아파트공급

아파트공급은 한 채의 건물 안에 독립된 여러 세대가 살 수 있게 구조된 공동주택을 공급하는 것을 의미한다. 아파트분양이라고도 한다.

개요

아파트의 경우 기본적으로 공동 주택에 속한다. 여기서 공동 주택이란 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비 등의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거 공간을 갖추고 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 공동으로 건물을 사용하되 독립된 주거 공간이 있는 주택이 공동 주택의 개념이다. 다만, 공동 주택의 개념에 따라 소유권과 관련된 부분이 문제가 있을 수 있으며 아파트 분양을 받게 되면 '구분소유권'을 취득하게 되는 것이다. 구분소유권은 같은 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미하는 것이며 즉, 아파트에서 독립된 주거 공간에 대한 소유권을 의미하는 것이다. 또 일정 규모 이상의 아파트는 법적으로 일정한 분양절차를 거치도록 법제화시켜놓고 있다. 아파트를 분양하려는 주체는 입주자모집 공고를 내고 일정 기간 청약을 받아 우선순위를 결정하는 기준을 적용하여 당첨자를 선정하여 공식적으로 발표해야 한다. 우리가 흔히 아파트 분양이라고 생각하는 과정들이 바로 이러한 과정들이지만 이러한 과정들이 생겨난 이유는 부동산 고유의 특성에 기인한다.

부동산이라는 것이 수요보다 공급이 제한될 수밖에 없는 특징을 가진다. 내일 당장 지어서 분양할 수 있는 게 아니고, 지역적 한계성을 가지고 있으니까 말이다. 결과적으로 수요와 공급에 대한 비대칭적인 상황이 발생하게 되기 때문에 이런 과정들을 거치게 되는 것이다. 아파트 분양권이란 아파트 분양의 과정을 거쳐 피분양자(분양을 받은 사람)가 보유하게 되는 권리를 의미한다. 이는 소유권과는 다른 개념으로 아파트 분양권은 아래의 개념 정도로 정리해 두면 된다. 즉, 입주자로 선정되어 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리, 자격, 지위를 가진다. 이러한 아파트 분양권을 불법적으로 거래하는 경우도 많아서 사회적 문제가 되기도 했다. 물론, 합법적으로 분양권 거래를 하는 예도 있지만, 과거에는 부동산 투기를 억제하기 위해 이러한 분양권 거래를 대부분 불법행위로 처벌하기도 했다. 인기 지역의 경우에는 분양권만으로 몇천만 원의 웃돈이 붙기도 했다.

아파트 특별공급이란 사회 계층 중 무주택자의 주택 마련을 지원하기 위해 일반공급에 앞서 주택 건설 물량의 일정 부분을 공급하는 것이다. 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 가구 등이 대표적이지만 장애인, 국가유공자, 장기복무 군인, 북한 이탈 주민 등도 기관추천 등을 통해 특별공급을 받을 수 있다. 공공분양이란 공공주택 사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다. 그리고 국민주택이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

• 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
• 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡ 이하인 주택)을 말한다. 이란 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말한다.

아파트 공급방법

공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있다.

• 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
• 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
• 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.

아파트 분양절차 확인

주택공급계획

공공주택 공급계획

국토교통부장관은 공공주택의 원활한 건설, 매입, 관리 등을 위하여 10년 단위 주거종합계획과 연계하여 5년마다 공공주택 공급·관리계획을 수립한다.

공공주택지구의 지정·고시

• 공공주택 공급·관리계획에는 다음의 사항이 포함된다.

• 공공주택의 지역별, 수요 계층별 공급에 관한 사항
• 공공주택 재고의 운영 및 관리에 관한 사항(장기공공임대주택의 노후화에 따른 시설개선에 관한 사항을 포함함)
• 공공주택의 공급·관리 등에 필요한 비용과 그 재원의 확보에 관한 사항
• 그 밖에 공공주택의 공급·관리를 위해 필요하다고 국토교통부장관이 인정하는 사항

※ 공공주택 공급·관리계획에 대한 자세한 내용은 각 시·도 홈페이지나 < LH공사 청약센터 > 홈페이지 등에서 확인하실 수 있다.

