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실거주자
실거주자(實居住者)는 주민 등록표상의 주소지에 실제 거주하는 사람을 말한다.
개요[편집]
실거주(實居住)는 실제로 살고 있음을 의미한다. '거주의무'라고 부르는 규제는 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무를 말한다. 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 실제로 그 집에 들어가서 살아야 한다는 것이다. 또 당첨된 사람이 직접 그 집에 들어가서 살아야 하기 때문에 '전월세금지법'이라고도 부른다. 기존에는 공공택지 공공분양 주택에만 최대 5년의 거주의무기간이 있었는데 이제 분양가상한제로 공급되는 아파트의 당첨자는 공공분양은 최대 5년, 민간분양은 최대 3년까지 실제로 입주해서 살아야 한다. 전입의무는 '6개월 내 전입의무'는 대출 관련 규제를 말한다. 무주택자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 6개월 이내에 전입해야만 한다는 내용이다. 입주하지 않으면 약정 위반으로 주담대가 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출도 받을 수 없다.[1]
행정안전부는 2022년 8월 13일 주택침수 피해에 따른 재난지원금은 실거주자에게 지급하는 것을 원칙으로 한다. 설명자료에 따르면 재난지원금을 둘러싸고 세입자와 집주인 간 갈등을 정부가 부추길 수 있다. '자연재난조사 및 복구계획수립 요령' 행안부(훈령)에 따르면 주택침수 피해에 따른 재난지원금은 실거주자에게 지급하는 것을 원칙으로 한다. 다만 세입자가 이사 등으로 수리를 하지 않을 경우에는 지원금의 절반은 소유자에게 지급토록 규정하고 있다는 설명이다. 또 행안부는 주택침수피해 지원금이 규정에 따라 지급될 수 있도록 지자체에 안내하도록 한다.[2]
'전월세 신고제' 실거주자에게 미치는 영향[편집]
2019년 상반기는 임대주택 시장에 있어 매우 중요한 한 해가 될 것으로 보였으며 그 이유는 크게 두 가지이다. 먼저, 임대료 상한 '연 5% 인상' 관련하여 그 기준을 명확히 하고자 하는 법안이 발의 중이 였으며 여기에는 의무임대 기간을 준수하지 못할 경우 과태료를 기존 1천만 원에서 3천만 원으로 상향하는 등 주택임대사업자의 의무를 강화하는 내용이 담겨 있었다. 당시 최종 결정이 된 게 아니기 때문에 좀 더 추이를 지켜봐야 했다. 이와 더불어, 2019년 2월 21일 국토교통부에 따르면 정부는 상반기 안으로 '전월세 신고제' 도입을 추진했다. 전세나 월세 역시 부동산 매매처럼 거래 신고를 의무로 한다는 것이다. 집주인이 주택임대사업자로 신고한 경우가 아니라면 전세나 월세 세입자를 받아도 별도 신고 의무가 없었지만, 앞으로는 그렇지 않다는 의미이다. 이는 관련 법인 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정을 해야 하며, 빠르면 상반기 안에 윤곽이 드러날 것으로 보였다.
과세 형평성 제고에는 긍정적
주택임대소득 역시 엄연히 사업소득 중 하나이다. 따라서 이에 대해 과세하는 것이 마땅하며 전월세 거래 신고가 의무화되면 임대주택 시장의 투명성이 높아짐은 물론, 본격적으로 시행되는 주택임대소득 과세 역시 더욱 가속화된다. 더불어 임대인(집주인)의 세원 노출은 전보다 더욱 구체적이고 빨라질 것이기에 공평 과세에는 분명 도움이 된다. 물론, 제도 시행 초기에는 이런저런 부작용도 나타나며 가령, 집주인이 세입자에게 실제 임대료를 적게 신고하게 한다든지 하는 일도 있을 수 있다. 하지만 궁극적으로는 전·월세 거래 역시 모두 실거래가를 기반으로 확인하는 날이 오며 지난 2006년 시행된 부동산 매매 실거래가도 이런저런 우여곡절이 많았지만 지금은 정착된 것처럼 말이다.
