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투자수요
투자수요(投資需要)는 수요 가운데 투자에 쓰는 부분을 말한다.
목차
개요
투자수요란 일반적으로 부동산을 상당한 기간 보유하면서 부동산이용을 통하여 영업수익을 창출하고 처분함으로써 자본차익을 원하여 자본을 부동산에 투입하려는 수요를 말한다. 투자(投資, investment)란 미래에 얻을 수 있는 이익을 위해 현재의 자금을 지출하는 것을 말한다. 기업은 신사업을 구상하고 투자를 계획하며 기업의 고민은 미래를 예측하면서 시작된다. 사업의 성공과 실패는 미래 시장의 여건에 달려있다. 앞날을 내다볼 수 있는 능력이 있다면 성공할 가능성이 높을 것이다. 시간여행이 가능해서 미래를 다녀오면 좋겠지만, 영화에서나 가능하며 미래는 알 수 없다. 사업을 계획하고 실행하는 과정에서 수익 규모 등 여러 가지 측면에서 투자가 필요한지 검토된다. 현재 투자비용을 계산하고, 미래의 수익을 예상해 본다. 미래의 수익을 현재가치로 변환해서 투자비용보다 현재가치로 전환한 미래수익이 더 높으면 투자를 실행한다. 시장이 안정적이고 균형 상태에 있다면, 투자를 결정하는 가장 중요한 요소는 금리이다. 금리보다 투자수익률이 높아야 투자한다. 금리는 자금의 수요와 공급 때문에 결정된다. 자금 수요는 투자 또는 소비 때문에 결정되고, 자금 공급은 저축 때문에 결정되며 투자하려는 기업들이 늘어나면 자금 수요가 증가하고 금리는 올라간다. 금리가 상승하면 수익률이 높아야 투자를 할 수 있으며 금리 상승으로 투자는 감소하고 자금 수요는 줄어들게 된다.
시장이 안정적이라고 믿는 사람들은 이러한 과정을 통해서 투자가 결정된다고 본다. 시장은 균형 상태에서 성장하며, 기업은 시장의 수요를 확보할 수 있다고 판단하고 투자를 결정한다는 얘기이다. 여기서 수요(需要, demand)란 어떤 재화나 용역을 일정한 가격으로 사려고 하는 욕구를 말하며, 기본적으로 구매자가 원하는 재화(goods)나 서비스(service)의 수량, 즉 수요량을 의미한다. 즉, 수요란 경제주체가 상품을 구입하고자 하는 욕구를 말한하며 소득, 기호, 다른 재화의 가격 등이 수요에 영향을 줄 수 있다. 특히 주어진 가격 수준에서 소비자가 일정기간에 구입할 의사와 능력이 있는 최대수량을 수요량이라고 하며, 재화의 가격과 수요량과 역(-)관계를 수요법칙이라고 한다. 경제학에서 수요곡선은 '우하향'하는 모습을 보인다. 반대말은 공급(supply)이다. 수요는 경제주체들이 어떤 재화를 일정한 시간 간격 안에 얼마나 많이 구매할 의향이 있는가를 나타낸 관계를 말하거나, 살 능력이 뒷받침된 상황에서 그 상품을 사고자 하는 욕구 혹은 계획을 말한다. 수요를 그래프상에서의 가격과 수요량의 관계로써 나타낼 수 있고, 이를 수요곡선이라 한다. 수요곡선은 가격이 오를수록 수요량이 감소하는 형태를 가지는데, 이를 수요의 법칙이라 한다.[1][2]
부동산 투자수요의 유형 및 특징
부동산 수요의 유형
- 실질적 수요(유효수요)와 잠재적 수요(예비수요)
- 실질적 수요 : 소비자의 구매 욕구에 구매력이 뒷받침된 수요로 유효수요를 말한다. 부동산 수요란 이러한 유효수요를 의미
- 잠재적 수요 : 현시점에서는 구매력이 부족하여 유효수요가 될 수 없으나, 구매력만 갖추게 되면 유효수요가 될 수 있는 수요로 예비수요를 말한다.
- 본원적 수요(직접수요)와 파생적 수요(간접수요)
- 본원적 수요 : 최종소비재나 최종상품에 대한 수요를 말하며, 직접수요라고도 한다.
- 파생적 수요 : 다른 상품의 수요에 파생되는 수요로 생산요소에 대한 수요를 말하며 간접수요라고도 한다.
