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경매물건
경매물건(競賣物件)은 어떠한 장소에 나온 물품을 가장 좋은 구입 조건을 제시한 입찰 희망자에게 매각하는 물건을 말한다.
경매
경매(競賣, auction)란 거래 참여자가 여러 명인 경우에 가격을 가장 유리하게 부르는 사람을 선택하여 거래하는 일을 말한다. 영어로 옥션(auction)이라고 한다. 경매는 재화나 서비스의 가격을 결정하는 한 방식이다. 즉, 경매란 빌려 간 돈을 제날짜에 갚지 못해서 담보로 가지고 있던 부동산(혹은 동산)에 대한 강제 집행을 하는 것을 말한다. 또 물품을 판매하는 방법의 하나로, 상품의 가격을 판매자가 미리 정하지 않고, 구매 희망자(입찰자)들이 희망하는 가격을 적어내면 그중 최고가를 적은 입찰자에게 판매(낙찰)하는 방식이다. 상품의 본질적 가치 외에도 희소성, 입찰자의 구매욕 등에 따라 가격이 결정되기 때문에, 상품 가치 이상의 가격이 매겨질 수도 있다. 판매자는 물품의 희소성이나 입찰자의 구매욕을 정확히 알 수 없으므로, 정보 경제학적으로 최고의 선택을 하기 위해 경매라는 메커니즘을 사용하게 된다. 자칫 잘못하여 입찰자가 없거나 적으면 턱없이 낮은 값에 낙찰되는 경우도 발생한다. 이것을 악용하여 경매 참가자끼리 밀약하여 높은 가격을 부르지 않는 예도 있고, 반대로 경매장 쪽에서 사람을 풀어서 높은 가격을 부르게 하는 예도 있다.
현대에는 미술품 및 골동품, 부동산, 사업권 등 매우 다양한 분야에서 경매를 도입 중이며, 세금 체납 또는 채무 등으로 인해 압류를 당하여 빨간 딱지가 붙은 물건들을 법원경매로 처리하고 있다. 대한민국에서는 크게 일상화된 거래 방식은 아니며, 대개 국내에서 방송이나 신문, 길거리에서 '경매'라는 표현은 십중팔구 위의 법원경매를 뜻한다. 공공기관의 물건을 경매 방식으로 판매하는 것은 '공매'라고 한다. 또한, 공동으로 입찰할 때는 공동입찰신고서를 입찰표와 같이 제출해야 한다. 대한민국의 법원경매는 담보권 실행을 위한 경매와 강제경매로 나뉜다. 법원경매를 하려면 최소한 본인이 권리관계를 해석할 수 있는 능력을 갖추고 있어야 했으나 그러할 여력이 안 된다면 공인중개사에게 중개보수를 주고 대신 경매시킬 수 있다.(매수신청 대리) 가장 비싼 값을 제시하는 사람에게 판다는 뜻으로만 쓰이는 일이 거의 100%라서 인식은 너무나도 없지만 가장 비싼 값을 제시하는 사람에게 판다는 뜻으로만 쓰이는 일이 거의 100%라서 인식은 너무나도 없지만, 경매(競買)라는 단어도 존재는 한다. 경매(競賣)와는 반대로, 판매 희망자가 여러 명일 때 가장 낮은 값을 제시하는 사람으로부터 사는 것이다.[1]
종류
공개경매 방식 vs. 입찰제 방식
경매는 공개 여부에 따라 공개경매 방식(open-outcry bidding)과 입찰제 방식(sealed bid)으로 나뉜다.
- 공개경매 방식
- 영국식 경매 : 영국식 경매(English auction)는 최저가 경매에서 시작하여 더 이상의 높은 가격이 제안되지 않으면 최종적으로 최고가를 제시한 사람에게 낙찰된다. 보통 오름차순 경매(Ascending Auction)라고 하며 전통적으로 예술품, 포도주, 농수산물 등의 경매에서 이루어졌다. 인터넷경매에서도 많은 사이트들이 영국식 경매 방식을 이용하고 있다. 경매 진행과정의 흥미에 대한 관심 때문에 영국식 경매가 보다 인기 있는 방식으로 이용되고 있다.
- 네덜란드식 경매 : 네덜란드식 경매(Dutch auction)는 경매가 시작될 때 판매자가 최고가를 제안하고 구매자가 구매의사를 밝힐 때까지 가격을 낮춰가는 방식으로, 영국식 경매와는 달리 내림차순 경매(Descending Auction)라고 한다. 공개적으로 진행되며, 네덜란드 화훼시장에서부터 시작되었다. 꽃, 채소 종류나 비행기 좌석 등의 시간이 지남에 따라 그 가치를 쉽게 상실하거나 완전히 상실하는 상품(perishable goods) 등에 많이 이용된다. 또는 보석이다 귀금속과 같은 고가의 상품이 내림차순 경매에서 많이 거래되어진다.
