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반전세
반전세(半專貰)은 보증금을 건 후 전세금의 일부를 월세로 내는 전세를 말한다.
목차
개요
전세보증금 전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세 계약과 매월 집세를 내는 월세 계약이 혼합된 임대차계약을 말한다. 즉, 반전세란 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념으로 전세값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 말한다. 전세보증금 전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세 계약과 매월 집세를 내는 월세 계약이 혼합된 임대차계약으로서, 일정액의 보증금을 내고 월 단위로 집세를 내는 보증부 월세와 동일한 개념이다. 일반적으로 전세 재계약 시점에서 집주인이 전세금 증액을 요구하는 경우 추가 전세금을 그에 상응하는 월세로 돌리는 계약 형태를 반전세라고 한다. 기존 임차인과의 전세 계약이 새로운 임차인과의 계약을 통해 전통적인 보증부 월세로 전환되는 경우 또한 반전세라고 불린다. 즉, 반전세는 전세에서 월세로 넘어가는 과정에서 나온 계약 형태라고 할 수 있다.
2008년 이후 저금리 기조와 부동산시장의 경기침체로 인해 집주인들이 전세금을 높이는 대신 시장이자보다 많이 받을 수 있는 월세를 선호하게 되면서 반전세 현상은 크게 늘어났다. 임차인의 입장에서 본다면 주택 매매가에 비해 전세금 수준이 높을수록 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하게 될 위험이 높아지기 때문에 전세금 인상분을 그에 상응하는 월세로 돌려 반전세 계약을 맺기도 한다. 예를 들어 1억 원짜리 전세 건물을 월세 이율 1%로 적용하여, 보증금 5,000만 원에 월세 50만 원으로 내놓으면 전세금 대비 보증금 비율은 50%가 된다. 만일 집주인이 월세를 올리기 위해 보증금을 4,000만으로 낮추고 월세금을 60만 원으로 올릴 경우, 전세금 대비 보증금 비율은 40%로 낮아지며, 보증금을 1,000만 원 낮추고 월세는 10만 원을 올려 집주인은 시중금리 수준보다 높은 연 12%의 수익률을 달성하게 된다.[1][2]
법률
민법
제303조(전세권의 내용)
① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
제618조(임대차의 의의)
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.[3]
월세와 전세
월세
월세는 전세와 마찬가지로 일정 기간 집을 빌려 거주하고 보증금이 있다는 것은 같다. 보증금은 나중에 돌려받는 돈이지만 해당 전세 주택에서 거주하는 기간 파손을 내거나 손실을 끼쳤다면 보증금을 100% 돌려받지 못할 수도 있다. 월세는 매달 임대인에게 돈을 지급해야 하고, 전세보다 보증금을 훨씬 적은 금액으로 책정한다는 점에서 차이가 있다. 월세는 임차인이 임대인에게 월 단위로 집세를 내는 임대차계약 방식이다. 6개월에서 1년 이상까지 전세보다 단기간으로 거주할 수 있다. 보증금 유무에 따라 일정액의 보증금을 내고 매월 일정한 금액의 집세를 내는 것을 보증부 월세라고 하고 보증금 없이 매월 집세만 내는 것을 무보증 월세라고 한다. 월세는 큰 목돈이 들어가지 않아 그만큼 자산을 좀 더 운용할 수 있지만 매달 임대료를 지출해야 한다.
전세
전세란 주택 가격의 일부를 보증금으로 맡기고 남의 집을 빌려 거주한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택 임대차 유형이다. 보통 2년 단위로 계약한다. 주택금융시장의 활성화 이전에 집주인과 세입자의 이해관계가 맞아떨어지면서 나타났다. 전세를 통해 집주인은 부족한 주택 구매자금을 전세자금을 이용해 무이자로 융통하고, 세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택을 사는 것보다 낮은 가격에 주택을 임차해 이익을 얻을 수 있다. 전세는 큰 목돈이 들어가고 계약된 기간은 그 돈이 묶여 다른 곳으로 운용할 수 없지만 매달 나가는 임대료가 없어 생활에는 부담이 적다.[3]
반전세의 특징
반전세란 전세보증금 전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세 계약과 매월 집세를 내는 월세 계약이 혼합된 임대차계약이다. 반전세 기간도 일반적인 전세 계약 기간과 마찬가지로 통상 2년을 계약 기간으로 한다. 임대인과 임차인의 협의가 있다면 별도로 계약 기간을 정할 수 있다. 반전세는 전세에서 월세로 넘어가는 과정에서 나타난 계약의 형태이다. 일반적으로 전세 재계약 시점에서 집주인이 전세금 증액을 요구하는 경우 추가 전세금을 그에 상응하는 월세로 돌린다. 일정액의 보증금을 내고 월 단위로 집세를 내는 보증부 월세와 같다. 기존 임차인과의 전세 계약이 새로운 임차인과의 계약을 통해 전통적인 보증부 월세로 전환되는 경우도 반전세라 분류된다.
