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갭투자
갭투자(gap)는 전세가와 매매가의 차이가 적은 주택을 매입한 후, 단기간에 전세가를 올려 그에 따른 매매가 상승에서 얻는 시세차익을 목적으로 하는 투자를 말한다.
목차
개요
갭투자는 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말한다. 갭투자의 성행은 주택가격 상승을 일으키며, 이는 전세 제도의 부작용 중 하나이다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어진다. 예를 들면 집 구매자가 3억으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금을 치르고, 나머지 6천만 원은 자기 사비로 내면 되는 방식이다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 적은 자본만 있으면 되는 것이다. 해외에서는 전세라는 제도가 있는 대한민국에 대해 천사의 나라라 하지만 실상은 사(私)금융을 일으켜 더 적은 투자금으로 주택을 구입할 수 있기에 존재하는 면이 크다. 더욱이 과거에는 금융 지식 부족으로 '레버리지를 일으켜 투자하는 것'이라는 개념 자체가 없었음에도 70, 80년대 대한민국 강남 복부인들은 부족한 투자액을 보충하기 위해 경험적으로 이렇게 투자해 왔다.[1]
갭
갭(gap)은 주택 매매가와 전세금 간의 차액을 의미한다. 즉, 부동산 차이가 나는 액수를 말한다. 차이가 나는 액수인 차액과 같은 의미를 가진다. 또한, 사람과 사람, 집단과 집단, 현상과 현상 사이에 존재하는 의견, 능력, 속성 따위의 차이를 말한다. 간혹 '갭 차이(GAP+차이)'라는 말을 쓰는 경우가 있는데, 겹말에 해당한다. 갭투자란 전세를 끼고 주택을 매입하여 시세차익을 노리는 투자 방식을 말한다. 집값이 상승하면 이익을 얻을 수 있지만 반대의 경우엔 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하는 이른바 '역전세' 현상이 생겨 최근 사회문제로 대두되고 있다. 국어문화원연합회는 이를 대체할 쉬운 말로 '시세차익 투자'를 선정했다.[2][3]
특징
갭투자는 예로부터 "전세 끼고 아파트 매입"이라는 형태로 존재했다. 다만 2010년 이전 전세율은 30~40%로 집 구매비용 중 최소 절반 이상을 갭투자자가 내야 하는 방식이었는데, 대침체로 인해 갭투자자들이 후술할 리스크에 직격당해 한 번 끝장이 났다. 아이러니하게도 이 때문에 전세가율이 폭증해 갭투자를 안정화했다.
2010년대에 다시 전세가율이 폭등하며 리스크가 줄어들고 대출 규제 완화도 이루어지며 갭투자가 주목받기 시작했다. 2013년 전후로 조금씩 생기기 시작했으며 2015년에 본격적으로 전개되면서 넘쳐나던 미분양이 대폭 감소하기도 했다. 한국 최고의 부동산 호황이던 2007년 연말 전국 미분양이 11만 3000채, 금융위기 터진 직후인 2008년 연말 미분양이 16만 채를 넘었는데, 2010년대에 들어서는 2015년 3만 가구 아래로 한때 떨어질 정도로 미분양이 줄었다. 2017년에도 5만 ~ 6만 가구를 전후할 정도이며 전세가 몰락하는 와중에 전세가율 또한 올라버리자 그 때문에 갭투자자들의 부담이 적어져서 '이 정도면 한 번쯤 해봐도 되지 않을까?'라고 생각하게 된 것이 원인이다.