- 입찰제 방식
- 최고가격입찰제 : 최고가격입찰제(first-price sealed-bid auction)는 최고가 밀봉입찰 방식이라고도 불리며 각기 희망 가격을 써서 판매자에게 제출한 후 가장 높은 가격을 제시한 사람이 승리하는 비공개 경쟁방식이다.[2]
- 제2가격입찰제 : 제2가격입찰제는 차 최고가 밀봉입찰 방식 및 비크리 경매라고도 불리며 최고가격입찰제 방식과 마찬가지로 비공개로 진행된다. 낙찰은 가장 높은 가격을 매긴 사람에게 이루어지나, 두 번째로 높은 가격으로 지불이 이루어진다.[3] 판매자에게는 영국식 경매만큼의 수익을 보장하고 구매자에게는 합리적인 가격을 제시해주는 모델이다. 터무니없이 높은 가격을 제시하여 낙찰 후 포기할 수밖에 없다거나 낙찰자가 파산하는 등의 불이익을 당하지 않도록 하는 일종의 보호장치이기도 하다.
영국식 경매와 제2가격입찰제는 똑같은 결과, 즉 똑같은 가격과 배분상태를 가져온다. 제2가격입찰제의 경우, 자신이 써낸 금액이 이기느냐 지느냐에만 영향을 줄 뿐 지불해야 하는 금액과 무관하기 때문에 자신의 평가액을 진실하게 써내는 것이 우월전략(dominant strategy)이다.[4] 영국식 경매의 경우에도 역시 자신의 진정한 평가액을 그대로 드러내는 것이 우월전략이다. 모두 우월전략을 선택할 것이 당연하다면 이 두 경매방식 하에서의 결과가 똑같을 것이다.[5] 가장 높은 금액으로 평가하는 사람이 이기게 되며, 낙찰자가 지불하게 되는 가격은 두 번째로 높은 평가액과 같을 것이다.[6]
네덜란드식 경매와 최고가격입찰제는 전략적인 관점에서 볼 때 같은 경매제도라고 할 수 있다. 최고가격입찰제의 경우, 어떤 사람이 자신의 평가액을 써낼 때 알고 있는 것은 오직 자신의 평가액과 다른 사람의 평가액의 분포(distribution)에 국한된다.
개인가치 경매 vs 공동가치 경매
- 개인가치 경매 : 개인들이 느끼는 가치가 서로 다른 상품에 대하여 경매가 진행되는 것을 개인가치 경매(private-value auction)라 한다. 예컨대, 예술품이나 고가구, 유명 야구선수의 싸인 볼 등은 각 개인들이 느끼는 가치가 각기 다르다. 상품에 대한 객관적 가치가 존재하지 않기 때문이다. 개인들이 판단하는 개인적 가치(private-value),를 각 개인들의 지불의향가격이라 하는데, 각 개인들은 자신의 지불의향가격보다 같거나 낮게 낙찰 받고자 한다.
- 공동가치 경매 : 경매 대상이 되는 물품의 객관적 가치가 존재하나 사람들이 이를 정확히 몰라 서로 다른 평가를 하는 경우 공동가치경매(common-value auction)라고 한다. 어떤 지역의 광물채취권에 대한 경매가 이루어진다고 할 때, 그 권리에 객관적 가치가 존재하지만 아무도 이를 정확하게 모를 때 공동가치경매가 이루어진다.
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부동산 경매물건의 종류별 성향
부동산 경매물건의 종류를 큰 범주에서 분류해 보면 주거용, 상업용 및 업무용, 토지, 차량 및 선박, 기타의 물건으로 구분할 수 있다. '부동산'하면 제일 먼저 떠 올리게 되는 것이 당연히 주거용 건물이고 그 중에서도 아파트에 대한 관심이 가장 높은 것이다. 우선 아파트는 주거용 건물의 대명사이자 주택 마련의 가장 기본이기도 한 탓에 분양은 물론 가격 오르내림에 민감하게 된다. 물론 경매시장에서도 단연코 아파트에 대한 관심과 응찰인원이 가장 많은 현실이다. 수년전만 해도 아파트의 경락 가격은 감정가 대비 70-80% 정도의 추세였으나 최근의 낙찰가격은 감정가를 상회하는 사례가 많고, 그 응찰인원도 수십 명에 이르는 경우가 잦은 현실이다. 당연히 시세 차익을 노리는 투자보다는 실 소비자의 직접 참여가 많아졌다. 그 밖에 다가구 주택과 다세대 주택이 있는데 여기에서 다가구 주택이란 원룸을 호칭하는 것이고 다세대 주택은 속칭 빌라를 일컫는 것이다. 부동산 투자를 기대하고 중개업소를 찾아가면 우선 먼저 권하는 물건이 원룸주택이다.
