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청약금
청약금(請約金)은 일정한 계약 체결을 신청할 때 필요한 돈을 말한다. 청약신청금(請約申請金)이라고도 한다.
개요
청약금(청약신청금)은 일정한 내용의 계약을 체결하기 위한 일방적·확정적 의사 표시에서 그 증거금으로 내는 돈이다. 즉, 청약통장 가입기간이 1년 미만이거나 청약통장이 없어 2순위에 청약할 때 건설사가 청약자에게 받는 일종의 가계약금이다. 대개 청약 허수를 줄이는 용도로 쓰이지만 경기 침체기 땐 청약금을 낮춰 계약을 유도하는 수단으로도 활용된다. 청약금 규모에 대한 규정은 따로 없다. 건설사가 임의로 정하게 돼 있다. 1순위 마감이 불안한 단지는 보통 청약금이 10만 원으로 책정된다. 입지가 다소 떨어지거나 브랜드 인지도가 낮은 경우가 많다. 2015년 경기도 평택·광주시에서 분양된 일부 단지와 경북 구미시, 충북 음성군 등지에서 나온 아파트 청약금이 10만 원이었다. 분양이 성공할 것으로 예상되는 단지는 상대적으로 청약금이 높은 편이다. 대개 100만 원 정도다. 서울·수도권에서 나온 대부분 단지가 해당된다. 여기엔 청약금이 많더라도 단기간에 '완판'할 수 있다는 자신감이 깔려 있다. 대형 건설사 관계자에 따르면 청약금이 너무 높으면 수요자가 부담스러워하고, 너무 낮으면 너도나도 청약에 뛰어들어 청약률에 거품이 낄 수 있으며 업체들은 이를 고려해 적정 수준으로 금액을 책정한다.[1]
청약금 관련
분양대금
분양대금은 다음 비율의 범위 안에서 결정된다.
- 청약금 : 주택가격의 10%
- 계약금 : 청약금을 포함하여 주택가격의 20%
- 중도금 : 주택가격의 60% (계약금이 주택가격의 10% 범위 내라면 70%)
다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다. 다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
분양대금은 다음에 해당하는 시기에 납부해야 한다.
- 청약금 : 입주자 모집시
- 계약금 : 계약 체결 시
- 중도금 : 아파트의 건축공정이 전체 공사비의 50% 이상이 투입된 때 또는 지붕의 구조가 완성된 때를 기준으로 그 전후 각 2회 이상 분할 납부 (중도금이 분양가격의 30% 이하인 경우 1회) 다만, 기준시점 이전에는 중도금의 50%를 초과할 수 없고, 최초 중도금은 계약일로부터 1개월이 경과한 후에 납부
- 잔금 : 사용검사일 이후
단, 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체 입주금의 10%에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 납부할 수 있다.
ㄱ. 완공된 주택에 대해 동별 사용검사를 받거나 사용검사권자로부터 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우
ㄴ. 동별 사용검사를 받거나 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 않는 경우
잔금의 구체적인 납부 시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에서 정하면 된다.[2]
입주금
입주금(入住金)은 새집에 들어가 사는 데 드는 돈을 말한다. 즉, 아파트를 분양받고 사업 주체와 주택분양계약을 체결하고 입주자가 지급하는 주택의 대가를 말한다. 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다. 청약금은 주택가격의 10%, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20%, 중도금을 주택가격의 60%의 범위에서 입주자가 사업 주체에게 납부한다. 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.
입주금 납부 시기는 청약금은 입주자 모집 시, 계약금은 계약체결 시(계약체결은 입주자로 선정된 날부터 5일이 지난 후 3일 이상의 기간을 정하여 그 기간 내에 해야 함)에 내고, 중도금은 분양주택의 경우, 아파트는 전체 공사비(부지매입비를 제외)의 50% 이상이 투입된 때, 연립주택 및 단독주택의 경우에는 지붕의 구조가 완성된 때를 기준으로 그 전 후 각 2회 이상 분할해서 낸다. 최초 중도금은 계약일부터 1개월이 경과한 후 내며, 잔금은 사용검사일 이후에 내면 된다. 근거법은 주택공급에 관한 규칙이다.[3][4]
청약금 관련 사례
부동산 시장이 조정국면으로 접어들면서 오피스텔에서도 미계약이 속출하고 있다. 반면 일부 수익성이 높은 단지에는 여전히 '묻지마 청약'이 몰리고 있다. 이런 곳에선 부적격자가 당첨되는 것을 우려한 일부 시행사들이 '허수'를 가려내기 위해 청약금을 높이는 방법도 사용하고 있다. 미계약이 발생할 위험이 있더라도 실수요자를 가려 분양 속도를 높이는 것이 낫다고 본 것이다. 부동산 업계에 따르면 2022년 3월 감일지구에서 분양한 더챔버 파크로지아 오피스텔은 청약금을 1000만 원으로 내걸고 청약을 진행했다. 전용면적 42~47㎡ 짜리로 구성 이 단지의 분양가는 6억원 중반~7억 원 중반 수준이다. 통상 분양가의 1%를 청약금(600만 원)으로 거는 점을 감안하면 청약금이 상당히 높게 책정됐다.
