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임대차 3법
임대차 3법(賃貸借三法)은 전월세신고제와 계약갱신청구권제, 전월세 상한제(신고제)로 전월세 시장의 안정을 위해 정부와 여당이 도입한 법안을 말한다.
목차
개요
임대차 3법은 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 도입을 골자로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안이다. 즉, 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다. 2020년 7월 29일 법사위를 거쳐 30일 임대차법 반대를 내세운 야당이 불참한 가운데 국회 본회의에서 의결되었으며 동월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 즉시 시행되었으며, 전월세 신고제는 2021년 6월 1일 시행되었다.
임대인과 임차인 간의 권리 규정은 물론 분쟁조정위원회 확대 설치, 주택임대차보호법에 대해 법무부 장관이 국토부 장관과 협의해 공동소관하는 절차까지 규정하고 있다. 임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되, 주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. 이러한 계약갱신청구권과 전월세상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.
또 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.[1][2]
주요 내용
계약갱신청구권
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구 등)
- ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
- 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 없어지어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 없어지는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 9. 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
- ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
- ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
- ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.
- ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
- ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
- 1. 갱신거절 당시 월 차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산 월 차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
- 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월 차임과 갱신거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
- 3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장한다. 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구할 수 있다. 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약갱신요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다. 또한, 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책 사유로 인한 계약종료, 최초 임대차 계약 시 재건축 계획을 알리고 그에 따라 실제 재건축하는 경우 등도 계약갱신 예외 사유로 규정돼 있다.
계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 된다. 임대 기간이 자동 지나 묵시적으로 갱신시킨 경우 이는 계약갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않는다. 묵시적 갱신이 적용된 경우, 임대인의 측면에서 보면 '임차인은 언제든 임차계약 해지를 요구할 수 있지만' 임대인은 임차인이 '해당 기간 및 계약갱신청구로 연장 가능한 기간까지' 그저 눈 뜨고 당할 수밖에 없으므로 매우 불리한지라 임차인을 변경하지 않을 때는 묵시적 갱신이 되지 않도록 꼭 해당 청구권을 사용하였다는 사실을 미리 내용증명 등의 방식으로 입증해 두어야 한다.
집주인과 세입자의 분쟁
2020년 10월 31일로 계약갱신청구권이 시행된 지도 3달이 지났다. 이 기간에 집주인과 세입자는 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 '정당한 사유'가 무엇인지를 놓고 치열한 공방을 벌였다. 로톡 뉴스 보도에 따르면 대표적으로 다음과 같은 분쟁이 있었는데, 이런 경우 이런 결론이 나온다고 한다.
- ① 계약 기간 월세를 두 번 연체한 A씨 : 재계약 전이라면 집주인 '승' vs. 후라면 세입자 '승'
- ② 집주인 몰래 반려동물을 키우고 있던 B씨 : 특약이 있다면 집주인 '승' vs. 특약 없고 큰 문제 없었다면 세입자 '승'
- ③ 집 일부분을 망가뜨린 C씨 : 중대한 훼손이라면 집주인 '승' vs. 경미한 훼손이라면 세입자 '승'
갱신청구권 행사방법
전세를 계약하기 위한 갱신청구권 행사방법으로 5가지가 대표적이다.
전월세상한제
위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승 폭을 직전 계약 임대료의 5%로 제한한다. 만약 5%를 초과하여 계약하였다면 5% 초과분에 대해서 무효이며 초과 지급한 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다. 기존 계약 자체가 무효인 것은 아니다. 각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였다. 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다. 그러나 어디까지나 임대인과 임차인 간의 협의 사항이기 때문에 5% 인상을 임차인이 거부할 때도 임대인은 계약갱신해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없다. 꼭 인상해야겠다면 소송으로 가거나 분쟁 조정을 거쳐서 그 결과에 따라 인상 여부가 결정된다. 다만 새로운 임차인과 계약을 하면 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는다.
전월세신고제
주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다.[2]
평가
긍정적 평가
주거 안정에 기여
임차인(빌리는 사람)의 권리를 크게 신장시켜 전세 난민이 줄어들 것으로 기대된다. 임대인 본인이 거주하겠다는 의사를 표시할 경우 연장을 거부할 수 있는데 제3자에게 재임대를 했을 경우 갱신거절로 임차인이 입은 손해만 손해배상 청구를 할 수 있다. 종전 임대차 계약을 근거로 새 법을 시행하므로 계약 기간이 많이 남은 임차인의 경우 5% 상한의 덕을 볼 수 있을 것으로 예상한다. (기계약 소급 적용) 또한 전·월세 신고제를 통해 기존에 확정일자를 통한 실거래가 집계가 잘 이루어지지 않던 저보증금 월세 계약에 대해서도 실거래가 정보가 집계될 것으로 예상하며, 2021년 6월 1일 이후로는 세입자가 따로 확정일자를 받지 않더라도 전·월세 신고제를 통해 자동 신고가 되어 주민센터 방문 없이 간편하게 임대차보호법의 혜택을 받을 수 있게 되었다.
김학환 숭실대 사이버대학 부동산학과 교수는 임차인의 주거 안정에 큰 도움이 될 것으로 봤고, 김주호 참여연대 민생팀장도 임대차 계약이 2년으로 못 박힌 지 31년이 지나 개정의 필요가 있었다고 평가했다. 안명숙 우리은행 부동산투자 지원센터 부장도 초기 시장 충격만 잘 적응하면 주거 안정에 큰 도움이 될 법으로 예상했다. 김인만 부동산경제연구소 김인만 소장 역시 2년마다 전세를 옮겨야 하는 사회적 손실에 비하면 4년 계약에서 시장이 얻는 편익이 클 것으로 예상했다. 6년 보장 시스템에서 4년으로 줄어든 것은 시장 충격을 줄일 것으로 예상한다. 이에 대해 박합수 KB 부동산수석전문위원은 '집주인이 전세금 반환 자금용 목돈 마련이 쉽지 않아서 전세 증가분만 월세 전환을 하는 반전세 형태가 일반화될 것'이라고 언급했다. 전세가 어차피 없어지지는 않으리라고 봤다.
