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빌라왕
빌라왕은 기존에 빌라 자산가를 뜻하지만, 소위 깡통주택을 엄청나게 보유한 빌라 사기범을 뜻하는 말이다.
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개요[편집]
빌라왕을 비롯해 빌라의 신, 빌라황제, 빌라 대마왕 등은 무자본 갭투기로 수백, 수천 채의 깡통주택을 모은 뒤 전세금을 돌려주지 않아 세입자들의 눈물을 쏟게 한 임대인들에게 붙은 이름이다. 2022년 10월 1,139채의 주택을 가진 김 모 씨가 숨지면서 '빌라왕'이란 이름이 널리 알려졌다. 이후 전세사기범이 등장할 때마다 언론사들은 새로운 수식어를 만들어냈는데, 전세사기범이 대량으로 출몰하면서 이제는 취재기자도 누가 누군지 구분하기 어려울 지경이다.
빌라왕은 한 명이 아니며 뉴스에서 악성 임대인 이름을 시원하게 공개할 수 없다 보니 "빌라왕 구속" "빌라왕 배후 잡았다" 등의 기사를 보고 전세 사기 문제가 다 해결된 줄 아는 분들이 너무 많다. 그러나 '빌라왕'으로 악명을 떨치다 2022년 숨진 김 씨의 경우, 전세보증금 미반환 사고 금액 기준으로 하면 악성 임대인 블랙리스트 8위 수준에 불과하다. 빌라왕을 수백 채의 집을 산 뒤 전세금을 돌려주지 않은 악성 임대인으로 정의하자면 이미 전국 각지에 수십 명의 빌라왕이 판치고 있다. 돈 없는 노숙인, 사회 초년생을 꼬드겨 명의를 빌리는 경우까지 고려하면 수천, 수만 명의 빌라왕이 있을 수 있다.
빌라왕은 이름과 달리 범죄 조직의 우두머리가 아니다. 대개 명의를 빌려주고 깡통주택을 떠안았을 뿐, 건설사-컨설팅업체-공인중개사-명의임대자로 구성된 범죄 생태계의 꼬리에 불과하다. 빌라왕 뒤에 숨은 배후 조직이 있을 거란 의미에서 '바지사장'이란 표현도 쓰이는데, 이 또한, 항상 들어맞지는 않는다. 예를 들어 2022년 숨진 김 씨는, 건당 수수료를 받기 위해 이곳저곳에 자신의 명의를 적극적으로 판매한 일종의 프리랜서 업자에 가까웠다. 세입자가 준 전세금을 리베이트라는 이름으로 나눠 먹는 범죄의 왕국이 만들어져 있다고 보는 게보다 정확하다.
빌라왕, 빌라의 신 같은 표현이 부적절하다는 지적에 동의한다. 이런 수식어는 범죄 생태계의 꼬리에 불과한 몇몇 개인에게 책임을 떠넘기고, 이미 전세 사기 사태가 구조적으로 해결된 것처럼 오해를 불러일으킬 가능성이 크다. 다만, 사회적으로 이미 통용되는 표현이라 뉴스 수용자의 이해 편의를 돕기 위해 빌라왕이라고 표현하는 것을 양해 부탁할 뿐이다.
