위키원
분양시장
분양시장(分讓市場)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 시장을 말한다.
분양
분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다. 그리고 분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전 등기일(최대 3년)까지 분양권전매가 제한된다.[1][2]
아파트 분양
분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권' 을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주 할수 있는 권리를 얻는다.
아파트 분양 종류
아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.
- 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에따라 입주자를 선정한다.
- 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는것을 말한다. 청약저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만 가점제가 있기때문에 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
- 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.[3]
분양시장 마케팅
분양시장에서 최초·최고·최대 등을 앞세운 'NO.1 마케팅'이 주목을 끌고 있다. 이 단어들은 희소성이나 상징성 등에서 명확한 차별화 포인트가 있는 만큼 랜드마크로 포지셔닝 하거나 수요자들에게 인지도를 높이는 데에 유리하기 때문이다. 최초·최고·최대 등의 분양 포인트를 잘 살린 청약 성적도 우수했으며 2022년 1월 부산 동래구에서 분양한 '래미안 포레스티지'에는 총 6만5,110개의 청약통장이 몰리며 1순위 평균 경쟁률 58.98대 1을 기록했다. 이 단지는 총 4,043가구로 래미안 단독 브랜드를 갖춘 부산 내 최대 규모의 재정비사업단지여서 분양 전부터 많은 수요자들의 관심을 받았다. 2022년 5월 경기도 시흥장현지구에서 1순위 평균 경쟁률 189.94대 1로 1순위를 마감한 'e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴'도 마찬가지다. 이 단지는 장현지구 내 첫 'e편한세상' 브랜드 단지로 공급돼 대형 브랜드를 선호하는 수요자들의 이목을 집중시켰다. 이 같은 인기에 힘입어 최초·최고·최대 등 'NO.1 마케팅'은 연내 분양시장에서도 계속될 전망이다.
경기도 남양주시 진접읍 장현리 일원에 '남양주 진접 성원상떼빌 더플러스'가 분양 중이다. 지하 3층~지상 25층, 2개 동, 전용면적 46㎡, 총 141실 규모다. 진접 최초 2룸 설계를 갖춘 주거형 오피스텔로 희소성이 높은 전용 46㎡ 단일 타입으로 구성됐다. 공간을 극대화한 3Bay 설계는 물론이고, 거실은 우물형 천장으로 개방감을 높였다. 주방은 편리한 조리 동선을 위해 1자형으로 설계했으며 3구 전기쿡탑, 빌트인 냉장고, 거실 천장형 에어컨, 안방 붙박이장 등을 무상옵션으로 제공한다. 롯데건설의 '울산 롯데캐슬 블루마리나'는 최근 성공적인 1차 분양에 힘입어 2차 분양에 돌입한다. 단지는 울산광역시 북구 산하동 산 246-10 일원에 들어서며, 이번 2차 분양 대상은 전용면적 63~92㎡ 341실이다. '울산 롯데캐슬 블루마리나'는 울산광역시 최초로, 최대 규모로, 그리고 유일하게 복합리조트와 결합한 형태의 숙박시설로 조성된다. 단지는 속초·부여·제주에 이은 4번째 롯데리조트 안에 들어서는데, 이 리조트는 대지면적만 약 10만8,708㎡(축구장 15배)에 달해 역대 롯데리조트 중 가장 큰 규모로 계획됐다.
HDC현대산업개발은 충남 논산시 대교동 235-1번지 일원에 짓는 '논산 아이파크'를 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 24층, 7개 동, 전용면적 84~158㎡ 총 453가구다. 논산에서 선보이는 첫 '아이파크' 브랜드 단지인데다 지역 최초로 테라스형 펜트하우스 평면이 적용된다. HDC현대산업개발은 2022년 12월 충북 음성군 맹동면에서 지역 첫 아이파크 브랜드 아파트 '음성 아이파크'를 선보일 예정이다. 단지는 본성지구 A, B블록에 지하 2층~지상 29층, 전용면적 84·113·177㎡, 총 1,653가구 규모의 대단지로 조성될 계획이다. 또한, DL건설은 충남 홍성군 홍성읍 월산리 906번지 일원에 건립되는 'e편한세상 홍성 더센트럴'을 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 20층, 6개 동, 전용면적 84~101㎡, 총 470가구 규모다. 단지는 홍성군 최초 e편한세상 브랜드 아파트이며, 수도권 전철 1호선과 연계되는 장항선 복선전철 사업도 진행 중에 있어 향후 서울을 1시간 내로 이동이 가능해질 전망이다.[4]
분양시장의 현황
금리 정점론과 정치권 압박에 은행 대출금리가 내림세를 보이면서 얼어붙었던 주거용 분양시장에 숨통이 트이는 모양새다. 여기에 정부의 1·3 대책과 무순위 청약 규제 완화에 이어 이달부터는 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출까지 허용하면서 아파트 분양 시장이 본격적으로 기지개를 켜는 모습을 보이고 있다. 건설사들은 2023년 1~2월엔 분양을 미루는 분위기였지만, 이달부터는 정부의 부동산 규제 완화를 등에 업고 시장에 분양 물량을 내놓을 예정이다. 서울의 대표적인 재건축·재개발 단지인 '올림픽파크포레온'(둔촌주공 아파트 재건축), '장위자이 레디언트'(장위4구역 재개발)' 등이 미분양 우려에도 불구하고 예상 이외의 성적을 거두면서 서울을 포함한 수도권 아파트 분양에 더욱 관심이 쏠릴 것으로 보인다.
