전유부분

전유부분(專有部分)은 구분소유권의 목적인 건물의 부분을 의미한다.

개요

전유부분이란 건물의 구분소유자가 사용수익권을 전용하여 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다. 즉, 구분 소유한 건물에서 독립된 주거, 점포, 사무소 등으로서 개별적으로 소속되는 구분소유권의 대상이 되는 부분이다. 통상 전유부분의 건물 면적을 전용면적이라고도 표현한다. 또한, 아파트, 오피스 등에서 1동의 건물 중 독립한 주거, 점포, 사무소, 창고 등으로 사용할 수 있도록 구조상 구분된 부분이다. 구분소유권은 이 전유부분을 대상으로 한 소유권을 말한다.

공동주택의 관리상 전유부분은 아래와 같이 구분한다.

① 천장, 바닥 및 벽 : 세대 내부의 마감부분과 전용으로 사용하는 벽체는 전용 부분이다. 다만, 벽체외부 도장부분은 공용부분이다.

② 현관문 및 창 : 문틀·문짝과 이에 부수된 시건장치 등의 시설은 전용부분이다. 다만, 현관문의 외부 도장부분은 공용부분이다.

③ 배관, 배선 및 닥트와 기타 건물부속 설비 : 천장, 바닥, 벽의 전유부분에 설치되어 있는 부분의 설비 등은 전용부분이다. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 배관·배선 등의 시설은 공용부분이다.

④ 세대별 전기, 수도, 가스, 급탕 및 중앙난방, 배관, 배선 : 계량기 후의 배관 및 배선은 전용부분이다.

계량기는 관련 사항은 다음과 같다.

① 관리는 훼손 및 누수 등의 방지를 위하여 당해 입주자 등이 선량한 관리자로서 주의하여 관리할 의무를 진다.

② 비용부담은 관리 주체가 아닌 비목별 공급자와 특별한 약정이 없는 한 계량기의 교체비용은 당해 입주자가 부담한다.

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있으나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없다. 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 전유부분 면적 비율에 따르지만 규약으로 달리 정할 수 있다.

전유

전유(專有)는 혼자 독차지하여 가짐을 의미한다. 오로지 혼자만 소유함을 의미하며 주로 전유물이라는 단어로 쓰인다. 또한, 전유는 통상적 어법에서 전유는 자기 혼자만 사용하기 위해서, 흔히 허가 없이 무언가를 차지하는 일을 가리킨다. 문화연구에서 전유는 어떤 형태의 문화자본을 인수하여 그 문화자본의 원(元) 소유자에게 적대적으로 만드는 행동을 가리킨다. 그러나 전유가 전복적일 필요는 없다. 재전유(re-appropriation)라는 관련어는 문화연구에서 더욱 중요성이 있다. 재전유는 재의미작용(re-signification), 브리콜라주(bricolage)와 동의어로 쓰이고 있다. 이것은 한 기호가 놓여 있는 맥락을 변경함으로써 그 기호를 다른 기호로 작용하게 하거나 혹은 다른 의미를 갖게 하는 행위를 수반한다. 문화연구자들은 자본주의의 식민지가 되어버린 세계에서는 모든 대상이 생산 과정 속에서 차지하는 위치에 따라 정해진 운명대로 이미 상품 기능을 가지고 있다고 지적했다. 부르주아의 지배에 저항의 신호를 보내려면 하위집단은 상품을 소비하기는 하되, 그 상품이 시장에 나온 본래의 목적과는 다른 방식으로 이를 소비한다.

이러한 방식이 재전유이다. 이와 비슷하게 일부 페미니스트들은 여성성(femininity)의 재전유를 주장했다. 여성성이 비록 가부장제 내에서 만들어졌다 하더라도, 남성성(masculinity)과 어긋나는 가치와 행동을 포함하므로 가부장제적 가치에 대한 비판적 재전유가 가능하기 때문이다. 전유 및 재전유는 진정으로 전복적인 것에 도달하는 것이 문화의 영역에서 불가능하다는 인식을 갖고 있다. 이러한 시인(是認)은 해체(deconstruction)에 생기를 불어넣기도 했다. 해체는 형이상학의 개념들을 재전유하면서, 형이상학 비판을 수행하기 위해서는 어찌됐든 형이상학의 용어를 사용하지 않을 수 없다는 것을 보여준다. 일부 동성애자 비평가들은 그들의 성(性) 정체성 인식에 있어서 재전유의 입장을 취했다. 그들은 '올바른(이성애적, straight)' 성별(gender) 역할의 공동체적 재전유 내지 패러디를 주장했다. 이러한 성(性)역할의 재전유에서는, 남성과 여성의 성(性)구별은 올바른 생물학적 본질의 표현이라는 이성애주의(異性愛主義, heterosexism)의 논리적 가정에 대한 전복이 포함된다.