지금도 누구나 전세 사기를 당할 수 있다. 뉴스 프로그램에 출연하면서 어떻게 하면 전세 사기를 피할 수 있겠냐는 질문을 받았는데, 국토부가 만든 체크리스트를 제시하긴 했지만, 솔직히 말해 전세사기꾼들이 작정하고 달려들면 피할 방법이 없다. 계약 전 등기 부등본 확인 등이 중요하지만, 집주인이 유명 빌라왕이 아니라면 반환 능력을 알기 어렵고 전세 계약 후 집주인이 바뀌면 대응할 방법이 없다. 오히려 체크리스트만 강조하면 피해자들에게 책임을 돌리는 일이 되겠다는 생각까지 든다. 전세를 구할 때는 주변 매매가와 비교해 전세가가 지나치게 높은 경우, 이자 지원 등 혹할 만한 제안하는 경우 일단 피해야 한다.[1]
'빌라왕'의 전세 사기 유형[편집]
대한민국 부동산 시장을 뒤흔든 '빌라왕' 사태가 일파만파 퍼지고 있다. 2023년에 들어서도 신종 사기 수법이 수면 위로 속속 드러나고 피해자가 속출하는 등 사태가 좀처럼 잠잠해지지 않는 모습이다. 빌라왕 사태는 2022년 10월로 거슬러 올라왔으며 당시 수도권 일대에 1000채 이상 빌라를 보유한 빌라왕 김 모 씨가 사망했다. 무자본 갭투자 방식으로 김 씨가 보유한 빌라는 1139채, 피해 금액만 170억 원에 달한다. 또 다른 사기 수법으로 지목된 '건축왕' 권 모 씨는 대부분 자신이 직접 지은 주택 2709채를 일명 '바지 임대업자' 명의로 돌려 피해자를 대거 양산했다. 아파트나 빌라가 준공되면 이를 담보로 은행에서 주택담보대출을 받고, 동시에 전세를 놓는 방식으로 주택을 소유했다. 자금난으로 대출 이자를 감당하지 못해 결국 전세 세입자 300여 명이 피해를 입게 됐다. 현재 서울 강서구 화곡동에서는 오피스텔 200여 채를 보유한 '오피스텔왕'까지 등장해 세입자 피해가 갈수록 커지는 중이다. 현재 전세 사기는 지금도 계속 진화하는 중이며 전세 사기의 5가지 유형은 다음과 같다.
무자본 갭투자 '깡통전세'[편집]
'동시 진행'으로 집값보다 높은 전세금 챙겨
사회적으로 주목받은 '빌라왕' 전세 사기는 건축주(또는 건물 소유자), 임대인, 중개인, 부동산 컨설팅 업체 등이 함께 짜고 세입자에게 집값보다 높은 전세금을 받아 챙기는 방식이다. 전세 사기는 빌라 건축주들이 "분양을 일임하겠다"라며 '동시 진행' 브로커들에게 컨설팅하면서 시작됐다. 동시 진행은 자기자본이 없는 상태에서 임차인과 전세 계약을 맺은 다음, 임차인에게 받은 전세보증금으로 빌라를 매입하는 수법이다. 이들 일당은 각자 매물 물색, 임차인 모집, 계약서 작성 등 역할을 분담해 전세·매매 계약을 체결하고, 매도인에게 분양·컨설팅 대가로 받은 수수료를 나눠 가졌다. 1억 원짜리 빌라에 대해 보증금 1억3000만 원짜리 전세를 계약하고 남는 돈을 나눠 갖는 방식이다. 임대차계약과 매매 계약을 동시에 진행한 덕분에 자기자본 없이 임차인의 전세보증금으로 신축 빌라의 매매대금을 충당할 수 있었다. 빌라 수백, 수천 채를 보유해 이른바 '빌라왕'으로 불린 이들은 대체로 명의만 빌려준 '바지 임대인'이다.
2021년 제주에서 사망한 이른바 '빌라왕' 정 모 씨 배후에 있던 컨설팅 업체 대표와 분양업자(브로커) 등 사기 일당 78명이 벌인 수법이 '무자본 갭투기'였다. 이들은 2017년 7월부터 2020년 9월까지 서울 강서구·양천구와 인천 등 다세대주택 628채를 무자본 갭투기 방식으로 매수했다. 이들이 분양·컨설팅 수수료 명목으로 챙긴 수익은 8억 원에 달한다. 전세 시세는 수수료 금액을 포함해 부풀려졌다. 피해 임차인들은 이들이 전세보증금만으로 다세대주택을 매입한다는 사실을 전혀 알지 못했다. 애초에 분양대금은 임차인의 전세보증금으로 충당한 탓에 전세 계약이 만료돼도 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없었다. 이들 일당은 임차인 37명의 전세보증금 80억 원을 속여 빼앗은 혐의로 2023년 1월 13일 경찰에 검거됐다.
