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부동산 경매
부동산 경매(不動産競賣)는 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 다음 경매하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행하는 것을 의미한다. 흔히 법원경매라고 부른다.
개요
부동산 경매는 민사집행법을 모법으로 하여 목적물에 대한 임의 및 강제 경매가 이루어진다. 이는 채권자의 신청에 따라 채무자의 채무를 현금화하기 위하여 법원이 주체가 되어 처분하는 방식이다. 부동산을 싸게 취득하는 가장 좋은 법이 경매라고 하여 몇 년 전부터 부동산 경매에 관심을 두는 분들이 많아졌다. 한참 경매 붐이 일어날 시기에는 부동산 경매 취득가가 일반 매매가를 추월하기도 했다. 먼저 법원경매는 법원이 주체가 되어 진행하는 경매로서 집행 법원을 두고 소속기관인 집행관이 집행 절차에 따라 이행을 시행하는 경매방식이라고 보면 된다. 일반적으로 법원에서 진행하는 경매라는 단어의 뜻은 채권자의 신청에 따라 채무자에게 받지 못한 자금을 현금화하기 위하여 채무자가 지닌 동산 및 부동산을 처분하여 현금화한 후 이를 배당(배분)하는 행위이다. 법원경매 행위의 근거 법률은 민사집행법이다. 부동산 경매라는 단어의 뜻은 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고 가격을 제시한 사람에게 파는 것을 의미한다. 부동산 경매는 공정한 경쟁을 위해 비공개입찰로 진행되며 경매물건에는 토지, 건물이 포함된다. 부동산 경매 절차는 먼저 채권자의 경매신청이 있어야 한다.
채무자가 빌린 돈의 원금과 이자를 약정된 날짜까지 갚지 못한다면 채권자는 기한의 이익을 상실했다는 통지를 채무자에게 전달한 후 소재지의 관할법원에서 채무자의 부동산을 처분할 것을 요청할 수 있다. 채무자가 해당 부동산을 담보로 채권자에게 자금을 빌린 것이기 때문에 채무자의 부동산을 팔아서 생긴 돈으로 자신의 채권(돈)을 회수하려는 것이며 이것이 부동산 경매의 목적이다. 부동산 경매에서 가장 많이 사용하는 단어가 채무자, 채권자이다. 여기서 채무자란 돈을 빌린 사람이며 돈을 갚을 의무가 있는 사람이라고 생각하면 된다. 또한, 채권자란 돈을 빌려준 사람이며 채권(돈)을 받을 권리가 있다고 하여 채권자라는 단어를 사용한다. 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태를 말한다. 경매는 경매 목적물에 따라 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있으며, 경매 집행 주체에 따라 공경매와 사경매로 나눌 수 있다. 또한, 집행권원의 필요 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다.[1][2][3]
경매의 유형
경매란 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수희망인)에게 매수의 청약을 시행해서 그중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 말한다. 경매는 위와 같이 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 하지만, 채권자가 채무자에게 받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 시행하기도 한다. 채무자가 채무(빚)를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 그 대표적인 예이다.
부동산 경매와 동산 경매
- 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있다.
- 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하지만, 동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 벌인다.
사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)
- 경매는 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있다.
- 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 시행하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 시행한다. 공경매에는 법원이 집행 주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행 주체가 되는 공매가 있다.
부동산 경매의 종류
부동산 경매는 아래와 같이 이루어진다. 또한, 일반적으로 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다.
- 임의경매 : 임의경매는 민법에 규정된 담보권을 실행하기 위한 경매이다. 경매의 원인채권으로는 경매신청을 위해 설정된 담보권이 된다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다.
- "집행권원('채무명의' 또는 '집행명의'라고도 함)"이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말한다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있다.
- 강제경매 : 채권자가 채권을 실행하기 위한 경매이다. 집행권을 근거로 진행되는 경매이다. 임의경매에서는 경매절차가 완료되어 매수인이 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 부존재하거나 무효였다면 매수인의 소유권 취득이 무효가 되지만, 강제경매에서는 집행권원에 표시된 권리가 처음부터 부존재하거나 무효였더라도 매수인의 소유권 취득은 유효하다. 차용증을 써주고 빌리는 방법인데, 이 방법은 예전에 지인들끼리 주로 돈을 빌리고 빌려주는 형태로 많이 거래되었던 방식이다. 차용증을 써주고 돈을 빌렸으나 채무자가 자기의 의무와 책임을 다 하지 못했을 경우 법이 개입할 수 있다. 채무자가 채권자에게 정해진 기일 안에 돈을 갚지 못했을 경우 채권자는 법원으로부터 대여금을 반환하라는 확정판결을 받아 경매를 신청할 수 있으며 이를 강제경매라고 한다.