주택임대사업자 등록의 증가
주택임대사업자 등록에 대한 집주인의 고민은 더욱더 깊어질 수밖에 없으며 셈법이 복잡해진 마당에 전월세 신고제가 도입되면 임대소득에 대해서도 더 정확하게 신고해야 하기 때문이다. 한편 2019년부터 모든 주택임대소득에 대해 과세하는데 문제에 대해 반문한다. 사실, 임대인의 더 큰 걱정은 임대소득에 따른 세 부담도 세 부담이지만 그에 따라 발생하는 건강보험료 등 4대 보험 부담이 걱정이다. 가령, 지금까지는 직장인 피부양자로 있는 경우 직장 가입자 신분을 유지할 수 있었지만, 주택임대사업자를 등록하고 사업소득이 발생하는 순간, 피부양자 자격이 박탈될 수 있고, 그에 따라 직장 가입자가 아닌 지역 가입자로 전환되어 4대 보험 부담이 급격히 올라갈 수 있다.
주택임대사업자의 증가 및 감소
주택임대사업자 등록을 위한 제반 여건은 사실상 이미 모두 갖춰져 있다. 2019년부터는 사업자 미등록 시 미등록가산세가 부과되며, 미등록 임대주택에 대해서는 차등 과세한다. 사회적인 분위기 역시 떳떳하게 등록하고 세 부담하라는 여론이 강하다. 이에 따라 주택임대사업자가 늘어날 경우 임대인들은 우선 '연 5% 상한'을 피하고자 초기 임대료를 시세대로 올릴 가능성이 높다. 다음으로 사업을 운영하면서 기존보다 늘어나는 4대 보험 등 추가 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다. 여기에 장기적으로는 점차 전세보다는 월세를 더 선호할 것이며 어차피 세원이 모두 노출되는 마당에 굳이 전세를 고집할 이유가 없어지기 때문이다. 또한, 임대주택 물건이 많아질 경우 최소 8년 이상은 매도가 불가능하기에 장기적으로는 부동산 경기가 안정되거나, 현재 침체인 곳은 그 기간이 더 길어질 가능성이 높다. 이런 상황에서 실거주 주택을 구하려는 사람들 입장에서는 전세가 더욱더 귀해질 것이며, 그렇다고 부동산 경기가 침체에 빠진 일부 지역에서는 선뜻 매수에 나서지 못할 것이다. 반대로 주택임대사업자가 줄어든다면 가령, 계산기를 열심히 두드려 본 결과 부동산 경기가 안정 내지 침체되고, 세금은 물론 건강보험료 등 4대 보험을 납부하고 난 후 어느 정도 수익이 나는 선에서 전세나 월세를 받으려고 했더니, 도저히 수익이 안 난다고 판단하면 임대주택으로 등록하려는 사람은 급격히 줄어든다. 즉, 전세나 월세 공급량이 줄어들 것이며 상대적으로 저렴한 전세를 찾거나 실거주 주택을 마련하기 전, 잠깐 저렴하게 임차로 살려고 했던 사람들은 오히려 월세가 더 오르거나, 전세가 더 귀해지는 현상이 나타날 수 있다. 특히, 고가 주택이나 신규 주택 전세는 더욱 줄어들며 집주인 입장에서 굳이 비싼 돈 들여가면서 새집 혹은 입지가 좋은 아파트를 사서 전세로 놓은 일은 줄어들 것이기 때문이다. 차라리 본인이 들어가서 실거주하는 경우가 많아진다.[3]
실거주자와 투자자 비교[편집]
결혼하거나 첫 실거주 집을 매수하면서 부동산에 자연스럽게 관심을 끌게 된다. 실거주 2년 비과세 적용 시기가 도래하여 갈아타기를 해야 하는 분들도 있다. 실거주하면서 상급지로 갈아타거나 월세 혹은 전세로 살면서 갭투자를 하는 여부에 대해 고민이 많다. 물론 2년 전에 매수를 했다면 현재 부동산 시장 분위기상 가격이 원점으로 돌아갔을 확률이 높다. 하지만 지금 같은 시기일수록 부동산 지역을 많이 알아둬야 하며 투자 물건이 있지만 흐름을 살펴보면 현재는 실거주자 분들에게 훨씬 더 좋은 기회를 잡을 수 있는 확률이 높기 때문이다. 평균적인 시세 흐름은 낮지만 상승기에 상급지의 상승폭이 크며 침체기가 되면서 시세 차이가 확연하게 붙어 있는 경우가 발생한다. 2년 전과 비교하면 수도권 대부분 지역이 규제지역에서 해제되어 주담대나 디딤돌 대출 활용으로 투자금을 많이 줄일 수 있다. 하지만 이런 지역은 아는 만큼 보이며 알고 있어도 찾아 보지 않으면 안보인다.[4]