갭투자, 더 나아가 전세의 본질은 집을 담보로 전세 세입자한테서 전세금을 빌리는 사금융이다. 은행에서는 LTV니, DTI니, DSR이니 하는 등으로 대출을 못 받으니 전세 세입자한테서 돈을 빌려서 부동산 투자에 나서는 것이다. 다만 대치동, 압구정동, 목동신시가지아파트 등 토지거래허가구역에서는 원칙적으로[2] 이 행위가 불가능하며 잔금을 전액 지불하고 그 즉시 2년간 실거주해야 한다. 물론 전입만 해 놓고 공실로 두는 것까지 막을 방도는 없으나 2년간의 이자 비용 손해가 최소 억 단위이니 불가능에 가깝다. 또한, 금융사가 넘긴 법원경매의 경우 이론적으로는 허가구역일지라도 허가제의 예외대상(갭투자 자체는 가능)이지만 낙찰자의 잔금 납부 기간에 명도와 새 세입자를 구하는 기간 차이가 현실적으로 기므로 이 경우 역시 전액 현금이 필요하다.[1]
갭투자의 리스크
갭투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값 하락 리스크이다. 레버리지가 크다는 것은 달리 말해 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미다. 그리고 남을 끌어모아서 한 투자이기 때문에 무너지면 남들이 낙진을 맞는다. 갭투자의 근원은 이름에서 말하다시피 어디까지나 높은 전세가율 즉, 갭투자자가 낼 비용이 비교적 적다는 점에서 나온다. 이는 반대로 말하면 돈 대부분을 대줄 전세 세입자 자체를 못 구하거나 아니면 전세가율이 모종의 이유로 내려가면 그 역풍이 그대로 갭 투자자에게 돌아간다는 것이다. 후자의 경우 어지간한 경제위기가 벌어지지 않는 이상 보기 힘들지만, 세입자가 장기간 존재하지 않은 미입주 상태가 약간만 지속하여도 갭투자가 지속할 수 없으며 이 때문에 갭투자자 대부분은 미입주가 생겨도 빨리 메꿀 수 있는 역세권이나 선호 시설이 많은 곳에 주로 있다. 기본적으로 전세자들이 계속 와주기만 하면 되는 일이라 거주 인구가 많은 곳이면 큰 걱정이 없는 편이다.
리스크 사례
2018년 3월 9일, 갭투자의 리스크로 인해 48채가 한꺼번에 경매로 나오는 초유의 사건이 발생했다. 이 사태의 주원인은 한국 동탄의 입주 물량이 확 쏟아지는 바람에 리스크가 한꺼번에 몰려온 악재로, 물량 폭탄 그 자체인 동탄2신도시는 언제 터져도 터질 게 터졌다는 예측(물론 동탄 거주자들과 투자자는 부정하지만)과 더불어 경매로 나온 물건은 매도자가 전세 세입자에게 떠넘기려고 일부러 그랬다는 것이 다수설이다. 이건 관련 기사에서 기자도 언급한 내용이므로 별다를 것도 없다. 더불어 해당 경매의 채무 원인에 있어서 채권자와 채무자의 관계도 이미 밝혀진 바 있다.
2022년 약 1200여 채의 빌라를 소유한 사람이 출연했다. 몇 년 전 서울 강서구 화곡동에서 500채가 넘는 빌라를 사들여 갭투자를 벌이다가 수백 명의 피해자를 양산한 일명 화곡동 세 모녀 사건의 두 배 이상이며 다른 사람과 계약한 사람들이 더 있었는데 이들의 연락처 모두가 1200여 채의 빌라를 소유한 사람의 연락처와 같았다. 한 사람을 중심으로 몇몇이 같은 방식의 동시 진행이 이뤄지고 있었다는 것이다. 이들 모두 한통속이라면 빌라는 약 3000여 채에 달한다고 한다. 이 엄청난 수의 빌라를 소유하게 된 방식은 일명 동시 진행으로 전세가=매매가인 셈인데 세입자들은 처음에 건설사와 거래를 시작하지만, 잔금이 치러지면 집주인이 바뀌거나 계약서를 바꿔서 다시 쓰는 식이다. 갭투자를 넘어서 무 갭투자다. 여기서 문제가 발생해 경매로 넘어가면 전세가가 70% 이상일 상황에 해당하기 때문에 전세금 전액을 돌려받을 수 없다. 그리고 빌라 1200여 채의 소유자는 체납금 70여억 원을 미납해서 경매로 넘어갈 판이다. 피해자의 거의 실시간으로 늘어가고 있다고 하며 소송을 준비 중이다. 이들 중 가장 이름이 알려진 권 씨의 경우 별명이 '빌라의 신'인데 갭투자도 아니고 무 갭투자 즉 자기자본은 단 한 푼도 쓰지 않고 수천 채의 빌라를 소유했기 때문이기도 하지만 이 방식을 처음으로 만든 사람이기 때문이라고 한다.
