고분양가

고분양가(高分讓價)는 토지나 건물 따위를 나누어 팔 때 높은 가격을 말한다. 고분양가격(高分讓價格)이라고도 한다.

분양가

분양가(分讓價)란 건설사가 건물(아파트)를 만들어서 최초로 받는 가격을 말한다. 반면, 시세란 현재 거래되는 매물 가격의 평균 정도를 이야기한다. 예를 들어 A라는 건설사가 지은 apple이라는 아파트가 있으며 이를 5억에 B라는 사람에게 분양했다. 여기서 A는 분양자, B는 수분양자, 5억은 분양가를 의미한다. 다른 예를 들면 B는 C라는 사람에게 apple아파트를 10억에 매도했다. 여기서 B는 매도인, C는 매수인, 10억은 시장가격(매매가)를 의미한다.

아파트 분양가는 대지가격과 건축비용을 포함한 두 가지로 나누어진다. 대지가격은 토지매입비용, 토지조성비, 기반시설비용, 기타공공시설비용이 포함되는 가격이고 건축비용은 설계비, 건축원자재, 인건비 등이다. 여기에 금융비용과 기업의 이윤을 포함시키면 분양가가 결정된다. 따라서 분양가는 주변의 토지가격과 건축원자재, 인건비에 의해서 결정된다고 하여도 무방하다. 다른 요인들은 지역과 관계없이 전 세계가 거의 동일하다.

아파트 분양가 계산 및 분양면적에 대한 이해

• 분양면적은 전용면적과 공급면적

아파트의 분양면적은 전용면적 즉 배타적으로 사용을 하는 공간과 다른 사람과 함께 사용하는 계단, 복도, 현관 등 공동으로 사용을 하는 는 주거공용면적을 합친 것이다. 따라서 거리에서 종종 보이는 현수막에 구 32평형, 34평형 이렇게 적혀져 있고 평당 얼마라고 하는 것은 바로 전용면적과 공용면적이 합쳐진 공간에 대한 분양가를 의미하는 것이다. 따라서 실제로 가서 보면 넓을 줄 알았던 집이 좁아 보이는 이유는 전용면적이 상대적으로 적고 공용면적이 상대적으로 넓기 때문에 그런 것이다. 실제 전용면적만을 분양가로 계산을 해 본다면 생각보다 아파트 분양가가 예상했던 것보다 훨씬 더 비쌀 수도 있다는 것이다. 참고로 오피스텔은 이런 꼼수가 훨씬 더 심하니 주의를 해야 하며 오피스텔의 경우는 전용면적과 공유면적이 거의 5:5 비율 가까이 되는 경우가 허다하다. 그래서 과거 그런 꼼수를 못 부리게 하기 위해서 요즘에는 면적 단위를 제곱미터로 변경을 하고 분양시 전용면적과 주거공용면적을 아래 보기와 같이 명확히 구분하여 보여 주고 있건만 여전히 많은 분이 몇 평짜리 아파트라고 이야기 해주는 것을 더 좋아하는 듯 한다. 괜찮은 집이라면 전용면적과 주거공용면적의 크기가 적절해야 할 테며 이외에 주차장면적, 놀이터 등 기타 공용면적이 포함이 되어서 계약면적이 얼마나 되는지도 정확해 확인을 해 볼 필요가 있다는 것이다.

분양가 상한제

분양가 상한제란 말 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 것을 의미한다. 즉, 신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해서 그 이하에서 분양하도록 제한하는 제도이다. 건축비와 택지비, 적정이윤에 대해서 정부가 주관하여 분양 상한 가격을 규제를 한다. 천정 부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나로 안정된 분양가로 수요자들에게 공급하기 위한 목적에서 만들어졌다. 1977년 주택 공급 확대를 위한 선분양제를 도입하면서, 위험부담을 적게 하기 위한 방편으로 분양가를 보장해 주는 제도로 시작을 하였다. 해당 제도가 도입되어 실시됐으며 그 이후 경제상황과 주택시장의 상황에 따라 제도의 중단과 시행이 반복됐다. 1980년대 경기불황과 부동산 가격 안정화를 반복하며 정책에 변동이 생겼고, 1997년에는 IMF로 인해 분양가 규제를 단계적으로 완화하기 시작하였다. 이후 1999년 1월 분양가는 전면 자율화가 되었다. 처음에는 대상이 공공택지에 지어진 공동주택만 적용됐지만 2007년 분양가 상한제가 부활했다가, 2015년 다시 사실상 폐지가 되었다.