가구 수가 많고 월별로 일정한 임대 수익을 산정하기는 쉽지만 보이지 않는, 관리의 불편함과 건물의 가치하락, 신규 물량에 의한 임대 수익의 감소를 보면 그다지 쉬운 물건이 아니라는 생각이다. 여기에 빌라는 소규모이고 인지도도 약해 투자용으로는 부족한 면도 없지 않지만 재개발을 겨냥한 지하빌라나 지분이 많은 저가 위주의 빌라를 여러 채 구매하는 것도 투자의 방법이 되기도 한다. 이에 주택은 앞의 아파트나 빌라에 비해 인기가 없기도 하지만 토지의 입지나 면적 가격 등에서 선별하면 오히려 좋은 투자 대상이 되기도 한다. 여기에 근린 주택은 필자의 사견으로는 가장 훌륭한 투자 대상이라 여겨지는 부동산이다. 근린주택은 주택과 상가의 복합체로서 통상 1,2층은 상가이고 3층이 주택인 경우 등 다양한데 주거 공간의 확보와 상가 등의 월차임의 수익성을 더한 나름대로 우수한 물건이라 한다. 주거용 부동산은 투자 수익 보다는 실 거주나 단순한 저가 낙찰의 기대만을 요구하는 소극성이 있기는 하지만 간과해서는 안 될 것이 이 분야에서도 적지 않는 수익을 얻고 있는 사례가 많이 있다는 것이다.
가령 소규모 아파트를 여러 채 낙찰 받아 금융기관의 소정의 대출이자를 부담하고도 그 차익을 수익 삼고, 주택 임대 사업자 등록을 하여 양도 소득세를 감면 받는 방법을 취하게 되면 임대 수익은 물론 양도 시에 시세차익의 수익을 보장받는 이중의 투자 효과를 구하게 되는 것이다. 갈수록 부동산 경매시장의 참여에 어려움을 느끼게 되는 것이 현실의 부동산 경기 하락과 불황의 요인이 복합된 상황이기도 하다. 하지만 필자의 눈에는 그래도 우수하고 투자 가치가 충분한 물건이 너무 많다는 것이다. 다만 좋은 물건을 권해 주어도 받아 드릴 수 없는 투자자의 한계가 있어 그 안타까움을 더하게 된다.[7]
동영상
각주
- ↑ 〈경매〉, 《나무위키》
- ↑ phbi0119, 〈2009.07.07. '영국식경매', '네덜란드식경매', '최고가격입찰제', '제2가격입찰제', '승자의저주', '쉐이딩'〉, 《네이버 블로그》, 2009-07-07
- ↑ 천향비, 〈전자상거래<7장>〉, 《네이버 블로그》, 2009-05-01
- ↑ 이혁재, 정슬기, 임형종, 〈매경 TEST : 경제편〉, 《교보문고》
- ↑ 야광이, 〈14장. 게임이론〉, 《네이버 블로그》, 2017-03-02
- ↑ Daria, 〈프라이싱 – 헤르만 지몬 지음〉, 《네이버 블로그》, 2017-12-03
- ↑ 국토일보, 〈부동산 경매 물건의 종류별 성향〉, 《국토일보》, 2013-12-13
참고자료
- 〈경매〉, 《나무위키》
- 이혁재, 정슬기, 임형종, 〈매경 TEST : 경제편〉, 《교보문고》
- phbi0119, 〈2009.07.07. '영국식경매', '네덜란드식경매', '최고가격입찰제', '제2가격입찰제', '승자의저주', '쉐이딩'〉, 《네이버 블로그》, 2009-07-07
- 천향비, 〈전자상거래<7장>〉, 《네이버 블로그》, 2009-05-01
- 야광이, 〈14장. 게임이론〉, 《네이버 블로그》, 2017-03-02
- Daria, 〈프라이싱 – 헤르만 지몬 지음〉, 《네이버 블로그》, 2017-12-03
- 국토일보, 〈부동산 경매 물건의 종류별 성향〉, 《국토일보》, 2013-12-13
같이 보기