단지는 감일역 바로 앞에 위치한 역세권이다. 향후 3호선이 연장되는 등 호재가 있다. 특히 100실 미만으로 구성돼 전매제한과 대출규제에 적용되지 않고 청약통장을 사용하지 않아도 된다는 장점도 있다. 그러나 이런 장점을 감안하더라도 최근 금리 인상 등 문제로 상당수 오피스텔 분양현장에서 청약금을 아예 받지 않거나 300만 원 수준으로 책정하는 것과 비교하면 청약금이 높은 편이다. 다른 단지에서도 비슷한 사례를 찾을 수 있다. 2021년 12월 경기도 하남시에서 분양한 미사 헤리움 2차 오피스텔(전용 42㎡)도 청약금을 1000만 원으로 걸었다. 분양가가 5억 원대로 책정된 점을 감안하면 청약금이 분양가의 2%에 달했는데, 이 단지는 청약금을 빨리 입금해야 분양 자격이 주어지는 일명 '초치기 방식'까지 사용하면서 청약 문턱을 더욱 높였다.
심지어 2021년 11월에 서울 용산에서 분양한 투웨니퍼스트99 오피스텔(분양가 5억7200만~19억2900만 원)은 청약금으로 3000만 원을 내걸면서 초치기 청약까지 실시했다. 하지만 전체 99실 중 22실이 잔여가구로 남았고, 2022년 3월 청약금을 300만 원으로 낮춰 다시 청약을 실시했다. 이때는 1328명이 몰리면서 경쟁률은 60대1을 넘겼다. 이 단지들이 청약 증거금을 높이는 이유는 부적격 당첨으로 인해 다시 입주자를 모집하는 과정에서 발생하는 손해가 크다고 봤기 때문이다. 이런 현상은 생활형숙박시설(레지던스)에서도 나타난다. 일례로 2022년 4월 광주광역시에서 분양한 롯데 엘시그니처가 청약금을 1000만 원으로 책정했다. 2022년 3월 분양한 병점역 우남퍼스트빌 스위트도 청약금 1000만 원을 내걸고 분양에 나섰다. 대부분 전용 84㎡ 타입으로 구성된 이 단지는 분양가가 5억2000만 원 수준으로, 청약금이 분양가의 2% 수준이다. 전문가들은 부동산 시장이 상대적으로 대출규제가 적은 오피스텔과 생활형숙박시설 등 상업용 부동산으로 여전히 매수세가 몰리는 경우가 있어 이런 현상이 나타났다고 보고 있다.[5]
청약금 관련 주의사항
상가는 아파트와 달리 고정적인 월세 수입을 얻을 수 있는 이점이 있으나 이에 못지 않게 투자의 위험성도 내포하고 있다. 보통 경기나 정책등의 외부요인에 따라 투자결실의 정도가 달라지기도 하며 분양업체와 약속 이행 여부를 놓고도 많은 잡음이 발생하기도 한다. 특히 상가투자 환경에 대한 투자자의 이해도가 부족해 분양업체의 일방적인 리드에 이끌리다 보면 낭패를 보기 십상이니 각별한 주의를 기울이지 않으면 안된다. 일반적인 상식으로 판단되는 사안이라도 이따금씩 초보투자자들을 뜻밖의 궁지로 몰아넣을 수도 있다는 이점 또한 기억을 해야 한다. 상가의 선점을 의미하는 '청약금'(보통 100~300만 원 내외)의 경우, 만약 투자자가 정계약을 포기한다면 청약금을 되돌려 받을 수 있는가 하는 사항이다. 물론 대개 분양업체는 정계약 포기 시 '청약금'을 반환해 준다. 그러나 때론 분양업체 관계자가 청약금만으로 투자자의 의지를 굳히기 위해 정계약서를 발급해주기도 한다.