분양가 상한제 장점

• 새로운 건축물의 가격 상승을 억제할 수 있다.
• 수요자는 저렴한 가격으로 신규 분양을 받을 수 있다.
• 전반적으로 부동산 가격의 안정화를 기대할 수 있다.

분양가상한제 단점

• 민간 주택 신규 공급이 위축될 수 있다. 건설사는 분양가 상한제 적용 시 이윤이 줄어들기 때문에, 건물을 짓지 않고 있다가 분양가 상한제가 풀릴 때 지을 가능성이 커질 수 있다. 이에 일시적으로 주택공급이 줄 수 있다.
• 신규 공급 축소로 인해 부동산 가격이 상승할 수 있다.
• 아파트의 품질 저하 우려가 있다. 건설사는 이윤을 남기기 위해, 설계나 자재 부분에서 감축을 할 수도 있다.
• 정책이 영원하지는 않기 때문에, 실효성이 떨어질 수 있다.

수도권 분양가 상한제 전매제한 기간

주변시세 대비 분양가가 낮을수록, 최소 5년에서 10년까지 전매제한기간이 늘어난다. 그러므로, 차익만을 목적으로 한 청약신청은 줄어들 것으로 예상을 할 수 있다.

주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등)

제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항 제3호의 주택(분양가 상한제 적용주택)을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국 토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. 이 경우, 분양가에 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 합친 금액으로 매입을 진행한다.

공급 부족에 대한 정부의 대책

다음은 2021년 9월 15일에 내놓은 대책이다.

• 주거용 오피스텔 : 전용면적 120㎡까지 바닥난방을 허용해 중대형 공급을 늘리기로 함.
• 원룸 도시형 생활주택 : 면적을 60㎡까지 늘려서 1개였던 침실을 3개까지 둘 수 있도록 하였고, 대출조건 완화.

※ 분양가 상한제에 대한 대책

국토부 장관은 분양가 상한제 개선 여부를 검토하겠다고 밝혔으며 이에 규제완화에 대한 기대감이 커지면서, 건설사들은 분양가를 올려 단기간에 공급을 늘릴 수 있을 거라는 예측을 내놓았다. 하지만, 정부는 자치단체마다 분양 가격 인정 항목과 심사 방식이 달라 혼선이 생길 수 있는 만큼 정부가 명확한 기준을 마련하겠다고 이야기했다. 기본 골격을 건드리면 집값을 더 자극할 수 있다고 판단한 것으로 보인다. 실제로 분양가를 높일 경우, 중도금 대출 및 특별공급이 제한되는 분양가 9억 원 초과 물량이 상대적으로 늘어나서, 무주택자들의 청약 진입장벽이 높아질 수 있다. 그래서 당장 결론은 나오지 않고, 앞으로도 협의를 하는데 시간이 더 소요될 것으로 보인다.

분양가 상한을 정하는 기준

분양가를 결정하는 기준은 건축비와 택지비가 합쳐져 정해진다.

분양가 상한

• 건축비 : 기본형 건축비, 건축비 가산비.
• 택지비 : 택지의 공급가격(감정평가액), 택지비 가산비

이렇게 건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비가 포함되고 택지비에는 택지의 공급가격과 가산비가 포한되어 계산된 것이 분양가 상한액이다. 분양가 상한제에 관한 여러 이야기들이 있다. 어느 정책이던 장단점이 있기 마련인데 아무래도 부동산관련 정책이다 보니 민감한 부분들이 있는 것 같다. 분양가 상한제를 통해 적정 수준의 가격으로 주택을 공급하겠다고는 하지만 결국 주변의 시세를 따라갈 수 밖에 없다. 그래서 아파트 청약을 넣고 당첨된 분들은 로또 맞았다는 표현이 나오는 것이다. 예를 들어 신축 아파트가 분양가 상한제를 통해 5억에 분양을 했는데 주변 아파트 시세가 8억이면 신축 아파트는 분양가인 5억에 거래가 되냐면 오히려 신축이라 8억보다 더 오르면 올랐지 5억에 거래하는 사람은 없을 것이다.

주의 사항

아파트 분양, 높은 공사비와 고분양가 논란 속살아남는 법 2가지

아파트 거래량이 회복세를 보이면서, 동시에 주택청약 시장에 내 집 마련을 위해 뛰어든 사람들이 많아지고 있다. 주택 가격이 도로 상승해 아파트 분양가가 더욱 높아지기 전에 주택 구매 및 주택청약에 대한 수요가 증가하고 있기 때문이다. 반면 이렇게 회복세를 보이는 부동산 시장에서, 일부 지역의 부동산은 고분양가로 인해 낮은 주택청약 경쟁률을 보이는 것을 알 수 있다. 이렇게 여전히 높은 금리와 고분양가는 내 집 마련의 걸림돌로, 적극적인 매수로 이어지지 않는다.