실거주 논란 사례[편집]
자신이 직접 실거주를 하겠다며 계약갱신을 요구하는 임차인을 내보낸 뒤 집을 판 집주인에게 손해배상 책임이 있다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사42단독 정진원 부장판사는 세입자 ㄱ씨가 집주인 ㄴ씨를 상대로 낸 손해배상소송에서 원고 일부 승소로 판결했다고 2023년 1월 24일 밝혔다. 재판부는 ㄱ씨가 다른 집을 임대하면서 추가로 부담하게 된 월세 150만 원 등을 고려해 손해배상 액수를 2천만 원으로 정했다. 여기에 이사비와 중개수수료를 더해 총 2861만 원을 ㄴ씨가 ㄱ씨에게 지급하라고 판결했다. ㄱ씨는 2019년 12월 집주인 ㄴ씨가 소유한 서울 서초구의 아파트 임대차 계약을 체결했다. 보증금 12억4천만 원에 2년 거주 조건이었다. 계약 만료일이 다가오자 ㄱ씨는 2021년 10월 계약갱신을 요청했지만 ㄴ씨는 자신이 직접 들어와 살겠다며 갱신을 거절했다. 2년 사이 부동산 가격이 폭등했고, ㄱ씨는 2021년 11월 보증금 13억 원에 월세 150만 원으로 새로운 임대차 계약을 체결했다. 중개수수료 580만 원과 이사 비용 281만 원도 들었다. 하지만 집주인 ㄴ씨는 ㄱ씨를 내보낸 집에 실거주하지 않았다. 대신 ㄱ씨가 이사를 나가자 마자, 2021년 12월 해당 아파트를 다른 사람에게 36억7천만 원에 매도했다. ㄴ씨의 아파트 매매 사실을 알게 된 ㄱ씨 쪽은 ㄴ씨를 상대로 소송을 냈다. 재판부는 세입자 ㄱ씨의 손을 들어줬다. ㄴ씨의 매도행위가 "주택임대차보호법을 위반"이라며 "정당한 사유 없이 임대차계약 갱신을 거절함으로써 계약갱신청구권을 침해한 불법행위"라고 판단한 것이다. 주택임대차보호법은 임대인이 실거주하겠다며 임차인을 내보낸 뒤 새로운 임차인을 들일 때 손해배상 책임을 지운다. 하지만 매도한 경우에 대해서는 별다른 배상 조항이 없다. ㄴ씨 쪽은 이를 이유로 배상 책임이 성립하지 않는다고 주장했다. 그러나 재판부는 이 경우에도 손해배상 책임이 인정된다고 판단했다. 주택임대차보호법이 "임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 정한 이상, 법이 정하지 않은 사유로 세입자의 계약갱신을 거부한 ㄴ씨의 행위를 민법상 불법행위로 볼 수 있다는 것이다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 아뾰오옹, 〈실거주의무란? (실거주의무에 대해서 알아보기/전입의무 랑 다른 점)〉, 《티스토리》, 2021-08-18
- ↑ 뉴스1, 〈행안부 "주택침수 피해 지원금, 실거주자 지급 원칙"〉, 《동아일보》, 2022-08-13
- ↑ 직방, 〈'전월세 신고제'가 실거주자에게 미칠 영향은?〉, 《네이버 포스트》, 2019-02-28
- ↑ 소나무우유, 〈투자자와 실거주자 이야기(feat.상급지 갈아타기)〉, 《네이버 블로그》, 2022-12-06
- ↑ 최민영 기자, 〈'실거주' 전세 갱신 거절 뒤 집 판 집주인…법원 "2861만원 배상"〉, 《한겨레》, 2023-01-24
참고자료[편집]
- 〈실거주자〉, 《네이버 국어사전》
- 소나무우유, 〈투자자와 실거주자 이야기(feat.상급지 갈아타기)〉, 《네이버 블로그》, 2022-12-06
- 최민영 기자, 〈'실거주' 전세 갱신 거절 뒤 집 판 집주인…법원 "2861만원 배상"〉, 《한겨레》, 2023-01-24
- 뉴스1, 〈행안부 "주택침수 피해 지원금, 실거주자 지급 원칙"〉, 《동아일보》, 2022-08-13
- 직방, 〈'전월세 신고제'가 실거주자에게 미칠 영향은?〉, 《네이버 포스트》, 2019-02-28
- 아뾰오옹, 〈실거주의무란? (실거주의무에 대해서 알아보기/전입의무 랑 다른 점)〉, 《티스토리》, 2021-08-18
같이 보기[편집]
