서울 약 32만호) + 5대 광역시 등 약 22만호
- 공공분양(70~80%) + 공공자가·공공임대(20~30%) 혼합 공급
- 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급
- 사회서비스 연계 + 혁신공간 연계 + 지역균형발전 사업과 연계
- 대도시권 내 부담 가능한 주택 공급
- 도심 공공주택 복합사업 : 역세권, 준공업, 저층주거 등 가용지활용 복합사업
- 공공 직접시행 정비사업 : 재개발, 재건축 절차단축 획기적 인센티브
- 도시재생을 통한 주택공급 : 주거재생혁신지구 주거재생특화뉴딜
- 공공택지 신규지정 : 소규모 정비 확대 비주택 리모델링 신축 매입약정
- 주거 뉴딜 : 사회서비스 + 혁신공간 + 지역균형발전
기본방향
- 주민 희망 시 공공주도 Fast-track 옵션 제공 - 신속한 공급
- 공공기관(기획), 정부·지자체(인허가), 민간(창의적 설계·시공), 전문가(개발구상)
- 역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급
- 도심 내 역세권·준공업·저층주거지와 신규 공공택지를 활용
- 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택공급
- 단지 내 커뮤니티시설, 도시교통 인프라, 일자리 창출 공간 등과 연계된 주택공급
- 수요자가 선호하는 주택 공급(임대주택은 돌봄, 육아, 일자리 등 연계)
- 분양주택을 중심으로 공공자가주택과 공공임대주택 등을 혼합 공급
- 사회적 합의에 기초한 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단
- 개발이익은 생활 SOC 구축 등에 사용하고, 투기수요는 면밀하게 관리
추진전략
- 개발모델 도입 + 정비·재생사업 활성화 - 도시구조 개편 + 주택공급 확대
- 신규 가용지 (역세권․준공업․저층주거지) : 新개발수단 + 도시기능 재편
- 재개발, 재건축 : 공기업 직접시행 - 획기적 인센티브 + 절차단축
- 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계 - 실행력 제고 + 주택공급
- 소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화 - 개발 사각지대 해소
- 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정
- 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완
- ※ 주거뉴딜을 통한 다기능 임대주택 공급은 개발이익의 배분, 예산, 입지, 제도, 물량 등 종합 검토 후 발표[5]
인구 고령화와 주택시장
인구 고령화가 대한민국의 경제시스템에 미치는 영향에 대해서는 지난 10여 년간 다양한 연구가 수행되어 왔다. 먼저 고령화가 한국의 주택 총수요에 미치는 영향을 탄생연도 코호트를 반영한 APC(Age-Period-Cohort) 모형을 통하여 과거 및 미래 시기에 대하여 추정하였다. 다음으로 고령화와 주택가격의 상관관계에 대해서도 성장회계방식을 사용하여 고령화의 영향을 생산가능인구 및 총인구의 감소로 분리하여 과거와 미래시기별로 추정하였다. 또한, 고령화의 영향을 일반균형의 시각에서 알아보기 위하여 중첩세대모형(Overlapping Generation Model: OGM)을 통하여 고령화가 주택시장을 매개로 하여 거시경제 전반에 미치는 효과를 분석하였다. 마지막으로 고령화의 추이에 있어서 한국을 약 20년 선행하고 있는 일본과 한국이 유사한 속도로 고령화가 진행되고 있는 중국, 그리고 한국까지 총 3개국의 가구별 미시자료를 이용하여 주택소비와 관련된 각국의 소비자 행태에 대한 국제비교를 수행하였다.
결과에 따르면, 한국의 인구 고령화 효과는 총인구가 감소하는 시기인 2030년경을 전후로 매우 다른 양상을 보일 것으로 전망되었고, 이는 주택수요 및 주택가격 양 측면 모두에서 유사하게 관찰되었다. 주택가격 분석에서는 2010~30년 기간 중 우리나라의 역부양비 하락이 여타 OECD 국가들보다 더 큰 규모의 주택가격 하락요인으로 작용할 것으로 전망된다. 다만, 동 기간 연간 실질 GDP 성장률이 2.4% 이상을 유지할 경우 이의 가격하락 효과가 상쇄되는 것으로 나타났다. 그러나 2030년 이후 총인구 감소의 효과가 더해지는 경우 주택가격의 하락이 현실화할 가능성이 더욱 커지는 것으로 분석되었다.
연구의 분석 결과에 따르면 우리가 우려하는 고령화, 저출산, 베이비붐 세대의 은퇴로 인한 부정적인 효과가 단기적으로는 우리나라의 주택시장에서의 충격으로 작용할 가능성은 크지 않을 것임을 의미한다. 그러나 총인구가 감소하는 2030년부터는 이의 주택시장에 대한 영향이 현실화될 가능성이 크고, 그 시기는 분석모형의 리스크를 감안할 때 더 빨리 도래할 수도 있다. 따라서 장기적인 관점에서 고령화에 대한 종합적인 정책대응 방안의 마련이 필요해 보이고, 여기에는 고령빈곤층을 위한 주거복지 및 소득보전 제고를 위한 정책, 거주주택 및 기타 부동산의 유동화 정책, 그리고 주택시장의 안정을 장기적으로 추구하기 위한 주택공급정책이 포함되어야 할 것으로 사료된다.[6]
주택시장의 가격전이효과
주택시장에서 만연한 가격전이효과(spillover effect)를 추정한 바에 따르면 주택시장에서의 정책효과는 정책 대상 주택이 받는 직접효과뿐 아니라, 정책 대상이 아닌 주택들이 간접적으로 받는 효과를 통해서도 나타난다. 연구에 따르면 가격전이효과는 간접효과의 일종으로, 정책 대상 주택들로부터 발생한 외부효과를 의미한다. 이러한 가격전이효과를 추정하기 위해 재건축 정비사업의 안전진단에 대한 정책 변화를 이용한다. 이러한 정책 변화는 재건축사업을 진행하는 아파트의 가격에 직접 효과를 미칠 수 있으며, 이와 무관한 주택들의 가격에도 파급효과가 나타날 수 있다. 이를 통해 가격전이효과가 주택정책을 시행하는 데 주요한 고려사항임을 확인하고자 한다. 재건축사업의 안전진단 개선의 효과를 체계적으로 분석하여 정책 변화의 직접 효과와 가격전이효과를 구분하여 분석할 수 있는 확장된 이중차분모형(difference-in-difference model)을 제시하였다.