• 원자재 가격 상승 : 원자재 가격이 큰 폭으로 상승하면서 공사비도 함께 상승하고 있다. 특히 시멘트, 철근, 레미콘 등의 원자재 가격이 크게 상승하면서 아파트 공사비에 큰 영향을 미치고 있다.
• 인건비 상승 : 건설 현장에서 일하는 근로자들의 인건비가 상승하면서 공사비도 함께 상승하고 있다. 특히, 최근에는 코로나19로 인해 외국인 근로자들이 입국하지 못하면서 국내 근로자들의 인건비가 더욱 상승하고 있다.
• 건설 규제 강화 : 건설 규제가 강화되면서 아파트 공사비가 상승하는 경우도 있다. 예를 들어, 제로 에너지 아파트나 중대재해처벌법 등의 규제가 추가되면서 공사비가 상승하는 경우를 볼 수 있다. 제로 에너지 아파트란, 정부에서 에너지 사용을 절감할 수 있는 건축물을 지을 경우, 건축 기준을 완화해 주는 인센티브를 제시하는 제도이다. 이에 따라 시공사에서 자의 반, 타의 반으로 제로 에너지 건축물을 지을 수밖에 없으며, 이는 공사비 상승으로 이어지게 된다.

고분양가와 분양가상한제의 관계성

분양가상한제란, 아파트의 가격을 일정 수준 이하로 규제하는 것을 말한다. 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 아래로 아파트를 분양하는 제도로, 감정된 토지비용과 정부가 정한 기본형 건축비에 대별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비를 더해 아파트 분양가의 상한선을 결정한다.

분양가상한제가 적용되는 지역에서는 주택의 공급가격이 정부가 정하는 수준으로 제한되기 때문에, 주택청약을 신청하는 사람들은 상대적으로 저렴한 가격으로 아파트를 분양받을 수 있다. 하지만, 분양가상한제가 적용되는 지역에서는 전매 제한, 의무 거주 기간 등의 규제가 함께 적용될 수 있다. 또한, 입주 시 선택하는 유료 옵션을 통해서 절감한 공사비를 대체하기도 하기도 하여 아파트 분양가가 높아진다는 논란이 있다.

• 부동산 시장 동향 파악 : 현재 부동산 시장의 동향을 파악하고, 부동산 시장 및 아파트 분양 시장 변화에 대한 적극적인 대처가 필요하다. 현재 부동산 시장은 예측하기 어렵고 변동성이 크기 때문에, 부동산에 대한 나만의 투자 기준 정립이 중요하다. 이 시기 동안 부동산 정책에 대한 관심을 두고, 부동산 전문가의 조언을 듣거나, 부동산 관련 정보를 수집 및 분석하며 나만의 시선을 키울 수 있어야 한다.
• 부동산 투자 전략 수립 : 부동산 시장이 높은 아파트 분양가 논란 및 공사비 상승 등 다양한 이유로 전망이 어둡다면, 투자를 신중하게 고민해 보는 시간을 갖는 것도 필요하다. 부동산 투자는 높은 위험성과 고수익 획득의 특징을 동시에 갖고 있기 때문에, 전략적인 목표 설정 및 신중한 판단이 필요하다. 자신의 현재 자금 상황과 목표에 맞는 적절한 투자 전략을 세우는 것을 추천한다.

참고자료

• 굿펠라스, 〈분양가 상한제란 무엇일까?(+공급부족에 대한 정부대책)〉, 《굿펠라스》, 2021-11-24
• 한투자, 〈아파트 분양가란 무엇입니까?〉, 《네이버 블로그》, 2008-07-25
• 명가공인, 〈아파트 분양가 계산 및 분양면적에 대한 이해〉, 《티스토리》, 2015-04-23
• №º♭㏂㉿♬, 〈분양가 상한제란? 간단 정리 (솔직 담백한 리뷰)〉, 《티스토리》, 2020-12-09
• 인사이트, 〈아파트 분양, 높은 공사비와 고분양가 논란 속살아남는 법 2가지!〉, 《러닝스푼즈》, 2023-09-25

같이 보기

• 토지
• 건물
• 가격
• 시세
• 분양
• 건설사
• 분양가
• 아파트
• 매도인
• 매수인
• 상한제
• 수분양자
• 대지가격
• 건축비용

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