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수탁자산
수탁자산(受託資産) 또는 수탁재산(受託財産)은 국가, 지방자치단체 등 타인 소유의 자산으로서 법령 또는 위·수탁 계약에 따라 공사가 사용하거나 관리하는 자산을 말한다.
개요
수탁자산(수탁재산)은 비업무용자산과 양도소득세 관련 재산으로 구분될 수 있다. 비업무용자산이란 금융기관과 기업체 또는 공공기관이 소유하고 있는 업무에 사용하지 않게 된 고정자산 및 적기시정조치에 따라 처분하고자 하는 고정자산 등으로 한국자산관리공사가 수탁을 받아 일반인에게 매각하는 부동산을 말한다. 또한, 양도소득세 관련 재산이란 양도소득세의 비과세 또는 중과 제외 혜택을 받기 위해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 부동산을 말한다. 양도소득세 관련 대상 주택은 1주택 소유자가 새로 주택(조합원입주권)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로 주택을 취득한 지 2년 이내에 매각 의뢰한 종전주택을 말한다. 이런 종전주택이 해당 기간 내에 매각이 되지 않아 한국자산관리공사에 의뢰하게 되면 종전주택에 대해 비과세 또는 중과 제외 일반과세 혜택을 받게 된다.(소득세법시행규칙 제72조)[1]
수탁(受託, trust)은 다른 사람의 의뢰나 부탁을 받거나 그런 일을 말한다. 즉, 남의 물건 따위를 맡음을 말한다. 또 부동산 거래업무의 하나이며 고객의 의뢰를 받아 고객소유 부동산의 관리, 임대, 분양 등의 업무를 대행하는 일을 맡는 것을 말한다. 또한 운송 및 영업 분류에서 화물의 운송과정 중에서 화주로부터 탁송 신청을 철도가 받는 것을 말한다. 반대로 위탁은 법률행위나 사실행위를 타인에게 의뢰하여 위임과 준위임, 주선, 운송, 신탁, 어음 등 여러 법률관계의 기초를 이루는 것이다. 그리고 수탁은 부동산 거래업무의 하나로서 고객의 업무 의뢰를 받는 것을 의미하며 고객으로부터 그가 소유하는 부동산의 관리, 개발, 임대, 분양 등 여러 업무를 대행하는 일을 맡는 것이다. 이를 통해 위탁은 부동산 업무가 아니라는 사실을 확인하실 수 있으며 부동산이 아닌 다른 업무에 적용될 수 있다.[2][3][4][5]
법률
제62조(수탁자산)
- 단위자산관리자는 위·수탁계약서에 따라 수탁자산을 관리하여야 한다.
- 제1항의 위·수탁계약서에서 정하지 아니한 수탁자산의 관리는 유형자산에 관한 규정을 준용한다.< 개정 2015.01.01. >
- 제2항의 규정에도 불구하고 시설물 및 토지에 관한 사항은「국유재산법」등 관계 법령 또는 규정에서 정하는 바에 따른다.< 신설 2015.01.01. >
- 수탁자산 중 시설물·토지의 관리 및 운영에 필요한 사항은 사장이 별도로 정한다.< 신설 2015.01.01 >
수탁자산 부동산 공매 특징과 절차
수탁자산이란 금융기관 소유로 취득한 비업무용부동산이 주를 이루지만 일부 재무구조 개선을 요하는 기업이나 먼저 구입한 주택이 매각되지 않아 불가피하게 1가구 2주택을 피하여 양도세 감면을 받고자 한국자산관리공사(이하 공사)에 매각을 위임한 부동산을 말한다. 그러므로 수탁자산 처분 시 공사의 지위는 대리인의 자격으로 매각업무를 처리하게 된다.
수탁자산 공매의 주요 특징과 절차
- 먼저 금융기관 부실 재산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 제2조에 따른 비업무용 부동산의 개념은 금융기관이 부실채권을 변제받기 위하여 취득한 재산 또는 재무구조 개선 및 경영정상화 등을 위하여 매각하고자 하는 재산으로서 대통령령이 정하는 것과 법인세법 및 지방세법 기타 법령에 의한 비업무용 재산으로 토지를 과다 소유하는 투기적 요소의 지방세법에 의한 바닥면적 7배를 넘는 토지 부분을 대표적으로 들 수 있다.