반전세는 임대인의 관점에서 전세보증금 일부를 월세로 돌려서 받는 개념이기 때문에 수익률의 측면에서 더 유리하다. 일반적인 전세 계약의 경우 전세보증금을 재투자해 이익을 얻는 경우가 아니라면 전세 계약 자체는 현금 수입이 생기지 않는다. 반전세 계약은 해당 임대 주택에서 현금 수입이 생긴다. 임대인은 건물의 유지보수를 위한 추가적인 비용 등을 마련하지 않아도 된다. 임차인의 관점에서 반전세 계약은 목돈 마련이 어려운 경우 매월 적은 돈으로 계약을 연장할 수 있다는 장점이 있다. 종잣돈을 따로 모아 두었다면 이를 다른 곳에 투자하는 방식으로도 운용할 수 있다.[3]
반전세 주의사항
반전세 계약의 법적 성질은 임대차에 해당한다. 임대차계약의 기본이 되는 등기부 등본과 주택의 소유주가 같은지, 임시압류 상황과 신속한 전·월세 신고 등의 절차를 빠짐없이 챙겨야 한다. 반전세 계약은 1년을 계약하고 나중에 1년을 더 거주하는 방법을 선택할 수도 있고 처음부터 2년을 계약할 수도 있다. 1년을 계약 기간을 잡고 계약을 했다고 하더라도 실제로는 2년을 살 수도 있다.
다만 이러한 합의 사항이 한 계약 당사자 일방의 의견이 아니라 쌍방 합의 사항임을 계약서 기재 단계에 명확하게 명시해야 한다. 또한, 에어컨 설치나 페인트칠, 반려동물 같은 사항도 계약서 작성 당시 반드시 계약서상의 조건 난에 특약사항으로 남겨야 한다. 이러한 상호 협의가 없이 일방적으로 이러한 행동 들을 하면 추후 갈등이 발생할 수 있다.
1년 계약 후 재계약, 혹은 2년 계약 모두 임차인으로서는 큰 차이가 없으므로 본인의 상황에 맞게 반전세 계약 기간을 고려해야 한다. 반전세 계약 기간을 연장하거나 집주인과 상의 후 재계약했을 경우 이미 확정일자를 받아두었더라도 재계약 후의 확정일자를 다시 받아두어야 한다.
반전세 사례
집주인의 일방적인 요구
A는 3월에 전세 2년 계약이 만료된다. 집주인 B는 계약 연장을 원하면 반전세로 바꿔야 한다고 주장하고 있다. 조건으로 보증금 3000만 원을 빼줄 테니 월세 25만 원을 달라며 계약을 바꾸자고 A에게 요구한다, A와의 합의 없이 B의 마음대로 전세를 반전세로 변경할 수는 없다. 주택임대차보호법에 명시된 계약 갱신청구권제와 전월세 상한제에 따르면 세입자는 계약만료를 앞두고 집주인에게 계약을 한번 갱신하자고 요구할 수 있다.
계약 갱신의 경우 임대인이 전세를 반전세로 바꾸자고 하는 경우 이 요구에 임차인이 무조건 응할 필요는 없다. 주택임대차보호법은 갱신되는 임대차의 경우 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금은 일정 범위에서 증감할 수 있다고 규정한다.
집주인은 월 차임으로 일정 금액 이상을 초과해 요구할 수 없다. 주택임대차보호법에 따르면 보증금 전부나 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 '전환되는 금액에 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율'과 '한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율'을 비교해 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.[3]
동영상
각주
참고자료
- 〈반전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈반전세〉, 《매일경제》
- 〈반전세〉, 《두산백과》
- 〈반전세 임대차 계약〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
같이 보기