공용부분과 전유부분 구별

도시생활자의 증가와 주거의 편리함 때문에 아파트 생활자가 점점 증가해오고 있다. 따라서 아파트 생활과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하고 있는데, 이처럼 아파트 생활과 관련하여 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 관련 법령정보를 알아둘 필요가 있다. 아파트를 포함한 집합 건물은 공용부분과 전유부분으로 나누어지는데 먼저 전유부분은 구분소유권의 목적인 건물 부분(세대 부분의 천장, 바닥, 벽, 현관문 및 창, 배관, 가스시설 등)이며, 공용부분은 전유부분 이외의 건물 부분, 전유부분에 속하지 않은 건물의 부속물(건물의 주요구조부인 벽, 기둥, 지붕, 외벽에 부착된 난간, 주차장, 관리사무소, 놀이터 등)을 의미한다.

기본적으로 아파트 전유부분은 구분소유자의 개인 소유이며 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하게 됩니다. 이때 구분소유자들은 전유부분을 자유롭게 처분, 변경, 사용, 수익할 수 있지만, 공용부분은 지분의 비율에 따라 사용, 수익할 수 있다. 또한, 구분소유자는 다른 구분소유자의 동의 없이는 공용부분을 처분하거나 변경하지 못하여 공용부분의 관리에 관한 사항은 공용부분 지분의 과반수로 결정하지만, 보존행위는 각자가 할 수 있다. 여기서 말하는 공용부분의 관리는 공용부분을 이용·개량하는 행위를 말하고 기존의 모습에 변화를 일으켜 공용부분의 처분이나 변경에 이르지 않게 하는 정도의 것을 의미한다.

반면 상가의 경우 집합건물법 제16조에서 공용부분의 변경은 관리단 집회의 의결권의 3/4 이상 또는 지나치게 비용이 들지 않는 통상적인 변경은 의결권의 과반수 결의로써 결정하며 보존행위는 각 공유자가 할 수 있도록 규정하고 있다. 이에 대해 아파트의 경우에는 주택법 제43조 제8항 제2호, 시행령 제51조 제1항에서 "입주자대표회의는 과반수 찬성으로 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분 보수·교체 및 개량을 의결한 권한과 의무가 있다"라고 규정하고 있다. 주택법 제42조 제2항, 시행령 제57조의 1 제4항에서는 "입주자가 건축법상 허가·신고 사항이 아닌 가벼운 행위로 주택 내부의 구조물과 설비를 증설 및 제거하는 행위 또는 공동주택에 광고물 등을 부착하는 행위, 공동주택의 난간 및 외벽에 돌출물을 설치하는 행위 등을 하면 관리 주체의 허가를 받아야 한다."고 규정하고 있다.

따라서 아파트의 경우 공용부분을 처분 및 변경하기 위해서는 '민법'에 따라 구분소유자들의 동의가 있어야 하며 처분·변경에 이르지 않는 개량·이용·관리에 관한 사항은 '주택법'에 따라 입주자대표회의 과반수의 결의가 필요하고 보존행위는 '민법'에 따라 구분소유자 각자가 할 수 있게 된다. 아파트는 공동주택 양식의 하나로 5층 이상의 건물을 층마다 여러 집으로 일정하게 구획하여 각각 독립된 가구가 생활할 수 있도록 만든 주거형태로서 다양한 사람들이 거주하고 있으므로 아파트 생활과 관련하여 다양한 분쟁이 발생할 수 있다. 이처럼 아파트 생활과 관련하여 발생하게 된 분쟁을 혼자의 힘으로 해결하기에는 법적 쟁점이 다소 생소하고 어려울 수 있으므로 관련 소송 수임 경험이 풍부한 법무법인 도시와 사람과 함께 관련 자료를 철저하게 수집한 후 법적 쟁점을 정확하게 파악하고 적절한 대응을 통하여 유리한 판결을 끌어낼 필요가 있다.

참고자료

• 〈전유부분〉, 《네이버 국어사전》
• 〈전유 부분〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
• 〈전유부분〉, 《부동산용어사전》
• 〈전유부분〉, 《부동산용어사전》
• 〈전유〉, 《네이버 국어사전》
• 〈전유〉, 《나무위키》
• 〈전유〉, 《문학비평용어사전》
• 이승태 변호사, 〈아파트 공용부분과 전유부분 구별하기〉, 《네이버 블로그》, 2016-08-26

같이 보기

• 전유
• 부분
• 목적
• 건물
• 주거
• 아파트
• 오피스
• 전유물
• 부동산
• 공동주택
• 집합건물
• 구분소유권
• 구분소유자
• 사용수익권
• 대지사용권

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