이때 투자자는 '청약금'만 냈으니 계약해제시 필경 반환되는 금액으로 생각하겠지만 분양업체는 계약서를 근거로 앞서 지불한 '청약금'은 10%의 정계약금 중 일부라며 돌려주지 않을수도 있으니 '청약금'의 성격을 사전 분명히 해둘 필요가 있다. 투자자 사정에 의해 계약을 포기하거나 분양업체로부터 계약포기 종용을 받을 경우 분양업체는 계약해제로 인한 손해배상인 즉 '위약금'을 계약자에게 청구할 수 있다. 그러나 대다수는 위약금의 규모를 계약금의 10% 내지 그동안 납입(계약금 중도금 일부)했던 금액의 10%로 알고 있으나 계약서에 명시된 내용을 자세히 훝어보면 총 분양금액의 10%로 되어 있다는 사실을 알아야 한다. 가령 총 분양금액이 5억이면 10%인 5천만 원의 위약금을 물어야 하는 것이지 계약금 5천만 원의 10%인 5백만 원을 지급해야 하는 것이 아니다.
물론 분양업체측의 계약 위반시 계약자는 그 반대로 분양대금 총액의 10%를 받을 수 있으나 계약서에 명시된 사항인지는 분명히 해둘 필요가 있다. 연체료에 대한 부분도 분양업체와 투자자간 분쟁의 소지가 많다. 가령 분양업체가 중도금 및 잔금 납부 일정에 대해 문서를 통해 납부 수일전에 발송했으나 전달과정에서 누락되어도 이미 계약서상에 납기일이 게재돼있으면 분양업체의 추가 통보가 없어도 일단은 계약자가 그 납입 일자를 준수해야 한다. 은행권에서 담당자가 대출이자에 대한 납입일자를 기준으로 사전,사후로 전화 연락을 취해주는 맥락과 동일하게 생각해서는 안되며 분양업체 영업 담당자가 알아서 제때 통보해 주겠거니 하는 안일한 생각은 버리고 스스로 관련 사항을 기억하고 일처리를 해야 한다. 천재지변, 건축자재 공급 파동등 불가항력인 사유라면 분양업체측의 사전 통보를 통해 상호간 입점지연에 대한 이해관계를 구축할 수 있다.
다만 분양업체의 납득하기 어려운 공사지연으로 계약자는 지체보상금을 요구하거나 이의를 제기할 수 있다. 그러나 계약서상에 열거한 지연사유가 너무도 포괄적일수 있으니 계약전 꼼꼼히 점검해 분양업체와의 충돌을 예방해둘 필요가 있다. 그 외 분양업체 관계자의 전매나 임대약속이 정작 불이행돼 이를 두고 벌이는 싸움도 빈번하니 특약사항은 구두협약으로 그칠것이 아니라 계약서에 분명히 명시를 해두는 것이 유리하다. 상가투자를 흔히 '고수익 고위험'의 대표적인 투자 상품이라 정의하는 이유에 대해 조금이나마 이해되었길 바라며 초보투자자들은 늘 돌다리를 두드려보는 심정으로 투자에 임해야 시행착오를 줄일수 있슴을 상기하기 바란다.[6]
동영상
각주
- ↑ 조인스랜드, 〈2순위 청약금, 아파트마다 왜 다르지?〉, 《중앙일보》, 2015-11-24
- ↑ 로인사이트 변호사 , 〈아파트 분양대금, 언제 얼마씩 낼까?〉, 《네이버 포스트》, 2020-09-21
- ↑ 〈입주금〉, 《네이버 국어사전》
- ↑ 〈입주금〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 최온정 기자, 〈'청약금 1000만 원' 오피스텔 나오는 이유… "묻지마 청약 거르자"〉, 《조선비즈》, 2022-05-31
- ↑ 승용권, 〈청약금(가계약금) 반환의 분쟁 예방, 주의할 점〉, 《네이버 블로그》, 2019-04-24
참고자료
- 〈청약금〉, 《네이버 국어사전》
- 〈입주금〉, 《네이버 국어사전》
- 〈입주금〉, 《부동산용어사전》
- 조인스랜드, 〈2순위 청약금, 아파트마다 왜 다르지?〉, 《중앙일보》, 2015-11-24
- 로인사이트 변호사 , 〈아파트 분양대금, 언제 얼마씩 낼까?〉, 《네이버 포스트》, 2020-09-21
- 최온정 기자, 〈'청약금 1000만 원' 오피스텔 나오는 이유… "묻지마 청약 거르자"〉, 《조선비즈》, 2022-05-31
- 승용권, 〈청약금(가계약금) 반환의 분쟁 예방, 주의할 점〉, 《네이버 블로그》, 2019-04-24
같이 보기