서울 지역 아파트들의 기초 정보와 가격 자료를 구성하고 지리적 정보와 결합하였다. 이와 같은 모형과 자료를 토대로 살펴본 결과, 2018년 안전진단 개선정책의 직접효과는 유의하지 않은 반면, 주변으로의 가격전이효과가 상당히 크게 작용하였음을 확인하였다. 연구 결과에 따라 주택시장에 대한 정책을 시행함에 있어 시사점을 제공하며 택시장은 외부효과가 만연한 시장이므로 이러한 외부효과에 대한 고려가 필수적이다. 전체 주택시장에 광범위하게 적용되는 정책뿐 아니라, 일부 주택에 대한 정책도 전이효과를 통해 전체 주택시장에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 2018년 서울지역의 주택시장에서 재건축사업에 대한 정책은 전체 주택시장에 커다란 영향을 끼친 것으로 보인다. 특히 정책의 목표가 정책의 대상에 대한 직접 효과가 아닌 주변 지역에 미치는 파급효과라면, 정책이 기대한 것과 다른 방향의 외부효과가 발생할 가능성에 대해 면밀한 분석이 필요함을 확인하였다.[7]
2023년 주택시장 전망
주택산업연구원은 「2023년 주택시장 전망」을 발표하였다.
- 공급부족지역 : 서울과 경기, 부산, 울산에서는 공급 부족이 클 것으로 예상하며, 서울의 2023년 수급지수는 65.9로 2021년 이후 60선을 지속하여 수급 불균형이 심각한 것으로 나타난다.
- 공급초과지역 : 대구는 2018년부터 초과공급이 누적되는 상황으로 주택가격 하방압력으로 작용하고 있으며, 인천 역시 초과공급 상황이 지속된다.
- 매매거래 추이 : 22년 10월 기준 주택매매거래는 전년 동기간 거래량 대비 49.7% 감소하여 45.0만 건을 기록하였음. 최근의 매매 거래량 추이를 감안했을 때 11월~12월에도 월 4~5만 건의 매매거래로 거래침체가 지속될 것으로 예상되는 바, 2022년 한 해동안 전년 대비 46.9%감소한 54만 건의 거래를 기록할 것으로 추정된다.
- 주택가격 동향 : 현재 대한민국 우크라이나 전쟁으로 인한 경기침체와 고물가 현상, 고금리 정책으로 1997년 외환위기, 2008년 금융위기에 이어 큰 경제위기에 직면한 상황. 경제적 위기상황 속에서 주택가격 역시 침체국면에 진입하여 하락 폭이 확대되고 있다.[8]
동영상
각주
- ↑ 〈주택 시장〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- ↑ 2.0 2.1 늘픔, 〈주택 서비스란? 주택수요와 주택소요를 구분합시다〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-11
- ↑ roo9, 〈부동산 시장이론〉, 《부동산 시장이론》, 2021-08-04
- ↑ 〈주택공급에 관한 규칙〉, 《법제처 국가법령정보센터》, 2022-12-29
- ↑ 〈기본방향 및 추진전략〉, 《부동산대책 정보사이트 정책풀이집》
- ↑ 조만 외, 〈인구 고령화와 주택시장〉, 《KDI 한국개발연구원》, 2015-12-31
- ↑ 문윤상, 〈주택시장의 가격전이효과: 공동주택의 재건축정책을 중심으로〉, 《KDI 한국개발연구원》, 2019-12-31
- ↑ 주택산업연구원, 〈2023년 주택시장 전망〉, 《KDI 경제정보센터》, 2022-12-14
참고자료
- 〈주택시장〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주택 시장〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈주택공급에 관한 규칙〉, 《법제처 국가법령정보센터》, 2022-12-29
- 〈기본방향 및 추진전략〉, 《부동산대책 정보사이트 정책풀이집》
- 늘픔, 〈주택 서비스란? 주택수요와 주택소요를 구분합시다〉, 《네이버 블로그》, 2019-11-11
- roo9, 〈부동산 시장이론〉, 《부동산 시장이론》, 2021-08-04
- 조만 외, 〈인구 고령화와 주택시장〉, 《KDI 한국개발연구원》, 2015-12-31
- 문윤상, 〈주택시장의 가격전이효과: 공동주택의 재건축정책을 중심으로〉, 《KDI 한국개발연구원》, 2019-12-31
- 주택산업연구원, 〈2023년 주택시장 전망〉, 《KDI 경제정보센터》, 2022-12-14
같이 보기