- 기업 소유 비업무용 부동산에 대한 수탁자산 공매 시 금융기관 여신운용규정에 정한 비업무용부동산과 관련 있는 법인 및 자연인은 법 취지 상 매수할 수 없고 설사 매각결정을 받아도 무효로 한다.
- 수탁자산 공매의 유형으로 유입자산의 처리와 같이 입찰(불특정 다수인에 대한 일반경쟁입찰로 최고가 매수신고인에게 매각결정)과 유찰 계약으로 이뤄지며 대단위 임야나 농지 및 집합건물, 전원주택단지의 경우에는 분양의 절차를 밟을 수도 있다.
- 매각 공고는 매각 집행일 기준 15일 전에 일간신문 및 온비드에 게재하는데 그 내용으로는 일시금의 최저 매각 가격, 물건 내용, 감정가격과 매각 방법 및 계약 부대조건으로 이뤄지며 매각의 성립은 경쟁 매각으로 1인 이상 유효한 매각을 전제로 한다.
- 공매물건의 유입, 수탁, 압류 재산 입찰서 제출의 경우 매수신청자가 같은 물건을 두 번 이상 제한 없이 입찰할 수 있는데 반하여 참고로 법원 경매는 두 번 이상 입찰표 제출 시 전체 무효가 된다.
- 공매 매각 절차를 위임자인 금융기관의 공매 취소 요청이 있거나 연고자로부터 유찰 계약 요청을 받는 경우 취소가 가능하다.
- 매각금액은 감정가격을 기준으로 하고 매회 유찰 시 최저 매매가격을 적용하는데, 최저 매매가격 산정기준은 물건에 따라 다르나 1회에 1~6번의 공매를 하며 매 공매 시 여러 번 실시하는 공매를 각 차수라 부르고 유찰된 물건에 대하여는 최저 매매가격을 감액한 후 재공고 절차를 밟게 된다. 유찰 시 감액은 감정가격 기준 매회 공매 시마다 전차 공매 예정 가격에서 10%씩 체감하여 정한다.
- 유찰 계약의 대상과 기준 및 처리 가능한 기간은 다음과 같다.
- 수탁자산은 상당 부분 매각 공고 중이 아닌 상태의 유찰 계약으로 이뤄지며 공매 매각은 오히려 흔하지 않으며 공매에서 유찰된 부동산을 계약하는 경우 전차 공고된 공매 조건의 최저 매매가격 이상이 기준이 된다.
- 물건 관계 연고자로부터 요청이 있는 경우 기준은 공사가 정한 조건 이상이며 통상적으로는 장부가격에 더하여 유입 일로부터 유찰 계약 요청일까지 기금 채권 발행금리에 해당하는 이자액에 110%를 곱하여 적용한다.
- 가등기 권리자 등 등기사항 전부 증명서에 기입된 권리자는 최초 공매 예정 가격 이상이 기준이 된다.
- 유찰 계약기간은 연고자의 요청 시 공매 전일까지이고, 미매각 물건 및 매각결정 취소된 물건은 공매공고 전일까지 가능하다.
- 한국자산관리공사에서는 부동산의 매각을 공매와 유찰 계약으로 채택하여 운용하는데 매각되지 않은 물건은 언제든지 유찰 계약이 가능하므로 유찰 계약을 할 수 있는 물건은 상당히 많다.
- 수탁자산의 계약조건 변경 허용은 위임기관과 협의하거나 위임기관이 매수자와 합의하여 계약 내용 변경을 요청 시 또는 수탁재산이 천재지변 등 불가항력 등 사유로 상당한 피해를 입는 등 상당한 사유가 있을 때 가능하다.
- 매수자 명의변경 요청에 대하여 위임기관의 요청이나 매수자 명의변경 승낙으로 매매 당사자 간 분쟁의 해소 등 부득이한 사유가 있는 경우 등 허용되지만 위임기관에서 명의변경을 불허하는 경우도 있다.
수탁자산 공매 참가 시 일반적인 주의 사항
- 무엇보다도 공매공고문에 물건별 부대조건 등 공지사항에 대하여 정확하게 이해함은 물론 명도책임 부분도 확실하게 알아두고 공매 응찰 전에 반드시 공부를 열람하여 특이사항이 있는지 확인토록 한다.
- 매각토지 지상의 등기 여부 및 미등기 건물을 확인하고 토지 지상의 제시 외 건물에 대하여 매수인 철거 책임과 토지 현황을 확인하고 건축 허가 가능 여부에 대하여 사전 소관청의 확인을 받아 두어야 한다.