- 예를 들어 주택에 대한 수요는 본원적 수요이며, 주거지로서 택지에 대한 수요는 파생적 수요이다.
- 표준적 수요와 유보적 수요
- 표준적 수요 : 상식적으로 요구되는 정도의 수요를 말한다.
- 유보적 수요 : 자산 소유자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 보유하려는 수요를 말한다.
- 가수요 : 시장에서 어떤 재화의 일시적 공급중단이나 공급 부족 등으로 인해 소비자들이 그 재화의 품귀현상이나 가격상승을 예상함으로써 그 재화에 대한 수요가 급격히 증가하는 현상으로 사재기와 사재기를 예로 들 수 있다. 이런 가수요는 소비자 개인의 입장에는 합리적인 소비행태로 볼 수 있으나 사회 전체적인 측면에서는 바람직스럽지 못한 현상이라고 할 수 있다.
- 신규수요와 교체수요
- 신규수요 : 부동산에 대한 구매력이 뒷받침되어 부동산을 처음으로 소유하고자 하는 유효수요이다.
- 교체수요 : 현재 소유하고 있는 부동산을 처분하여 다른 부동산으로 교체하고자 하는 유효수요를 말한다.
- 지가수요와 차가수요
- 지가수요 : 소유권에 대한 수요로서 부동산을 소유할 목적으로 취득하는 수요를 말하며, 자가수요 또는 매수수요라고도 한다.
- 차가수요 : 임차권에 대한 수요로 부동산을 일정 기간 임차하고자 하는 수요를 차가수요라고 한다.
부동산 수요의 특징
- 일반 재화와 비교해 볼 때 가격 비중이 크므로 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구된다.
- 부동산은 가격의 고가성 때문에 공급자와 수요자는 각기 소량 거래만을 위해서 행동한다.
- 수요활동에 영향을 미치는 주안점은 수요활동의 주체와 부동산 종류에 따라 현저한 차이가 있다.
- 수요의 탄력성은 부동산에도 적용되나 크기는 종류, 기간에 따라 다른 양상을 보이기도 한다.
- 투자용 부동산은 비탄력적, 투기용 부동산은 탄력적이다.
- 투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 가격이 10% 하락한다고 가정할 경우 투자용 부동산, 투기용 부동산 모두 수요량은 증가한다. 수요 법칙에 따라 가격이 하락하면 수요량은 증가하기 때문이다.
- 수요량이 증가하는 크기는 투자용, 투기용 부동산이 다를 수 있다.
- 투자자들은 단기적 양도차익을 추구하는 것을 목적으로 하므로 투기용 부동산가격이 하락하면 가격상승에 따른 양도차익을 얻기 위해 살 수 있는 만큼 사려고 할 것이다.
- 수요량이 증가하더라도 많이 증가하므로 투기용 부동산은 투자용 부동산보다 수요의 가격탄력성이 탄력적이다.
- 부동성, 국지적 시장을 형성, 일반재보다 수요의 이동이 자유롭지 않다.
- 부동산은 개별성으로 인해 차별화된 수요 유형을 가진다.[3]
투자수요 관련
물류센터 투자수요
"물류 자산에 대한 투자수요가 오피스 자산을 따라잡으며, 2021년에는 투자자들이 가장 선호하는 상업용 부동산 투자 자산이 됐다. 즉, 이커머스 시장의 성장이 물류시설 수요를 지속적으로 촉진하고 있다. 온라인 식료품 판매는 2019년부터 2014년까지 연평균 30%의 성장률을 기록할 것으로 보이며 이에 따라 저온 물류센터 투자에 대한 관심이 늘어나고 있다. 특히 의약품, 백신 물류를 위한 고도화된 저온 물류센터 수요는 한해 최대치를 기록할 것으로 보인다. 아태지역 물류센터 임대료는 2021년 모든 지역에서 더욱 상승할 것으로 예상되며, 일부 임대인들은 낮은 수익률을 보이는 리테일 상업용 부동산 자산을 이커머스 서비스 제공을 위한 라스트마일 딜리버리 허브로 전환하고 있다." 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 개최한 '2021 상업용 부동산 시장 전망(2021 Market Outlook)' 웨비나에서 헨리 친(Henry Chin) CBRE 아시아태평양 리서치 부문 총괄이 전한 말이다. 전 세계적인 감염병 확산으로 국내 상업용 부동산 시장은 침체기를 면치 못했으며 CBRE에 따르면 오피스 임대차 규모는 2020년 상반기 기준 전년대비 절반 정도로 줄었고, 투자규모 역시 20% 이상 감소했다. 특히 코로나19로 해외여행이 통제되면서 외국인 관광객을 대상으로 한 가두상권을 포함한 리테일 시장은 그야말로 어마어마한 피해를 입었다는 CBRE의 분석이다. 2020년 하반기 들어서야 점진적으로 투자 심리가 회복되고 있는 상황이다.