미분양 우려 및 이외의 성적
경기권에서는 지하철 7호선 철산역 도보권인 '철산자이 더 헤리티지'가 선착순 분양 결과 100%로 마감했다. 계약을 시작한 지 2주 만이다. 이 단지는 2022년 1순위 청약 당시 930가구 모집에 902명만 신청해 경쟁률이 0.97대1을 기록했던 곳이다. 무순위 청약을 거치고도 미계약분을 해소하지 못해 미분양 우려가 커졌으나 선착순 계약에서 모든 물량을 소진했다. 은행 대출금리도 하락하고 있으며 주택담보대출 금리는 4.63%로 전월(4.74%)보다 0.11%p 내렸다. 2022년 월부터 상승세를 이어오다 8개월(11월) 만에 하락 전환한 후 2개월 연속 하락세를 이어오고 있다. 5대 은행의 주택담보대출 변동금리 상단이 연초 8%에서 6%로 낮아졌으며, NH농협은행은 2023년 1월 20일부터 주담대 변동형 금리를 0.8%p 내렸다. KB국민은행도 주담대 금리를 최대 1.05%p 내렸다. 은행연합회에 따르면 2023년 1월 신규 취급액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 3.82%로 2022년 12월(4.29%)보다 0.47%p 하락하며 3%대로 낮아졌다. 2022년 12월 코픽스가 11개월 만에 처음 내림세로 돌아선 뒤 두 달 연속 하락으로, 3%대 코픽스는 2022년 10월 이후 3개월 만이다.
코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중 평균 금리로 주택담보대출 변동금리의 기준이 된다. 따라서 시중 은행들은 코픽스를 기준으로 삼는 주택담보대출 금리에 코픽스 하락을 반영해 금리를 낮춰야 한다. 이러한 대출금리 인하 기조와 시장 회복 심리가 작용하며, 분양시장에 대한 수요자들의 관심도 늘어나고 있다. 주택 매수심리도 개선되고 있으며 한국부동산원에 따르면 2023년 2월 넷째 주(27일 기준) 수도권 아파트 매매수급지수는 69.5로 전주 대비 0.4p 상승했다. 매매수급지수는 상승과 하락을 반복하다 2월 둘째 주부터 3주 연속 상승세를 나타내고 있다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 분양 심리의 회복세를 엿볼 수 있다.
인하 기조 및 회복 심리
청약통장 가입 기간이 12개월을 넘고, 지역·면적별 예치금을 충족한 만 19세 이상 수도권(서울·경기·인천) 거주자는 보유 주택수와 세대주 여부에 관계없이 1순위 청약이 가능하다. 1순위 청약에는 추첨제 물량도 포함된다. 1·3 부동산 대책으로 영등포구가 규제 지역에서 풀리면서 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 가점제 40%, 추첨제 60%가 적용된다. 추첨제는 청약 가점과 관계없이 입주자를 선정한다. 분양가는 3.3㎡당 3411만 원이다. 분양가상한제도 해제됐지만, 조합과 GS건설은 지난해 분양가상한제가 적용된 가격 그대로 분양에 나서기로 했다. 옵션 미포함 분양가는 전용 59㎡ 8억6000만 원대, 84㎡ 11억7000만 원대다. 계약금은 분양가의 10%로 정당계약 시 1차 계약금 2000만 원(정액제)을 내고 30일 이내에 나머지 금액을 납부하면 된다.[5]
동영상
각주
- ↑ 〈분양〉, 《나무위키》
- ↑ 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- ↑ 이경운 기자, 〈분양시장 'NO.1 마케팅'이 뜬다〉, 《국토일보》, 2022-10-28
- ↑ 장경철 칼럼리스트, 〈얼어붙은 분양시장 '봄이 오려나'〉, 《일요시사》, 2023-03-13
참고자료
- 〈분양시장〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양〉, 《나무위키》
- 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》</ref>
- 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16
- 이경운 기자, 〈분양시장 'NO.1 마케팅'이 뜬다〉, 《국토일보》, 2022-10-28
- 장경철 칼럼리스트, 〈얼어붙은 분양시장 '봄이 오려나'〉, 《일요시사》, 2023-03-13
같이 보기