공공주택지구 지정

• 공공주택지구란 공공주택의 공급을 위해 공공주택이 전체 주택 중 100분의 50 이상이 되고, 공공주택지구조성사업을 위해 지정·고시된 지구를 말한다.
• 국토교통부장관은 공공주택지구로 지정된 곳에 대하여 다음의 사항을 관보에 고시한다.

• 공공주택지구의 명칭, 위치 및 면적
• 공공주택지구의 지정일
• 사업의 종류
• 공공주택 사업자의 명칭, 소재지 및 대표자 성명
• 수용하거나 사용할 토지 등의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권 및 소유권 외의 권리의 명세와 그 소유자 및 권리자의 성명(법인의 경우에는 명칭), 주소
• 관계 서류의 열람방법

※ 공공주택지구 지정에 대한 내용은 < 전자관보 > 사이트에서 확인하실 수 있다.

투기과열지구의 확인

• 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역의 주택가격을 안정시키기 위해 국토교통부장관 또는 시·도지사는 이 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.
• 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지(5년을 초과하지 못함) 전매행위가 제한되므로 관심이 있는 주택지구가 이에 해당하지는 않는지 확인해야 한다.

조정대상지역의 확인

• 국토교통부장관은 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역으로서 제1항제1호에 해당하는 다음의 지역을 조정대상 과열지역으로 지정할 수 있다.

• 조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 "조정대상지역지정직전월"이라 함)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역

• 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
• 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
• 해당 지역이 속하는 시·도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

• 조정대상지역에서 건설·공급되는 주택은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지(3년을 초과하지 못함) 전매행위가 제한되므로 관심이 있는 주택지구가 이에 해당하지는 않는지 확인해야 한다.

주택지구 주변의 시설

소규모 주택지구 주변지역의 정비계획 확인

• 국토교통부장관은 주거지역 안에서 100,000㎡ 규모 이하의 주택지구를 "소규모 주택지구"로 지정 또는 변경할 수 있다.

소규모 주택지구를 지정 또는 변경하거나 주택건설사업계획을 승인 또는 변경할 때 주택지구 관할 지방자치단체의 장은 주택지구 또는 공공주택 주변지역의 주거환경을 개선하기 위해 가로의 정비, 편의시설의 설치 등을 포함한 주변지역 정비계획을 수립할 수 있으므로 관심 있는 주택지구 주변 지역의 정비계획 여부를 미리 확인하는 것이 좋다.

설치되는 간선시설 확인

• 100호 이상의 주택건설사업을 시행하거나 16,500㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하는 경우 다음에 해당하는 자는 각각 해당 간선시설을 설치해야 한다.

• 지방자치단체 : 도로 및 상하수도시설
• 해당 지역에 전기·통신·가스 또는 난방을 공급하는 자 : 전기시설·통신시설·가스시설 또는 지역난방시설
• 국가 : 우체통

• 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업의 원활한 시행을 위해 도로, 철도, 공원, 녹지, 하수도 및 폐기물처리시설 등을 직접 설치하거나 이를 설치하는 자에게 설치비용을 보조하도록 되어 있으므로 관심 있는 주택지구에 설치되는 간선시설의 종류 및 위치를 파악해 두는 것도 필요하다.

참고자료

• 〈아파트 특별공급〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈아파트 분양의 이해 (본문)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈주택공급계획 등에 대한 정보 수집〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 하늘을 나는 종이비행기, 〈아파트 분양이란?〉, 《티스토리》, 2016-03-06

같이 보기

• 건물
• 공급
• 주택
• 공간
• 건축물
• 소유권
• 부동산
• 공동주택
• 특별공급

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