반면 같은 기간 국내 물류시설 투자 수요는 급등했다. 비대면 문화 확산과 이커머스의 성장으로 인한 배송수요의 급증이 물류 부동산 투자 수요의 급등을 이끌었다. CBRE에 따르면 2020년 물류 자산 거래 규모는 2019년 대비 50% 증가했다. 2020년 대규모 신규 물류센터가 공급됐음에 불구하고 공실률은 오히려 2020년 한 해 동안 꾸준히 감소했으며 2020년 말 기준 국내 물류센터 공실률은 3%대를 보이고 있다는 CBRE의 분석이다. 체감하는 것처럼 물류 부동산 시장은 2020년 한해 큰 성장을 보였다. 1인가구 증가와 코로나19 확산으로 인해 가속화된 비대면 문화가 이커머스 시장의 성장을 이끌었고, 궁극적으로 물류시장의 폭발적인 수요로 이어졌다. 특히 2020년에는 이천, 용인 등 수도권 남부지역의 공급이 많았다. 전체 물류센터의 40% 정도가 위치한 남부지역은 꾸준한 공급에도 불구하고 수요를 꾸준히 흡수하면서 5% 미만의 안전공실률을 보였다.
이커머스와 3자물류가 수요 이끌어
CBRE의 분석에 따르면 국내 물류시설 수요는 이커머스 업체와 3자물류(3PL)업체가 이끌고 있다. 이들이 수도권 공급 물류시설 면적의 75%가량을 사용하면서, 물류센터의 가장 큰 임차 수요로 드러났다. 특히 용인과 이천 등 수도권 남부지역의 자산 공실을 대부분 이커머스와 3자물류업체의 물량이 채웠다고 분석한다. 주목할 부문은 '저온 물류센터' 수요로 CBRE에 따르면 국내 신선식품 새벽 배송 시장은 매년 2배 이상 성장하고 있으며, 2020년에는 2조 원 규모의 시장규모를 형성한 것으로 추정한다. 앞으로도 새벽 배송수요는 지속적으로 증가하여 수도권 내 저온 물류센터 수요 증가에 이바지할 것이라는 CBRE의 분석이다. 국내 물류센터 임대료는 소폭 상승하는 추세이며 대규모 공급이 지속됐음에도 안정적인 공실률이 유지된 것이 그 원인으로 분석된다. CBRE에 따르면 지난 한해 수도권내 물류시설 임대료는 0.6% 수준의 소폭 상승 추이가 있었으며, 올해에도 1% 수준의 임대료 상승이 지속될 것으로 전망한다. CBRE는 물류센터 개발에 있어서 수요처의 니즈에 맞춘 적절한 입지와 스펙을 사전에 파악하는 것이 중요하다고 조언한다.
최대 수요처 '쿠팡', 따라오는 '네이버'
CBRE가 가장 거대한 물류시설 수요처로 꼽은 업체는 '쿠팡'이다. 쿠팡은 CBRE가 다루는 물류자산 안에서도 다수 임차인으로 들어왔고, 코로나19 이후에도 활발히 물류자산 확대를 가속화하고 있다는 분석이다. 2020년 물류시설 임차 수요를 가장 크게 견인한 업체인 쿠팡의 경우 2020년부터 상온과 저온, 풀필먼트센터 중심으로 공격적인 확장을 계속하고 있다. 2021년에는 로켓배송 확대와 최근 국토교통부로부터 인가받은 택배업 확장에 따라 주거지와 가까운 곳에 물류 인프라를 구축하는 추세가 보인다. CBRE는 쿠팡과 함께 네이버를 물류시설 신규 수요처로 주목하고 있다. 네이버가 2020년 다양한 3PL 협력사에 지분 투자를 하고 CJ대한통운과 지분을 맞교환한 상황을 봤을 때 이들 업체들이 '네이버 풀필먼트'를 담당하여 물류센터 수요를 견인할 것이라는 CBRE의 분석이다. 한편에서는 CJ대한통운, 롯데글로벌로지스, 한진 같은 택배업체들도 코로나 확산 기간 동안 물동량과 매출이 크게 성장하며 수요처로 부상하고 있다. 대형 이커머스 업체들은 택배업체와 연계하여 풀필먼트 사업을 가속화하는 추세다.