나도 모르게 바뀐 집주인[편집]
계약 만료·갱신 시점에야 알 수 있어
조직적으로 이뤄진 전세 사기 중에는 집주인이 임차 기간 중 바뀐 경우가 많다. 임차인이 아무리 계약 체결 직전까지 집주인의 권리관계 등을 꼼꼼히 확인해도 전세로 사는 중 자기도 모르게 집주인이 바뀌면 달리 방도가 없다. 현행법상 집주인이 바뀌는 사실을 임차인에게 알려주거나, 매매 계약에 임차인을 참여시킬 의무가 없어서다. 만약 작정하고 매매 사실을 숨긴다면 임차인은 집주인이 바뀐 걸 계약 만료·갱신 시점이 돼야 알 수 있다. 인천 부평구 원룸에 전세로 거주하던 C씨는 임차 기간 중 집주인이 바뀌었다. 하지만 새 집주인이 세금을 체납하면서 살던 집에 가압류가 걸려버렸고, 임차 계약이 끝난 지금까지도 전세보증금 1억 원을 돌려받지 못하고 있다. 집주인이 국세를 체납하면 나라가 세금부터 우선 거둬들이다 보니, 임차인이 돌려받아야 할 보증금은 후순위로 밀리기 때문이다. 전세보증보험을 가입한 HUG를 통해 보증 이행 청구를 진행했지만, 보증금 환급 시기는 차일피일 미뤄지고 있다.
뒤늦게 알고 보니 C씨가 살던 집은 신축 당시 7000만 원에 분양된 원룸이었다. 전 집주인은 입주 3년 차에 분양대금보다 3000만 원 높은 1억 원에 전세 세입자(C씨)를 받고 원룸을 팔아넘겼다. 새 집주인은 본인 돈을 거의 들이지 않고 원룸과 빌라 여러 채를 소유 중이었다. C씨는 "새 집주인은 세금을 낼 능력도 없는데 한꺼번에 여러 채의 원룸·빌라를 소유하게 됐다"라면서 "처음 전세 계약서를 쓸 당시 등기부 등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약과 동시에 전입 신고하고 확정일자를 받아둔 게 무의미했다"라고 토로했다. 서울 구로구에서도 빌라 2개 동 집주인이 임차인들 모르게 바뀐 일이 있었다. 전세보증금 잔금일에 빌라를 하나씩 팔아넘기는 수법이었다. 이곳에 살던 임차인들은 새 집주인에게서 제때 보증금을 돌려받지 못했다. 결국, 임대차보증금반환소송을 거쳐 살던 집을 직접 경매로 낙찰받는 수밖에 없었다. 집을 경매로 낙찰받은 약 1년 6개월 동안 임차인들은 전세보증금을 되찾지 못할까 불안에 시달렸다. 빌라 2개 동의 임차인들은 전 집주인이 의도적으로 전세금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 매도했다가 판단하고 그를 형사 고소했지만 무혐의로 종결됐다.
신탁부동산 사기[편집]
소유권 가진 신탁사 법적 책임 없어
집주인이 전세 계약을 맺을 권한이 없으면서 이를 속이는 수법도 빈번하다. 실제 소유주가 아닌 사람이 소유주인 척 거짓말을 해 전세 계약을 체결한 뒤 보증금을 챙기는 식이다. 특히 전세 사기가 신탁사를 낀 경우라면 더 골치 아프다. 집주인은 신탁사를 통해 주택담보대출을 받기도 하고, 전문가에게 관리를 맡겨 수익을 내기도 한다. 이렇게 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁사가 소유권을 갖게 된다. 그 때문에 신탁사와 우선수익자(대부분 금융권) 동의 없이는 집주인이라 해도 마음대로 전세 계약을 맺을 수 없다. 만약 집주인이 이를 숨기거나 동의를 받은 척 거짓말을 해 임대차계약을 체결해도 부동산의 소유자인 신탁사는 아무런 법적 책임이 없다. 주택임대차보호법에 따른 보호도 받지 못한다.