- 기타경매 : 임의경매, 강제경매와는 다르게 다른 법률 등에 규정된 경매이다. 유치권, 공유물 분할, 청산 등 다양한 근거로 경매가 이루어진다.[3][1][2]
부동산 경매의 절차
법원에서 물건에 대한 경매개시결정이 이루어지면, 채권자와 채무자에게 부동산 경매개시결정에 관련한 문서가 송달된다. 현황조사 및 감정평가가 완료된 이후, 배당요구 종기가 결정되어 보통 4주 이내 매각이 개시되며 감정가는 감정평가를 기준으로 산정된다. 입찰을 통해 낙찰이 이루어지면 법원에서 지정한 기일 이내에 매각허가결정이 이루어진다. 그리고 대금 지급기한을 지정하게 되며, 최고가매수인은 기한에 맞추어 잔금을 지급하게 된다. 만약, 아무도 입찰에 참여하지 않는다면 다음 기일에 맞추어 낮아진 가격으로 다시 경매가 이루어진다.
- 경매신청 : 채권자는 채무자에게 빌려준 자신의 채권(돈)이 회수하기 위해 경매를 신청한다. 채권자가 경매를 신청하면 법원은 채권자의 경매신청서와 서류를 검토한 후 심사하게 되는데, 경매신청이 적법하다고 인정되면 경매개시결정을 하고 관할 등기소의 등기관에게 경매가 개시되었다는 사실을 등기사항 전부증명서에 공시하도록 한다. 신청 접수가 완료되면 경매개시결정 등기가 나게 된다.
- 매각준비 : 부동산 경매를 위해 해당 물건을 분석하는 절차가 진행되어야 한다. 물건을 분석하는 건 감정평가, 현황조사를 통해 매각물건명세서를 작성하게 된다. 해당 부동산이 거래되려면 먼저 입찰가를 산정해야 하며 물건의 감정평가를 통하여 해당 부동산의 시세를 알아보아야 하는데 공인된 감정평가기관에 의뢰하여 작성한 평가 금액을 최초 매각가격(입찰가)도 산정한다. 이는 인근 토지의 실거래 명세나 토지가격 공시지가가 얼마인지 알아야 한다. 감정평가가 진행되는 동안 물건에 대한 현황조사도 이루어지는데 법원은 집행관에게 해당 부동산의 현황, 점유 관계, 차임과 보증금, 기타 현황에 대한 현황조사보고서를 작성하게끔 한다. 집행관은 2주 이내에 조사를 완료하여 제출하여야 하며 이는 경매 내용 고시할 때 같이 열람할 수 있다. 매각물건명세서 작성은 부동산의 표시, 점유자 정보, 월 차임, 전입신고일, 확정일자 등을 기재한 문서이다. 위에서 작성한 현황조사 보고서와 감정평가서와 함께 고시하여 경매에 참여하고자 하는 사람들이 입찰하기 전 미리 확인해 볼 수 있도록 법원 홈페이지에 게시한다.
- 매각기일 및 입찰법 등의 지정, 공고(14일 전 공고) : 부동산 경매 물건은 14일 전에 법원 경매사이트, 여러 유료 경매사이트, 신문공고 등을 통하여 확인할 수 있다. 해당 부동산의 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서 등의 경매정보를 확인하고 입찰 예정자는 매각기일에 기일입찰표를 제출할 수 있다.
- 입찰(매각일) : 입찰(매각일)이 되면 해당 물건지의 관할법원에서 매각을 시행한다. 부동산 경매는 반드시 법원에 방문하여 입찰표를 작성하고 입찰할 수 있으며 입찰보증금은 수표 한 장으로 미리 준비해야 한다. 경매 입찰표와 수표를 준비하여 방문하면 되며 보통 오전 11시에 접수가 마감되고 접수가 마감되는 대로 경매 순서대로 결과가 나온다. 법원 담당 집행관이 입찰자들의 입찰가격을 비교해 공개하는데, 최고가를 써낸 사람이 낙찰자가 된다. 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 제외한 입찰자의 매수 보증금은 즉시 반환한다.
- 매각허가결정 및 확정 : 매각 물건에 대한 매각허가매각 허가 결정 및 확정은 입찰일로부터 7일 후에 이루어지며 입찰일로부터 7일 후, 법원에서는 매각 허가를 결정한다. 이후 이해관계인의 항고가 없으면 허가결정일로부터 7일 후 매각 허가확정이 된다. 최고가 매수 신고인(낙찰자)은 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격을 취득하게 되며, 법원 결정에 이의가 있는 경우 항고할 수 있다.