- 공장의 경우 신고 및 허가사항 등에 대하여 확인하고 기계 기구의 수량 및 사용 가능 여부에 대하여도 매수자 책임이 있으므로 매도자의 협조를 받아 확인을 하며 상가와 아파트의 경우 관리비 체납으로 인한 관리사무소와의 분쟁 발생 가능성을 미리 확인하여야 한다.
- 임야의 경우 지상에 식재된 수목에 대하여 소유권 취득 여부를 철저하게 확인하고 입목등기 여부나 명인방법이 되어 있는 입목의 존재 여부도 파악해야 한다.[6]
수탁자산 및 유입자산 공매
유입자산이란 금융기관의 구조개선을 위해 법원 경매를 통하여 한국자산관리공사 명의로 취득한 재산 및 부실징후기업을 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 말한다.
수탁자산 및 유입자산 공매물건의 특징
- 권리관계가 명확 : 압류재산과 달리 수탁자산 미 유입자산의 경우 권리관계가 명확하여 별도의 권리분석이 필요하지 않고 명확하므로 공사 공매물건 중 가장 안전하게 구입할 수 있는 장점이 있다.
- 매수자 명의변경이 가능 : 계약된 조건에 따라 대금을 정상적으로 납부하고 있으면서 매수자가 그 계약상의 지위를 제3자에게 승계시킨다. 계약관계로부터 탈퇴하는 경우, 공동매수자 중 1인 또는 수인이 그 계약상의 지위를 제3자에게 승계시킨다. 또한, 계약관계로부터 탈퇴하는 경우, 공동매수자 중 1인 또는 수인이 그 계약상의 지위를 다른 공동매수자에게 승계시키고 계약관계로부터 탈퇴하는 경우, 계약당사자 이외의 제3자가 공동매수자로 새로 가입하는 경우 매수자의 명의변경을 허용할 수 있다.
- 할부납부가 가능 : 수탁자산의 경우 위임기관인 매도자와의 조건에 따라 다양하게 대급납부 방법을 협의할 수 있다.
- 대금 완납전 소유권 이전이 가능 : 매수자가 잔대금을 완납하기 전이라도 잔대금 전액을 충당할 수 있는 경우, 즉 예금, 적금 또는 은행지급보증서, 국·공채, 금융채, 보험회사가 발행하는 지급계약(이행)보증보험증권의 담보를 제공하고 소유권 이전을 요청하는 경우에는 협의하여 매매대금 완납 이전에도 소유권 이전을 허용할 수 있다.
- 사전 점유 사용이 가능 : 유입자산의 경우 계약보증금을 포함하여 매매대금의 1/3 이상을 선납하거나 대금 완납 전 소유권 이전 시의 납부보장책을 제시하는 경우 등에는 사전 점유가 가능하고 이때에는 공사와 자산관리 약정을 체결하고 사전점유사용료 등을 납부하여야 한다.[1]
동영상
각주
- ↑ 1.0 1.1 이루다 쫑사장, 〈5. 수탁재산 및 유입자산 공매 개념과 절차〉, 《네이버 블로그》, 2023-03-20
- ↑ 법무법인 명경, 〈위탁 수탁 차이 :: 부동산 문제?〉, 《네이버 블로그》, 2017-07-06
- ↑ 〈수탁 - 부동산용어사전〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈수탁 - 매일경제〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈수탁 - 철도용어사전〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ SM부동산정보, 〈수탁자산 부동산 공매 특징과 절차〉, 《네이버 블로그》, 2022-03-18
참고자료
- 〈수탁 - 부동산용어사전〉, 《네이버 지식백과》<
- 〈수탁 - 매일경제〉, 《네이버 지식백과》
- 〈수탁 - 철도용어사전〉, 《네이버 지식백과》
- 〈자산관리규정〉, K-water
- 이루다 쫑사장, 〈5. 수탁재산 및 유입자산 공매 개념과 절차〉, 《네이버 블로그》, 2023-03-20
- 법무법인 명경, 〈위탁 수탁 차이 :: 부동산 문제?〉, 《네이버 블로그》, 2017-07-06
- SM부동산정보, 〈수탁자산 부동산 공매 특징과 절차〉, 《네이버 블로그》, 2022-03-18
같이 보기