이 경우 임차인은 사실상 소유주인 신탁사 허락 없이 사는 '불법 점유자'로 간주해 집을 비워야 하고, 보증금을 돌려받을 수 없다. 재산이 없는 임대인으로부터는 보증금반환소송에서 승소해도 강제집행할 재산이 없어 돈을 반환받기가 어렵다. 신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁 원부 발급이 번거롭고 권리관계 파악이 까다로운 점을 악용한 수법이다. 실제로 부산 해운대경찰서는 해운대 송정 지역에서 발생한 한 동짜리 아파트 전세금 편취 사건을 수사 중이다. 건설업자인 D씨는 건물을 담보로 신탁회사에서 거액을 대출받아 법적 소유권이 넘어간 상태였지만 신탁등기 건물이라는 사실을 숨기거나 제대로 설명하지 않은 채 전세보증금을 가로챈 혐의를 받고 있다. 피해 세대는 20여 가구. 이 전세 계약은 대부분 특정 공인중개사를 통해 체결됐다. 우선수익자(S신협)는 신탁사 동의 없이 계약했다며 임차인들에게 집을 비워달라는 명도소송을 제기했고 임차인 대부분은 승산 없는 법적 다툼을 피하고자 방을 뺐다. 전세금은 한 푼도 못 받고 나왔다.
'하루 차' 대항력이 뭐길래?[편집]
세입자 이사 당일 저당권 설정하면 임차인 후순위로
빌라뿐 아니라 아파트에서도 전세 사기가 빈번하다. 2020년 3월 서울 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 59㎡ 아파트를 23억 원에 사겠다는 사람이 나왔다. 당시 시세보다 2억 원가량 높은 금액의 매매 계약이었다. 매수자 E씨는 시세보다 높게 사는 대신 매도자 F씨에게 보증금 12억5000만 원에 2년간 전세로 거주해달라고 요구했다. F씨가 이를 수용해 매매 계약과 전세 계약이 동시에 진행됐고 집주인에서 세입자가 된 F씨는 차액인 10억5000만 원만 받았다. 보증금을 돌려받지 못할 상황에 대비해 계약 당일 전입신고와 함께 확정일자까지 받았다. 하지만 이런 노력에도 불구하고 F씨는 전세 사기의 피해자가 됐다. 근저당 사기를 당한 것이다. 매수자가 같은 날(계약 당일) 대부 업체로부터 주택담보대출 21억5000만 원을 받고, 주택에 근저당으로 25억8000만 원을 걸어서다. 계약 효력의 발생 시점인 대항력을 이용한 전세사기다. 대항력이란 집주인에게 계약 기간 보장을 요구하고, 이후 보증금을 돌려달라고 주장할 수 있는 권리를 뜻한다.
현행 주택임대차보호법에는 세입자가 전입신고를 하더라도 그 효력(대항력)은 '하루 뒤 0시'부터 발생한다. 반면 저당권 효력은 저당권 설정 등기가 이뤄지는 '즉시' 발생한다. 집주인이 세입자가 이사하는 당일 저당권 등을 설정해버리면 임차인은 후순위로 밀려버린다는 뜻이다. F씨가 계약 직전까지 등기부 등본을 통해 근저당이 없음을 확인하고 계약 직후 바로 전입신고와 함께 확정일자를 받았어도 소용이 없다. 이후 해당 아파트는 2022년 공매(물건번호 2022-01628-001)로 나왔다. 처음에는 최저 입찰가가 30억8000만 원에 책정됐다가 이후 유찰을 거듭했다. 2022년 10월 최저 입찰가 15억4000만 원에도 주인을 찾지 못하고 또 유찰됐다. 근저당(25억8000만 원)보다 높은 금액에 낙찰되지 않으면 F씨는 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이다.