- 잔금 납부, 소유권 이전 : 매수인(낙찰자)은 매각허가결정이 확정된 이후 법원에서 정한 잔금 지급기한이 적힌 서류를 우편으로 받을 수 있다. 잔금 지급기한은 보통 확정일로부터 1개월 이내이며 매수인은 입찰 시 납부한 보증금을 제외한 나머지 잔금을 법원에서 정한 잔금 지급기한까지 납부해야 하며 잔금 납부일이 소유권 취득일이 된다. 만일 낙찰자가 지급기한 이내에 잔금을 내지 않으면 입찰할 때 냈던 입찰보증금 10%는 원칙적으로 돌려받을 수 없다. 기한 내 잔금을 납부하지 않으면 법원에서는 계약이 불발된 것으로 보고 재매각하게 된다. 실제로 매각 물건을 살펴보다 보면 이런 재매 각 건이 심심치 않게 등장하는 것을 알 수 있다.
- 배당 : 낙찰자가 잔금을 내 해당 부동산에 대한 취득을 완료하면 법원은 배당기일을 정해 채권자에게 배당의 원칙, 배당표 순서에 따라 배당금을 지급하도록 한다. 배당이 완료되면 해당 경매사건은 종결된다.[1][2]
부동산 경매 취득 시 주의할 점
부동산 매각 물건이 고시되면 대한민국 법원 경매정보 사이트 혹은 각종 경매 유료 사이트에서 세부 내용을 확인할 수 있다. 물건에 대한 현황조사, 감정평가서 등 법원에서 작성한 자료를 바탕으로 실제로 사전 조사를 해야 한다. 해당 물건 점유자에 대한 올바른 조사가 필요하며, 물건에 미납 관리비가 있는지 건물 내 하자는 없는지 유치권이 설정되어 있는지 등 법원에서 작성한 자료 외에 추가적으로 확인이 필요한 부분에 대한 권리분석이 필요하다. 물건을 낙찰받은 이후 명도에 대한 부분도 고려해야 하는데 명도가 원활하게 이루어지지 않을 경우 추가적으로 비용이 발생할 수 있음을 인지한 후 물건 입찰가 산정해야 한다. 명도의 경우 기존 점유자와 합의서를 작성하거나 인도명령신청을 하기도 하며 만일 원만하게 협의가 안 될 경우 이사비를 추가로 주거나 강제집행을 하는 경우도 있다.
물건 시세 조사는 인근 부동산 방문이나 인터넷 자료를 통해 할 수 있는데 간혹 감정평가서가 훨씬 이전에 작성된 물건들도 있으니 올바른 시세 파악을 통해 해당 물건의 최저 입찰가가 납득할만한 금액으로 산정되어 있는지에 대한 검토도 필요하다. 부동산 물건에 따라 농지취득자격증명이 필요한 경우도 있는데 이는 경매 물건지 정보에 나와 있으니 필요하다고 생각되면 물건지 입찰 이전에 취득해야 한다. 부동산 물건에 따라 농지취득자격증명이 필요한 경우도 있는데 이는 경매 물건지 정보에 나와 있으니 필요하다고 생각되면 물건지 입찰 이전에 취득해야 하며 종종 의의신청으로 인하여 매각 결정이 취소되기도 하는 경우도 있다. 물건을 낙찰 받은 이후 경락자금 대출 등이 이루어지는데 경락자금 대출은 기존에 아파트나 상가 등 부동산을 취득할 때 나오는 담보 대출보다 대부분 더 많이 받을 수 있다는 장점이 있다. 그래서 소액 투자로도 적합한 것이 부동산 경매이며 부동산 경매로 물건을 취득할 경우 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 효과가 있다.[2]
부동산 경매 위험성
많은 분들이 부동산 경매 위험성에 대한 질문을 많이 받는다. 민사집행법에 대한 아무런 지식 없이 일반적인 부동산 매매와 같이 접근하면 터무니없는 고낙찰, 법적 리스크를 안고 갈 수 있다. 일반 매매보다 못한 투자가 이루어져 골치 아픈 상황을 마주할 수도 있다. 하지만 법인 보훈은 법적 하자에 대한 리스크를 미연에 방지하며 부동산을 취득한 후, 최대의 이윤을 내고 있다. 법인 보훈의 여러 가지 플랫폼을 이용하시어 좋은 수익실현을 기대하셔도 좋다.[1]
동영상
각주
참고자료
- 〈부동산경매〉, 《네이버 국어사전》
- 〈부동산 경매의 개념 < 부동산 경매〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- bohun@admin, 〈부동산 경매란?〉, 《법인 보훈》, 2022-05-08
- K의기록, 〈부동산 경매란 무엇인가, 부동산 경매 절차 알아보기.〉, 《3년안에 부자되기 프로젝트》, 2022-04-05
같이 보기