MBC가 주택도시보증공사에서 작성한 203명의 나쁜 임대인 명단과 수도권 다주택 보유자들을 대조해본 결과 보증금을 돌려주지 않거나 보증공사 돈을 상습적으로 떼먹는 등의 행위를 하는 소위 나쁜 임대인들과 수도권 다주택 보유자들 약 30% 가까이가 중복되는 결과를 얻었다. 즉 이들 중 상당수가 사기꾼이라는 뜻이 된다. 전세 사기로 인해 정부가 떼인 돈은 7천여억 원에 육박한다. 특히나 이들 중 상위에 포진되어있는 인물들은 건수로만 개개인이 약 200여 건가량에 금액으로 각각 500여억 원씩이다. 100억여 원 이상 떼먹은 상위 14명이 전체 보증사고의 58%를 저질렀다. 하지만 이것도 보증보험에 가입된 사람들만 추려서 낸 결과이기 때문에 전체 사례의 일부에 불과하다. 피해가 늘어나는 이유 중 하나는 보증공사에서 일명 나쁜 임대인들을 개인정보 보호 때문에 비공개로 해놔서 이름 석 자만 알아도 계약을 하지 않는 상황 즉 피해가 늘어나는 상황을 미리 방지할 수 있었는데 할 수 없었다는 것이다. 원래 이것도 법을 개정할 예정이었지만 현재 계류 중이며 상임위도 제대로 열리지 않고 있다고 한다.
집값 하락 또한 전세가율 하락과 비슷한데, 결국 갭투자 또한 전세로 주는 것의 일종이며 전세금으로 돈을 꾸려야 이득을 볼 수 있다. 그런데 집값이 하락하면 그만큼 자기 수익도 하락하니 환영할만한 사태는 아닌 셈. 이 경우는 위의 역세권 등 목 좋은 고라도 생길 가능성이 없진 않은 데다가 전세가율처럼 어지간히 큰 위기에만 벌어지는 경우도 아니라 소소하지만 확실하게 피해를 본다.[1]
부동산 트렌드 갭투자
부동산이란 묘한 것으로 정부가 주택가격을 잡기 위해 대출 규제나 세금 강화를 통해 규제 정책을 쓰면 전셋값이 오른다. 집을 사려는 사람들이 전세로 방향을 바꾸기 때문이다. 예를 들어 3억 원인 아파트의 전세금이 2억 5000만 원에 육박하는 일도 벌어진다. 이렇게 되면 갭(gap)투자를 하려는 사람이 늘어난다. 갭투자란 전세를 끼고 집을 사는 것을 말한다. 상대적으로 적은 비용으로 부동산 자산을 확보하는 방식이다. 이 경우 산 부동산은 투자 대상이지 실수요나 실거주를 위한 게 아니며 대부분의 갭투자는 적은 비용으로 부동산을 묶어뒀다가 일정 기간이 지나면 시세차익을 노리며 되파는 것을 목적으로 한다.
갭투자 지역
갭투자는 시세차익을 노리는 투자이기 때문에 주로 과세를 피할 수 있는 9억 원 이하에 갭이 1억 원 이하의 아파트가 투자 대상이 된다. 투자 대상 지역은 주로 서울의 외곽이나 개발이 기대되는 낙후된 지역, 서울과 가까운 수도권 지역이 그 대상이다. 그중에서도 도심지 외곽의 역세권이 주목받기 마련이다. 즉, 서울 중심지로 들어오는 데 전철로 1시간 정도 걸리는 곳이 좋은 투자처다. 갭투자가 활발한 지역을 파악할 방법으로는 지역별 전세가율을 확인하는 것이다. 2023년 2월 KB국민은행에 따르면 전국의 아파트 평균 전세가율은 70% 정도다. 전세가율은 매매가격과 전셋값 사이의 비율로서 전세가율이 높으면 갭투자가 용이하다. 현재 서울에서 전세가율이 상대적으로 높은 곳은 중랑구, 중구, 강북구다. 갭투자가 활발한 지역을 알 수 있는 또 다른 방법으로는 보증금승계 비율이 있다. 2022년 기준 보증금승계 비율이 가장 높은 곳은 용산, 강남, 성동, 송파, 마포 순이었다. 서울 외 지역으로는 경기 과천, 성남 분당, 대구 수성구, 세종시 등이 보증금승계 비율이 높았다.