이중 계약을 하는 경우[편집]
집 한 채 여러 임차인과 계약
부동산 계약은 집주인과 임차인이 직접 맺는 게 원칙이다. 다만 사정이 있는 경우 '대리인'이 대신 계약을 할 수도 있다. 그런데 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다 해놓고, 세입자와는 전세 계약을 맺은 후 보증금을 가로채기도 한다. 2019년 경기 안산시에서 중개보조원으로 일하던 자매가 이런 수법을 이용해 120여 명으로부터 65억 원을 챙긴 사건이 대표적이다. 배우 김광규 씨가 당한 전세 사기도 이중 계약에 해당한다. 김광규 씨의 경우 공인중개사가 월셋집을 전세로 소개한 뒤 중간에서 전세금을 챙겼다. 처음부터 집주인이 세입자의 보증금을 노리고 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 수법도 있다. 해당 집에 임차인이 살고 있는지 확인할 수 있는 주민등록 전입 가구 열람은, 임대차계약을 맺은 이후에나 신청할 수 있다. 계약 전에는 타인의 임대차 사실을 서류상으로 확인할 방도가 없다는 맹점을 노린 것이다. 특히 중개인 없이 임대인과 직거래로 임대차계약을 진행하는 경우 이런 위험에 노출될 가능성이 크다. 이외에 월세 세입자가 집주인 행세를 하며 다른 세입자와 전세 계약을 맺는 경우도 계속 발생한다.[2]
빌라왕 족보[편집]
빌라왕 사태를 막을 수 있는데, 문제는 현재 문제 되는 빌라왕 사태가 전혀 새로운 일이 아니라는 것이다. SBS 전세 사기 특별취재팀은 김승남 의원실, 공간 AI 업체 빅밸류와 함께 2015년부터 이어지는 등기 명세 수만 건을 확인해, 빌라왕들의 등장 시기를 1세대와 2세대로 구분했다. 1세대 빌라왕은 주택 283채를 소유한 강 모 씨, 600여 채의 김 모 씨, 1200여 채의 진 모 씨, 479채의 이 모 씨 등이다. 이들 모두 2015년 또는 2016년 집을 사들이기 시작했으며 2017년부터 355채를 사들인 '갭투기 세 모녀'를 1.5세대 정도로 분류할 수 있다. 이들은 수도권 곳곳의 빌라를 사들였지만, 서울 강서구 화곡동에 집중적으로 투자했다는 공통점이 있다. 주로 2019년, 늦어도 2021년에는 전세금을 못 받은 피해자들이 터져 나오면서 이슈가 된 점도 같다.
2022년 숨진 김 씨 등 2세대 빌라왕의 주택 매입은 주로 2019년부터이며 2021년쯤 뒤늦게 뛰어든 케이스도 많다. 1세대와 2세대 사이에는 전세 만기 기간인 2년 이상의 시기적 격차가 있다. 즉, 1세대 빌라왕에 대한 처벌과 제도적 개선이 제때 이뤄졌다면, 2세대 빌라왕들의 전국 각지 출몰을 막을 수 있었을 것이란 해석이 가능하다. 제로 피해자들은 1세대 빌라왕에 대한 초기 보도 이후 별다른 제재나 제도적 개선이 없어 2세대 모방 범죄만 양산했을 가능성이 크다고 토로한다. 여기에 SBS 특별취재팀은 2세대 빌라왕의 대표 격인 숨진 김 씨와, 1세대 빌라왕 강 씨 배후에 있던 공인중개사 조 모 씨와의 연결 고리를 찾아내 단독 보도했다. 빌라왕들의 족보가 함의하는 것은, 지금의 전세 사기 대란이 막을 수 있는 인재였다는 사실이다. 이른바 '빌라왕'은 전세 사기 범죄 생태계의 꼬리에 불과한다. SBS 경제부 전세 사기 특별취재팀은 '빌라왕-국'이란 이름으로 이어지는 보도를 통해 정부는 전세 사기 대란을 왜 막지 못했는지, 그리고 그 책임은 어디에 있는지 끝까지 규명해 나가고 있다.[1]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 정반석 기자, 〈빌라왕도 족보가 있다?… 전세사기의 모든 것〉, 《스브스프리미엄 스프》, 2023-01-17
- ↑ 김경민, 정다운, 조동현 기자, 〈'빌라왕' '건축왕'의 폭탄 돌리기... 전세 사기 5가지 유형〉, 《매일경제》, 2023-01-27
참고자료[편집]
- 정반석 기자, 〈빌라왕도 족보가 있다?… 전세사기의 모든 것〉, 《스브스프리미엄 스프》, 2023-01-17
- 김경민, 정다운, 조동현 기자, 〈'빌라왕' '건축왕'의 폭탄 돌리기... 전세 사기 5가지 유형〉, 《매일경제》, 2023-01-27
같이 보기[편집]