최배근 교수 또한 임대시장은 경제학 교과서적인 사례라면서 임대차 3법의 도입을 옹호하고 긍정적으로 평가한 적이 있다. 동시에 임대차 3법이 문제가 될 것이라는 보도는 토건 적폐 세력과 결탁한 조선·중앙·동아일보의 터무니없는 보도라고 주장하며 임대차 3법은 임차인들에게 문제를 만들지 않거나 만들어도 아주 적은 숫자에 불과할 것이라고 주장한 바 있다.
부정적 평가
좁은 적용 대상
임대차 3법 시행 이후 전세 매물의 감소 및 전세 가격의 상승이 이어지면서 기존 세입자의 갱신율은 증가하게 되었다. 즉, 신규 세입자나 임차인은 불이익을 입는 대신 기존 세입자만 이득을 보는 구조가 형성되었다. 전세 입대인의 수가 절대 다수가 아닌 상황에서 이와 같은 정책이 시행되면서 자연스레 부정적 평가를 부르게 되었다.
소급입법
* 대한민국 헌법 제13조 ::① 생략. ::②모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다.
해당 법령의 가장 큰 문제점은 소급입법에 있다. 법률 시행 이후의 계약이 아닌 기존 계약에도 갱신청구권을 사용할 수 있다는 부칙을 삽입함으로써 시장에 대혼란을 가져오게 되었다. '공공복리'에 의해 재산권이 제한될 수 있다는 23조 2항과의 충돌 여지가 있으나 임차인의 임차권이 공공복리의 대상이 아닐뿐더러 설령 이에 해당한다고 해도 3항에 공공필요에 따른 재산권 제한 시 국가가 정당한 보상해야 한다는 조문과도 상충하게 된다. 결국, 일종의 언더도그마에 해당하며 이로 인한 임대인의 정당한 재산권 행사를 부당하게 침해한다는 의견이 상당하다. 전월세상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에 새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올릴 가능성이 커졌다. 기존 세입자와 신규 세입자 간 이중 가격이 적용돼 시장 왜곡을 걱정하는 목소리도 생겼다.
임대료 폭등
임대차 3법의 영향으로 임대료가 폭등하는 부작용이 생길 것이라는 우려가 팽배하였고, 집값 폭등 추세에 임대차 3법도 영향을 줘서 전·월세 시장 역시 폭등하였다. 전세를 제외하더라도 월세도 보증금과 월세가 50% 이상 오른 곳이 부지기수이며, 일부 지역에서는 거의 두 배 가까이 뛰기도 했었다.
전세 제도에 대한 타격
시행을 앞둔 2020년 7월 30일 미래통합당 윤희숙 의원은 국회 본회의에서 전세 제도가 소멸할 것이라는 요지의 연설을 했다. 정부의 공공임대주택 확대 완료 전까지는 비싼 월세로 물량이 몰리게 될 가능성이 있다. 차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세로 놔 빚을 갚으려는 사람들이 월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌는 것이 아니냐는 언론 보도가 있었다. 주택 수요가 월세 시장에 영향을 주는 셈이다.
많은 구멍들
임차인의 권리 신장을 위한 장치들에 임대인이 피해갈 구멍이 많이 보인다. 특히 계약 기간 갱신에 있어 집주인이나 그 직계존비속의 실거주 여부를 파악할 장치가 있는가 하는 점도 쟁점이다. 임차인이 갱신 거부로 입은 손해에 대해 법정 다툼을 할 여력이 없을 거라는 점도 약점이다. 또한, 분쟁위원회가 효과적인 기관이 되지 못하면 법이 실효성이 없을 것으로 보는 견해도 있다. 특히 같은 도시 내에 다주택을 소유하고 있는 경우 그동안은 한 집을 전세를 주면서 그냥 자기가 사는 곳에서 그대로 거주를 했지만, 이제는 전세 시세가 크게 올랐을 경우 살고 있는 집을 전세로 준 집으로 옮기고 나서 원래 살던 집을 전세금을 올려서 사는 것으로 무력화시켜 대응하고 있다.
2023년 대규모 전세 사기 촉발
전세가가 최고점을 찍은 2021년 전세 계약이 끝나는 2023년이 되자, 임대차 3법으로 인한 전세 폭등과 민간임대주택 사업 축소가 맞물려 전세 보험에 들지 않고 갭투자를 노린 임대인과 임대사업자 세제 혜택이 끝나 종부세 납부로 파산한 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 일이 빈번해졌다.[2]
과거 사례
1989년 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과되었다. 위의 긍정 평가 항목에서 31년 만에 개정이란 건 이것을 뜻한다. 당시에도 2년간 전셋값 폭등이 유지되었지만, 당시 시장은 이미 발표된 1기 신도시의 희망이 있었고, 1987년 노동자 대투쟁 등으로 실질임금이 상승하기도 했다. 그리고 이를 뒷받침하는 3저 호황 시기였기 때문에 시장은 경제 성장을 기반으로 전세 폭등을 감내할 수 있었고, 91년 이후 1기 신도시가 입주하면서 임대차 시장이 안정세를 찾을 수 있었다.[2]
동영상
각주
참고자료
같이 보기