네이버쇼핑은 2020년 30조 원 상당의 거래규모를 기록한 것으로 분석된다. 향후 네이버와 지분 맞교환을 진행한 CJ대한통운이 네이버 풀필먼트를 담당할 가능성이 높으며 네이버 외에도 11번가가 우정사업본부와 최근 풀필먼트 측면의 협약을 했다. 이베이코리아가 CJ대한통운을 통해 스마일배송 서비스를 하는 것을 봤을 때 앞으로 이커머스 업체와 택배업체의 제휴는 증가한다. 이커머스 업계의 당일배송 확산과 택배업의 성장으로 인해 물류시설의 니즈는 크게 증가하고 있고, 주거지와 최근접한 물류센터의 수요와 가치는 더욱 커질 것이다. CBRE에 따르면 3PL 물류센터 수요 또한 지속적으로 늘어날 전망이다. 특히 화주사들이 자사물류에서 3PL로 물류센터 용처를 전환하는 추세가 3PL 물류센터 수요 증가에 기여했다는 분석이다. 요컨대 B2B 물류를 중심으로 물류센터 운영을 해온 전통적인 유통업체들이 코로나19 이후 온라인으로 비즈니스 체질 전환을 가속화 하면서 B2C 이커머스 물류가 가능한 3PL업체 활용을 고려하고 있다. 코로나19 이후 많은 화주사들이 오프라인에서 온라인으로 유통 구조를 전환했다. 기존 오프라인 중심으로 창고 레이아웃을 설계한 업체들이 온라인으로 구조를 변경해야 하는 니즈가 생겼고, 이에 따라 자가물류에서 3PL 전환을 검토 중인 업체들의 숫자가 증가한다.[4]
투자수요, 투기수요와 유보수요
일반적으로 투자수요란 부동산을 상당한 기간 보유하면서 부동산이용을 통하여 영업수익을 창출하고 처분함으로써 자본차익을 원하여 자본을 부동산에 투입하려는 수요를 말한다. 또 일반적으로 투기수요란 보유기간 동안 이용할 의사 없이 단기양도 차익을 바라고 자본을 부동산에 투입하려는 수요를 말한다. 그러나 투자수요와 투기수요를 엄격히 구분하기가 곤란하다. 즉, 투자목적으로 하였다가 시장변화에 따라 부동산가격이 급등하게 되어 단기에 이를 처분하여 자본차익만을 누린다고 하여 투기수요로 간주할 수 없기 때문이다. 자산의 소유자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 보유하려는 것을 유보수요라고 하며, 부의 수요라고도 한다. 주택 소유자의 관점에서 주택으로부터 소유자 자신이 느끼는 사용가치가 교환가치보다 크다면 주택을 처분하는 것보다 계속 보유하는 것이 유리함으로 유보수요를 형성하려고 할 것이며 반대로 사용가치가 교환가치보다 작다면 유보수요를 형성치 않으려고 할 것이다.[5]
동영상
각주
- ↑ 더굿북, 〈08. 투자의 결정요인〉, 《네이버 포스트》, 2019-12-02
- ↑ 〈학습자료(경제개념)〉, 《KDI 경제정보센터》
- ↑ 재테크의신 동백, 〈부동산투자 수요의 유형 및 특징〉, 《티스토리》, 2018-03-13
- ↑ 엄지용 기자, 〈물류센터 투자수요 사상 최대, 오피스 뛰어 넘다〉, Byline Network, 2021-02-03
- ↑ 하우컨, 〈투자수요와 투기수요 그리고 유보수요란〉, 《네이버 블로그》, 2018-06-29
참고자료
- 〈투자수요〉, 《네이버 국어사전》
- 〈학습자료(경제개념)〉, 《KDI 경제정보센터》
- 재테크의신 동백, 〈부동산투자 수요의 유형 및 특징〉, 《티스토리》, 2018-03-13
- 엄지용 기자, 〈물류센터 투자수요 사상 최대, 오피스 뛰어 넘다〉, Byline Network, 2021-02-03
- 더굿북, 〈08. 투자의 결정요인〉, 《네이버 포스트》, 2019-12-02
- 하우컨, 〈투자수요와 투기수요 그리고 유보수요란〉, 《네이버 블로그》, 2018-06-29
같이 보기