갭투자 타이밍
일반적으로 전세 수급 상황이 나빠지면 갭투자가 활발해진다. 전세 수급 상황을 파악할 수 있는 지표로는 전세수급지수가 있다. 전세수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표로써 수치가 높을수록 전세 공급 부족을 나타낸다. 수요와 공급의 균형 값은 100이다. 2023년 2월 기준으로 지역별 전세수급지수는 서울 160.8, 경기 150.4, 인천 159.2로 조금씩 높아진 상황이다. 갭투자가 활발해질 수 있는 조건이다.
갭투자자
주택담보대출을 받아도 중심지에 아파트를 사기에는 자금이 부족한 무주택자들이 갭투자에 관심을 보인다. 주택가격 상승에 대한 불안 심리 때문에 우선 가능한 범위에서 주택을 잡아두기 위해 갭투자에 뛰어드는 경우도 많다. 그 외 주식이나 다른 금융 투자에 재미를 보지 못한 소자본, 중자본 투자자들이 갭투자를 주도한다. 특히 정부가 2022년 말 부동산 대책을 내놓은 후 시가 9억 원 이상의 아파트에 대한 은행권 대출 제한, 2주택자의 전세 자금 대출 제한 등으로 인해 갭투자는 주로 소자본을 쥔 사람들에 의해 움직인다. 현재 대학생 포함 20·30세대들도 갭투자에 뛰어들고 있다. 주로 역세권에 있는 소형 평수의 원룸과 오피스텔이 그 대상이며 투자 여력이 없는 대학생들에게 있어 갭투자는 목돈을 모을 수 있는 가장 빠른 방법으로 선호된다. 부동산 투자 동아리나 갭투자를 위한 선후배 친목 모임까지 활발하다.
갭투자 위험성
갭투자의 가장 큰 위험성은 자금 유동성 문제다. 세입자가 전세를 빼면서 제때 빈자리를 채울 새 세입자가 없다면 낭패다. 전세보증금을 반환하지 못해 강제 경매로 넘어가는 건수가 많다. 현재 전세금을 떼이는 세입자들이 많아져 근저당 설정 부동산을 피한다. 소유주로서는 주택담보대출을 받는 등 과거보다 부동산 활용도도 떨어질 수밖에 없다. 집이란 게 팔고 싶다고 팔 수 있는 게 아니며 팔고 싶을 때 집값이 올라 있어 시세차익을 얻으리라는 보장도 없다.[4]
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 1.2 〈갭 투자〉, 《나무위키》
- ↑ 삼표스토리, 〈이제는 우리말로! 부동산 용어〉, 《삼표그룹》, 2023-01-26
- ↑ "GAP", 《나무위키》
- ↑ 〈용어로 감잡는 부동산 트렌드, '갭투자'〉, 《서울시 50플러스포털》
참고자료
- 〈갭 투자〉, 《나무위키》
- 〈갭투자〉, 《네이버 국어사전》
- 〈갭〉, 《네이버 국어사전》
- "GAP", 《나무위키》
- 〈갭〉, 《네이버 국어사전》
- 〈갭〉, 《두산백과》
- 〈용어로 감잡는 부동산 트렌드, '갭투자'〉, 《서울시 50플러스포털》
- 삼표스토리, 〈이제는 우리말로! 부동산 용어〉, 《삼표그룹》, 2023-01-26
같이 보기
